Strani: 1

hostamox sporočil: 6.404
[#3009361] 19.10.22 12:46
Odgovori   +    1
Gledam ceno Vonovie.
Ima kdo kako mnenje?
www.insiderscreener....vonovia-se
notranji nakupi so bili precejšnji
crt sporočil: 25.822
[#3009362] 19.10.22 12:49 · odgovor na: hostamox (#3009361)
Odgovori   +    1
[hostamox]
Gledam ceno Vonovie.
Ima kdo kako mnenje?
jaz se tepem po prstih, dokler ne bo jasno, ali zeli lagarde biti trichet.
hostamox sporočil: 6.404
[#3009365] 19.10.22 13:08 · odgovor na: crt (#3009362)
Odgovori   +    1
[]
> [hostamox]
> Gledam ceno Vonovie.
> Ima kdo kako mnenje?

jaz se tepem po prstih, dokler ne bo jasno, ali zeli lagarde biti trichet.
Ti si že tolko star in situacija je taka, da lahko kupiš :)
Prej pa še ženo vpraš oz povej :)

Misliš da bi imele višje om tako slab vpliv na poslovanje podjeja, ali imajo dolg z variabilo.
Če je bilo tole 60 in je trenutno 20 je še vedno res lahko 10. Ampak ne verjamem, da se bo šel kdo zelo restriktivne denarne politike.
crt sporočil: 25.822
[#3009366] 19.10.22 13:16 · odgovor na: hostamox (#3009365)
Odgovori   +    2
Zadnja sprememba: crt 19.10.2022 13:17
[hostamox]
Če je bilo tole 60 in je trenutno 20 je še vedno res lahko 10.
ja sej, imam neke stare travme se iz enega precej starejsega ciklusa :))

(tecaj lahko gre matematicno gledano poljubnokrat na pol)
Ampak ne verjamem, da se bo šel kdo zelo restriktivne denarne politike.
bilo bi v tej situaciji razmeroma noro, kar pa videvamo v splosnem ni ravno nek hud izlocilni kriterij...

saj naceloma se strinjam s tabo, da je zelo verjetno ugoden risk/reward.

po moje je pa vendarle res tudi naslednje:

- najdes neko delnico oziroma firmo na nekem razmeroma zakotnem trgu (tj. izven usa hehe)
- reces u, to bi lahko slo +X, pa -Y, no to je pa zanimivo
- in potem se kot dodatni korektiv vprasas: a lahko mgooce podoben pricakovan risk/reward najdem tudi na bolj likvidnem trgu z manj specificnimi riziki?
- ce ja, potem kdo rabi vietnamske mlekarne in evropske nepremicninarje

(ne, nimam takoj pri roki kandidata, bi pa bil kar presenecen, ce ga ni)

po drugi strani je res, da so mogoce usa 3 tedne oddaljene od prav tako specificnih rizikov. life's a bitch and then you die.
crt sporočil: 25.822
[#3009368] 19.10.22 13:21 · odgovor na: crt (#3009366)
Odgovori   +    1
... morda najdes kaksne dodatne aktualne poglede in iztocnice v tem threadu, ki sicer ni direktno o tej firmi, je pa v tej orbiti:

twitter.com/Bayley_C...0495329280
hostamox sporočil: 6.404
[#3009369] 19.10.22 13:27 · odgovor na: crt (#3009366)
Odgovori   +    0
Veš kaj je bog rekel gorenjcu naprej kupi srečko.:)
Nerabiš pokupit vseh, da bi zadel.

Ps gledal bitcoin po 40.
Pa rekel ne boste me nasrali :).
Tolažim se, da bi itak prodal po 100 :).
hostamox sporočil: 6.404
[#3009370] 19.10.22 13:40 · odgovor na: crt (#3009368)
Odgovori   +    0
Glede na ceno bi rekel, da je nekaj z dolgom kot je v threadu za podobnega nepremičninarja.
Zato sprašujem, če je kdo kaj raziskoval, kako je pri njih z ročnostjo, obrestmi.
Ko sem na hitro pogledal, sem zasledil, da so imeli neke oversubscribed obveznice.

