[TadejK]
> [gugu75]

> prov k notarju bi šla ja.. lol..

Vsota je glih nekak taka, da neznancu na besedo ne bi verjel, po drugi strani pa domnevam da samomora ta neznanec tudi ne bi delal. No, vsaj upam...

Lepo povedano, le za tako upanje te je škoda. WTF cares, tudi če ga naredi. Problem je, da taki neznanci delajo umor javnim financam na volitvah.

Se pravi, da si nepremičninar ...:))) in kot večina živiš v svojem svetu. Zakon ponudbe in povpraševanja in različni kazalniki ala transaction price na disposable income in primerjava v svetovnem merilu je verjetno mal preveč za tebe. Ker če bi poznal te zadeve, bi lahko hitro ugotovil, da smo država, ki je po precenjenosti cen na samem vrhu! To pa ne more vztrajati v neskončnost ... sicer pa kaj izgubljam čas s prepričevanjem sfaliranega nepremičninarja ... :)

lol :))
Če dobro premislim, mi nihče v familiji ni niti približno blizu nepremičninam ali pa gradbeništvu nasploh.

Lepo povedano, le za tako upanje te je škoda. WTF cares, tudi če ga naredi. Problem je, da taki neznanci delajo umor javnim financam na volitvah.

ja ja, če bi nepremičnine občutno padle, bi bilo treba vse banke občutno bolj dokapitalizirat. Se vidi, kako plitko razmišljanje imaš.

[gugu75]
lol :))
Če dobro premislim, mi nihče v familiji ni niti približno blizu nepremičninam ali pa gradbeništvu nasploh.

Verjamem. Iz iskušenj vem, da je večina slovencev podobno cegloljubna, in da jim pri ceglih in plehu popolnoma odpove zdrav razum.

Žal... V Bukarešti je povprečna cena m2 okoli 2500 €...

www.globalpropertygu...ter-prices

...

cool link za tiste, ki nas neprestanoma poučujejo, kako je vse drugje bistveno ceneje

€17,300 UK
€11,861 France
€6,229 Greece
€5,305 Italy
€5,211 Spain
€4,158 Austria
€2,936 Germany
€2,889 Montenegro

zate gugu velja isto. daj, udari s konkretnimi ciframi. ne znaš??
aja, v ljubljanistanu je povprečna plača dva jurja evrov na grlo, a ne? če se sparita vkup dva taka, potem spet pis of kejk.

nisem ekonomist, ampak včasih mi rata razbrati in tudi razumeti kako zadevo povezano z ekonomijo. znam ločiti med dobrimi ekonomisti ter med slabimi (povprečni = ravno tako slabi). slabim ekonomistom je edino orožje statistika. poleg tega, da jo niti ne razumejo, delajo cele študije iz tega. slabi ekonomisti NE znajo računati, niti nimajo pojma od osnov matematike. če bi bili na nivoju drugega letnika trgovske akademije je to za njih mega uspeh.

ti gugu, in podobni nepremičninski akviziterji - glasnogovorniki, pa niste niti na nivoju slabih ekonomistov.

raje se vrni k svoji osnovni dejavnosti: prodaja koutrov, kuhinjskega pribora, knjig, Diamonda,... boš imel morda več uspeha kot pa z nepremičninami.

Zakaj bi bilo treba banke dokapitalizirati? Tiste, ki so izdajale kredite raznim tajkunom in za precenjena stanovanja in s tem pumpale nepremičninski balon, si po mojem ne zaslužijo dokapitalizacije, vsaj državne ne! Če ne dobijo svežega kapitala v tujini, naj pa crknejo, NLB bi morala biti prva na spisku, da rikne, če se ne bi vmešavala država.

[gugu75]
TadejK, a nisi ti delal neke hecne prognoze v preteklosti? Pa saj ne ločiš niti med novimi in starimi stanovanji, ljuba duša.

