V debate o nepremičninah se ne vključujem pogosto, a nekajkrat sem se, pa je debata slej ko prej zašla v kak kot ali se začela vrteti okoli kakšne trapaste podrobnosti. Zato tokrat ne bom poskušal utemeljevati ali razlagati, temveč bom v slogu pravih gurujev napovedal kar številke. 

Izhajam iz kvartalnih poročil GURS o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu (dosegljiva so tukaj ), konkretno podatkov iz tabele "Stanovanja" na strani 2, prva in druga podatkovna vrstica, in pravim takole:

	08Q1	08Q2	08Q3	08Q4	09Q1	09Q2	09Q4	10Q4	11Q4
SLOVENIJA	1871	1939	1868	1826	≤1753	≤1662	≤1534	≤1351	≤1205
LJUBLJANA	2768	2813	2720	2680	≤2573	≤2412	≤2171	≤1796	≤1474

Z debelo so doslej objavljeni podatki, za naprej pa je moja napoved (vse v EUR/m²). Poudarjam, da ne napovedujem konkretne cene, temveč le zgornjo mejo le-te.

To je moja napoved, za arhive, anale in morebitni posmeh v prihodnosti, pa se oglasim spet maja, ko bodo objavljeni podatki za 09Q1. Alternativne napovedi več kot dobrodošle, komentarji pa po želji, a kot rečeno utemeljeval ne bom; sem že poskusil in nima pravega smisla.

LP, Tadej

Bravo, res si na poti do guruja, profesor! :) (to je pohvala)

Evo, se moja napoved, izhajam is predpostavke, da bi 3 sobno stanovanje 70 kvadratov na koncu stalo 3.5x slovensko letno povprecno bruto placo:

	08Q1	08Q2	08Q3	08Q4	09Q1	09Q2	09Q4	10Q4	11Q4
SLOVENIJA	1871	1939	1868	1826	≤1610	≤1523	≤1400	≤1240	≤1100
LJUBLJANA	2768	2813	2720	2680	≤2360	≤2210	≤2000	≤1650	≤1350

TadejK je napisal(a):

Izhajam iz kvartalnih poročil GURS o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu (dosegljiva so tukaj ), konkretno podatkov iz tabele "Stanovanja" na strani 2, prva in druga podatkovna vrstica, in pravim takole:

 pohvalno. samo kratek komentar za nepoučene: mislim, da GURS ne bi smel govoriti o povprečnih cenah, ampak bi bil primernejši izraz povprečna vrednost transakcije. Struktura prodanih stanovanj lahko znatno vpliva na to povprečje. To seveda ne pomeni, da trdim, da je/bo do padca prišlo zaradi drugačne strukture. Samo zavedati se moramo, kaj gledamo.

TadejK je napisal(a):
V debate o nepremičninah se ne vključujem pogosto, a nekajkrat sem se, pa je debata slej ko prej zašla v kak kot ali se začela vrteti okoli kakšne trapaste podrobnosti. Zato tokrat ne bom poskušal utemeljevati ali razlagati, temveč bom v slogu pravih gurujev napovedal kar številke. 

Izhajam iz kvartalnih poročil GURS o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu (dosegljiva so tukaj ), konkretno podatkov iz tabele "Stanovanja" na strani 2, prva in druga podatkovna vrstica, in pravim takole:

	08Q1	08Q2	08Q3	08Q4	09Q1	09Q2	09Q4	10Q4	11Q4
SLOVENIJA	1871	1939	1868	1826	≤1753	≤1662	≤1534	≤1351	≤1205
LJUBLJANA	2768	2813	2720	2680	≤2573	≤2412	≤2171	≤1796	≤1474

Z debelo so doslej objavljeni podatki, za naprej pa je moja napoved (vse v EUR/m²). Poudarjam, da ne napovedujem konkretne cene, temveč le zgornjo mejo le-te.

 Osebno mislim, da bo slo navzdol pocasneje, cifre pa znajo biti tam-tam.

Sicer pa, carska poteza.

TadejK je napisal(a):
V debate o nepremičninah se ne vključujem pogosto, a nekajkrat sem se, pa je debata slej ko prej zašla v kak kot ali se začela vrteti okoli kakšne trapaste podrobnosti. Zato tokrat ne bom poskušal utemeljevati ali razlagati, temveč bom v slogu pravih gurujev napovedal kar številke. 