Vseeno so nemci ti znajo biti v ordnung und disciplin, znajo pa tudi orng zajebat kot že večkrat videno Bayer in Monsanto, DB,Wirecard in to niso glih obskurna podjetja :).
Vedno pa obstaja še moznost nacionalizacije, če res zagusti. NKBM scenarij.
crt sporočil: 25.822
[#3009372] 19.10.22 13:49 · odgovor na: hostamox (#3009370)
Odgovori   +    2
Zadnja sprememba: crt 19.10.2022 13:50
nemci so priblizno severni slovenci in so zelo pridni in prizadevni v vsem, tudi v "balkanizmu" z vsem, kar lahko das v to vreco.

in ce zarijejo, resujejo tako, da delajo se bolj prizadevno iste neumnosti, s katerimi so zarili. ker steje to, da si priden, ne to, a pocnes nekaj smiselnega.

po moje ce zacnes v izhodiscu s taksno oceno materiala, bos... no, vsaj malo tezje razocaran, kot bi bil sicer.
MatejRigel sporočil: 25
[#3009479] 20.10.22 20:43 · odgovor na: hostamox (#3009370)
Odgovori   +    6
LTV 43%, net debt ebitda cca. 13,5.

Sicer pa je implicitno kvadratni meter ocenjen na 1830 eur in delnica trenutno kotira na cca. 20,5x letnih najemnin.

Vonovia je velikan na podrocju evropskih nepremicninskih druzb. Do konca lanskega leta je naredila prakticno vse prav. So pa prevzeli Deustche Wohnen in podvojili svoj dolg (zadnji kvartal 2021). Rocnost dolga 6,92 let, obrestno sciteno > 98% dolga in povprecna OM 1,28%

Problem, ki se trenutno pojavlja prakticno pri vseh nepremicninskih druzbah je t.i. negative leverage. To pomeni, da se mark to market zelo redko kaksna druzba lahko zadolzi za nizjo obrestno mero kot bo znasal yield iz naslova nepremičnine. Na primer YTM 2027 obveznice vonovie znasa 5,2%.
hostamox sporočil: 6.404
[#3009488] 20.10.22 23:28 · odgovor na: MatejRigel (#3009479)
Odgovori   +    2
[MatejRigel]
LTV 43%, net debt ebitda cca. 13,5.
Sicer pa je implicitno kvadratni meter ocenjen na 1830 eur in delnica trenutno kotira na cca. 20,5x letnih najemnin.
A to pri ceni 20 eur.
Vonovia je velikan na podrocju evropskih nepremicninskih druzb. Do konca lanskega leta je naredila prakticno vse prav. So pa prevzeli Deustche Wohnen in podvojili svoj dolg (zadnji kvartal 2021). Rocnost dolga 6,92 let, obrestno sciteno > 98% dolga in povprecna OM 1,28%
Če prav razumem bojo morali delat roll over, ki ne bo poceni. Ker z onim razmerjem med dolgom in kosmatim dobičkom tegale ne morejo poplačat v 7 letih oz bojo morali odprodat del portfelja.
Problem, ki se trenutno pojavlja prakticno pri vseh nepremicninskih druzbah je t.i. negative leverage. To pomeni, da se mark to market zelo redko kaksna druzba lahko zadolzi za nizjo obrestno mero kot bo znasal yield iz naslova nepremičnine. Na primer YTM 2027 obveznice vonovie znasa 5,2%.
Hvala za info.
MatejRigel sporočil: 25
[#3009489] 21.10.22 00:05 · odgovor na: hostamox (#3009488)
Odgovori   +    1
Te implicitne cene kvadartnih metrov niso ravno jedrska fizika. pogledal sem koliko ima družba vseh neto m2 (iz bilance), seštel: mcap + neto dolg=enterprise value. in to številko delil z m2.

Oni sicer imajo nekaj development-a, ki bi ga verjetno moral odštet. Teoretično bi torej m2 moral bit še cenejši kot sem napisal. Če pogledaš trenutno stanje na borzi: Enterprise value (neto dolg+mcap) je 65 mia EUR (pri ceni delnice 21,31). v tem enterprise value je pa cca. 48 mia EUR neto dolga in samo še 16 mia tržne kapitalizacije, kar je precej slabo.