Ker sva nekaj postov po temle zgoraj uspela vzpostaviti normalen nivo komuniciranja, bi odgovoril še na tole [ker je res zanimivo]:

[gugu75]
In kako se bo gibala cena rabljenih stanovanj, če ti bo šla vsa gradbena operativa, ki jo naštevaš, v božjo mater, a? Novih stanovanj ne bo, starih pa banke ne bodo prodajale občutno pod ceno, ker jih očitno ne bodo rabile. Cene se bodo zaradi pomanjkanja novogradenj same zvišale.. ponudba, povpraševanje, pač.

Bom poskusil po korakih; ko/če se z enim kolikor toliko strinjate, greste na naslednjega, ki gradi na prejšnjem. Če ne, pa pač poveste, kje je v spodnjem razmišljanju kaka huda napaka.

1. Če vsaj malo verjamemo v trg, bodo ponudbo propadlih gradbincev postopoma nadomestili novi, ki bodo ponudili takšna stanovanja in po takšnih cenah, za kakršne bo po njihovi presoji pač obstajalo povpraševanje. Tako da je smiselno debatirati samo še o tem, katera bo ta cena.

2. Bilance kažejo, da je velikanska večina večjih nepremičninskih projektov zgrajenih na kreditih in lahko sklepamo, da bo tako tudi vnaprej. Če so namreč celo uveljavljeni veliki gradbinci te projekte financirali skoraj izključno z izposojenim denarjem, težko pričakujemo, da bodo novi, ki jih bodo postopoma nadomestili, prišli vsak z desetinami milijonov lastne gotovine. Ergo, tudi oni bodo potrebovali kredite in se bodo morali za njih dogovoriti z bankami.

3. Med pomembnejšimi razlogi, da vsaj pri novogradnjah cene ne gredo dol, sta vsekakor naslednja dva:
(i) banke gradbincem dobesedno ne dovolijo spustiti cen, ker bi s tem vrednost hipoteke padla pod vrednost preostale obveznosti gradbinca (za konkreten primer glej forum.finance.si/?m=...144&single )
(ii) banke interesentom za nakup stanovanja v objektih, katerih financerke so bile, ponudijo kreditiranje v višini praktično 100% cene stanovanja (do 100 k€ dobesedno, glej forum.finance.si/?m=...736&single ); da se računica izide, ponujajo ročnosti vse do 30 let, kredit pa lahko najame tudi do pet družinskih članov skupaj (saj se še vsi spomnimo tiste NKBMove "pa še teta malo, pa še babica malo"

4. To je sicer neke vrste subprime kreditiranje, a ni tako neracionalno kot je bilo 2005-2007 npr. v ZDA, ker danes naše banke s tem svoje terjatve s propadajočega gradbinca preložijo in razpršijo med fizične osebe z redno zaposlitvijo, kar dokaj očitno niža tveganje te izpostavljenosti.

5. Ampak kaj se bo pa zgodilo, ko bo eden od teh novih gradbincev prišel s svojim projektom v banko po kredit? Tistim, ki zdaj propadajo, so banke v letih 2005-2008 sicer prešerno dajale kredite v veliki višini pričakovane tržne vrednosti projekta, torej v Ljubljani po 2500 €/m2 in več. A od te prešernosti imajo že dve leti hude migrene, težave pa morajo reševati s potezami, kakršni sta opisani v točki 3 pod (i) in (ii). Zato je vprašanje, ali bi katera tudi temu novincu želela odobriti tako visok kredit, bolj ali manj retorično. Od novih investitorjev bo zahtevala bodisi (i) znatno večjo lastno udeležbo pri financiranju, ali pa (ii) projekt, ki bo svojo pričakovano tržno vrednost postavil ustrezno nižje glede na tistih 2500 €/m2.

6. Ker smo možnost (i) iz točke 5 pretežno ovrgli že v točki 2, ostane samo še možnost (ii). In če še nadalje količkaj verjamemo v trg, bodo sčasoma prišli na banko tudi taki, ki bodo ponudili tak projekt - stanovanjsko stavbo, katere pričakovana tržna vrednost bo postavljena dovolj nizko, da bo banka tak projekt pripravljena kreditirati.

