[matjazfinance]
> [zmiha2009]
> Želja prenekaterega ljubljančana je zapustiti Ljubljano zaradi več razlogov. Mir, parking, ljudi živi v lj. v blokih brez lifta,....

Motiv večine Ljubljančanov ki planirajo zapustiti LJ (mnogi so jo že) v bistvu ni zaradi želje zapustiti mesto, ampak ker si enostavno niso mogli privoščiti neke vsaj približno spodobno velike stanovanjske površine, če niso šli ven iz LJ. Za podobno ceno po m2 v vukojebini kot v LJ, bi IMO težko prepričal koga da gre ven iz LJ...

... ja, se strinjam ... khmm, če bi slučajno kdaj moral postati žabar, bi definitivno raje živel v Ljubljani, kot pa v kaki vukojebini nekaj kilometrov izven nje, ker bi me namreč kameradi v Mariboru kljub temu še vedno "zmerjali" z žabarom ... ja, in če me že zmerjajo, da vsaj vem, zakaj ...

pred nekaj leti v času največje norosti, bi res z lahkoto prodal za 300k. ampak pejmo še malo nazaj, ko se je težko prodajal mostec in je bila vrstna hiša v 3pgf. v prvi vrsti ob bajerju z 270m2, garažo in parkirnim mestom 54 mio sit. in takrat je to izgledalo ogromno. kaj se je od takrat do danes tako spremenilo, da naj bi imela pol manjša hiša(sicer dokončana) v vukojebini višjo vrednost? plače so sicer res nekaj zrasle, če jo seveda imaš. gospodarska situacija popolnoma v kurcu, podobno banke, prihodnost še bolj v kurcu. in to predvsem velja za srednji razred, ki naj bi mu bila namenjena ta naselja v vukojebinah. pa si lahko nekdo z 1.5k plače privošči nepremičnino za 250k. po moje ne. če pa že, lahko z malo volje in iznajdljivosti za ta denar naredi samostojno hišo, na večji parceli in v manjši vukojebini, če hišo sploh hoče imeti. ker za mlado družino, je še vedno veliko bolj optimalna rešitev, večje stanovanje z atrijem( če ga res rabi), nekje v mestu. in za 250k lahko danes že kar konkretno izbira.

Kaj pa tole ? Mislim, je priložnost , ane ?
www.bolha.com/stanov...1273672091

če dol prestavimo v rožno bi bila cena ob določenem popustu, tam nekje.

v ugodno ponudbo seveda parket ni vključen, ker seveda ga vsi nočejo in ne rabijo. nekaterim je estrih zadosti.:)

drugače, mi je pa na tem naselju všeč edino pogled navzdol na sliki 2/6.

@ Matjaž. Ne žali prosim, ker nisem niti slučajno od foha in bi se lahko komot reklo, da si želim, da se cene spravijo v normalne okvire. Da bo imel mulc sobo, če zaradi drugega ne.:). Se pa motiš in ne mislim utemeljevat zakaj, ker si me napadel kot da komu kaj hočem.

@Bob. Problem je, ker si folk še danes na glavo nakopje pufe, da ne moreš verjet. Tudi 250K na 1,5 k plače. Brez skrbi. Kolega v banki pravi, da se od krize kaj dosti na nepremičninskih kreditih niti ne pozna. Samomorilcev je po njegove še več kot prej. To je sicer nekako logično, čeprav folk očitno pravilno ne interpretira negotovosti v kateri smo danes.

Preden me spet kdo napade. V bistvu mi je čisto vseeno kaj se zgodi s ceno nepremičnin. Mi na kvaliteto lifa vpliva marsikaj bistveno bolj kot pa stene med katerimi itak bolj kot ne samo spim.

[zmiha2009]
@ Matjaž. Ne žali prosim, ker nisem niti slučajno od foha in bi se lahko komot reklo, da si želim, da se cene spravijo v normalne okvire. Da bo imel mulc sobo, če zaradi drugega ne.:). Se pa motiš in ne mislim utemeljevat zakaj, ker si me napadel kot da komu kaj hočem.

@Bob. Problem je, ker si folk še danes na glavo nakopje pufe, da ne moreš verjet. Tudi 250K na 1,5 k plače. Brez skrbi. Kolega v banki pravi, da se od krize kaj dosti na nepremičninskih kreditih niti ne pozna. Samomorilcev je po njegove še več kot prej. To je sicer nekako logično, čeprav folk očitno pravilno ne interpretira negotovosti v kateri smo danes.

