Tu manjka še index rasti cene nepremičnine, npr. za zadnjih dvajset let. Ker nepremičnina v LJ, predvidevam hitreje raste kot drugje.

[FIN-267544]
Tu manjka še index rasti cene nepremičnine, npr. za zadnjih dvajset let. Ker nepremičnina v LJ, predvidevam hitreje raste kot drugje.

Kaj pa če bi vzeli zadnjih 10 let? Potem dobimo precej drugačno sliko.
Seveda prihodnjega gibanja cen nepremičnin ne poznamo. Sploh ni nujno, da bodo cene v Ljubljani rasle hitreje kot npr. v Celju ali Trebnjem.
Tudi ne vemo, ali bodo naslednjih 10, 20, 30 let cene rasle z inflacijo ali počasneje oz. hitreje.

Je pa realno pričakovati, da se bodo v prihodnjih letih najemnine višale hitreje kot druge cene.

Ki pa jo moraš regulirati s ceno inflacije. Pri inflaciji, večji od 3% letno se stroški spreminjajo (recimo tudi najmenina), zlasti pa se cena kapitala znatno spremeni - na slabše.

Ampak dokler je inflacija 5%, rats cen nepremičnin pa 6%, je še vse ok.

Point je, da so zlata leta naložb v nepremičnino mimo - za nekaj časa, dokler cene nepremičnin se ne umirijo ozoroma padejo.

Čestitke novinarju Financ za članek. Koristno ga je brati, nasploh finančno manj podkovani.

Očitno so v SLO ali najemnine prenizke ali cene previsoke. Bruto donos mora biti vsaj 5 ali 6% letno (mesečna najemnina 0.5% vrednosti nepremičnine) oz. mora najemnina pokriti obrok 20-letnega kredita in vseh davkov. 2% donos je premalo glede na rizike ter težave z najemniki (sploh pri Slo. zakonodaji; v AZ ima npr. najemodajalec pravico vstopa v svojo nepremičnino, potrebna je samo najava 2 dni prej, rok za izselitev v primeru neplačila je 5 dni in podobno).

Se čisto strinjam s tabo, a trg odloči po svoje.

Podobno so za delnico tesle preudarni arizoncani pripravljeni plačat precej več kot za applove, če gledamo p/e :)

In to traja že kar dolgo.

Tako kot bojo prišle delnice na bolj normalno vrednotenje, bojo tudi stanovanja.
Pač lastniki delnic računajo na višje bodoče dobičke, lastniki pa na višje najemnine zaradi rasti plač, inflacije.

Osebno ne razumem tega članka. Zakaj neki bi me zanimalo v koliko letih se z najemninami povrne investicija v nakup stanovanja? Zanima me le donos na vložen kapital. Gre za podobno logiko, kot pri bančnem depozitu. Tam me tudi ne zanima, v kolikšnem času bom z obrestmi zaslužil glavnico, ampak me zanima donos. In če na banki dobim 0, pri stanovanju pa 2% do 5%, je to vse kar me zanima. Saj glavnica ostaja oz. se dolgoročno dviguje. Cene stanovanj pa bodo dolgoročno zagotovo rasle, če ne zaradi drugega, zaradi inflacije in dolgoročnega povečevanja kupne moči.

Ljudje itak ne razumejo logike investiranja in s takimi članki na Financah nič ne prispevate k temu, da bi se to spremenilo. Raje izračunajte letni potencialni donos.

[dz1975]
Očitno so v SLO ali najemnine prenizke ali cene previsoke. Bruto donos mora biti vsaj 5 ali 6% letno (mesečna najemnina 0.5% vrednosti nepremičnine) oz. mora najemnina pokriti obrok 20-letnega kredita in vseh davkov. 2% donos je premalo glede na rizike ter težave z najemniki (sploh pri Slo. zakonodaji; v AZ ima npr. najemodajalec pravico vstopa v svojo nepremičnino, potrebna je samo najava 2 dni prej, rok za izselitev v primeru neplačila je 5 dni in podobno).