Izhajam iz kvartalnih poročil GURS o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu (dosegljiva so tukaj ), konkretno podatkov iz tabele "Stanovanja" na strani 2, prva in druga podatkovna vrstica, in pravim takole:

	08Q1	08Q2	08Q3	08Q4	09Q1	09Q2	09Q4	10Q4	11Q4
SLOVENIJA	1871	1939	1868	1826	≤1753	≤1662	≤1534	≤1351	≤1205
LJUBLJANA	2768	2813	2720	2680	≤2573	≤2412	≤2171	≤1796	≤1474

Z debelo so doslej objavljeni podatki, za naprej pa je moja napoved (vse v EUR/m²). Poudarjam, da ne napovedujem konkretne cene, temveč le zgornjo mejo le-te.

To je moja napoved, za arhive, anale in morebitni posmeh v prihodnosti, pa se oglasim spet maja, ko bodo objavljeni podatki za 09Q1. Alternativne napovedi več kot dobrodošle, komentarji pa po želji, a kot rečeno utemeljeval ne bom; sem že poskusil in nima pravega smisla.

LP, Tadej

bi se kar strinjal z napovedjo, vendar mislim, da bomo 11q4 že toliko iz krize, da ta cena glede na 10q4 ne bo toliko nižja, napovedujem za SLOo 1320 in LJ 1580. pozdrav vsem

TadejK je napisal(a):
V debate o nepremičninah se ne vključujem pogosto, a nekajkrat sem se, pa je debata slej ko prej zašla v kak kot ali se začela vrteti okoli kakšne trapaste podrobnosti. Zato tokrat ne bom poskušal utemeljevati ali razlagati, temveč bom v slogu pravih gurujev napovedal kar številke. 

Izhajam iz kvartalnih poročil GURS o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu (dosegljiva so tukaj ), konkretno podatkov iz tabele "Stanovanja" na strani 2, prva in druga podatkovna vrstica, in pravim takole:

	08Q1	08Q2	08Q3	08Q4	09Q1	09Q2	09Q4	10Q4	11Q4
SLOVENIJA	1871	1939	1868	1826	≤1753	≤1662	≤1534	≤1351	≤1205
LJUBLJANA	2768	2813	2720	2680	≤2573	≤2412	≤2171	≤1796	≤1474

Z debelo so doslej objavljeni podatki, za naprej pa je moja napoved (vse v EUR/m²). Poudarjam, da ne napovedujem konkretne cene, temveč le zgornjo mejo le-te.

To je moja napoved, za arhive, anale in morebitni posmeh v prihodnosti, pa se oglasim spet maja, ko bodo objavljeni podatki za 09Q1. Alternativne napovedi več kot dobrodošle, komentarji pa po želji, a kot rečeno utemeljeval ne bom; sem že poskusil in nima pravega smisla.

LP, Tadej

 
Kul. Ravno včeraj sem debatiral z nepremičninarjem in sva našla podobne zaključke.

Še nekaj dni nas loci od objave rezultatov...

Slovenci nimamo tri čiste o tem, kaj je dobro in slabo, kvalitetno in nekvalitetno, moderno in konzervativno itn. Moja napoved je takšna:

	08Q1	08Q2	08Q3	08Q4	09Q1	09Q2	09Q4	10Q4	11Q4
SLOVENIJA	1871	1939	1868	1826	≤1744	≤1658	≤1574	≤1485	≤1450
LJUBLJANA	2768	2813	2720	2680	≤2545	≤2481	≤2282	≤1947	≤1820

V Ljubljani bodo po moje cene malo počasneje padale, ker ... raje obdržim zase.

EDIT: Sicer pa ne vem, kako bomo ocenjevali pravilnost napovedi glede na izredno mogočen obseg transakcij v prvem letošnjem četrtletju. :)

TadejK je napisal(a):
V debate o nepremičninah se ne vključujem pogosto, a nekajkrat sem se, pa je debata slej ko prej zašla v kak kot ali se začela vrteti okoli kakšne trapaste podrobnosti. Zato tokrat ne bom poskušal utemeljevati ali razlagati, temveč bom v slogu pravih gurujev napovedal kar številke. 

Izhajam iz kvartalnih poročil GURS o povprečnih cenah nepremičnin na slovenskem trgu (dosegljiva so tukaj ), konkretno podatkov iz tabele "Stanovanja" na strani 2, prva in druga podatkovna vrstica, in pravim takole:

	08Q1	08Q2	08Q3	08Q4	09Q1	09Q2	09Q4	10Q4	11Q4
SLOVENIJA	1871	1939	1868	1826	≤1753	≤1662	≤1534	≤1351	≤1205
LJUBLJANA	2768	2813	2720	2680	≤2573	≤2412	≤2171	≤1796	≤1474

Z debelo so doslej objavljeni podatki, za naprej pa je moja napoved (vse v EUR/m²). Po-udarjam, da ne napovedujem konkretne cene, temveč le zgornjo mejo le-te.

