Dthor je napisal(a):

Zamisli si sledeči varianti: Varianta 1. Nakup hiše v kosezah za 600 k. Plačam iz prihrankov in nato dodam 50 do 100 k da je hišica po mojem okusu. Rezultat: Imam hišo, ki mi je zelo všeč  in 700 K manj na računu. Ko jo hočem čez 10 let prodati je njena vrednost ajd pa bodimo prijazni cca 300 K.  Torej sem iz 700 K na začetku v 10 letih naredil 300 K. Izgubil in zapravil sem 400 K.
Varianta 2. Najem stanovanja za do 1000 EUR v kosezah (Zahteve atrij, pogodba za 10 let z fiksno najemnino). Rezultat: V 10 letih dam 120 000 EUR za najemnino, in 20-30K za opremo. Teh 10 let nima nobenih stroškov z vzdrževanjem hiše razen občasnega telefonskega klica lastniku : Čuj ... jutri morš spedenat to in to. Zapravil sem 150 K. Na banki mi je ostalo od prvotne vsote še 550 K. Zdaj pa daš na vago 550k proti 300k in se odločiš. Če pa za nakup vzameš še slučajno kredit ... si pa IMHO totaln kreten, ki si zasluži kar si je nakopal na glavo.Moji wana be ženi je to jasno. In jaz ne vidim razlike v kvaliteti bivanja med varianto 1 in 2, ki bi bila vredna 250 K.

 
Halo človek, pa kaj ti je? :D Daj, bo še kdo skužil, da imamo STROŠKE z bivanjem in ne naložbe v nepremičnine... :D

Ko bo končno prišel čas in bodo ljudje skužili, da imajo stroške in ne naložbe s tem da nekje prebivajo, jih bodo znali tudi primerjati, ja.

Lp,
Nim.

p: od lanskega leta najemnik trosobnega lepo vzdrževanega socialističnega stanovanja za 270 EUR/mesec v Šiški. Najemodajalci presrečni, da imajo dolgoročnega in zanesljivega plačnika, ki lepo ravna s stanovanjem. Prej so imeli študente in ostale, s katerimi so pa imeli več stroškov kot koristi. Prej sem bil tudi najemnik a res ne pod tako ugodnimi pogoji, a še vedno, v primerjavi z nakupom, neprimerno ceneje. BTW: moja wanna be žena tudi zna primerjati stroške bivanja v lastniškem in najemniškem stanovanju. Še posebej lepo zna razložiti oportunitetne stroške, kadar si (zakreditiran) lastnik ali pa imaš 150 do 200 K EUR na računu pri banki. Oportunitetni stroški ne nastajajo samo zaradi potencialnega nakupa pri nižjih cenah v prihodnosti ampak v omejeni svobodi... Pa naj razume, kdor more...

No pa smo prica Poljskega nacina prodaje. Tam so navajeni na to, da se za blago ze pri prvi objavi prodaje navede cena 100 in 60% popusta. Obravnavana nepremicnina nikakor ni vredna vec kot 250KEUR, pred, med in po recesiji. Lep dan. 

Dthor je napisal(a):

Zamisli si sledeči varianti: Varianta 1. Nakup hiše v kosezah za 600 k. Plačam iz prihrankov in nato dodam 50 do 100 k da je hišica po mojem okusu. Rezultat: Imam hišo, ki mi je zelo všeč  in 700 K manj na računu. Ko jo hočem čez 10 let prodati je njena vrednost ajd pa bodimo prijazni cca 300 K.  Torej sem iz 700 K na začetku v 10 letih naredil 300 K. Izgubil in zapravil sem 400 K.
Varianta 2. Najem stanovanja za do 1000 EUR v kosezah (Zahteve atrij, pogodba za 10 let z fiksno najemnino). Rezultat: V 10 letih dam 120 000 EUR za najemnino, in 20-30K za opremo. Teh 10 let nima nobenih stroškov z vzdrževanjem hiše razen občasnega telefonskega klica lastniku : Čuj ... jutri morš spedenat to in to. Zapravil sem 150 K. Na banki mi je ostalo od prvotne vsote še 550 K. Zdaj pa daš na vago 550k proti 300k in se odločiš. Če pa za nakup vzameš še slučajno kredit ... si pa IMHO totaln kreten, ki si zasluži kar si je nakopal na glavo.Moji wana be ženi je to jasno. In jaz ne vidim razlike v kvaliteti bivanja med varianto 1 in 2, ki bi bila vredna 250 K.

