Izbrani forum: Nepremičnine
Izbrana tema: članek Koliko se lahko znižajo cene stanovanj v Ljubljani?
Teme v drugih forumih o teh vsebini: Glavni forum (130)
sporočil: 5.933
Eh, Sašo Sašo, če bi vsaj odprl letno poročilo Geodetske uprave, ne
bi že v prvem odstavku falil. Povprečna cena je bila v letu 2007 v
Ljubljani 2.660 EUR/m2, ne pa med 2.800 in 2.900 EUR.
Nadalje je v tistem letnem poročilu tudi izračunana povprečna realizirana cena nezazidenega stavbnega zemljišča v višini 310 EUR/m2. Kako ti je uspelo iz tega priti do 1.225 EUR?
Naprej se mi sploh ne ljubi brati...
Nadalje je v tistem letnem poročilu tudi izračunana povprečna realizirana cena nezazidenega stavbnega zemljišča v višini 310 EUR/m2. Kako ti je uspelo iz tega priti do 1.225 EUR?
Naprej se mi sploh ne ljubi brati...
sporočil: 608
mimgrede je napisal(a):Točno tako je. To skušam tudi jaz dopovedati. *****
Ja izven Ljubljane gradijo ceneje zaradi nižjih cen zemljišč in nižjih cen komunalnega prispevka . Ljubljanski župan dviguje cene zemljišč do 1000 EUR/m2 ,v Ljubljani vsak investitor vsakokrat plača vso komunalno opremljenost , tudi tisto, ki je že zgrajena in tudi že nekajkrat plačana , da se komunalni prispevki v Ljubljani izračinavajo na način , da se v občinsko blagajno tako ali drugače steče čimveč denarja , da zemljišča predvidena za komunalno infrastrukturo občina izsili neodplačno in potem še donacije , vse to na koncu pristane v ceni m2 stanovanja . Ob tem so vse izjave o znižanju cen stanovanj čisto navaden populizem in zavajanje brez ekonomske logike in ogledalo zasebnih ambicij ljubljanskega župana .
DDV za novogradnje je pa do konca 2010 po nižji stopnji.
sporočil: 608
Takšen primer je mogoče lahko za kakšno izpitno nalogo v prvem
letniku, kjer se ne upošteva množice drugih dejavnikov, ki vplivajo
na ceno. Od tod tudi razlika med ceno v Ljutomeru in ceno v
Ljubljani. Prepričan sem, da je Jankovič imel v mislih vplivati
ravno na te dejavnike, npr. izgradnja študentskega doma z 2000
posteljami lahko sprosti vsaj 500 stanovanj, ki so v lasti
neLjubljančonov kupljena kot naložbe, kar lahko zniža ceno
stanovanj. S podobnimi ukrepi se nam obeta, da se bomo selili v
Ljubljano, ker bo ceneje...-)))
sporočil: 54
Polanec, a si ti kupil stanovanje pol leta nazaj? Nehaj klobasat
neumnosti ali pa mi s to tvojo tezo o 1100€ na meter samo
projektantskih stroškov razloži, kako lahko 60 kilometrov iz
Ljubljane prodajajo nova stanovanja po 1250€ na kvadrat meter? In
btw - jih ne morejo prodat
sporočil: 7
Zadnja sprememba: anon-40835 13.06.2008 08:31
Glede na to,da se ukvarjamo z razvojem nepremičninskih projektov za
trg lahko ocenim članek kot zelo realen. Situacija na trgu
gradbenih materialov (železo-konstrukcije, baker-elektro prevodnik,
beton,keramika, nafta....)je trenutno takšna,da se cene GIO del
višajo vsake 6 mesecev za cca. 6-10%. Župan dejansko lahko vpliva
le na komunalni prispevek (tega je z novimi uredbami močno povišal
in ne znižal) in ceno zemljišča, ki pa jo v mestnem obroču zagotovo
ne bo nižal pod 500EUR/m2. V nekaterih delih mesta je dejansko
zazidljiva parcela vredna čez 1000EUR/m2 in to ne zgolj kot ponudba
ampak kot realiziran posel. Na vsa zgoranje navedbe pa lahko dodamo
še nezenemarljivo višanje obrestnih ter zaostorvanje pogojev
pridobitve kreditov tudi za investitorje. Le malo je namreč
podjetij, ki lahko obsežne investicijkse posle zaključijo brez
pomoči kreditne insitucije. Glede na zaostorvanje kreditnih pogojev
pa je pričakovati tudi selekcijo investitorjev, ki bodo uspešno
pridobili financiranje za svoje projekte ter s tem posledično upad
neprmeičninskih projetov za trg. Glede novogradenj pa je pomembno
še eno dejstvo. 1.1.2010 nas bo doletel še 20% DDV na novogradnje.