Kaj pa je alternativa? Bančni depozit z 0% obresti? Kar si zapisal, je veljalo včasih. Tveganja pri najemninah pa se da obvladovati.

Čestitke novinarju Financ za članek. Koristno ga je brati, nasploh finančno manj podkovani.

Menim ravno obratno.

Vseeno dobro pripravljen članek s kar nekaj dobrimi analizami. So pa pogledi na nepremičnine same različni in tudi strategije upravljanj tako stanovanj kot investicij so precej različne. Odvisno od tega je za nekatere premalo, za druge preveč, bi pa pokrivanje posameznih strategij zahtevalo ločene članke.

[Gregor1976]
> [dz1975]
> Očitno so v SLO ali najemnine prenizke ali cene previsoke. Bruto donos mora biti vsaj 5 ali 6% letno (mesečna najemnina 0.5% vrednosti nepremičnine) oz. mora najemnina pokriti obrok 20-letnega kredita in vseh davkov. 2% donos je premalo glede na rizike ter težave z najemniki (sploh pri Slo. zakonodaji; v AZ ima npr. najemodajalec pravico vstopa v svojo nepremičnino, potrebna je samo najava 2 dni prej, rok za izselitev v primeru neplačila je 5 dni in podobno).

Kaj pa je alternativa? Bančni depozit z 0% obresti? Kar si zapisal, je veljalo včasih. Tveganja pri najemninah pa se da obvladovati.

Ni zgolj 0% obrestna mera, ampak imaš 0,5% ležarine (nad 100k) in še inflacijo.

Pozabili ste na davek od premoženja. V nekaterih občinah ga vestno računajo.

[]
Pozabili ste na davek od premoženja. V nekaterih občinah ga vestno računajo.

V katerih občinah?

[Gregor1976]
Osebno ne razumem tega članka. Zakaj neki bi me zanimalo v koliko letih se z najemninami povrne investicija v nakup stanovanja? Zanima me le donos na vložen kapital. Gre za podobno logiko, kot pri bančnem depozitu. Tam me tudi ne zanima, v kolikšnem času bom z obrestmi zaslužil glavnico, ampak me zanima donos. In če na banki dobim 0, pri stanovanju pa 2% do 5%, je to vse kar me zanima. Saj glavnica ostaja oz. se dolgoročno dviguje. Cene stanovanj pa bodo dolgoročno zagotovo rasle, če ne zaradi drugega, zaradi inflacije in dolgoročnega povečevanja kupne moči.

Ljudje itak ne razumejo logike investiranja in s takimi članki na Financah nič ne prispevate k temu, da bi se to spremenilo. Raje izračunajte letni potencialni donos.

Izračun donosnosti se lahko izračuna na konkretnem primeru, z natančmimi podatki v določenem času. Prikazati smo želeli njen približek, oziroma okvirno vrednost, prek katere lahko braci ocenijo kaj lahko pričakujejo. Zato smo v Tabeli 1: Preračun letnega zaslužka... v predzadnji koloni izračunali razmerje letni zaslužek in stroški investicije. Letni zaslužek (od prihodkov iz najmenin smo odšteli tekoče stroške stroške), smo delili s stroški investicije (nakup in prenova)in količnik pomnožili s 100. Vrednosti se gibljejo me 2,2 in 4,04 odstotka.

[dz1975]
Očitno so v SLO ali najemnine prenizke ali cene previsoke.

Cene so ravno pravšnje, saj jih določa trg. Torej so najemnine prenizke. A kaj, ko najemniki plačujejo najemnino s plačo, te pa niso take, da bi lahko plačevali "prave" najemnine.

Koliko je praznih stanovanj, ki se ne oddajajo (roi dejansko ne odtehta tveganja z oddajanjem po Slo. zakonodaji) in koliko izključno najemnih večstanpvanjskih zgradb se gradi?
Če imaš 300 ali 500k za vlaganje je bolje od nepremičnine za najem kupiti kak star avto (Porsche 993, vsi Ferrariji in Lamboti ipd.), bo precej večji donos.