Prva napoved: √
 

	08Q1	08Q2	08Q3	08Q4	09Q1	09Q2	09Q4	10Q4	11Q4
SLOVENIJA	1871	1939	1868	1826	≤1753 √  [1693]	≤1662	≤1534	≤1351	≤1205
LJUBLJANA	2768	2813	2720	2680	≤2573 √  [2495]	≤2412	≤2171	≤1796	≤1474

abohte je napisal(a):
Čestitke. Mislim, da bi lahko tudi tvoja napoved za Q2/09 lahko vzdržala, mogoče celo še Q4/09 . Potem pa bo začela delovati tudi specifične lastnosti panoge (ki jih borzniki očitno ne razumejo).

Tudi analitiki v ZDA se zadnji teden ne morejo načuditi najnovejšemu poročilu o dodatnem 14% padcu. Toliko znalcev je samozavestno napovedalo, da je pri hišah dno že doseženo. Spregledali so samo zakone inercije oziroma po domače vztrajnosti (ki se po mojem tudi pri nas ne bodo ozirali na lokalne specifike naših gradbincev in kupcev nepremičnin, fiziki pa jih kot kaže razumejo precej bolje kot domači nepremičninski analitiki in drugi vrhunski strokovnjaki, da o javnem mnenju ne govorimo).

Ampak pustimo, da ne bo ratala spet kaka brezplodna debata. Samo še eksplicitno povem, da ostajam pri svoji napovedi. Sicer bi jo z veseljem še malo pokorigiral v luči novih podatkov, a s tem bi moja izhodiščna napoved izgubila smisel. Zato naj ostane, kot je; itak so v napovedi samo zgornje meje.

TadejK iskrene cestitke. Jaz bi si upal oceno za drugi kvartal znizati še za dodatnih 10%.

abohte je napisal(a):
Me prav zanima kako si prišel do svoje napovedi.

Saj verjetno veš, da sem vedno rad razložil, kako pridem do svojih številk. Recimo pred 15 meseci do tega, da bo prevzem PILR po 88-89 EUR in ne več in ne manj, pa malo kasneje do tega, da bo imel Istrabenz resne finančne težave , pa približno istočasno do tega, da bo tečaj KBMR odtlej strmoglavljal še hitreje , pa ... , pa pred 9 meseci do tega, da bo tudi tečaj POSR slej ko prej strmoglavil , pa pred 8 meseci do tega, da se je našemu največjemu balkanskemu skladu takrat dogajal pravi eksodus , pa ...

A potem se pogosto znajdem v situaciji, ko jih/vas nekaj mrzlično išče šibke točke mojih izvajanj; recimo naj dokažem, da se ne more vmes zgoditi sprememba zakonodaje, pa naj garantiram, da ne bo ta in ta sklad radikalno spremenil deleža obveznic v portfelju, pa da ker ne poznam inflacije za naslednjih pet let, tega in tega ne morem zanesljivo izračunati, pa ...

In zato sem se tokrat odločil, da bom naredil tako, kot to delajo pravi guruji – napovedal in nič kaj dosti razlagal. Ko je šef analitikov Deutsche Bank decembra 2004 napovedal, da bo EUR/USD v letu 2005 šel z 1.35 na 1.44, tudi nič ni razložil, kako je prišel do tega, pa so njegovo napoved povzeli na Bloombergu, na CNNu in še kje (detajla, da je imel ta guru šestmestno mesečno plačo in da je šel EUR/USD v resnici v letu 2005 na 1.18, lahko v kontekstu te debate tudi zanemarimo ;)

TadejK je napisal(a):

Prva napoved: √
 

	08Q1	08Q2	08Q3	08Q4	09Q1	09Q2	09Q4	10Q4	11Q4
SLOVENIJA	1871	1939	1868	1826	≤1753 √  [1693]	≤1662	≤1534	≤1351	≤1205
LJUBLJANA	2768	2813	2720	2680	≤2573 √  [2495]	≤2412	≤2171	≤1796	≤1474

 

čestitke k dobri oceni dinamike padanja cen!

lp

Tadej kakšne so tvoje napovedi za zazidljive parcele (cc.) ?

matjaz21 je napisal(a):
Tadej kakšne so tvoje napovedi za zazidljive parcele (cc.) ?