Glede na to, da lahko realno pričakujemo umiritev cen zemljišč se
cene GIO del in ostlaih stroškov ne bodo znižali ampak zgolj višali
ter ob dejstvu da nas kmalu čaka 20% DDV ter nezanamerljivo visoka
inflacija menim, da kakšnih velikih umirjanj pri ceni
novogradenj ni pričakovati. Osebno menim, da bi morala nastati
večja luknja med starimi in novimi stanovanji. Cena za m2
stanovanja v 10. nadstropju bloka BS3, kjer večina stanovanj ni
niti ZK urejenih, stanovalci nimajo parkirišč ter urejenga
upravljanja objekta po mojem mnenju res ni vredno prek 1.800 EUR/m2
sporočil: 11
Verjamem, da se je gospod Polanec zelo potrudil pri računanju cene
stanovanj, pa vendar še vedno ne razumem, zakaj so (in bodo) cene
stanovanj v Ljubljani tako visoke. Naj za primerjavo navedem svojo
izkušnjo iz Gradca, ki je samo malenkost majši od Ljubljane. Pred
enim letom (2007) je trisobno stanovanje (78,88 m2) z dvema
atrijema (56 m2) in garažnim boksom v kleti ter kletjo stalo
160.000 EUR (točno 159.603,40 EUR). To je približno 1860 EUR/m2. Pa
ne leži na obrobju mesta, temveč le 10 minut peš od centra v (tudi
za graške razmere) zelo lepih novih blokih (v Ljubljani bi bil to
npr. Bežigrad ali Šiška). Ni nadstandard, je pa na zgornji meji
običajne kakovosti stanovanj. Kako je to mogoče pri avstrijskih
plačah in davkih? Na tem zemljišču so bili prej vrtički, gradilo je
zasebno podjetje - brez kakršnih koli državnih subvencij. In to
podjetje je zanesljivo gradilo z dobičkom!
sporočil: 1.195
Sem pričakoval resen izračun, ki bi ga sam lahko sestavil, če bi
imel dve uri časa, pa naletim na to sramoto....
sporočil: 10.178
0915Novak je napisal(a):ti si raje izračunaj za koliko % na leto se morajo podražiti vsi vgrajeni materiali, da cena gio zraste za 20%.
Glede na to,da se ukvarjamo z razvojem nepremičninskih projektov za trg lahko ocenim članek kot zelo realen. Situacija na trgu gradbenih materialov (železo-konstrukcije, baker-elektro prevodnik, beton,keramika, nafta....)je trenutno takšna,da se cene GIO del višajo vsake 6 mesecev za cca. 6-10%.
sporočil: 825
Pa še nekaj, kvadrat gradnje sigurno ne stane 1100€/m2, ampak vsaj
300€ manj pri objektih 50 enot ali več.
sporočil: 519
Zadnja sprememba: anon-159115 13.06.2008 08:50
Zemljišča v Grazu so po 250 € za m2... Ne bom trdil za tvoj primer,
ampak cene novogradenj v Grazu že presegajo 3.000 € za
m2...
sporočil: 10.178
Bob je napisal(a):
ti si raje izračunaj za koliko % na leto se morajo podražiti vsi vgrajeni materiali, da cena gio zraste za 20%.
sicer pa kapo dol gradbeniškemu lobiju, najprej smo naredili najdražje ceste na svetu, sedaj bomo kot kaže še stanovanja.