Meni se zdi članek zelo dobro pripravljen. Tekoče donosnosti stanovanjskih nepremičnin so na splošno nižje kot pri poslovnih nepremičninah. T.i. cap rate-i so približno 40-50% nižji kot na primer pri pisarnah.

Toplo pa priporočam, da vsak investitor, ki razmišlja o naložbenem nakupu nepremičnine pogleda še kakšno nepremičnisnko družbo.

To je Evropsko združenje kotirajočih nepremičninskih družb:

www.epra.com/

Največji igralca na trgu stanovanjskih nepremičnin sta

Leg Immobilien

ir.leg-se.com/invest...-relations

In Vonovia:

www.vonovia.de/de-de

Vonovia ima v lasti 400 tisoč stanovanj primarno v Nemčiji. Cena m2, ki jo imajo v knjigah je cca. 2200 EUR. Mesečna najemnina na m2 pa cca. 7-8 EUR. Podjetje primarno kupuje in oddaja stanovanja, en del pa delajo tudi razvoja nepremičninskih projektov in prodaje na trgu.
Dividendna donosnost je cca. 3,5-4%, delnica je likvidna in moje osebno mnenje je, da je to veliko boljš investicija kot nakup stanovanja v Ljubljani.

Vsako nepotrebno stanovanje je potrebno takoj prodati,ker je z njim sama zguba in dodatni davki,če nimaš svojega doo in plačaš samo 4 procente davka-za vse ostale davkoplačevalce je le metanje denarja v državni proračun.Samo v Ljubljani je več kot 6000 praznih hiš in še več stanovanj.Pri meni na vikendu v Zalogu vsaj 200 praznih hiš in vsaj 200 stanovanj.Vsako pomankanje je Umetno,ker le tako dvignejo cene najemnin.

[vaka08]
> [Gregor1976]
> Osebno ne razumem tega članka. Zakaj neki bi me zanimalo v koliko letih se z najemninami povrne investicija v nakup stanovanja? Zanima me le donos na vložen kapital. Gre za podobno logiko, kot pri bančnem depozitu. Tam me tudi ne zanima, v kolikšnem času bom z obrestmi zaslužil glavnico, ampak me zanima donos. In če na banki dobim 0, pri stanovanju pa 2% do 5%, je to vse kar me zanima. Saj glavnica ostaja oz. se dolgoročno dviguje. Cene stanovanj pa bodo dolgoročno zagotovo rasle, če ne zaradi drugega, zaradi inflacije in dolgoročnega povečevanja kupne moči.
>
> Ljudje itak ne razumejo logike investiranja in s takimi članki na Financah nič ne prispevate k temu, da bi se to spremenilo. Raje izračunajte letni potencialni donos.

Izračun donosnosti se lahko izračuna na konkretnem primeru, z natančmimi podatki v določenem času. Prikazati smo želeli njen približek, oziroma okvirno vrednost, prek katere lahko braci ocenijo kaj lahko pričakujejo. Zato smo v Tabeli 1: Preračun letnega zaslužka... v predzadnji koloni izračunali razmerje letni zaslužek in stroški investicije. Letni zaslužek (od prihodkov iz najmenin smo odšteli tekoče stroške stroške), smo delili s stroški investicije (nakup in prenova)in količnik pomnožili s 100. Vrednosti se gibljejo me 2,2 in 4,04 odstotka.

Članek je dober, ampak se pa strinjam z Gregorjem1976, da pri nas ljudje premalo razumejo preprosto kapitalsko donosnost. Če jo že razumejo, jo razumejo napačno v smislu naredimo 100% v enem letu (zato pri nas ljudje padajo na limance raznih MLM, piramidnih shem).

Btw. na Redditu ste s člankom kar sprožili debato ;););) čestitke

Najemnine v Slo. so fantastično nizke, vsaj če držijo navedbe iz članka. Lepo stanovanje pride 400-500k EUR, mesečna najemnina (spet glede na članek, ne vem če je to realnost, naj bi bila 750 do 1.000 EUR mesečno. Moraš biti moten, da greš v nakup nepremičnine v takem okolju.