Preden me spet kdo napade. V bistvu mi je čisto vseeno kaj se zgodi s ceno nepremičnin. Mi na kvaliteto lifa vpliva marsikaj bistveno bolj kot pa stene med katerimi itak bolj kot ne samo spim.

imam občutek, da bankirji zadnje čase bolj pravljičarijo kot dajejo te kredite. sicer jim bodo pravljice bolj malo pomagale ko bo šlo zares. mogoče je res križanič še zadnji pravljični lik, ki jim vliva upanje, pa tudi on bo po moje kmalu ugotovil, da milijarde nima v žepu.

pri 250k kredita je obrok 1,2k( in ta bo šel samo gor) na 30 let. torej čisto dvomim, da nekdo z 1,5k plače dobi tak kredit, četudi je toliko nor, da je pozabil, da je tudi jesti treba. in to 30 let.

[NemirniTujec]
Inherentni problem nepremičninskega posrednika je to, da je v bistvu povsem nepotreben. On namreč ni človek, ki bi bil na eni strani, pač pa neka dinozaverska funkcija - kao market maker. Tisti, pri katerem se zbirajo prodajalci in kupci.

Nepremcininske agencije v sloveniji niso nikoli market makerji. Market maker mora imeti za sabo ogromen kapital in moznost da ga plasira tako, da ima on kaj od tega (dodano vrednost) in stranke (likvidnost).

Market maker v sloveniji bi lahko bil sklad, ki bi recimo imel tako 50-100 mio EUR gotovine, in bi lepo deloval tako, kot si ti opisal, na prodajni in nakupni strani. Skratka, stiskal prodajalce in zase iztrzil dober deal, uredil vse papirje in za njih jamcil, potem pa robo z nekaj profita prodal naprej, lahko takoj, lahko pa pac ob ustrezni priloznosti.

Mene ze nekaj casa matra koncept "nepremicninske agencije" v sloveniji. Vem da v ZDA dejansko delujejo tako da za svojo (mastno) provizijo prakticno bajto prodajajo, se pravi, recimo, ti se iz bajte odselis, das kljuce njim, oni bajto opicajzlajo (spucajo, pospravijo, celo zacasno opremijo s kaksnimi dodatki, za katere se ve, da imajo mocan vpliv na custva kupcev - seveda so ti dodatki samo zaradi ogledov). Potem pa not vodijo stranke, ti pa se pac ukvarjas z drugimi stvarmi.

Tole, kar je bilo v sloveniji "nepremicninska agencija" zadnjih 8 let je pac bila zgodovinska aberacija, cas vse korigira in po moje jih bo 80% itak zaprlo vrata - tiste, ki niso, itak niso zato, ker folk, ki je 8 let preprodajal nepremicnine za 4% provizijo, pac drugega ne zna poceti, in bo sel under z agencijo vred.

[Vinci]
Za tole bom najbrž dobil cel kup minusov, ampak bom vseeno tvegal. :) Sem delal z nepremičninami v Kaliforniji. S Slovenijo imam precej omejene izkušnje ... in ... tvoji nasveti se mi ne zdijo nič spektakularnega,

Za kalifornijo. Za slovenijo je pa to, kar je napisal, nekaj izjemnega.

Bob predvidevaš, da so vsi samohranici/samohranilke.
Običajno sta dva( dva dohodka).

[veniger]
Bob predvidevaš, da so vsi samohranici/samohranilke.
Običajno sta dva( dva dohodka).

ti pa predvidevaš, da ima povprečni par 3k plače?;)

pa recimo, da ima par 3k plače. še vedno je 1,2k(in raste) 30 let, nora obremenitev. k temu dodaj še obvezna 2 avtomobila za vukojebino + povprečno vsaj 100+ km na dan več(kam je treba kdaj tudi skočiti).

Ce pogledas malo forume opazis, da kamikaz kar ne zmanjka - nic posebnega niso se vedno krediti za 120% nakupne vrednosti pa razne malverzacije z vracanji v gotovini ipd. Ker si ne predstavljajo,da so tui najbolj varne sluzbe v ju danes ogrozene pa da bo euribor najverjetneje poletel nad 5 v relativno kratkem casu pa bomo videli verjetno precej osebnih stecajev in drazb-razen,ce imajo vsi ti kupci se dohodke iz sive ali crne ekonomije.

Da debato malo obogatimo (če kdo veliko mimo bank hodi):

Ali banke sploh imajo keš za financiranje?

Glede na to, da so jim nepremičninarji dolžni ne vem koliko miljard, bi banke ljudstvu posodile denar, s pogojem da kupijo zasežene nepremičnine po divjih cenah?