sporočil: 6
Naj odgovorim samo na nekaj komentarjev: 1) Pri DDV je prišlo do
lapsusa (še vedno je 8.5% - zapisal pa sem 9%) 2) Stanovanja nisem
kupil. Tudi sam čakam, ker se cene stanovanj že znižujejo in
verjamem, da bo na trgu prišlo do špekulativnih prodaj, ki bodo
verjetno znižale cene.. 3) Struktura cene seveda ne velja za vsak
projekt. Gre za velik gradbeni projekt, ki ima poleg cene zemljišča
in GOI še velik del preostalih stroškov. So pa ocene zelo realne,
saj so pripravljene na podlagi pregleda dejanskih projektnih
dokumentacij.. Seveda pa ti izračuni niso relevantni za vsako
lokacijo in za vsak tip projekta.. osnovna poanta pa ostane..
Janković lahko zniža samo cene zemlje in tam, kjer je delež zemlje
manjši, bo prišlo do manjšega znižanja cen.
Sašo Polanec
Sašo Polanec
sporočil: 6.680
kokoska je napisal(a):
Naj odgovorim samo na nekaj komentarjev: 1) Pri DDV je prišlo do lapsusa (še vedno je 8.5% - zapisal pa sem 9%) 2) Stanovanja nisem kupil. Tudi sam čakam, ker se cene stanovanj že znižujejo in verjamem, da bo na trgu prišlo do špekulativnih prodaj, ki bodo verjetno znižale cene.. 3) Struktura cene seveda ne velja za vsak projekt. Gre za velik gradbeni projekt, ki ima poleg cene zemljišča in GOI še velik del preostalih stroškov. So pa ocene zelo realne, saj so pripravljene na podlagi pregleda dejanskih projektnih dokumentacij.. Seveda pa ti izračuni niso relevantni za vsako lokacijo in za vsak tip projekta.. osnovna poanta pa ostane.. Janković lahko zniža samo cene zemlje in tam, kjer je delež zemlje manjši, bo prišlo do manjšega znižanja cen.
zakaj se novogradnje izven lj prodajajo pod 1.500 eur/m2 z ddv?
sporočil: 6
Podatek o povprečni ceni je vzet iz SLONEP, kjer so pač podane
ponudbene cene. Če odvzamemo
10% pridemo do podatka Geodetske uprave..
Očitno se nekaterim ne da pozorno brat. Gre za lokacije, ki so blizu centru. Tam so cene zemljišč tudi
preko 1000 evrov. Npr. ob Dunajski, ob Celovški.. 310 evrov/m2.. Izven obvoznice je preko 300 evrov..
LPS
10% pridemo do podatka Geodetske uprave..
Očitno se nekaterim ne da pozorno brat. Gre za lokacije, ki so blizu centru. Tam so cene zemljišč tudi
preko 1000 evrov. Npr. ob Dunajski, ob Celovški.. 310 evrov/m2.. Izven obvoznice je preko 300 evrov..
LPS
sporočil: 5
Jaz pa iz izracuna ne vidim, kje je uposteval, da ima 11
nadstropij. Ce je namrec cena zemljisca 1000 eurov, uporabne
povrsine 2/3, nad tlorisom pa postavi 11 etaž, bi po mojem moral
dobiti ceno zemljišča 136 eurov/m2 prodajne površine. In podobno je
z ostalimi stroški.
sporočil: 10.178
kokoska je napisal(a):
Naj odgovorim samo na nekaj komentarjev: 1) Pri DDV je prišlo do lapsusa (še vedno je 8.5% - zapisal pa sem 9%) 2) Stanovanja nisem kupil. Tudi sam čakam, ker se cene stanovanj že znižujejo in verjamem, da bo na trgu prišlo do špekulativnih prodaj, ki bodo verjetno znižale cene.. 3) Struktura cene seveda ne velja za vsak projekt. Gre za velik gradbeni projekt, ki ima poleg cene zemljišča in GOI še velik del preostalih stroškov. So pa ocene zelo realne, saj so pripravljene na podlagi pregleda dejanskih projektnih dokumentacij.. Seveda pa ti izračuni niso relevantni za vsako lokacijo in za vsak tip projekta.. osnovna poanta pa ostane.. Janković lahko zniža samo cene zemlje in tam, kjer je delež zemlje manjši, bo prišlo do manjšega znižanja cen.
