Torej predvidevam, da imaš nek znesek našparan? Evo nasvet: ne išči kredita ampak daj oglas, da iščeš takšnp stanovanje, kot si si ga zamislil, za znesek, ki ga imaš. Čakaj da gre Vegrad ali kdo drug od tavelkih v stečaj in stanovanj bo tudi novih relativno ceneje dovolj. Cene novogradenj tako niso normalne in se morajo spustiti za pol, da bo sploh kaj resnega povpraševanja. Sploh če lahko čakaš še leto ali dve. 
PS Katere pa so zate pametne lokacije, ker gradenj v nastajanju ali načrtovanih je kar nekaj...

Manjša kot je odplačilna doba, manj boš preplačal. Toliko sklepam da je jasno. Izračunaj si višino obroka in oceni, kaj boš lahko konfortno odplačeval, pri tem pa upoštevaj, da bo šel obrok samo nazvgor (zaradi trenutno nizkega euribora). Koliko boš na koncu preplačal, je pa osnovna matematika, pa boš potem sam ugotovil, kaj se ti "splača"?

Hipotekarni krediti imajo običajno ugodnejše obrestne mere. Na daljši rok/večje zneske tako in tako ni druge izbire in če se ne motim, 40000 € že spada v ta segment. Glede na to da imaš družino, verjetno ne bo nič narobe, če zadevo še dodatno zavaruješ z življenskim zavarovanjem in na podlagi tega potem še nekoliko izboljšaš fiksni pribitek. Predvsem slednje je pomembno v sklopu EOM, ker bo ta del verjetno ostal nespremenjen do konca kredita.

...ali pa poišči najem za eno leto z možnostjo odkupa, pri čemer se plačane najemnine štejejo kot predujem...glede na to, da ceglarji ne morejo praktično ničesar prodat, se bi dalo zmenit, zato le povprašaj. Če bodo cene v tem obdobju zgrmele (kar vsi verjamemo) bo tvoj prihranek vsaj 40k...

Inside je napisal(a):
Za nakup novega stanovanja potrebujem še cca. 40.000 EUR kredita. Zanima me na koliko let se še splača vzeti kredit in pri kateri banki oz. nepremičninski agenciji? Na kaj moram biti pozoren?

Na obrestne mere se ne spoznam preveč (Euribor, Libor) in tudi ne kolikšna je še smiselna doba odplačevanja. Od česa je odvisna višina obrestne mere? 
V Nacionalni stanovanjski varčevalni shemi ne varčujem. Z nakupom sicer lahko počakam še kako leto, dve a ne verjamem da se bo pestrost ponudbe izboljšala saj v mestu ni predvidenih novih gradenj na pametnih lokacijah oz. so cene le teh postavljene previsoko.

Kakšne so vaše izkušnje in kaj lahko v teh negotovih časih svetujete kupcem nepremičnin kot sem jaz?

 
Lep pozdrav,

evo, bom poizkusil odgovorit na tvoja vprašanja. Prvo kot prvo, kredita z valutno klavzulo LIBOR trenutno ne boš dobil, ker ga nobena banka na območju RS ne daje (trenutno, do kdaj bo tako se mi sanja ne). Lahko dobiš kredit na EURIBOR ali pa s fiksno obr. mero (na tem mestu ti svetujem EURIBOR kredit).

Potrebuješ 40k EUR. Nisi napisal tvoje neto plače da bi ti sam naredil izračune, vendar si nekaj zapomni. Odvisno je od tvoje neto plače, ampak načeloma te lahko banke bremenijo od 33% pa vse tja do 60-70% (te visoke bremenitve le če imaš tam 2.500+ eur neta). Skratka, sam ti svetujem da se ne zakreditiraš nad 1/3 svoje plače. Pa tudi če imaš 5k eur neto (saj veš, tudi pri takem netu, če bi recimo imel pol 3k eur obroka, bi se hudičevo težko navadil mesec preživljati z 2 k namesto prejšnjih 5k euri).

Kredit uzem na čimkrajšo dobo, idealno ni bilo 10 let, ali 15 recimo (je pa spet odvisno ali ti plača to dovoljuje ali ne).
Ne zaleti se v prvo ponudbo, pojdi na nekaj izbranih bank, poberi ponudbe, raznorazni dodatni produkti bank ti obrestne pribitke znižajo (npr. odprtje TRR-ja, sklenitev življ. zavarovanja, odprtje računa za spletno bančništvo, mastercard, ...). Na vsaki banki zaprosi za enak kredit - znesek, doba, vrsta obrestne mere. Tam kjer ti bo najugodneje, tam vzemi kredit.