Kaki so stroški tega natepavanja? (stečaj zakalkuliranca, borba med upniki (bankami) za ostanke, papirologija, ustvarjanje cele službe za prodajo zaseženih nepremičnin)

Ali se bo ob tem zgodilo miljon družbenih problemov, in se nenacističnim bankam bolj splača nepremičnine prodat z diskontom, kot pa se it zgodobo na novo čez dve leti, ko samomorilci nehajo plačevati obroke, in pizdijo na tedniku?

Lahko s tem pade trg tudi za nacistične, ki bi raje ohranjale lepe bilance na lepe oči?

So nenaci banke v bistvu isto glupe, in se ko hrčki peljejo v prepad, management pa boli kurac?

[NemirniTujec]
Da debato malo obogatimo (če kdo veliko mimo bank hodi):

Ali banke sploh imajo keš za financiranje?

Glede na to, da so jim nepremičninarji dolžni ne vem koliko miljard, bi banke ljudstvu posodile denar, s pogojem da kupijo zasežene nepremičnine po divjih cenah?

Kaki so stroški tega natepavanja? (stečaj zakalkuliranca, borba med upniki (bankami) za ostanke, papirologija, ustvarjanje cele službe za prodajo zaseženih nepremičnin)

Ali se bo ob tem zgodilo miljon družbenih problemov, in se nenacističnim bankam bolj splača nepremičnine prodat z diskontom, kot pa se it zgodobo na novo čez dve leti, ko samomorilci nehajo plačevati obroke, in pizdijo na tedniku?

Lahko s tem pade trg tudi za nacistične, ki bi raje ohranjale lepe bilance na lepe oči?

So nenaci banke v bistvu isto glupe, in se ko hrčki peljejo v prepad, management pa boli kurac?

En odgovor na vse citirano? Jamstvena shema za fizicne osebe, by Franci Krizanic.

Banke dejansko samo prelagajo denar med postavkami - ce jim je nek gradbinec dolzen 5 miljonov in je v zadnjih vzdihljajih pred prisilko ali stecajem, one pa imajo ta dolg zavarovan s 5 miljoni ceglov (vrednotenih seveda po 3000 EUR/m2 v kaksni Krtini), je no-brainer namesto tega raztalati 5 za miljonov kreditov fizicnim osebam, ki ta stanovanja po tej ceni dejansko kupijo, ob tem pa imajo banke zagarantirano najmanj 50% poplacilo s strani drzave (torej do 50% s strani drzave + prodaja zasezene nepremicnine od fizicne osebe + zaplemba vsega ostalega premozenja fizicne osebe).

Tako izjemno idiotski kredit propadajocemu ceglarju zamenjajo s kreditom fizicni osebi, ki ima celo drzavno jamstvo. Pa ni boljsega, no :)

[Bob]
> [veniger]
> Bob predvidevaš, da so vsi samohranici/samohranilke.
> Običajno sta dva( dva dohodka).

ti pa predvidevaš, da ima povprečni par 3k plače?;)

pa recimo, da ima par 3k plače. še vedno je 1,2k(in raste) 30 let, nora obremenitev. k temu dodaj še obvezna 2 avtomobila za vukojebino + povprečno vsaj 100+ km na dan več(kam je treba kdaj tudi skočiti).

... no, in če to pretvoriš v čas, ki ga pokuriš ob povprečni hitrosti primestnega prometa, pomeni, da ti ob povprečno 8 urah na delu na dan in povprečno 8 urah spanja na dan ostane približno polovica(!) časa, ki bi ga naj imel za vse "luštno" v življenju, za sedenje v avtomobilu in za razmišljanje o tem, kako hudo si se pravzaprav zajebal ... ja, in to celih 30 let, če ti seveda Bog da zdravja ves ta čas ...

[gsavli]
Počakaj na rezultate uradnega stres testa 2.0 ECBja. :)

Pa poglejmo še, kaj se dogaja v praksi: NLB je bila ocenjena kot "pass", če se ne motim in to pod stresnimi pogoji, torej padcu marketov..., kamoli ob statusu quo gospodarstev in trgov. Odkar smo imeli stress test, so šli trgi celo gor za ene od oka 20 - 30%, nepremičnine pri nas niso nič padle, naša NLB pa jamra, da se mora dokapitalizirat za kako milijardo, vsaj za začetek pa smo ruknili not 250 mio.