Kar se tiče dolga pa sledeče: na sekundarnem trgu so se spreadi obveznic precej povečali in yieldi so šli iz naslova splošne rasti obrestnih mer precej gor. če izhajaš iz predpostavke, da imajo ročnost 7 let (kreditov in obveznic), bodo letno refinancirali cca. 15% svojih obveznosti. To pomeni, da se bo njihov strošek dolga postopno povečeval. Iz naslova obstoječega dolga pa zaradi ščitenja ni pričakovati, da se bo strošek obresti povišal (ščitenje pratkično vseh kreditov).

Težava nastopi, če bi Vonovia želela rast naprej, ker je marginalni strošek dolga tako visok, da verjetno ne bodo našli investicije, ki ji bi iz naslova tekočih donosov (najemnina/ naložba), pokrila strošek financiranja.

Napovedali so odprodajo dela portfelja (manjšinjski deleži v posameznih chunkih portfelja) ali pa v delni odprodaji portfelja. Vendar: (ta odstavek se nanaša na VNA in na LEG) "Both are confident of getting disposals done at book value - however, it will take longer as there's only appetite for smaller portfolios (several hundred units).

Vonovia ima vgrajene v najemne pogodbe inflacijske klavzule. Vendar oni lahko najemnine dvigujejo samo na podlagi t.i. Mietspiegel: capitallanguagesolut...etspiegel/ kar pomeni, da bo ta proces zelo verjetno počasnejši kot na primer v ZDA. To torej pomeni, da se jim naj bi prihodki tudi ob istem portfelju povečevali iz naslova dviga obstoječih najemnin.

Kar se tiče pa vrednosti nepremičnin pa je CBRE že napovedal, da smo dno cap rate-ov dosegli in da bodo verjetno vse nepremičninske družbe morale prevrednotiti portfelj nepremičnin. Kje tiči zajec? Če bo na primer Vonovia morala razvrednotit svoj portfelj, se bo zvišal LTV in lahko teoertično padejo zaveze do finančnih upnikov. Skratka zapletena situacija. :)
MatejRigel sporočil: 25
[#3009490] 21.10.22 00:09 · odgovor na: MatejRigel (#3009489)
Odgovori   +    3
samo še to: je pa pomoje risk reward boljši kot pri Ljubljanskih nepremičninah :) :) :) ker tuki pa itak nihče nič ne računa. samo story telling :)
MatejRigel sporočil: 25
[#3009493] 21.10.22 00:20 · odgovor na: MatejRigel (#3009489)
Odgovori   +    2
Zadnja sprememba: MatejRigel 21.10.2022 00:25
še to sem se spomnil: eno staro študijo sem našel na temo nepremičnin in dolga. zelo zanimivi sklepi: Leverage: Please Use Responsibly. še link: www.researchgate.net...esponsibly

za vse tiste, ki se vam pa ne bo dalo brati: do 20% LTV je še mogoče kakšna vrednost za lastnike (delničarje), nad tem pa bolj malo:
"The credit crisis has made investors and fund managers aware of the possible negative impact of leverage. Before the crisis, the general belief was that higher leverage would result in a higher IRR. The findings reveal that the added value of leverage for core funds is highly overestimated. Although some leverage will improve the return, using more than 40% is likely to have a negative impact on the investor’s IRR. When measuring return with NPV, the optimal leverage is around 20%.
Ampak v času Bitcoina, ARKK, Tesle, se je na to malo pozabilo :)
hostamox sporočil: 6.404
[#3009496] 21.10.22 02:10 · odgovor na: MatejRigel (#3009490)
Odgovori   +    1
[MatejRigel]
samo še to: je pa pomoje risk reward boljši kot pri Ljubljanskih nepremičninah :) :) :) ker tuki pa itak nihče nič ne računa. samo story telling :)
Kolega, ki je zgubil par deset k na borzi l. 08, pravi cigel ostane delnica pa ne nujno:)

Pri Vonovii je catch da so nemci in obskurni trg, kot pravi črt.

