Eh, Sašo Sašo, če bi vsaj odprl letno poročilo Geodetske uprave, ne bi že v prvem odstavku falil. Povprečna cena je bila v letu 2007 v Ljubljani 2.660 EUR/m2, ne pa med 2.800 in 2.900 EUR.

Nadalje je v tistem letnem poročilu tudi izračunana povprečna realizirana cena nezazidenega stavbnega zemljišča v višini 310 EUR/m2. Kako ti je uspelo iz tega priti do 1.225 EUR?

Naprej se mi sploh ne ljubi brati...

mimgrede je napisal(a):

 
Ja  izven Ljubljane   gradijo ceneje   zaradi  nižjih cen zemljišč  in  nižjih cen  komunalnega prispevka . Ljubljanski  župan dviguje cene zemljišč do   1000  EUR/m2  ,v  Ljubljani vsak investitor  vsakokrat plača  vso  komunalno opremljenost , tudi tisto, ki je že zgrajena in tudi že  nekajkrat plačana , da se   komunalni prispevki  v Ljubljani izračinavajo na način , da se v   občinsko  blagajno tako ali drugače   steče čimveč denarja , da     zemljišča predvidena  za  komunalno infrastrukturo   občina  izsili  neodplačno  in potem še donacije ,  vse to na koncu pristane   v  ceni m2  stanovanja .  Ob tem so  vse izjave o znižanju cen stanovanj čisto navaden populizem  in zavajanje brez   ekonomske logike  in ogledalo    zasebnih ambicij  ljubljanskega  župana .

 Točno tako je. To skušam tudi jaz dopovedati. *****

DDV za novogradnje je pa do konca 2010 po nižji stopnji.

Takšen primer je mogoče lahko za kakšno izpitno nalogo v prvem letniku, kjer se ne upošteva množice drugih dejavnikov, ki vplivajo na ceno. Od tod tudi razlika med ceno v Ljutomeru in ceno v Ljubljani. Prepričan sem, da je Jankovič imel v mislih vplivati ravno na te dejavnike, npr. izgradnja študentskega doma z 2000 posteljami lahko sprosti vsaj 500 stanovanj, ki so v lasti neLjubljančonov kupljena kot naložbe, kar lahko zniža ceno stanovanj. S podobnimi ukrepi se nam obeta, da se bomo selili v Ljubljano, ker bo ceneje...-)))

Polanec, a si ti kupil stanovanje pol leta nazaj? Nehaj klobasat neumnosti ali pa mi s to tvojo tezo o 1100€ na meter samo projektantskih stroškov razloži, kako lahko 60 kilometrov iz Ljubljane prodajajo nova stanovanja po 1250€ na kvadrat meter? In btw - jih ne morejo prodat

Glede na to,da se ukvarjamo z razvojem nepremičninskih projektov za trg lahko ocenim članek kot zelo realen. Situacija na trgu gradbenih materialov (železo-konstrukcije, baker-elektro prevodnik, beton,keramika, nafta....)je trenutno takšna,da se cene GIO del višajo vsake 6 mesecev za cca. 6-10%. Župan dejansko lahko vpliva le na komunalni prispevek (tega je z novimi uredbami močno povišal in ne znižal) in ceno zemljišča, ki pa jo v mestnem obroču zagotovo ne bo nižal pod 500EUR/m2. V nekaterih delih mesta je dejansko zazidljiva parcela vredna čez 1000EUR/m2 in to ne zgolj kot ponudba ampak kot realiziran posel. Na vsa zgoranje navedbe pa lahko dodamo še nezenemarljivo višanje obrestnih ter zaostorvanje pogojev pridobitve kreditov tudi za investitorje. Le malo je namreč podjetij, ki lahko obsežne investicijkse posle zaključijo brez pomoči kreditne insitucije. Glede na zaostorvanje kreditnih pogojev pa je pričakovati tudi selekcijo investitorjev, ki bodo uspešno pridobili financiranje za svoje projekte ter s tem posledično upad neprmeičninskih projetov za trg. Glede novogradenj pa je pomembno še eno dejstvo. 1.1.2010 nas bo doletel še 20% DDV na novogradnje. Glede na to, da lahko realno pričakujemo umiritev cen zemljišč se cene GIO del in ostlaih stroškov ne bodo znižali ampak zgolj višali ter ob dejstvu da nas kmalu čaka 20% DDV ter nezanamerljivo visoka inflacija menim, da kakšnih velikih umirjanj pri ceni novogradenj ni pričakovati. Osebno menim, da bi morala nastati večja luknja med starimi in novimi stanovanji. Cena za m2 stanovanja v 10. nadstropju bloka BS3, kjer večina stanovanj ni niti ZK urejenih, stanovalci nimajo parkirišč ter urejenga upravljanja objekta po mojem mnenju res ni vredno prek 1.800 EUR/m2