P.S.: Delam na banki.

lpg

Da ne odpiram nove teme - ima kdo morda izkušnje s podjetji, ki obljubljajo, da bodo pridobljeno najboljšo ponudbo za kredit (pri bankah) izboljšale in to za stranko brezplačno? Brez da reklamiram katero izmed tovrstnih podjetji, naj bi šlo nekako tako, da najprej sam pridobiš čim bolj ugodne ponudbe bank (z letanjem naokoli), potem pa najboljšo ponudbo pošlješ temu podjetju, ki zate le-to še izboljša. Plačila s strani iskalca kredita naj ne bi bilo, ker banke njim plačajo, da pripeljejo stranke? Tovrstno ponudbo ima kar nekaj podjetji?

Ima kdo s takimi storitvami dejanske izkušnje? Kakšen nezapisani "hakelc"?

AmadejSI je napisal(a):
Da ne odpiram nove teme - ima kdo morda izkušnje s podjetji, ki obljubljajo, da bodo pridobljeno najboljšo ponudbo za kredit (pri bankah) izboljšale in to za stranko brezplačno? Brez da reklamiram katero izmed tovrstnih podjetji, naj bi šlo nekako tako, da najprej sam pridobiš čim bolj ugodne ponudbe bank (z letanjem naokoli), potem pa najboljšo ponudbo pošlješ temu podjetju, ki zate le-to še izboljša. Plačila s strani iskalca kredita naj ne bi bilo, ker banke njim plačajo, da pripeljejo stranke? Tovrstno ponudbo ima kar nekaj podjetji?

Ima kdo s takimi storitvami dejanske izkušnje? Kakšen nezapisani "hakelc"?

 
Sam še nisem slišal za tovrstna podjetja, niti mi ni čisto jasno zakaj bi se podjetja pogajala z banko v vašem imenu.
Nekaj bi od tega morala imeti, sicer tega ne bi počela. Da bi od tega kaj imeli pa bi morali imeti neko maso ljudi,
posledično bi ljudje za to vedeli, vsaj bančniki, ...

Skratka, vsakdo ima dovolj pogajalske moči, da si izbori najugodnejšo ponudbo. Da malce bolj podrobno napišem ...

Razlika med obrestnimi pribitki je majhna, v primeru da vzameš vse možne dodatne produkte banke ki ti znižujejo pribitek. Če boš pri vsaki banki ponudil, da vzameš Mastercard, Življenjsko zavarovanje, da odpreš TRR in da recimo posluješ še preko elektronske banke, potem razlike med pribitki skoraj ni. Tam 0.05 oz. 0.1.

In tudi ko se bo EURIBOR dvigoval, bo tvoj kredit postajal vse dražji. Brez skrbi, na banko kjer imaš kredit enostavno pošlji vlogo za znižanje pribitka, s pojasnilom da so se razmere na bančnem trgu spremenile (ko bo EURIBOR rastel, bodo banke zaradi konkurenčnosti zniževale pribitke) in da lahko dobiš pri konkurenčni banki kredit po nižji obr. meri. Magar podkrepi to še z info ponudbo druge konkurenčne banke. Skoraj je ni banke ki tvoji prošnji ne bo ugodila z znižanjem pribitka.

lpg

EDIT: Zapomni si nekaj ... kupej je kralj, ne prodajalec, in to ne glede na branžo. Tudi v bančništvu. In kupec ima pogajalsko premoč. Znižaj ... ali pa grem po cenejši kredit h konkurenci.

VilfanG je napisal(a):

 
Sam še nisem slišal za tovrstna podjetja, niti mi ni čisto jasno zakaj bi se podjetja pogajala z banko v vašem imenu.
Nekaj bi od tega morala imeti, sicer tega ne bi počela. Da bi od tega kaj imeli pa bi morali imeti neko maso ljudi,
posledično bi ljudje za to vedeli, vsaj bančniki, ...

Skratka, vsakdo ima dovolj pogajalske moči, da si izbori najugodnejšo ponudbo. Da malce bolj podrobno napišem ...
...