Tudi cene zazidljivih zemljišč bodo šle po mojem občutno dol (ker ne glede na to, kaj so in bodo tukaj trdili nekateri, gre to s cenami nepremičnin "z roko v roki"). Za kako kvantitativno napoved bi se moral pa malo bolj razgledati in poglobiti ...

Hvala za inf!

Malo pred velikim skokom na Gorenjskem sem imel ogledano parcelo po 140 EUR, potem sem bil pa onemogočen za realizacijo nakupa (zaradi hujše nesreče). Ko sem se rehabilitiral so bile pa cene po 220 EUR in več. Sedaj pa čakam, na bolšje čase:)

Če boš pa kdaj šel v "globino" se priporočam za tvoje mneje.

LP

Za drugo četrtletje leta 2009 je za Slovenijo Tadej v prvotni napovedi že kiksnil. Mislim, da bodo dejanski podatki samo še bolj odstopali od napovedi, zato predlagam rebalans prvotne napovedi.
Za podatke glej: http://prostor.gov.s...teko?id=35< /a>

0702Pr1 je napisal(a):
Za drugo četrtletje leta 2009 je za Slovenijo Tadej v prvotni napovedi že kiksnil. Mislim, da bodo dejanski podatki samo še bolj odstopali od napovedi, zato predlagam rebalans prvotne napovedi.
Za podatke glej: http://prostor.gov.s...teko?id=35< /a>

Meni se zdi da je za ljubljano trofil, za slovenijo pa sfalil za 12 EUR , kar je lahko tudi v okviru merske napake. 
 

Pravim, da so se prve deviacije že pokazale; sam menim, da tempo nižanja cen eur/m2 na trgu ne bo sledilo Tadejevim napovedim, sicer pa bomo videli...

0702Pr1 je napisal(a):
Pravim, da so se prve deviacije že pokazale; sam menim, da tempo nižanja cen eur/m2 na trgu ne bo sledilo Tadejevim napovedim, sicer pa bomo videli...

 
Poglej, sto forumašev je kričalo kako bojo cene kolapsirale(napovedi so ble od 30-70%), enih par kako samo raste (stenat, mf, jz, na začetku tajkun). Tadej pa je transparentno, za vsak kvartal napisal svoja predvidevanja. Zaenkrat izgleda da je kar zadel. In če ni (po tvojem mnenju) in če ne bo..pa kaj pol, saj je samo Tadejeva napoved!!! lp

Enkrat sem že napisal, kaj si mislim o podobnih "napovedih"... očitno se je TadejK uštel tudi pri tej:

TadejK je napisal(a):

Tudi cene zazidljivih zemljišč bodo šle po mojem občutno dol (ker ne glede na to, kaj so in bodo tukaj trdili nekateri, gre to s cenami nepremičnin "z roko v roki"). 

Tudi jaz mislim, da gredo cene zazidljivih zemljišč in nepremičnin z roko v roki... ravno zato ne pričakujem takšnega padca cen nepremičnin, kot ga napoveduje TadejK. Zemljišča (predvsem tista na dobrih lokacijah) so redka dobrina in tega se prodajalci očitno zavedajo...

tycoon2 je napisal(a):
Enkrat sem že napisal, kaj si mislim o podobnih "napovedih"... očitno se je TadejK uštel tudi pri tej:
Tudi jaz mislim, da gredo cene zazidljivih zemljišč in nepremičnin z roko v roki... ravno zato ne pričakujem takšnega padca cen nepremičnin, kot ga napoveduje TadejK. Zemljišča (predvsem tista na dobrih lokacijah) so redka dobrina in tega se prodajalci očitno zavedajo...

... zdaj je pa takšna izbira odličnih lokacij in toliko možnosti za pogajanja, kot jih zlepa ne pomnim. - iz tvojega posta 13.8.09.

To samo pomeni, da je izbira zemljišč na dobrih lokacijah ponavadi še slabša, ker se zdaj ne prodajo tako hitro, ne pa da so naredili nova zemljišča ;)

Kje v Kosezah pa prodajaš to parcelo ?

hariharihari je napisal(a):
Kje v Kosezah pa prodajaš to parcelo ?

 
to pa res počasi postaja že naporno za jz321, da mora ves čas ponavljati, da on NE prodaja, on vedno le kupuje in še to ne vedno z namenom ustvarjanja kapitalskega dobička :))

hariharihari je napisal(a):
Kje v Kosezah pa prodajaš to parcelo ?

 
http://www.nepremicn...703862.jpg< /a>  ... pa ne prodajam jaz.