Pa še naš guverner bulšitar Marko Kranjc je zatrdil, da je z našimi bankami vse ok pred kakimi 2 leti in da niso v nikakršni nevarnosti. Itak da ne, mona, saj bomo našo NLB vedno, ko bo zazijala kaka milijardna luknja v bilancah, pokrpali davkoplačevalci.

Se se spomnis cajtov, ko so rating agencije (Moody's?) dale izvrstne ratinge islandskim bankam zato, ker so bile tako tesno povezane z drzavo, da je bilo pricakovanje, da jih bo drzava v vsakem primeru bailoutala?

No, nekako tako je verjetno v sloveniji. V stress test kaksne NLB so mogoce vkljucili postavko "ce pa ne rata, bodo davkoplacevalci prispevali, saj so ze N krat", kar dela naso NLB gotovo med najbolj konkurencnimi v regiji.

Bc 321: To kar si opisal zgoraj se dogaja praktično po vsem svetu. PRivatni dolg je ratal državni, javni. Z drugimi besedami ni to nič drugega, da so vsi dolžni za tiste, ki so skočili z glavo naprej v bazen s prenizko vodo. V oči najbolj bode Irski primer, kjer so banke zbankrotirale državo, ker jim očitno ni bilo čisto jasno zakaj so dali državno jamstvo. Je pa dost noro kako narod ne popeni...

Bob: Seveda se strinjam. Se tudi meni zdi noro, vendar je to prej kot ne še danes kar redna praksa. Enkrat sem že pisal, da je to pomoje posledica destva, da smo/so navajeni na +5 posto v plači letno in zato bo ta kreda počasi vedno bolj "na izi". Jasno temu ne bo tako, ker bodo plače prej -5 posto v vsaj nekaj naslednjih letih. Zanimivo se mi zdi, da ljudje, ki se grejo take krede niti ne omenjajo, da jim vrednost ceglov raste, ker je po njihovo vrednost itak brez veze, ker ne bodo nikdar prodajali.....
Kakorkoli že. Tako kot očitno branimo za vsako ceno "nacionalne šampione" se bo tale zgodba z nepremičninami sesula šele takrat ko bo res zmanjkalo keša. Po mojem občutku bo to ko bodo šle plače v javnem sektorju za ene 10-20 posto dol, ko bo treba čist zamrznit penzije in še kaj. Do tja je pa zaenkrat še neki lufta. Zakaj? Ker bomo to kravo molznico do zadnje kaplice oželi in se šele pol spraševali kaj zaboga smo naredili narobe, da je zmanjkalo. Čeprav mi ne bo nikdar čisto jasno, verjamem, da je to pogojeno tudi s človeško naravo.

Če se konkretno navežem na temo. Cena, ki ste jo človeku predlagali kot "pravo" je tudi zaradi navedenega smešno nizka. Morda sprejemljiva le, če gre za življenje/smrt situacijo, sicer pa smešna. nenazadnje se je pa treba zavedati, da tule razpravljajoči predstavljate zelo majhen delež populacije, ki si očitno lahko dovoli in tudi dejansko (pravilno) razmišlja drugače od povprečnega plebejca. Za izmerit utrip pa tale populacija tule ni ravno merodajna pomoje:-). Pa s tem nikakor ne mislim, da zapisano v veliki meri ne drži.

[zmiha2009]
Če se konkretno navežem na temo. Cena, ki ste jo človeku predlagali kot "pravo" je tudi zaradi navedenega smešno nizka. Morda sprejemljiva le, če gre za življenje/smrt situacijo, sicer pa smešna. nenazadnje se je pa treba zavedati, da tule razpravljajoči predstavljate zelo majhen delež populacije, ki si očitno lahko dovoli in tudi dejansko (pravilno) razmišlja drugače od povprečnega plebejca.

Na katero ceno misliš? (ker nas je kar nekaj omenjalo različne cene)

Sicer pa se meni moja cifra (150 jurjev) zdi čisto sprejemljiva in nič "smešno nizka" - glede na lokacijo in značilnosti objekta, ter vse makroekonomske okoliščine, zdi popolnoma ustrezna cena. Sicer čestitke če bo uspel komu prodati za več, ampak se mi ne zdi zelo verjetno...

Itak pa praviš da menda 'pravilno' razmišljamo - OK, ampak tudi 'plebejci' pomojem znajo razmišljat in priti do ustreznih ugotovitev, ko se odločajo o nakupu. In tudi če sami ne poštekajo, jih trenutno omejuje kruta realnost in sicer da enostavno nimajo več toliko kupne moči kot to, s krediti vred.