In vsaj tisti, ki se boste skozi tole prebili brez pretiranih protestov, se verjetno strinjate s tem, da učinek takšnih novih stanovanjskih projektov - to pa bodo v prihodnjih letih praktično edini projekti, ki jih bodo banke pripravljene financirati - skorajda ne more biti v smeri zviševanja povprečnih tržnih cen ...

In kaj točno si razbral v zadnjih letih, da takole otresaš naokoli in briješ norca iz nekoga, ki ga sploh ne poznaš?

Kakšne cifre bi ti sploh rad od mene? Nepremičninski trg me ne zanima in se z njim sploh ne ukvarjam. Tole forumsko nabijanje določenih osebkov tukaj, pa me vsake toliko časa en malo pogreje. Zaradi tega sploh kaj napišem po forumih. Na tem na primer parkrat na leto.

Kruh se je podražil.. le zakaj, le zakaj...

Malo komentiraj cene iz tega linka:
www.globalpropertygu...ter-prices

k vidim, da si v polni formi.

Sploh se fokusiraj na države, ki imajo manjše plače kot mi.. npr Češka, Poljska ipd

[gugu75]
Kruh se je podražil.. le zakaj, le zakaj...

Malo komentiraj cene iz tega linka:
www.globalpropertygu...ter-prices

k vidim, da si v polni formi.

Nekak sva zelo hitro spet spustila ta nivo ;)

Osebno imam najraje, če se pogovarjamo racionalno, brez nekih emocij in posmehovanja, ampak bom pač še jaz odgovoril v tvojem slogu:

Glede na to, da za Slovenijo ta link navaja ceno 3640 €/m2 (t.j. niti ne za Ljubljano, ampak za Slovenijo kot celoto), gre očitno za podatke z nekega drugega planeta, na katerem se države pač enako imenujejo kot na Zemlji ...

Po večini so vzete cene za glavna mesta. Klikni na imena držav...

[udarnikk]
ne vemo. še enkrat, daj kakšne konkretne cifre na papir. ne pa samo: rekla baba...

Ma jaz sem ze ene 5x racunal tem nepremicninarskim debilom, kako zadeva v sloveniji enostavno ne gre skupaj ob taksnih cenah nepremicnin in taksnih prihodkih. Pa se nobenega nic ne prime ... vsi poznajo neke supermene, ki bodo ocitno brez problema pokupili vseh 4000 (ali 14000?) stanovanj v ljubljani...

[trance0]
Zakaj bi bilo treba banke dokapitalizirati? Tiste, ki so izdajale kredite raznim tajkunom in za precenjena stanovanja in s tem pumpale nepremičninski balon, si po mojem ne zaslužijo dokapitalizacije, vsaj državne ne! Če ne dobijo svežega kapitala v tujini, naj pa crknejo, NLB bi morala biti prva na spisku, da rikne, če se ne bi vmešavala država.

In kdo bi potem vračal denar varčevalcem, če za vse te vloge jamči država?? Ja vsi davkoplačevalci ane. Po vsej tej destrukciji bi nas vse skupaj stalo bistveno več.

To big to fall. To je to.

Ma jaz sem ze ene 5x racunal tem nepremicninarskim debilom, kako zadeva v sloveniji enostavno ne gre skupaj ob taksnih cenah nepremicnin in taksnih prihodkih. Pa se nobenega nic ne prime ... vsi poznajo neke supermene, ki bodo ocitno brez problema pokupili vseh 4000 (ali 14000?) stanovanj v ljubljani...

Kar napiši še kaj si pisal, da bo leta 2010/2011.. kolk bo že cena v LJ?? 500€? 800€? Just STFU.

[gugu75]
Po večini so vzete cene za glavna mesta. Klikni na imena držav...