TadejK je napisal(a):

Prva napoved: √
 

	08Q1	08Q2	08Q3	08Q4	09Q1	09Q2	09Q4	10Q4	11Q4
SLOVENIJA	1871	1939	1868	1826	≤1753 √  [1693]	≤1662	≤1534	≤1351	≤1205
LJUBLJANA	2768	2813	2720	2680	≤2573 √  [2495]	≤2412	≤2171	≤1796	≤1474

Po drugi napovedi: 3 od 4  
 

	08Q1	08Q2	08Q3	08Q4	09Q1	09Q2	09Q4	10Q4	11Q4
SLOVENIJA	1871	1929	1851	1801	≤1753 √  [1705]	≤1662 #  [1674]	≤1534	≤1351	≤1205
LJUBLJANA	2768	2820	2719	2641	≤2573 √  [2496]	≤2412 √  [2368]	≤2171	≤1796	≤1474

Na kratko, dve zadevi.

Prvič, moram odkrito priznati, da sem nad trmo homo slovenicusa spet fasciniran. Lani sesutje blue chipov, letos sesutje finančnih holdingov, vsakič vztraja v meni nepojmljivo stoični drži in "cutting the losses" preprosto ni v njegovem besednjaku. Kako se je končalo z omenjenima sesutjema, že vemo, čeprav se še tu najde cel kup takih, ki modrujejo, da saj mogoče bo pa Istrabenz enkrat vseeno spet 140 EUR (t.j., dejansko niso izgubili še ničesar). Kako in zakaj bo pri nepremičninah, imam svoje mnenje, a ne bom pametoval; pustimo času čas in bomo videli.

In drugič, GURS je svoje podatke revidiral (kot pokaže primerjava zgornje tabele s tisto v citatu malo višje, nekatere ne povsem zanemarljivo). Pa ne le za 09Q1 ali morda še za 08Q4, temveč še za 08Q3 in celo 08Q2. Tako nastane vprašanje, po katerih podatkih naj se odslej ravnam pri ugotavljanju, kje sem imel prav in kje ne. Kaj recimo, če v naslednjem poročilu podatek za celotno Slovenijo v 09Q2 znižajo za sedem promilov in izpade, da sem le imel tudi tukaj prav? ;)

Ampak šalo na stran, jasno je, da so pomembni trendi in ne tretja decimalka, pa jasno je tudi, da je pomembna resnica, z revidiranjem pa se zanesljivost podatkov praviloma izboljšuje. Zato sem kot že omenjeno GURSove podatke v zgornji tabeli posodobil, svoje pa jasno puščam takšne, kot so bili (tudi če bi jih lahko popravil, zaenkrat za to še ne vidim razloga).

LP, Tadej

  O povečevanju zanesljivosti podatkov z revidiranjem je po mojem mnenju težko govoriti, dokler ni ocenjena merska napaka ali pa interval zaupanja. Prav lahko se zgodi da je GURS v statistike vključil nove podatke in se je merska napaka povečala in ne zmanjšala.  

Poravljanje podatkov za nazaj in to navzdol poleg ekonometričnega smisla lahko ima še kakšnega drugotnega.Ker je njegova podatkovna globina v javnosti že bila akceptirana,popravek teoretično omogoča,da v prihodnje lažje dosežemo ali nižanje padanja,stagnacijo ali celo novo rast.Skladno z alegorijo,kdor visoko leta lahko nižje pade in se lažje pobere.
Upam pa,da res gre za nenaključne popravke,ki korelirajo z parametri,ki ji GURS res dobiva skozi čas.

Dthor je napisal(a):
O povečevanju zanesljivosti podatkov z revidiranjem je po mojem mnenju težko govoriti, dokler ni ocenjena merska napaka ali pa interval zaupanja. Prav lahko se zgodi da je GURS v statistike vključil nove podatke in se je merska napaka povečala in ne zmanjšala.  

mahal je napisal(a):
Upam pa,da res gre za nenaključne popravke,ki korelirajo z parametri,ki ji GURS res dobiva skozi čas.

Po navedbah GURS je glavni vzrok ta, da jim o določenih poslih poročajo z zamudo in so zato podatki "za tekoče leto začasni". Če privzamemo, da gre res zgolj za to in da so tako v pravočasnih poročilih kot v tistih z zamudo podatki v podobni meri zanesljivi, je po mojem smiselno pri analizah upoštevati najnovejše razpoložljive podatke. Ker, še enkrat, za veliko večino ljudi je bistveno dejansko stanje, moja napoved pa je bolj obrobnega pomena (razen za tiste, ki verjamejo, da moji posti premikajo trge, da so povzročili stečaj Lehman Brothersov in insolventnost Istrabenza in podobno ;)