Super stari... veš da si me skoraj prepričal, da se najem veliko bolj splača... ampak če po drugi strani pomislim, da že nekaj časa besno iščeš stanovanje za kupit, bi rekel da je tole zgoraj samo zgodba o kislem grozdju ;)  Da ne govorimo o tem, da je kar nekaj predpostavk popolnoma zgrešenih in kažejo predvsem na tvojo naivnost...

NimbusN je napisal(a):

 
Halo človek, pa kaj ti je? :D Daj, bo še kdo skužil, da imamo STROŠKE z bivanjem in ne naložbe v nepremičnine... :D

Ko bo končno prišel čas in bodo ljudje skužili, da imajo stroške in ne naložbe s tem da nekje prebivajo, jih bodo znali tudi primerjati, ja.

Lp,
Nim.

p: od lanskega leta najemnik trosobnega lepo vzdrževanega socialističnega stanovanja za 270 EUR/mesec v Šiški. Najemodajalci presrečni, da imajo dolgoročnega in zanesljivega plačnika, ki lepo ravna s stanovanjem. Prej so imeli študente in ostale, s katerimi so pa imeli več stroškov kot koristi. Prej sem bil tudi najemnik a res ne pod tako ugodnimi pogoji, a še vedno, v primerjavi z nakupom, neprimerno ceneje. BTW: moja wanna be žena tudi zna primerjati stroške bivanja v lastniškem in najemniškem stanovanju. Še posebej lepo zna razložiti oportunitetne stroške, kadar si (zakreditiran) lastnik ali pa imaš 150 do 200 K EUR na računu pri banki. Oportunitetni stroški ne nastajajo samo zaradi potencialnega nakupa pri nižjih cenah v prihodnosti ampak v omejeni svobodi... Pa naj razume, kdor more...

 
Analogija je v službi za določen / nedoločen čas. Službe za nedločen čas imajo 3m odpovedne roke. Preden ti reagiraš na nove ponudbe, se novi delodajalec ponavadi že premisli. Pri določenem času pa daš odpoved in se že jutri zaposliš pri novem delodajalcu.

V službi za nedoločen čas si tako ujet v neskončnosti, služba ti ne diši a si ne upaš dati odpovedi in iti drugam, ker se v 3m zgodi marsikaj in lahko ostaneš na suhem. Kljub stresu v stari službi si vseeno zadovoljen s plačo, kakršnakoli že je, glavno da je... Enako s stanovanjem/hišo/sosedi/okolico... Naveličan kalupa v katerem si, naraščajo posledice stresa, slabša se zdravje, počutje... Tako me stopnja samomorilnosti v SI niti ne čudi...

"Stara fora prodajalcev: ceno dvigni za 200% in daj nato 50% popust. "  Matr, tacga popusta pa ne dubiš n'kjer  "

+

"No pa smo prica Poljskega nacina prodaje. Tam so navajeni na to, da se za blago ze pri prvi objavi prodaje navede cena 100 in 60% popusta. Obravnavana nepremicnina nikakor ni vredna vec kot 250KEUR, pred, med in po recesiji. Lep dan. "
=

Lekcija: Če kupuješ ne bit bedak, ki pade na Poljske fore! 
Noted.