Verjamem, da se je gospod Polanec zelo potrudil pri računanju cene stanovanj, pa vendar še vedno ne razumem, zakaj so (in bodo) cene stanovanj v Ljubljani tako visoke. Naj za primerjavo navedem svojo izkušnjo iz Gradca, ki je samo malenkost majši od Ljubljane. Pred enim letom (2007) je trisobno stanovanje (78,88 m2) z dvema atrijema (56 m2) in garažnim boksom v kleti ter kletjo stalo 160.000 EUR (točno 159.603,40 EUR). To je približno 1860 EUR/m2. Pa ne leži na obrobju mesta, temveč le 10 minut peš od centra v (tudi za graške razmere) zelo lepih novih blokih (v Ljubljani bi bil to npr. Bežigrad ali Šiška). Ni nadstandard, je pa na zgornji meji običajne kakovosti stanovanj. Kako je to mogoče pri avstrijskih plačah in davkih? Na tem zemljišču so bili prej vrtički, gradilo je zasebno podjetje - brez kakršnih koli državnih subvencij. In to podjetje je zanesljivo gradilo z dobičkom!

Sem pričakoval resen izračun, ki bi ga sam lahko sestavil, če bi imel dve uri časa, pa naletim na to sramoto....

0915Novak je napisal(a):
Glede na to,da se ukvarjamo z razvojem nepremičninskih projektov za trg lahko ocenim članek kot zelo realen. Situacija na trgu gradbenih materialov (železo-konstrukcije, baker-elektro prevodnik, beton,keramika, nafta....)je trenutno takšna,da se cene GIO del višajo vsake 6 mesecev za cca. 6-10%.

ti si raje izračunaj za koliko % na leto se morajo podražiti vsi vgrajeni materiali, da cena gio zraste za 20%.

Pa še nekaj, kvadrat gradnje sigurno ne stane 1100€/m2, ampak vsaj 300€ manj pri objektih 50 enot ali več.

Zemljišča v Grazu so po 250 € za m2... Ne bom trdil za tvoj primer, ampak cene novogradenj v Grazu že presegajo 3.000 € za m2...

Bob je napisal(a):

ti si raje izračunaj za koliko % na leto se morajo podražiti vsi vgrajeni materiali, da cena gio zraste za 20%.

sicer pa kapo dol gradbeniškemu lobiju, najprej smo naredili najdražje ceste na svetu, sedaj bomo kot kaže še stanovanja.

Naj odgovorim samo na nekaj komentarjev: 1) Pri DDV je prišlo do lapsusa (še vedno je 8.5% - zapisal pa sem 9%) 2) Stanovanja nisem kupil. Tudi sam čakam, ker se cene stanovanj že znižujejo in verjamem, da bo na trgu prišlo do špekulativnih prodaj, ki bodo verjetno znižale cene.. 3) Struktura cene seveda ne velja za vsak projekt. Gre za velik gradbeni projekt, ki ima poleg cene zemljišča in GOI še velik del preostalih stroškov. So pa ocene zelo realne, saj so pripravljene na podlagi pregleda dejanskih projektnih dokumentacij.. Seveda pa ti izračuni niso relevantni za vsako lokacijo in za vsak tip projekta.. osnovna poanta pa ostane.. Janković lahko zniža samo cene zemlje in tam, kjer je delež zemlje manjši, bo prišlo do manjšega znižanja cen.

Sašo Polanec

Bruto ali neto površine? Bruto je 800 evrov, neto je 1100 evrov. 

kokoska je napisal(a):
Naj odgovorim samo na nekaj komentarjev: 1) Pri DDV je prišlo do lapsusa (še vedno je 8.5% - zapisal pa sem 9%) 2) Stanovanja nisem kupil. Tudi sam čakam, ker se cene stanovanj že znižujejo in verjamem, da bo na trgu prišlo do špekulativnih prodaj, ki bodo verjetno znižale cene.. 3) Struktura cene seveda ne velja za vsak projekt. Gre za velik gradbeni projekt, ki ima poleg cene zemljišča in GOI še velik del preostalih stroškov. So pa ocene zelo realne, saj so pripravljene na podlagi pregleda dejanskih projektnih dokumentacij.. Seveda pa ti izračuni niso relevantni za vsako lokacijo in za vsak tip projekta.. osnovna poanta pa ostane.. Janković lahko zniža samo cene zemlje in tam, kjer je delež zemlje manjši, bo prišlo do manjšega znižanja cen.

zakaj se novogradnje izven lj prodajajo pod 1.500 eur/m2 z ddv?

