Stanovanjske najemnine v Ljubljani so zelo nizke, ravno obratno pa se mi zdi stanje pri poslovnih prostorih. Pri cenah ca 1400€ na mˇ2 je cena najemnine ca 10€/m, kar je 8.6% letni donos. Stanovanja pa so dvakrat dražja za nakup in imajo precej nižje najemnine, npr okoli 3% letno.

Čemu taka razlika? Osebno vidim naslednje razloge:
-podjetja nimajo sredstev, banke ne posojajo in zato so raje v dragih najemninah
-obrestne mere kreditov za podjetja so precej višje kot stanovanjski krediti za stanovanje

ne vem pa, če so ti razlogi samo trenutni ali ne. Ne spremljam zadeve prav dolgo.

Vaše mnenje?

Na kaj moram pazit, če se lotim tega?

Zakaj je že polno praznih poslovnih nepremičnin? Aja ker ne dosegajo takih cen kot pišeš :)

Ja, samo tiste, ki se prodajajo po 1400 €se ne oddajo po 10 €

Na nadomestilo stavbnega zemljišča, prihodnji davek na nepremičnine, vzdrževanje (klime luči, ogrevanje, investicijsko vdzrževanje. Neto izrabo, ker ti najemniki ne bodo plačevali nekaterih servisnih površin...
Izkušnje kažejo, da je takih stroškov v daljšem obdobju približno polovico prihodkov od najemnine, zato tvoja izračunana donosnost pade vsaj na polovico.

Vendar če firma ne generira dovolj dodane vrednosti, da bi pokrila naštete 16x prenapihnjene outsorcane bedarije, bo pač vzela v najem cenejši prostor pa naterala svoje zaposlene da sami čistijo, da sami menjajo žarnice in zalivajo rože... ali pa firme in z njo tudi najemojemalca ne bo več. Se bo treba pač navadaiti, da se ljudje tudi kdaj pa kdaj malo pretegnejo in potrudijo, drugače jih bo trg odnesel.

[zima1188]
Vendar če firma ne generira dovolj dodane vrednosti, da bi pokrila naštete 16x prenapihnjene outsorcane bedarije, bo pač vzela v najem cenejši prostor pa naterala svoje zaposlene da sami čistijo, da sami menjajo žarnice in zalivajo rože... ali pa firme in z njo tudi najemojemalca ne bo več. Se bo treba pač navadaiti, da se ljudje tudi kdaj pa kdaj malo pretegnejo in potrudijo, drugače jih bo trg odnesel.

Očitno se midva ne razumeva.
Vprašanje je bilo dano s strani NAJEMODAJALCA, ki mora te stvari zagotoviti najemniku, če želi od njega dobiti najemnino v višini npr. 10 EUR. Najemojemalec hoče za to ceno čiste prostore z zamenjanimi žarnicami in očiščenimi filtri na klimah, mesečno vzdrževanimi dvigali...

On verjetno cilja na to, da bo najemnik prevzel več stroškov za nižjo najemnino, npr. namesto 10 bi dal 5 pa bo to sproti sam porihtal?

[klemensavli]
Stanovanjske najemnine v Ljubljani so zelo nizke, ravno obratno pa se mi zdi stanje pri poslovnih prostorih.

Ne vem, od kje ti to, poglej po ljubljani, koliko praznih poslovnih prostorov ima nalepljene oglase "prodamo ali oddamo".

Ponavadi se, ker so podjetja bolj racionalna kot fizicne osebe, poslovne nepremicnine usujejo prej kot stanovanjske, in tudi v sloveniji se to dogaja.

To sem mislil. Dejstvo je, da je dodana vrednost naše ekonomije z izjemo parih blue-chipov zelo nizka. Tudi nimamo nobenih strateško pomebnih velikanov. Zato ni pričakovati razsipništva, ki je v konjukturi nabilo cene storitev v nebo, enostavno zato, ker nihče nima denarja, da bi to plačeval, četudi si tega želi. Če bi kdo prišel pogledat, kako se dela s stroški v velikih in dobrih firmah ta trenutek bi mu sapo vzelo. Energetika in vzdrževanje sta pod lupo vsakega CEO. Privarčevan denar je najlažje zaslužen denar! Sposobnost domačih ljudi pa cenijo tudi tam, kjer se koncentrira kapital tega sveta.

Nizka dodana vrednost je tudi, če visoko usposobljen kader riba tla in zaliva rože... očitno je problem nizke dodane vrednosti predvsem v naših glavah... poučna je zgodba zdravnika, ki se je iz Slovenije preselil v Avstralijo in po dobri slovenski navadi sam pral svoj avto... avstralski sosed ga je nekaj časa gledal, potem mu je pa povedal, da sta vsaj dva razloga, da tega ne počne... ker v Avstraliji primanjkuje vode in ker se spodobi, da visoko plačan zdravnik prepusti takšna dela komu drugemu in s tem tudi njemu omogoči zaslužek.

To, da podjetja prej odreagirajo se mi sliši zelo smiseln argument.

Tudi na to, da pri najemu poslovnih prostor pričakujejo višjo storitev kot pri najemu stanovanjskih nisem pomislil. Pri najemu stanovanjskih prostorov je pričakovano, da lastnik uredi vsa vzdrževalna dela (menjave hladilnikov, žaluzij, ...) ne pa da redno čisti prostor.

Hvala.

Zanimiv posel bi bil kupiti poslovne prostore za dobrega jurja na kvadrat in jih predelati v stanovanjske za 2 jurja na kvadrat.

Tu je res zanimiva razlika. Ali ima kdo info o gibanju tega razmerja (cene poslovnih prostor, cene stanovanjskih prostorov) v preteklosti?

Zanimiv posel bi bil kupiti poslovne prostore za dobrega jurja na kvadrat in jih predelati v stanovanjske za 2 jurja na kvadrat.

Tu je res zanimiva razlika. Ali ima kdo info o gibanju tega razmerja (cene poslovnih prostor, cene stanovanjskih prostorov) v preteklosti?

Podjetja hitreje reagirajo na spremembo cene kot fizične osebe, zato je taka sprememba pri cenah in najemninah.

Nisi prvi, ki si se spomnil, da bi lahko poslovne prostore spremenil v stanovanjske. Tile prodajajo že nekaj časa: www.finance.si/26161...zni-hi%B9i
Po moje so bili to prej poslovni prostori, ali pa celo garaže.

Verjetno bo še večji pritisk na cene poslovnih prostorov, saj podjetje racionalizirajo svoje poslovanje. Veliko poslovnih prostorov se zato oddaja ali prodaja. Mnogi podjetniki ugotavljajo, da lahko naredijo enako na pol manjši kvadraturi. Zavedati pa se moraš, da je pri poslovnih prostorih zelo pomembna lokacija in to veliko bolj kot pri stanovanjih. Večini je namreč vseeno ali živi na Čopovi ali na Gornjem trgu, a bodo imeli poslovni prostor na Čopovi ali na Gornjem trgu je očitna razlika, zato se to pozna na ceni.