Dthor je napisal(a):

Zamisli si sledeči varianti: Varianta 1. Nakup hiše v kosezah za 600 k. Plačam iz prihrankov in nato dodam 50 do 100 k da je hišica po mojem okusu. Rezultat: Imam hišo, ki mi je zelo všeč  in 700 K manj na računu. Ko jo hočem čez 10 let prodati je njena vrednost ajd pa bodimo prijazni cca 300 K.  Torej sem iz 700 K na začetku v 10 letih naredil 300 K. Izgubil in zapravil sem 400 K.
Varianta 2. Najem stanovanja za do 1000 EUR v kosezah (Zahteve atrij, pogodba za 10 let z fiksno najemnino). Rezultat: V 10 letih dam 120 000 EUR za najemnino, in 20-30K za opremo. Teh 10 let nima nobenih stroškov z vzdrževanjem hiše razen občasnega telefonskega klica lastniku : Čuj ... jutri morš spedenat to in to. Zapravil sem 150 K. Na banki mi je ostalo od prvotne vsote še 550 K. Zdaj pa daš na vago 550k proti 300k in se odločiš. Če pa za nakup vzameš še slučajno kredit ... si pa IMHO totaln kreten, ki si zasluži kar si je nakopal na glavo.Moji wana be ženi je to jasno. In jaz ne vidim razlike v kvaliteti bivanja med varianto 1 in 2, ki bi bila vredna 250 K.

 
Pozabil si na obresti. Od 700k na banki dobis cca. 1,5k obresti na mesec, po odbitem davku pa 1,2k.

A je dolgoletna letna povprecna realna OM samo 2,5% ?

pgregorc je napisal(a):

 
Pozabil si na obresti. Od 700k na banki dobis cca. 1,5k obresti na mesec, po odbitem davku pa 1,2k.

 1,2k obresti na mesec? Hudo! Ampak škoda, da ga bo najemnina za 700k vredno hišo prišla vsaj še enkrat toliko in niti slučajno ne bo pokril najemnine z obrestmi... razen če se bo zadovoljil z najemom pol cenejše nepremičnine... ampak to je približno tako brez veze, kot če primerjaš nakup 700k€ vredne hiše z najemom 250k€ vrednega stanovanja.

tycoon2 je napisal(a):

 1,2k obresti na mesec? Hudo! Ampak škoda, da ga bo najemnina za 700k vredno hišo prišla vsaj še enkrat toliko in niti slučajno ne bo pokril najemnine z obrestmi... razen če se bo zadovoljil z najemom pol cenejše nepremičnine... ampak to je približno tako brez veze, kot če primerjaš nakup 700k€ vredne hiše z najemom 250k€ vrednega stanovanja.

 
Cakaj, tajkuncek. Malo si nekonsistenten pri svojih izjavah. V nekaterih svojih postoh trdis, da najemnino dolocajo obresti. Torej najemnina ne bo mnogo visja od obresti. Zato se (po tvoji logiki, ne po moji) tistemu, ki stanovanje najame (in ima denar za nakup tega stanovanja), kupcek na racunu banke ne (mnogo) manjsa. Ker pa si ti (celo) trdil, da glavnico pri tem predstavlja kupnina, ki jo je placal lastnik, da so stanovanja v zadnjih letih rastla po 20% in zdaj padla zgolj za nekaj (pod 10) %, pridemo do se bolj zanimivega sklepa: Ce vzamemo najemnika, ki najame nepremicnino od lastnika, ki jo je kupil pred recimo 5 leti, je (ob tvojih predpostavkah, ne mojih) kupcek denarja, ki ga ima najemnik (in ustreza danasnji vrednosti stanovanja), celo vsak mesec (kljub najemnini) vecji in ne manjsi.