Ja, sure, 120 m2 se pa res v "Ljubljana: Bežigrad and Center" proda po povprečni ceni 3640 €/m2, ane. Oglašuje mogoče, glede tega kaj se proda pa, če verjamemo GURSu, glej tole: www.finance.si/blog....8&post=648

Če ne verjameš, ker je pač moja objava, pojdi na prostor3.gov.si/ETN-JV/ , izberi maj 2010, poklikaj po vseh prodanih stanovanjih s popolnimi podatki in sam naredi tak izračun.

glej... očitno so po Evropi stanovanja še bistveno bistveno dražja. Standard pa ne tako višji. Samo to me zanima, kajti ko berem tukaj nekatere, so cene v Sloveniji najvišje v Evropi in stašno nevzdržne.

Padla mi je spania v oko 20% ima brezposelnih in kao povprecna cena 5000 plus? Dej dej buce.

Zanimivo branje:
V Logatcu se prodaja na prvi javni dražbi 27 novih stanovanj s parkiriščem v povprečni izmeri 62 m2 (45-70) in ceni 128.000 EUR oz. 1980 EUR/m2.
Če tega nihče ne bo kupil, bo šla izklicna cena na 2. dražbi za 50% dol.
Pa da vidimo, koliko je trg stanovanj v resnici živ!!!

www.steza.net/PS_pon...312718.pdf

glede na ta link:
www.globalpropertygu...tal-Yields

to ni Španija, temveč Barcelona in Madrid.

Sicer pa? Kaj ima delež nezaposlenih veze s ceno stanovanj v glavnih mestih?
Kje pa folk z minimalcem kupuje stanovanja? Saj je nekdo že prej pravilno ugotovil, da tudi, če bi bil m2 500€ bi bilo to za veliko večino folka (na tem forumu) preveč.

Vecina naaa tem forumu smo nadpovprecno situirano.

[gugu75]
glej... očitno so po Evropi stanovanja še bistveno bistveno dražja. Standard pa ne tako višji. Samo to me zanima, kajti ko berem tukaj nekatere, so cene v Sloveniji najvišje v Evropi in stašno nevzdržne.

Če govorimo o povprečjih, to ne more biti res. Če mora namreč povprečen Slovenec s povprečno plačo za nakup povprečno velikega povprečno dragega stanovanja vzeti kredit za 20 let, bi potem iz "bistveno bistveno dražja" sledilo, da mora ustrezno Rus vzeti kredit za 450 let, pa Francoz za 80 let ipd. Upam, da se strinjava, da to pač ne more biti tako.

Navidezni paradoks pač sledi iz tega, da ta tvoj link (iz meni nedojemljivega razloga) podaja za "Francijo" cene za tisto tretjino pariških Champs Elysées, ki je najbližje slavoloku, pa za "Britanijo" za londonsko Belgravio. To je približno tako, kot če bi za "Slovenijo" podal ceno stanovanja v Filipovem dvorcu in je popolnoma nesmiselno, da to kdo navaja kot reprezentativen podatek. Saj ja niso vsi tisti, ki jih zanima stanovanje v "Franciji", zainteresirani ravno za stanovanje nad Cartierjevo trgovino na ACE 154!

Lahko pa do sklepa, da je pri nas nekaj res hudo narobe, prideš tudi z razmislekom o tem, v koliko državah med naštetimi na tem tvojem spisku so od tridesetih največjih gradbincev v zadnjem letu štirje že končali v stečaju (Vegrad, Gradis, SGP Zasavje, Stavbar Gradnje), še nadaljnji štirje razglasili insolventnost (SCT, MTB, CPM, SGP Nova), še najmanj enajst ali dvanajst pa jih bo šlo po tej poti v letošnjem ali najkasneje prihodnjem letu (Gradbinec GIP, Stavbenik, GPG, Begrad Gradnje, Konstruktor, Granit, Pluton Gradnje, ...)? Če bi bilo vse tako krasno in bi prodaja tekla po planu, zakaj imajo potem črne luknje v bilancah in takole propadajo po tekočem traku?