Če pogledaš ceno delnice Lufthanse, se od covid krize ni več opomogla, kljub vložku države.
www.google.com/searc...s-wiz-serp

Tako da glede na trg ne bo presenečenje, če tole ostane še nekaj let na teh nivojih oz bo 20 zgornja cena.
Pozitivno mi je da je bilo nekaj kupovanja od insajderjev, ampak le upravni odbor in še to bolj moški del. Nadzorni še niso kupovali.
www.finanzen.net/ins...es/vonovia

Sedaj malo bolj razumem zakaj se črt tepe po prstih :), rizikov je kar nekaj.
MatejRigel sporočil: 25
[#3010274] 02.11.22 23:27 · odgovor na: hostamox (#3009496)
Odgovori   +    3
Včeraj zvečer je Moodys znižal boniteno oceno Vonovie. Kot enega glavnih razlogov navaje vse višje obrestne mere in posledično višje stroške refinanciranja.

Given the current marginal cost of funding and a rising trend of interest rates, property value declines in Germany are inevitable in our view. Vonovia's EPRA net initial yield was below 2.5% as of June 2022, while any party attempting to buy residential property portfolios using debt will likely pay materially more interest. We cannot forecast particular value declines, but we have included 10% value declines in our assumptions until year-end 2023.

Zelo zanimiv komentar ( ekonomsko sicer absolutno pravilen) pa je, da podjetje, ki ima nepremičnine vrednotene pod 2,5%, jih bo zelo težko prodalo nekomu, ki jih kupuje z dolgom, ker je mark to market strošek financiranja trenutno 5 in več %. Že ptički žvižgajo, da cene stanovanjskih nepremičnin bodo padle ( in so že). Sem pa ravno prebral komentar nepremičninskega posrednika, da pri nas pa še vedno primanjkuje kvalitetnega bivalnega prostora :) :) :)
aimon sporočil: 1.844
[#3010275] 02.11.22 23:52 · odgovor na: MatejRigel (#3010274)
Odgovori   +    2
[MatejRigel]
... Sem pa ravno prebral komentar nepremičninskega posrednika, da pri nas pa še vedno primanjkuje kvalitetnega bivalnega prostora :) :) :)
Ali je v Sloveniji sploh kje novo stanovanje, ki je zgrajeno tako, da se hrup sosedov ne sliši? Ali naši gradbeniki gradijo le stanovanja, ki imajo tanke zidove in stropove?
MatejRigel sporočil: 25
[#3010290] 03.11.22 08:56 · odgovor na: aimon (#3010275)
Odgovori   +    1
Šelemburg teh problemov baje nima :)
Rokc5 sporočil: 2.857
[#3010297] 03.11.22 09:37 · odgovor na: MatejRigel (#3010290)
Odgovori   +    0
MatejRigel: Torej je dober kandidat za vključitev v Equinox? ;)
MatejRigel sporočil: 25
[#3010309] 03.11.22 11:58 · odgovor na: Rokc5 (#3010297)
Odgovori   +    1
Šelemburg? :)
Rokc5 sporočil: 2.857
[#3010334] 03.11.22 14:31 · odgovor na: MatejRigel (#3010309)
Odgovori   +    0
Absolutno! To bi bila izjemna poteza! :)
MatejRigel sporočil: 25
[#3010337] 03.11.22 14:59 · odgovor na: Rokc5 (#3010334)
Odgovori   +    1
hahahah :) to priložnost bomo preskočili! :)
MatejRigel sporočil: 25
[#3010440] 06.11.22 13:57 · odgovor na: hostamox (#3009496)
Odgovori   +    2
Zadnja sprememba: MatejRigel 06.11.2022 14:02
V petek so objavili kvartalne rezultate. Solidno! Delnica +7,22%. več pa na spodnji povezavi.

ir-api.eqs.com/media...ion=inline

Pri napovedi so še enkrat povedali, da bodo izplačali 70% FFO tudi prihodnje leto. FFO-ja bo cca. 2050 mio EUR. 70% tega zneska znaša 1,435 mio EUR. Na trenuten mcap 1808 mio EUR, naj bi bil po tej logiki dividend yield cca. 7,9%.
MatejRigel sporočil: 25
[#3010998] 15.11.22 11:06 · odgovor na: hostamox (#3009488)
Odgovori   +    1
Strošek dolga, ki ga imajo trenutno v bilanci je cca. 1,3%, danes pa izdajajo dve obveznici:

4,5 let: YTM cca. 5,2-5,3%

8 let: YTM cca. 5,5-5,8%
MatejRigel sporočil: 25
[#3011501] 22.11.22 17:17 · odgovor na: hostamox (#3009496)
Odgovori   +    0
Danes je TAG Immobilien objavil Q3 rezultate. Rezultati inline s pričakovanji, napoved pa slaba. v 2023 pričakujejo upad glavnih kazalcev poslovanja. FFO bo padel za 18 mio EUR (iz 190 na 172), več kot polovica upada FFO-ja je posledica refinanciranja in višjih stroškov obresti.

Najbolj žalostno pa je dejstvo, da za 2022 ne bodo izplačali dividende :(

TAG Immobilien je eden večjih igralcev na stanovanjskem trgu v Nemčiji in na Poljskem. Enterprise value 4,7 mia EUR.

Več pa na:

markets.businessinsi...1031929377
hostamox sporočil: 6.404
[#3011512] 22.11.22 19:02 · odgovor na: MatejRigel (#3011501)
Odgovori   +    1
Vprasanje kaj je bolje ali ne izplačati dividende ali se zadolziti po "visokih" om, da jih lahko izplacas.
Tako vidim sam roll over Vonovie npr.

Ne poznam teorije vlaganja v Reite, vem pa da dolg lahko postane strik in tako tudi ziher nepremicnine, niso tako ziher kot delnice.

Ne vem mogoče bi bilo za podjetja bolj pametno odkupit dolg, ki je 50 posto nominale.

Drugače pa hvala za info. :)
crt sporočil: 25.822
[#3015377] 01.02.23 14:31 · odgovor na: hostamox (#3009496)
Odgovori   +    1
Germany's largest real estate corporation VONOVIA is halting this year's new construction/building activities. Reasons: Inflation, expensive commodity prices and most importantly, rising interest rates
hostamox sporočil: 6.404
[#3015403] 01.02.23 21:00 · odgovor na: crt (#3015377)
Odgovori   +    0
[]
Germany's largest real estate corporation VONOVIA is halting this year's new construction/building activities. Reasons: Inflation, expensive commodity prices and most importantly, rising interest rates
KAj nima Vonovia na lagerju dovolj nepremičnin, posledično se jim book zvišuje(če se novogradnje toliko dražijo) iz tega naslova.
Sam se sprašujem kaj pomeni, da se ne gradi zaradi inflacije?
a) pričakujemo upad cen surovin, energije in dela (tole verjetno še najtežje :) )
b) počakajmo še malo, da se prilagodimo na nove razmere, nemci imajo verjetno precej rigiden trg višanja najemnim
c) novih nepremičnin se še nekaj časa ne bo gradilo zaradi previsokih obresti
d) kaki so še mozni scenariji
FjodorKirilovic sporočil: 594
[#3015408] 01.02.23 21:36 · odgovor na: hostamox (#3015403)
Odgovori   +    1
[hostamox]
> []
> Germany's largest real estate corporation VONOVIA is halting this year's new construction/building activities. Reasons: Inflation, expensive commodity prices and most importantly, rising interest rates

KAj nima Vonovia na lagerju dovolj nepremičnin, posledično se jim book zvišuje(če se novogradnje toliko dražijo) iz tega naslova.
Sam se sprašujem kaj pomeni, da se ne gradi zaradi inflacije?
a) pričakujemo upad cen surovin, energije in dela (tole verjetno še najtežje :) )
b) počakajmo še malo, da se prilagodimo na nove razmere, nemci imajo verjetno precej rigiden trg višanja najemnim
c) novih nepremičnin se še nekaj časa ne bo gradilo zaradi previsokih obresti
d) kaki so še mozni scenariji
Po moje kombinacija b) in c).
Dokler se ne spremeni razmerje med obrestmi in donosom od najemnin, ne bodo gradili. Saj niso Rdeči križ.

Tudi pri nas je donos od najemnin padel, zato se za oddajanje že nekaj let ne splača graditi.
Ob sedanjih obrestih in cenah gradnje pa sploh ne.

Strani: 1