Pa se to (se nanasa se na en post prej). Nalasc sem vzel OM, ki jo dobis za nekaj 10k€ pri nekaj mesecni vezavi (danes). Za 700k€ so OM kar nekaj visje (tudi danes).

tycoon2 je napisal(a):

Torej že pet let z denarjem v žepu čakaš na dovolj ugodno stanovanje (in po možnosti še ves ta čas plačuješ najemnino)? To ni ravno podobno Židu... Židje ponavadi znajo z denarjem ;)

 
namiguješ, da je razmerje najemnina/vrednost investicije kaže v prid investiciji? A nisi ti nekaj pisal o min 5% letni najemnini kot pragu rentabilnosti.
Pri današnjih najemninah in današnjih cenah še zdaleč ne prideš do 5%.

Seveda prideš.

0703Boski je napisal(a):

 
namiguješ, da je razmerje najemnina/vrednost investicije kaže v prid investiciji? 

To se bo moral vsak sam odločit... samo za orijentacijo navajam razliko med obrestmi za kredit in najemnino za recimo 100k€ v naslednjih desetih letih:

- obresti - 21.500€ (4%) oz. 33.200€ (6%)
- najemnina - cca 50.000€ (ob predpostavki, da se vseh 10 let ne bo višala) oz. cca 62.000€ če predpostavimo, da bo povprečna letna inflacija v naslednjih desetih letih 4% in se bodo najemnine gibale v skladu z njo.

hehe, precej površno.
Predpostavljaš, da je najemnina za 100k€ flet 400+€/mesečno. Še zdaleč ne, živel sem v par najemih, pa trenutno tudi gledam okrog, pa tole ne drži.

Naslednje, v tem izračunu nisi upošteval opreme stanovanja, njene zamenjave po 10 letih, obnova in vzdrževanje stanovanja, stroškov, kateri ne pripadajo vsi najemniku temveč lastniku.

In ti misliš, da bo tvoje stanovanje čez deset let vredno ____? Naj ugibam, 150k€, 200k€?

0703Boski je napisal(a):
hehe, precej površno.
Predpostavljaš, da je najemnina za 100k€ flet 400+€/mesečno. Še zdaleč ne, živel sem v par najemih, pa trenutno tudi gledam okrog, pa tole ne drži.

 Ne vem kje si živel, ampak v Ljubljani drži.

0703Boski je napisal(a):

In ti misliš, da bo tvoje stanovanje čez deset let vredno ____? Naj ugibam, 150k€, 200k€?

 Približno 140k€ v primeru, da mu bo vrednost v naslednjem letu padla za 10%, potem pa rastla kakšen % nad uradno inflacijo (recimo da bo inflacija 4%)... Tudi če v naslednjem letu vrednost pade za 30%, potem pa zraste povprečno 5% na leto, bo čez deset let stanovanje vredno 8k€ več kot danes.

vendar pozabljas da bo teh 8k E precej manj vredno in tudi da bo na trg v kratkem prislo precej novih stanovanj. Dunajski kristali, Zelena jama...

tycoon2 je napisal(a):
, potem pa rastla kakšen % nad uradno inflacijo (recimo da bo inflacija 4%)...

 tajkun, kaj če bi šel ti raje delat konkurenco daniju?

bondy je napisal(a):
vendar pozabljas da bo teh 8k E precej manj vredno 

Če bo € manj vreden, bodo stanovanja toliko dražja... zakaj pa misliš, da se nepremičnine dražijo? Ker denar izgublja vrednost!

Pozabljas, da bi v kaki drugi nalozbi precej bolj oplemenitil svoj denar. Trenutno imam raje bolj donosno drzavno obveznico vezano na inflacijo, kot pa stanovanje, za katerega bi vsak dan dobil manj. Če je inflacija večja, se bo cena stanovanja res nominalno povecala, nisem pa najbolj preprican ce realno tudi.

bondy je napisal(a):
Pozabljas, da bi v kaki drugi nalozbi precej bolj oplemenitil svoj denar.

