Čist tako, za bodoče prodajanje česarkoli. Ti bom poskusil pomagati, boš enkrat dal za pivo. Da je cena previsoka, so ti že povedali. Da z dobrim načinom prodaje lahko dobiš 10 - 20.000 evrov več, pa ne. Bog ne daj takoj spuščat cene na 150.000, razen če si v zelo hudih težavah in rabiš denar takoj. Celotna medijska struktura ljudi prepričuje, da cene nočejo pasti (čeprav je to nefer in oh in sploh), država namerava celo odkupovati stanovanja, jamčiti za kredite, reševati gradbince itd. Po vzdržni ceni (150.000) boš prodajal šele takrat, ko se bo izkazalo, da je državna skleda prazna, in bodo cene že strmoglavile. Ljudje, ki kupujejo stanovanja, nič ne vedo o "vzdržni ceni". pogledajo oglase, in iščejo nizko ceno po ponudbi, ki je na voljo. Tvoj kupec bo moral biti lepo založen z denarjem za nekoga, ki rine v Krtino. Bog daj, da mu NLB da kredit :-)

1. Pogledaš internetno konkurenco.

2. Nastaviš ceno na spodnjem robu konkurence najlepših oglasov na podobnih lokacijah (domžale, mengeš, grosuplje, škofja loka, brezovica ipd. (to bi bilo tam okoli 1200 - 1500 eur/m2). 200.000 (zgolj za primer,, nisem pogledal kakšni so nivoji cen) eur je veliko denarja. Ljudje si ne predstavljajo 150 m2 - Napiši oglas "Dvojček, 1350 eur/m2", potem pa nekje kvadrate.

3. Najpomembnejše: Napišeš boljši oglas od drugih. Napišeš NAJBOLJŠI oglas.(moram priznati, tvoj je nadpovprečen, ampak dalo bi se še ogromno storiti... treba je poznati naravo ciljne publike, in igrati na njene anomalije :-)) Folk je bistveno preglup, da bi znal sam oceniti, ali je nek nakup smiselen, ali ne. Zato je treba napisati odlične oglase. Nepremičninarske agencije so daleč prebutaste za kaj takega. Njihovi oglasi so predmet internetnega posmehovanja - posebej surrealistična imena naselij :-) Pa magari plačaš nekomu 100 evrov, da ti res napiše dobre.
Napišeš več oglasov, z različnimi fotkami - omeniš "nekaj kilometrov od izvoza z avtoceste LJ - MB, 10 minut do LJ. Vsak oglas naravnan na drugačno mini nišo ciljne publike, ki bi utegnila želeti stanovanje te velikosti na tej lokaciji.

4. Čakaš, da vidiš razmerje ogledov določenega oglasa in klicev.
Če ni ogledov oglasa, je trg zelo mrtev, ali pa je v naslovnici nekaj narobe, in sploh nihče ne klikne. Primer: v naslovu oglasa se vidi, da je nepremičnina v Krtini, da je dvojček, in da je 300.000 eur. Nima smisla da sploh klikam kaj takega. Kdor ima tak denar, ne gre živet v zgužvano naselje v Krtini. Ali gre v stanovanje znotraj Ljubljane, ali pa si postavi hišo na svoji parceli. Slovenska kultura je taka, ne vzet tega osebno.
Če je ogledov veliko, pa te nihče ne pokliče, je nekaj narobe na drugi stopnji oglasa - na fotkah, ali besedilu, ki se odpre. Komot se zgodi, da te nihče ne pokliče nekaj tednov, ne noret, vsaj dokler so ogledi oglasa. Če pa ni nobenega klica več kot en mesec, potem moraš nekaj storiti. Ker nepremičnina ni luksuzna za hohštapleske sralce denarja, pač pa ciljaš na običajne ljudi, je najpomembnejša cena. Žal.
Mimo so tudi časi, ko bi prišel "naivni anglež" ali "zmešani rus" in kupil zadevo ne glede na ceno. Tudi lokacija in tip nepremičnine takim ne odgovarja.

Zato - če ni ogledov tudi ob optimalno sestavljenem oglasu, nižaj ceno - 210, 198, 177... ampak tako, da ne pada trg hitreje od tebe - vedno moraš biti na spodnji meji, tako da te nekdo kliče. Trg bo v roku dveh let morda padel tudi na 900 eur na m2, in tebi bo žal, da nisi letos prodal, pa magari za 1000 eur/m2. Trg bo morda tudi povsem crknil, če pride do sesutja države in njenih servisov, in se začne na pol obsedno stanje - in takrat se dvojčka ne da pojesti, niti nesti v Avstrijo. Lahko pa ti ga kaka nova oblast močno obdavčia lai celo zaseže, vse v imenu enakosti delovnega ljudstva.

Za začetek, več različnih oglasov, na različnih oglasnikih, lahko z različnimi cenami.
1. za "mlado družino" - tako nekako je narejen obstoječi oglas, ampak je cenovno slabo zastavljen. Mlada družina se poserje, ko ji na banki povedo anuiteto za 300.000 eur kredita na 25 let.
2. za iskalce prostornega stanovanja blizu ljubljane, a ne v ljubljani (ker si tam ne morejo privoščiti, čeprav tam delajo. (tem boš moral organizirati ogled nujno takrat, ko ni prometne špice v ali iz Ljubljane - in morajo biti iz tiste smeri, ki se ne vozi po tej cesti v ljubljano!!! Recimo zjutraj ob 10h, na delovni dan... takoj bo prišel iz ljubljane do krtine, ker je glavni naval mimo. :-))
3. Za iskalce "mirnega okolja" - nujno ogled v soboto ali nedeljo, da bo res mirno :-)

Pri vsakem oglasu moraš omeniti tudi "prijetno sosesko", na čimbolj nevsiljiv način. Okoli kupca bodo sami prijetni, zaposleni, družinski, umirjeni ljudje. Kupcu je skoraj tako kot stanje hiše pomembno tudi stanje soseske.