Ne razumem, ravno LJ je daleč najbolj ugodna za najemnike: "Investicija se v Ljubljani povrne v dobrih 45 letih."

[dz1975]
Najemnine v Slo. so fantastično nizke, vsaj če držijo navedbe iz članka. Lepo stanovanje pride 400-500k EUR, mesečna najemnina (spet glede na članek, ne vem če je to realnost, naj bi bila 750 do 1.000 EUR mesečno. Moraš biti moten, da greš v nakup nepremičnine v takem okolju.

Malo (oz.kar precej) si raztegnil oba podsrka.
400-500kmstanovanja so redka...zagotovo pa taksnega ne dobis za najemnino 1k.
Zelo spodobna (da ne recem nadpovprecna) so ze pri 250k, z najemnino 1k.

1k najemnina za 250k vredno stanovanje je OK cena za obe strani (še vedno ugodnejša za najemnkka). Samo to pomeni, da so navedbe v članku napačne, vsaj ko gre za LJ (ki predstavlja 80% najemniškega trga); dejansko je 20-22 let namesto 40-45 let, kar je enormna razlika.

[rename]
> [dz1975]
> Najemnine v Slo. so fantastično nizke, vsaj če držijo navedbe iz članka. Lepo stanovanje pride 400-500k EUR, mesečna najemnina (spet glede na članek, ne vem če je to realnost, naj bi bila 750 do 1.000 EUR mesečno. Moraš biti moten, da greš v nakup nepremičnine v takem okolju.

Malo (oz.kar precej) si raztegnil oba podsrka.
400-500kmstanovanja so redka...zagotovo pa taksnega ne dobis za najemnino 1k.
Zelo spodobna (da ne recem nadpovprecna) so ze pri 250k, z najemnino 1k.

ne vem kje v Ljubljani dobiš stanovanje za 250k. Na Lavrici se za ta denar prodajajo 2-2,5 sobna .

[Nollem]
> [rename]
> > [dz1975]
> > Najemnine v Slo. so fantastično nizke, vsaj če držijo navedbe iz članka. Lepo stanovanje pride 400-500k EUR, mesečna najemnina (spet glede na članek, ne vem če je to realnost, naj bi bila 750 do 1.000 EUR mesečno. Moraš biti moten, da greš v nakup nepremičnine v takem okolju.
>
> Malo (oz.kar precej) si raztegnil oba podsrka.
> 400-500kmstanovanja so redka...zagotovo pa taksnega ne dobis za najemnino 1k.
> Zelo spodobna (da ne recem nadpovprecna) so ze pri 250k, z najemnino 1k.

ne vem kje v Ljubljani dobiš stanovanje za 250k. Na Lavrici se za ta denar prodajajo 2-2,5 sobna .

Malo sem pretiraval, ampak še ne pol leta nazaj si dobil pod 300k novogradnjo (2-2,5sobna).
Ampak od 300 pa do 400 je pa potem ogromen razpon, kje je še 400-500.

Stanovanje kot nalozba je nesmiselno. Primerno samo za tiste, ki so financno bolj nepismeni drugace pa je nakup nepremicnine kot nalozba zadnja stvar, ki bi jo naredu z denarjem sploh po teh cenah, ki so sedaj.

[Morbus]
Stanovanje kot nalozba je nesmiselno. Primerno samo za tiste, ki so financno bolj nepismeni drugace pa je nakup nepremicnine kot nalozba zadnja stvar, ki bi jo naredu z denarjem sploh po teh cenah, ki so sedaj.

Nepremičnine niso le stanovanja.
In stanovanja niso le v Ljubljani.

Se vedno stojim za tem kar sem rekel. Vse je to brezveze imas veliko boljse nalozbe na voljo, ce pa govoris o tem, da objekt izgradis sam ter prodas ali oddas je to drugo.. tudi, ce kupis stanovanje, ko so cene v podnu je druga zgodba.. a tako kot je sedaj je to se enkrat "brezveze"!

Noben ne pravi, da so nepremičnine najboljša naložba.

So pa nekaterim bližje in očitno imajo dovolj kapitala, da vzdržujejo cene na trenutnih nivojih.