Sašo Polanec
poglej, če pustimo ob strani ceno parcele, ki se med seboj res zelo razlikujejo in jo praktično ne moremo spraviti na skupni imenovalec, si ti uspel izračunati, da bi bila cena stanovanja ob zastonj parceli cca.2.100 eurov/m2. če se ti zdi to realno, potem res ne vem ali se zajebavaš ali kaj?
sporočil: 26
g. doktor Polanec!
Katastrofa!
Vsak teden dobim na mizo kakšno kalkulacijo za gradnjo stanovanj v Ljubljani in takih cen stroškov gradnje ni nikjer (mogoče jih ima Anderlič v svoji Vili Urbani)!
Gradi se do max 750EUR/m2(se pa dobi že za 500 pri manjših s.p.jih). Prodaja pa za cca 2800-3000 EUR s tem da investitorji ne gradijo nič če ni 25% špeha!
Problem so prodajalci zemljišč ker so le ta omejena da računajo z obratno matematiko! Vzamejo prodajno ceno projekta odštejejo od 15-25% dobička, stroške gradnje, komunalca in obvezne stroške ter tako dobijo ceno svojega zemljišča. Tako zemljišča dosegajo vrtoglave cene na kvadratni meter ki lahko tudi na koncu šentvida dosegajo 1000 EUR/m2!
Katastrofa!
Vsak teden dobim na mizo kakšno kalkulacijo za gradnjo stanovanj v Ljubljani in takih cen stroškov gradnje ni nikjer (mogoče jih ima Anderlič v svoji Vili Urbani)!
Gradi se do max 750EUR/m2(se pa dobi že za 500 pri manjših s.p.jih). Prodaja pa za cca 2800-3000 EUR s tem da investitorji ne gradijo nič če ni 25% špeha!
Problem so prodajalci zemljišč ker so le ta omejena da računajo z obratno matematiko! Vzamejo prodajno ceno projekta odštejejo od 15-25% dobička, stroške gradnje, komunalca in obvezne stroške ter tako dobijo ceno svojega zemljišča. Tako zemljišča dosegajo vrtoglave cene na kvadratni meter ki lahko tudi na koncu šentvida dosegajo 1000 EUR/m2!
sporočil: 21.898
kokoska je napisal(a):zanimivo. v komentarju pa se ni dalo ničesar prebrati o tem. verjetno se potem strinjate, da so tržne cene v resnici odvisne od ponudbe in povpraševanja? zakaj le bi bile odvisne od stroškov?
2) Stanovanja nisem kupil. Tudi sam čakam, ker se cene stanovanj že znižujejo in verjamem, da bo na trgu prišlo do špekulativnih prodaj, ki bodo verjetno znižale cene..
sporočil: 21.898
XVOGO je napisal(a):Niso problem oni ampak zakonodaja.
Problem so prodajalci zemljišč ker so le ta omejena da računajo z obratno matematiko!
sporočil: 519
XVOGO je napisal(a):Kako od 15-25%, če pa ne gradijo nič, če ni vsaj 25% špeha?
...odštejejo od 15-25% dobička...
sporočil: 10.178
Zadnja sprememba: anon-89 13.06.2008 09:44
kokoska je napisal(a):nima smisla, grem raje teč.:)
Struktura cene seveda ne velja za vsak projekt. Gre za velik gradbeni projekt, ki ima poleg cene zemljišča in GOI še velik del preostalih stroškov. So pa ocene zelo realne, saj so pripravljene na podlagi pregleda dejanskih projektnih dokumentacij.. Seveda pa ti izračuni niso relevantni za vsako lokacijo in za vsak tip projekta.. o
Sašo Polanec
sporočil: 519
drei je napisal(a):
Graz-Straßgang Schloss St. Martin 79m² Wohnfläche EUR 130.000.- http://www.hir.at/seite1.htm
Sorry, to ni novogradnja... Novogradnje imaš malo višje in si lahko sam izračunaš ceno m2.