Podatek o povprečni ceni je vzet iz SLONEP, kjer so pač podane ponudbene cene. Če odvzamemo
10% pridemo do podatka Geodetske uprave..

Očitno se nekaterim ne da pozorno brat. Gre za lokacije, ki so blizu centru. Tam so cene zemljišč tudi
preko 1000 evrov. Npr. ob Dunajski, ob Celovški.. 310 evrov/m2.. Izven obvoznice je preko 300 evrov..

LPS

Jaz pa iz izracuna ne vidim, kje je uposteval, da ima 11 nadstropij. Ce je namrec cena zemljisca 1000 eurov, uporabne povrsine 2/3, nad tlorisom pa postavi 11 etaž, bi po mojem moral dobiti ceno zemljišča 136 eurov/m2 prodajne površine. In podobno je z ostalimi stroški.

kokoska je napisal(a):
Naj odgovorim samo na nekaj komentarjev: 1) Pri DDV je prišlo do lapsusa (še vedno je 8.5% - zapisal pa sem 9%) 2) Stanovanja nisem kupil. Tudi sam čakam, ker se cene stanovanj že znižujejo in verjamem, da bo na trgu prišlo do špekulativnih prodaj, ki bodo verjetno znižale cene.. 3) Struktura cene seveda ne velja za vsak projekt. Gre za velik gradbeni projekt, ki ima poleg cene zemljišča in GOI še velik del preostalih stroškov. So pa ocene zelo realne, saj so pripravljene na podlagi pregleda dejanskih projektnih dokumentacij.. Seveda pa ti izračuni niso relevantni za vsako lokacijo in za vsak tip projekta.. osnovna poanta pa ostane.. Janković lahko zniža samo cene zemlje in tam, kjer je delež zemlje manjši, bo prišlo do manjšega znižanja cen.

Sašo Polanec

poglej, če pustimo ob strani ceno parcele, ki se med seboj res zelo razlikujejo in jo praktično ne moremo spraviti na skupni imenovalec, si ti uspel izračunati, da bi bila cena stanovanja ob zastonj parceli cca.2.100 eurov/m2. če se ti zdi to realno, potem res ne vem ali se zajebavaš ali kaj?

g. doktor Polanec!
Katastrofa!
Vsak teden dobim na mizo kakšno kalkulacijo za gradnjo stanovanj v Ljubljani in takih cen stroškov gradnje ni nikjer (mogoče jih ima Anderlič v svoji Vili Urbani)!
Gradi se do max 750EUR/m2(se pa dobi že za 500 pri manjših s.p.jih). Prodaja pa za cca 2800-3000 EUR s tem da investitorji ne gradijo nič če ni 25% špeha!

Problem so prodajalci zemljišč ker so le ta omejena da računajo z obratno matematiko! Vzamejo prodajno ceno projekta odštejejo od 15-25% dobička, stroške gradnje, komunalca in obvezne stroške ter tako dobijo ceno svojega zemljišča. Tako zemljišča dosegajo vrtoglave cene na kvadratni meter ki lahko tudi na koncu šentvida dosegajo 1000 EUR/m2!

kokoska je napisal(a):

2) Stanovanja nisem kupil. Tudi sam čakam, ker se cene stanovanj že znižujejo in verjamem, da bo na trgu prišlo do špekulativnih prodaj, ki bodo verjetno znižale cene..  

zanimivo. v komentarju pa se ni dalo ničesar prebrati o tem. verjetno se potem strinjate, da so tržne cene v resnici odvisne od ponudbe in povpraševanja? zakaj le bi bile odvisne od stroškov?

XVOGO je napisal(a):

Problem so prodajalci zemljišč ker so le ta omejena da računajo z obratno matematiko! 

Niso problem oni ampak zakonodaja.

XVOGO je napisal(a):

...odštejejo od 15-25% dobička...