 Recimo na Ljubljanski borzi v zadnjih dveh letih ;)

ja ce si imel obveznice, si sigurno na boljsem ;)

tycoon2 je napisal(a):

 Približno 140k€ v primeru, da mu bo vrednost v naslednjem letu padla za 10%, potem pa rastla kakšen % nad uradno inflacijo (recimo da bo inflacija 4%)... Tudi če v naslednjem letu vrednost pade za 30%, potem pa zraste povprečno 5% na leto, bo čez deset let stanovanje vredno 8k€ več kot danes.

 Res ne vem kdaj bodo nepremičninarji  doumeli da se flet ne ralikuje od avta, hfija ali pa sedežne. Vsem s starostjo cena pada in da je to povsem normalno. Pizda pa kaj cegli z leti prodobivajo na teži ali kaj ? Nobenega zdravorazumskega razloga ni zakaj naj bi nepremičninam ne s starostjo padala cena. Kriza gor ali dol. Dajte to že skužit enkrat.Obstaja par stvari, ki jim s starostjo cena raste ... recimo umetniška dela, redke znamke in podobno ne pa vsakemu flatu ali kosu zemlje. LAhko je to tudi kakšna izmed nepremičnin. Ne pa vsak kup ceglov. Bolana logika, ki jo nepremičninarji še naprej gojijo, bo še zelo bolela. Dajte skužit, da sedanje stanje ni obdobje, ki ga norate prefurati ampak obdobje, v katerem je treba spremeniti dosedanjo (napačno) miselnost. Samo najboljši bodo preživeli in to niso tisti, ki trmasto vztrajajo na dosedanjih vzorcih.  

tycoon2 je napisal(a):

Če bo € manj vreden, bodo stanovanja toliko dražja... zakaj pa misliš, da se nepremičnine dražijo? Ker denar izgublja vrednost!

 Ni opaziti da bi se dražile.

bondy je napisal(a):
ja ce si imel obveznice, si sigurno na boljsem ;)

 Če si imel kristalno kroglo si pa še na boljšem ;)  Vrednost mojih nepremičnin se je v zadnjih sedmih letih več kot podvojila (kljub padcu cen v zadnjem letu) z najemnino sem pa v tem času pokasiral še približno tretjino njihove vrednosti... Kaj pa obveznice? Pa indeks SBI20?

 Ne vem kje si živel, ampak v Ljubljani drži.

Ne v Lj, ampak bolj na periferiji :)

 Približno 140k€ v primeru, da mu bo vrednost v naslednjem letu padla za 10%, potem pa rastla kakšen % nad uradno inflacijo (recimo da bo inflacija 4%)... Tudi če v naslednjem letu vrednost pade za 30%, potem pa zraste povprečno 5% na leto, bo čez deset let stanovanje vredno 8k€ več kot danes.

120-130 jurjev boš plačal kredita, cca 1000€ mesečne anuitete....daj še upoštevaj, koliko bi prišparal obresti, če bi namesto 1000€ kredita 500 € varčeval (cca 10k€ +). Da o drugih stroških, ki jih imaš kot lastnik (in ne najemnik) ne govorimo.
Tvoja predpostavka (vsaj prvi del) se že uresničuje. Ali bomo videli v prihodnjhi letih rast cen stanovanj ali dodatne padce, je pa drugo vprašanje. Jaz stavim na slednje. Cikli pri nepremičninah trajajo precej dolgo, še posebej glede na obetano gospodarsko situacijo.
Pomisli tako, kdo za boga si lahko s povp. plačo privošči flet za 150+k€ (2500€/m2). Pa ima 70% ljudi podpovprečne dohodke....

tycoon ali ti mislis da tule ljudje kupujemo delnice samo enkrat v zivljenju in potem jim zvesto sledijo?

Tajkun, a ti jemlješ kredite s fiksno mero, da veš koliko obresti boš predvidoma plačal... ti se preveč zanašaš na to, kar je bilo zadnjih cca. 10 let, kaj bo pa v bližnji prihodnosti, od visokih obrestnih mer, slabih plač etc., kje si pa to vkalkuliral?