sporočil: 48.253
Zadnja sprememba: bc123a 13.06.2008 10:00
mimgrede je napisal(a):
Ja izven Ljubljane gradijo ceneje zaradi nižjih cen zemljišč in nižjih cen komunalnega prispevka . Ljubljanski župan dviguje cene zemljišč do 1000 EUR/m2 ,v Ljubljani vsak investitor vsakokrat plača vso komunalno opremljenost , tudi tisto, ki je že zgrajena in tudi že nekajkrat plačana , da se komunalni prispevki v Ljubljani izračinavajo na način , da se v občinsko blagajno tako ali drugače steče čimveč denarja , da zemljišča predvidena za komunalno infrastrukturo občina izsili neodplačno in potem še donacije , vse to na koncu pristane v ceni m2 stanovanja . Ob tem so vse izjave o znižanju cen stanovanj čisto navaden populizem in zavajanje brez ekonomske logike in ogledalo zasebnih ambicij ljubljanskega župana .
To nima zveze z mojim komentarjem. Polanec je naracunal (ce je bob pravilno povzel), da bi ob zastonj delovni sili in zastonj parcelah se vedno stanovanja stala 1400 EUR/m2, kar je cisti idiotizem.
PS. In to ce se dobro spomnim, v 11 nadstropni stolpnici? :)
sporočil: 48.253
Kasilda je napisal(a):Hvala za te podatke.
Verjamem, da se je gospod Polanec zelo potrudil pri računanju cene stanovanj, pa vendar še vedno ne razumem, zakaj so (in bodo) cene stanovanj v Ljubljani tako visoke. Naj za primerjavo navedem svojo izkušnjo iz Gradca, ki je samo malenkost majši od Ljubljane. Pred enim letom (2007) je trisobno stanovanje (78,88 m2) z dvema atrijema (56 m2) in garažnim boksom v kleti ter kletjo stalo 160.000 EUR (točno 159.603,40 EUR). To je približno 1860 EUR/m2. Pa ne leži na obrobju mesta, temveč le 10 minut peš od centra v (tudi za graške razmere) zelo lepih novih blokih (v Ljubljani bi bil to npr. Bežigrad ali Šiška). Ni nadstandard, je pa na zgornji meji običajne kakovosti stanovanj. Kako je to mogoče pri avstrijskih plačah in davkih? Na tem zemljišču so bili prej vrtički, gradilo je zasebno podjetje - brez kakršnih koli državnih subvencij. In to podjetje je zanesljivo gradilo z dobičkom!
Da vidimo, ce se bo avtor izracuna oglasil.
sporočil: 48.253
Bob je napisal(a):
predlagam, da se članek pošlje dekanu ekonomske fakultete, da vidi, kakšen vrhunski kader zaposluje.
A mislis? Jaz pa mislim da je SP bistveno bolj sposoben od dekana. Samo s stanovanjem se je zaj*.
sporočil: 6.680
bc123a je napisal(a):
Da vidimo, ce se bo avtor izracuna oglasil.
nekaj se mu zatika.
sporočil: 48.253
jz321 je napisal(a):
Sorry, to ni novogradnja... Novogradnje imaš malo višje in si lahko sam izračunaš ceno m2.
2-Zimmer-OG-Wohnung mit überdachter Süd-Terrasse | D75/05 FÜR DETAILS AUFS BILD KLICKEN |
2 Zimmer 51m² Wohnfläche |
EUR 140.000.- |
sporočil: 48.253
bc123a je napisal(a):
2-Zimmer-OG-Wohnung mit überdachter Süd-Terrasse D75/05
FÜR DETAILS AUFS BILD KLICKEN2 Zimmer
51m² WohnflächeEUR 140.000.-
Da ne porusim te lepe tabelice bom kar s citatom nadaljeval.
Ok, torej stane novogradnja v avstriji, kjer so place precej visje, 2700 EUR/m2. In to je cena na NETO BIVALNO POVRSINO.
V Ljubljani za to ceno (po mnenju prodajalcev, ki navijajo cene) ne dobis niti socialisticnega bloka.