Lahko pa do sklepa, da je pri nas nekaj res hudo narobe, prideš tudi z razmislekom o tem, v koliko državah med naštetimi na tem tvojem spisku so od tridesetih največjih gradbincev v zadnjem letu štirje že končali v stečaju (Vegrad, Gradis, SGP Zasavje, Stavbar Gradnje), še nadaljnji štirje razglasili insolventnost (SCT, MTB, CPM, SGP Nova), še najmanj enajst ali dvanajst pa jih bo šlo po tej poti v letošnjem ali najkasneje prihodnjem letu (Gradbinec GIP, Stavbenik, GPG, Begrad Gradnje, Konstruktor, Granit, Pluton Gradnje, ...)? Če bi bilo vse tako krasno in bi prodaja tekla po planu, zakaj imajo potem črne luknje v bilancah in takole propadajo po tekočem traku?

Iz tega lahko sklepam samo to, da so sprejamali naročila izpod cene oziroma prodajajo svoje nepremične izpod cene in bi cene le-teh morale biti še višje.

[gugu75]
> Lahko pa do sklepa, da je pri nas nekaj res hudo narobe, prideš tudi z razmislekom o tem, v koliko državah med naštetimi na tem tvojem spisku so od tridesetih največjih gradbincev v zadnjem letu štirje že končali v stečaju (Vegrad, Gradis, SGP Zasavje, Stavbar Gradnje), še nadaljnji štirje razglasili insolventnost (SCT, MTB, CPM, SGP Nova), še najmanj enajst ali dvanajst pa jih bo šlo po tej poti v letošnjem ali najkasneje prihodnjem letu (Gradbinec GIP, Stavbenik, GPG, Begrad Gradnje, Konstruktor, Granit, Pluton Gradnje, ...)? Če bi bilo vse tako krasno in bi prodaja tekla po planu, zakaj imajo potem črne luknje v bilancah in takole propadajo po tekočem traku?

Iz tega lahko sklepam samo to, da so sprejamali naročila izpod cene oziroma prodajajo svoje nepremične izpod cene in bi cene le-teh morale biti še višje.

Ne bo držalo, ker je moral vsak od njih banki predložiti izračune, ki so nedvoumno kazali, da bo pri zastavljenih prodajnih cenah projekt rentabilen.

Ne bo držalo, ker je moral vsak od njih banki predložiti izračune, ki so nedvoumno kazali, da bo pri zastavljenih prodajnih cenah projekt rentabilen.

A res? A si bil zraven?

Oziroma, kako veš, kako so ta gradbena podjetja ovrednotila vsa dela podizvajalcev, ko so zaprosila za kredite?

Normalna cena je 2500 rabljeno in novo 3000-4000 jurčke. Proizvodna cena pa 1000 z papirji , zemla itd. Ker živim v novem bloku od MOL , le strelaj od najbolj prodajanih blokov v sloveniji, kjer bodo kmal dvignel cene, že sedaj je 3500 eurov/m. Ker sem moral soinvestirat 10% vrednosti stanovanja in sicer 4 sobno 90m2 neto, 21m2 logge, 3m2 kleti, 1x parkirni prostor v garaži in teh 10% znese 10500 eurov, pol lahko vidte, da nas nategujejo z ceno stanovanj, zato tud če mam 1 miljon evrov, ga ne kupem, ker mi je v neprofitnem čist lušten.

[TadejK]
> [gugu75]
> glej... očitno so po Evropi stanovanja še bistveno bistveno dražja. Standard pa ne tako višji. Samo to me zanima, kajti ko berem tukaj nekatere, so cene v Sloveniji najvišje v Evropi in stašno nevzdržne.


Če govorimo o povprečjih, to ne more biti res. Če mora namreč povprečen Slovenec s povprečno plačo za nakup povprečno velikega povprečno dragega stanovanja vzeti kredit za 20 let,

Pozabljas se nekaj: porazdelitve prihodkov in cen stanovanj niti priblizno niso Gaussove, niti simetricne niso! To naredi kakrsnokoli operiranje s povprecji povsem irelevantno. Mediane bi pokazale se bolj katastrofalno sliko za nepremicninarje.