Kako od 15-25%, če pa ne gradijo nič, če ni vsaj 25% špeha?

kokoska je napisal(a):
Struktura cene seveda ne velja za vsak projekt. Gre za velik gradbeni projekt, ki ima poleg cene zemljišča in GOI še velik del preostalih stroškov. So pa ocene zelo realne, saj so pripravljene na podlagi pregleda dejanskih projektnih dokumentacij.. Seveda pa ti izračuni niso relevantni za vsako lokacijo in za vsak tip projekta.. o
Sašo Polanec

nima smisla, grem raje teč.:)

Graz-Straßgang
Schloss St. Martin
79m² Wohnfläche
EUR 130.000.-

www.hir.at/seite1.htm

drei je napisal(a):
Graz-Straßgang Schloss St. Martin 79m² Wohnfläche EUR 130.000.- http://www.hir.at/seite1.htm

 
Sorry, to ni novogradnja... Novogradnje imaš malo višje in si lahko sam izračunaš ceno m2.

mimgrede je napisal(a):


Ja izven Ljubljane gradijo ceneje zaradi nižjih cen zemljišč in nižjih cen komunalnega prispevka . Ljubljanski župan dviguje cene zemljišč do 1000 EUR/m2 ,v Ljubljani vsak investitor vsakokrat plača vso komunalno opremljenost , tudi tisto, ki je že zgrajena in tudi že nekajkrat plačana , da se komunalni prispevki v Ljubljani izračinavajo na način , da se v občinsko blagajno tako ali drugače steče čimveč denarja , da zemljišča predvidena za komunalno infrastrukturo občina izsili neodplačno in potem še donacije , vse to na koncu pristane v ceni m2 stanovanja . Ob tem so vse izjave o znižanju cen stanovanj čisto navaden populizem in zavajanje brez ekonomske logike in ogledalo zasebnih ambicij ljubljanskega župana .

To nima zveze z mojim komentarjem. Polanec je naracunal (ce je bob pravilno povzel), da bi ob zastonj delovni sili in zastonj parcelah se vedno stanovanja stala 1400 EUR/m2, kar je cisti idiotizem.

PS. In to ce se dobro spomnim, v 11 nadstropni stolpnici? :)

Kasilda je napisal(a):
Verjamem, da se je gospod Polanec zelo potrudil pri računanju cene stanovanj, pa vendar še vedno ne razumem, zakaj so (in bodo) cene stanovanj v Ljubljani tako visoke. Naj za primerjavo navedem svojo izkušnjo iz Gradca, ki je samo malenkost majši od Ljubljane. Pred enim letom (2007) je trisobno stanovanje (78,88 m2) z dvema atrijema (56 m2) in garažnim boksom v kleti ter kletjo stalo 160.000 EUR (točno 159.603,40 EUR). To je približno 1860 EUR/m2. Pa ne leži na obrobju mesta, temveč le 10 minut peš od centra v (tudi za graške razmere) zelo lepih novih blokih (v Ljubljani bi bil to npr. Bežigrad ali Šiška). Ni nadstandard, je pa na zgornji meji običajne kakovosti stanovanj. Kako je to mogoče pri avstrijskih plačah in davkih? Na tem zemljišču so bili prej vrtički, gradilo je zasebno podjetje - brez kakršnih koli državnih subvencij. In to podjetje je zanesljivo gradilo z dobičkom!

Hvala za te podatke.

Da vidimo, ce se bo avtor izracuna oglasil.

Bob je napisal(a):
predlagam, da se članek pošlje dekanu ekonomske fakultete, da vidi, kakšen vrhunski kader zaposluje.

A mislis? Jaz pa mislim da je SP bistveno bolj sposoben od dekana. Samo s stanovanjem se je zaj*.

bc123a je napisal(a):

Da vidimo, ce se bo avtor izracuna oglasil.

nekaj se mu zatika.

jz321 je napisal(a):


Sorry, to ni novogradnja... Novogradnje imaš malo višje in si lahko sam izračunaš ceno m2.

2-Zimmer-OG-Wohnung mit überdachter Süd-Terrasse

D75/05 FÜR DETAILS AUFS BILD KLICKEN

2 Zimmer 51m² Wohnfläche

EUR 140.000.-

bc123a je napisal(a):

2-Zimmer-OG-Wohnung mit überdachter Süd-Terrasse

D75/05 FÜR DETAILS AUFS BILD KLICKEN

2 Zimmer 51m² Wohnfläche

EUR 140.000.-

Da ne porusim te lepe tabelice bom kar s citatom nadaljeval.

Ok, torej stane novogradnja v avstriji, kjer so place precej visje, 2700 EUR/m2. In to je cena na NETO BIVALNO POVRSINO.

V Ljubljani za to ceno (po mnenju prodajalcev, ki navijajo cene) ne dobis niti socialisticnega bloka.