To mi je vse jasno, sprašujem zato, ker sem enkrat dobil tovrstno ponudbo najprej od ene izmed mnogih naložbeno finančnih podjetji v SLO (poleg predstavitve ostalih produktov), sedaj pa sem opazil enako zadevo reklamirano še s strani enega s.p. in v obeh primerih zatrjujejo, da kot končna stranka nimaš nobenih stroškov, prav tako pa bodo zagotovili ponudbo boljšo od te, ki si jo sam uspel izpogajati kjerkoli.

Tudi sam sem mnenja, da bi opisani model lahko deloval le, če gre za večjo maso pripeljanih strank - zato sprašujem, če ima kdo dejanske izkušnje s tovrstnimi ponudbami in kje je haklc. :)

najboljša poteza gleda prodaje manjšega in nakupa večjega stanovanja bi bila da prodaš čimprej staro stanovanje (napisal si da že imaš dobro ponudbo) in greš za nekaj časa med podnajemnike. čez nekaj časa ko bojo cene padle kupiš novo večje stanovanje po nižji ceni.

vem da je to zelo komplicirana "transakcija" in nisem siguren da bi sam šel v njo, ampak če gledamo objektivno (denarno) to bi bilo najbolj optimalno.

Inside je napisal(a):
Khmm jaz za to možnost prvič slišim. A kot neke ceneje.si al kako?

sjeraj včeraj mi je en povedal da naj bi bilo v primeru ki si mi ga ti predlagal zelo rizkantno ker nisi ti lastnik stanovanja ampak agencija in če ta zgrmi lahko nov lastnik te agencije tiste ki niso odplačali stanovanja ampak živijo kot najemniki baje ven rukne oz. maš težave??

 Moraš se dogovorit za vpis odkupne pravice v ZK (upam da sem prav napisal, ker se lahko imenuje malo drugače)

Inside je napisal(a):
Khmm jaz za to možnost prvič slišim. A kot neke ceneje.si al kako?

 Čudno, jaz sem počasi že začel dobivati občutek, da se je tovrstna storitev razpasla. Ne kot ceneje.si, kot neke vrste finančno svetovanje, predvidevam.

VilfanG je napisal(a):

 

Kredit uzem na čimkrajšo dobo, idealno ni bilo 10 let, ali 15 recimo (je pa spet odvisno ali ti plača to dovoljuje ali ne).
Ne zaleti se v prvo ponudbo, pojdi na nekaj izbranih bank, poberi ponudbe, raznorazni dodatni produkti bank ti obrestne pribitke znižajo (npr. odprtje TRR-ja, sklenitev življ. zavarovanja, odprtje računa za spletno bančništvo, mastercard, ...). Na vsaki banki zaprosi za enak kredit - znesek, doba, vrsta obrestne mere. Tam kjer ti bo najugodneje, tam vzemi kredit.

P.S.: Delam na banki.

lpg

  Vprašanje za g. VilfanG-ja:

vzel bom hipotekarca 70.000 € na 15 let.
matična banka mi je pripravila ponudbo 6Meuribor+ 2,00% (brez življ. zavarovanja ,ker ga ne maram)
izračunani obrok je 484,42 €, stroški odbritve 345€ in interkalarne obr. 105 €
obrok je manjši od 30 % moje neto plače.

Ko sem se zanimal že pred enim letom sem z romanjem od banke do banke prišel celo do pribitka 1,8%

Zdaj so ti pribitki večji...

Kaj mislite o ponudbi moje banke?


Hvala za odgovor  in  LP

Janez

janez1610 je napisal(a):

  Vprašanje za g. VilfanG-ja:

vzel bom hipotekarca 70.000 € na 15 let.
matična banka mi je pripravila ponudbo 6Meuribor+ 2,00% (brez življ. zavarovanja ,ker ga ne maram)
izračunani obrok je 484,42 €, stroški odbritve 345€ in interkalarne obr. 105 €
obrok je manjši od 30 % moje neto plače.

Ko sem se zanimal že pred enim letom sem z romanjem od banke do banke prišel celo do pribitka 1,8%

Zdaj so ti pribitki večji...

Kaj mislite o ponudbi moje banke?


Hvala za odgovor  in  LP

Janez

 
Odkrito povedano je ponudba dobra, če že ne odlična. Vidim da je obr. mera malce kompenzirana z malce večjimi stroški (kar je povsm normalno, nekje bi imeli pribitek recimo 2,2% , pa stroški recimo 100 EUR). Obr. mera je odlična, nižjo bi težko dobili. Stroški ok.