0703Boski je napisal(a):

120-130 jurjev boš plačal kredita, cca 1000€ mesečne anuitete....daj še upoštevaj, koliko bi prišparal obresti, če bi namesto 1000€ kredita 500 € varčeval (cca 10k€ +). Da o drugih stroških, ki jih imaš kot lastnik (in ne najemnik) ne govorimo. 

Če kupiš novo stanovanje ne boš imel v desetih letih nobenih stroškov z vzdrževanjem...

Po tvojem izračunu naj bi bil torej najemnik (ki bo mesečno plačeval 500€ najemnine, 500€ pa varčeval) po desetih letih na boljšem, ker bo imel našparanih približno 70k€ (60k€ glavnice in 10k€ obresti)? Ne bom se spuščal v to, da bo najemnina po 10 letih verjetno višja od 500€, ampak a se ti 70k€ zdi bolje od 140k€?

bondy je napisal(a):
tycoon ali ti mislis da tule ljudje kupujemo delnice samo enkrat v zivljenju in potem jim zvesto sledijo?

 Povej mi kakšen donos si ustvaril na borzi v zadnjih sedmih letih?

tycoon2 je napisal(a):

1) Če kupiš novo stanovanje ne boš imel v desetih letih nobenih stroškov z vzdrževanjem...

Po tvojem izračunu naj bi bil torej najemnik (ki bo mesečno plačeval 500€ najemnine, 500€ pa varčeval) po desetih letih na boljšem, ker bo imel našparanih približno 70k€ (60k€ glavnice in 10k€ obresti)? Ne bom se spuščal v to, da bo najemnina po 10 letih verjetno višja od 500€, ampak a se ti 70k€ zdi bolje od 140k€?

 ad 1) Če kupiš novo stanovanje, moraš kupiti še opremo. Za 500€ dobiš v najem lepo stanovanje, za 100k€ pa ti še zdaleč ne znese za novo stanovanje+opremo. Po hitrem pregledu, za 500 € dobiš v Lj 2-3 sobno stanovanje, 10-20 let staro. Oglaševane cene za podobna so sedaj 150k€-180k€.

ad 2) glej ad 1. Vzemi bolj realne številke.
Dodatno, tvoje stanovanje po 10 letih NIKAKOR ne bo vredno 140k€. Zakaj bi pa bilo? A se stvarem z njihovo uporabo in izrabo cena ne niža? Mogoče bo novo toliko, če upoštevam tvoje cifre. Čudna teorija....
Dodatni plusi: kot lastnik imaš dodatne stroške, tudi z novim, zakaj tega ne priznaš (stanovanjski sklad, zavarovanje, minimalno tej so stvar lastnika).
Kaj se zgodi, če izgubiš job? 500€ se veliko lažje odplačuje kot 1000€, a ne da? Kaj se zgodi v primeru, da ti banka vnovči hipoteko in je tvoj flet prodan na dražbi, koliko boš iztržil? Po moje, stvari, ki jih v sedanjih časih ne moreš kar tako spregledati. Kaj pa mobilnost?
Skratka, moj point je v tem, da se v sedanjem času in sedanjih cenah (da ne pomislim na tiste, ki so kupili stanovanja na +20/30% višjih nivojih) še splača biti v najemu. Bom pa tudi jaz enkrat spremenil mnenje, gotovo.

sjeraj je napisal(a):
Tajkun, a ti jemlješ kredite s fiksno mero, da veš koliko obresti boš predvidoma plačal... ti se preveč zanašaš na to, kar je bilo zadnjih cca. 10 let, kaj bo pa v bližnji prihodnosti, od visokih obrestnih mer, slabih plač etc., kje si pa to vkalkuliral?

Razlika med nama je že v stališču do kreditov... zame so nepogrešljivo sredstvo za ustvarjanje prihodka in povečanje premoženja, torej dobra stvar, zate (in za večino ostalih tukaj očitno tudi) pa nekaj slabega, oziroma nujno zlo...