[NemirniTujec]
Dobrih nepremičninskih agencij je toliko, kot pametnih resničnih levičarjev. Torej v Sloveniji nič. Morda kaka v tujini :-)

en.wikipedia.org/wik...3lemma.svg

Bravo odličen si pogajalec!
Take bi rabili na državni ravni z sosedi sedaj nažalost že prepozno.

Več kot leto dni je že od te razprave, pa jo ponovno obujam. Zakaj? Ker kupujemo nepremičnino za 4-člansko družino v okolici LJ. In v bistvu smo bili do nedavna (ker zdaj kupujemo malo več kvadratov in vaše ne pride v poštev, moram pa zapisati naše mnenje zaradi drugih kupcev in vas, ki prodajate) "idealen" kandidat za tegale vašega dvojčka. Iščemo namreč sosesko, kjer bi bilo veliko otrok in bi se lahko igrali na ulici (to je danes velika izjema in prednost, ker so v glavnem ljudje postali preveliki individualisti in so otroci samo še po domačih dvoriščih) in sosesko s prijetnimi sosedi za nas tastare - letnik 70+, super, to rabimo. Krtino poznamo, celo žlahto imamo v bližini. Narava okrog nam je všeč, všeč nam je, da je hkrati vas in naselje novih hiš. Všeč nam je bližina Domžal (službe). Všeč nam je arhitektura posameznih enot v vašem naselju (posameznih enot, o celoti imamo malo drugačno mnenje, ampak to je malenkost), všeč nam je, da je v naselju celo prostor za otroško igrišče s par igrali. Všeč nam je razporeditev prostorov v vašem dvojčku, všeč nam je oprema v hiši in nasplošno to, da je zadeva že opremljena in se samo še vseliš.


V bistvu sem naštela vse, česar kupec ne bi smel našteti, kajne. Ampak želim da veste: vaš dvojček je všeč marsikateri družini, kot smo mi. Zakaj ga potem ne prodate?

Ker, kot so vam že povedali, niti pod razno ni vreden 250k (da o skoraj 300k, kakor ste zastavili lani, sploh ne govorimo). Oziroma - vi ga že lahko cenite na toliko, samo za ta denar ga ne bo noben kupil, tudi tisti ne, ki nam je skoraj vse na njem všeč.

Preprost izračun:
parcela v Krtini, 663 kvadratov:
www.dfi.si/nepremicn...cu/5370826
85.000
ravna, torej ni kakih škarp itd., samo temelji - ca 15.000 in smo na sto. če so dokumenti še 15.000 ali pa celo 20.000, smo na 120k. Hiša na ključ, komplet, in to pasivna, ne 1000 eur za ogrevanje letno, ampak par sto evrov, znese povprečno jurja po kvadratu - 150 m2 = 150k. Za 270k imamo samostojno pasivno hišo na 663 m2, prav tako v Krtini.

Ne pa 150 m2 na 240 kvadratih parcele, z jurja za ogrevanje (kar bo z leti samo še raslo), in to v hiši, stari že 7 let, ne novi. Če na zgoraj omenjeni parceli narediš dvojčka, ima vsak po več kot 300 m2 parcele, znesek 120k za parcelo, temelje in papirje pa se razpolovi, torej 60k, no pa recimo 80k, ker potem je zadeva večja - ampak vseeno - dodaj 150k za hišo na ključ in imaš za manj od 250k tudi dvojčka z isto kvadraturo na večji parceli.

To, da je pred vašimi dvojčki prostora za kaj več kot Punto, mogoče drži, ampak ko smo si v živo ogledali zadevo, to pomeni, da npr. Audi z nosom sega popolnoma do vrat garaže, z ritjo pa malodane štrli na ulico. Če sta pri hiši dva avta, eden v garaži, eden pred hišo, obiski nimajo skoraj več kje parkirati.

Pa dobro, to s parkiranjem je v primerjavi s prednostmi, ki jih vidimo v vašem naselju, tudi malenkost. Ampak pri tej ceni, za katero trdite, da je upravičena, pa to ni več malenkost.


Po GURS-ovi cenitvi je vaša nepremičnina vredna dobrih 184k. In to je za ta konec, za tako nepremičnino in za tako velikost kar realno. Če bi ceno nastavili na 200k, lahko tudi malo čez, bi zadevo prodali skoraj takoj - interesentov bi nas bilo kar nekaj, če bi bila cena tako nastavljena - ker pa ni bila, se nismo ubadali niti z ogledom (oziroma smo si ogledali le sosesko).

Samo v vednost, da ne bo kakega nesporazuma, kako ni bilo zanimanja za ta dvojček.