Kar se tiče interkalarnih obresti je pa takole: interkalarne obresti so obresti, ki se obračunajo od dne črpanja kredita pa do zadnjega v mesecu, v katerem še NE zapade prva anuiteta.
Primer: danes, 14.10.2009 črpate 70k EUR, prva anuiteta vam zapade 20.11.2009 (vedno konec naslednjega meseca). Int. obresti so obresti od dne 14 pa do 31 oktobra ... torej obresti v teh 17 dneh. Če črpate kredit na zadnjega v mesecu ... t.j. 31.10.2009, teh obresti ni, prva anuiteta vam prav tako zapade zadnjega v naslednjem mesecu, kar je spet 30.11.2009.

Višina int. obresti je identična vaši obr. meri ... EURIBOR +2,0%. Kar pomeni da je razlika le v imenu. Višina je ista.
Torej ... če boste kredit vzeli prej, recimo na sredini meseca, boste zato, ker boste kredit dobili prej, za te dni plačali še obresti (popolnoma običajna logika).

lpg

Hvala za izčrpen odgovor.


lp janez

janez1610 je napisal(a):

Hvala za izčrpen odgovor.


lp janez

 
Malenkost.

lpg

Zdravo,

tema precej stara, si pa verjetno zasuži ponovno oživitev ;)

A bi kdo od vas želel pojasniti, kaj se bo dogajalo z obrestnimi merami ob nižanju EURIBORja? Bi se na mestu, ko se odločate za kredit glede na dano situaicjo odločili za fiksno ali variabilno obrestno mero?

Težko je priti temu do dna, me pa res zanima vaše mnenje...

[marinab]
Zdravo,

tema precej stara, si pa verjetno zasuži ponovno oživitev ;)

A bi kdo od vas želel pojasniti, kaj se bo dogajalo z obrestnimi merami ob nižanju EURIBORja? Bi se na mestu, ko se odločate za kredit glede na dano situaicjo odločili za fiksno ali variabilno obrestno mero?

Težko je priti temu do dna, me pa res zanima vaše mnenje...

Boljše fiksna obrestna mera v roki, kot variabilna na strehi.

Boljše fiksna obrestna mera v roki, kot variabilna na strehi.

Pri 30-letnem kreditu, ki se ponavadi vzame za cegle, se strinjam. Kake 3 leta sicer verjamem, da bo tole ludilo z nizkimi obrestnimi merami se vztrajala.

[shevchenko]
> Boljše fiksna obrestna mera v roki, kot variabilna na strehi.

Pri 30-letnem kreditu, ki se ponavadi vzame za cegle, se strinjam. Kake 3 leta sicer verjamem, da bo tole ludilo z nizkimi obrestnimi merami se vztrajala.

odvisno koliko je razlike... Če je med pribitkom in fiksno več kot 1% točka potem bi jaz do 15 let raje varabilno OM vzel. Euribor je pod 1% že 8 let in glede na vse skupaj bi špekuliral, da nebo euribor prišel do 1% v nasledjih 8 letih. In ne pozabi, obresti se obračunajo od glavnice in tudi če je vsota fiksne in ver. OM po 8 letih višja od fiksne OM si verjertno po fiksni OM (višji) plačeval 8 let od višje glavnice.

15 let je tricky. Je velika verjetnost, vsaj po moje, da bomo do tedaj fasali hiperinflacijo.

[shevchenko]
15 let je tricky. Je velika verjetnost, vsaj po moje, da bomo do tedaj fasali hiperinflacijo.

Ni šans, potopijo se vse države in podjetja, ki morajo refinancirat trenutni obseg dolga.

[abohte]
Kaj se bo dogajalo z EURIBOR-jem ne vedo niti banke, niti ECB in celo mi na forumu ne :)

Lahko pa povsem enakovredno debatiramo :-)

Kredit z variabilno OM imajo 1 prednost in 1 slabost, ki ju ni še nihče omenil:
1. krediti z variabilno OM se lahko predčasno poplačajo brez dodatnih stroškov,
2. večina (vsi?) kreditov z variabilno OM ima nastavljen floor, da se negativni EURIBOR ne upošteva. Torej, če je EURIBOR -0,3%, se obračuna, kot da je EURIBOR 0%, kar pomeni, da pri kreditu z variabilno OM ta razlika 0,3% predstavlja dodatno bančno maržo.

Za efektivno negativno obrestno mero je edina šansa neka tuja valuta.

Inflacija se le povečuje, zakaj bi torej cene padale? Čez dve leti bodo le še bolj rasli.