OGLED. moraš izvedeti ime kupca - poskusi z mail korespondenco, po telefonu ljudje pogosto samo prvo ime povedo - nato pa google in facebook pomagata pripraviti strategijo. V nobenem primeru ne rečeš, naj pride pogledat kadar hoče. Malo moraš preveriti, ali imaš takrat čas - in ja, ravno jutri ob tej in tej uri imaš en drug ogled, in da lahko pride prej ali kasneje. Zelo zanimivo je tudi reči, da si sicer naslednja dva dni zaseden, da pa imaš ravno danes po službi kako uro časa... tako se ne more oborožiti pred prihodom :-)

Ko bo prišel gledat stanovanje, bodo imeli sosedje urejeno okolico, morda bo kakšen lepo pozdravil (morda sploh ne bo sosed, ampak recimo jaz :-). To se vse da urediti. Marsikdo bo prišel gledat stanovanje z osebo, ki ji zaupa. Kupcu mora biti čustveno všeč prodajni artikel, osebi zapupanja, ki ga itak ne bo kupila, pa se mora zdeti stvar racionalno smiselna. Torej dobra cena, dobra kvaliteta gradnje (o obojem oseba zaupanja verjetno itak nima pojma), ti moraš obema izgledati kot "pošten človek", NIKAKOR NE KOT PREPRODAJALEC ALI NEPREMIČNINAR, TI SO OSOVRAŽENI. Lahko se delaš neumnega - jih bo manj strah - butelj jih že ne bo nategnil - nikakor pa ne neartikuliranega ali čudaškega. Biti moraš vzor normalnega slovenceljna, celo nekoliko navezan na svojo nepremičnino. Obenem pa nikoli ne smeš pokazati finančne stiske, te bodo takoj zgrabili za jajca. Če si v finančni stiski, raje spusti oglaševano ceno, s čimer bo takoj več ogledov, in se potem delaj neumnega, kot da je to pač normalna cena.

Če je človek barantaške narave, ne bo kupil, če ne bo dobil popusta. Ker je znesek velik, ne boš barantal po odstotkih, ker se premalo sliši... Rečeš, okej, če bo šlo hitro in gladko, pa če ravno imate denar pripravljen v kratkem itd... mogoooče bi spustil za 5.000 (iz predhodno recimo 215.000)... nakar bo še jamral in ti jamraš nazaj, kak je hudo na tem svetu, pa kaka lepa bajta je... če baranta, pomeni da jo hoče... pa rečeš, da manj kot 200.000 pa ne spustiš... jebi ga, si pač slovencelj, navezan na bajto. In če jamra dalje, ZELO ZELO užaljeno rečeš: "no, koliko pa je po vašem vredna taka bajta v takem naselju?" Če pove ceno, ki ti še gre v račun, napol jokaš, in rečeš, da je sicer premalo, in da bi nekaj pa le moral k temu še primakniti, in tako dalje, pač barantanje, eni smo rojeni za to.

Že prej si zastavi ceno, pod katero tisti dan ne misliš iti. Da ne bo kupec nategnil tebe, in boš bajto prodal za 50.000 manj, kot je cena, ob kateri je prišel gledat. Treniraj to početje. Treniraj pred ogledalom. Zapomni si: če je prišel gledat, si je utrgal 2 uri časa za to. Torej je pripravljen kupiti, če se cena primerno spusti - vsekakor pa ne pričakuje več kot 15 - 20% spusta cene - če bi mislil, da je cena 30% previsoka, sploh ne bi prišel gledat.

Če si res zanič, ali pa če nimaš časa za tako igro, plačaj mene, in mi vnaprej povej, kje je najnižja cena prodaje. 20 eur/h plus 5% od razlike med tvojo najnižjo sprejemljivo ceno, in ceno, ki jo jaz iztržim. Dokler je oglaševana cena nad 230.000, seveda nima smisla, da se česa sploh lotevava. Z 200.000 si pomoje lahko čist zadovoljen - ampak to je tvoja stvar, vezana na potrebo po kešu in stopnjo nekaterih verskih prepričanj.

Dobrih nepremičninskih agencij je toliko, kot pametnih resničnih levičarjev. Torej v Sloveniji nič. Morda kaka v tujini :-)

EDIT: sem pogledal nepremicnine.net, in posledično znižal številke. Imaš kolikor hočeš hiš tvoje kvadrature na podobni lokaciji za 1200 eur / m2. Jebi ga, tako je stanje na trgu. Tudi za 2000 eur / m2 so - ampak nihče jih ne bo kupil.

Diclaimer: nisem nepremičninar, nimam nobene firme za prodajo ali karkoli, to je samo ljubiteljsko ukvarjanje. V resnem času se ukvarjam s premišljanjem, ali je smiselna življenjska filozofija zen, ali pa morda igranje monopolija.

Aja, pa zaradi neumestnega vprašanja - torej po "DOBRI nepremičninski agenciji", si dolžan pivo. Jebiga, tožnik, sodnik, porota, vse v eni osebi. Balkan.