mimogrede, malo za salo in hkrati zares.

prej sem omenil kot skrajni primer pizdarije hiso, pri kateri ves, da bo v doglednem casu rusena, parcela pa nacionalnizirana.

dejansko bi tudi to imelo neko trzno vrednost. ampak ne zato, ker se temu rece hisa in ne delnica, obveznica ali kaj drugega. temvec zato, ker bi pac nekomu bilo vredno to kupiti kot opcijo na prihodnjo situacijo, ko bo nova oblast sla v 3pm in bo spet zavladala zasebna lastnina. zaradi neznane oddaljenosti te situacije, vmesnih dogodkov in podrobnosti razpleta bi seveda percipirana vrednost take opcije lahko zelo nihala.

(podobno je vedno obstajal nek trg za dolgorocni dolg drzav, ki dolga niso vec odplacevale, recimo carske rusije)

pa sva pokrila se izvedene instrumente ;)

ps. hvala vsem drugim, ki ste se zadrzali, da niste sli sami odgovarjat in tako pokvarili pointa :)

[crt]

ps. hvala vsem drugim, ki ste se zadrzali, da niste sli sami odgovarjat in tako pokvarili pointa :)

hiso, pri kateri ves, da bo v doglednem casu rusena, parcela pa nacionalnizirana...

Lepo razloženo.

Si zihr, da bi v političnem sistemu kjer bi nacionalizirali nepremičnine&veselo rušili hiše...bilo pametno/možno opletati z opcijami? :)

[JanezNovak131]
Si zihr, da bi v političnem sistemu kjer bi nacionalizirali nepremičnine&veselo rušili hiše...bilo pametno/možno opletati z opcijami? :)

jah, naceloma bi clovek v povprecju takrat imel druge prioritete v zivljenju kot pa se jebat s tem, kolko se mu splaca dat za opcijo z neznano zapadlostjo na neznano ciljno vrednost, in to niti ne samo zaradi te neznanosti, se strinjam :) ampak zdaj se gremo kao solski laboratorij o principih ekonomij/ke.

no, je pa pri tem se en ucni primer -- recimo jazbinska se da gledat kot siutacijo, ko je drzava prodala drzavljanom deep in the money opcije.

[abohte]
Ok. Imaš 100€. Slišiš za obveznico, ki ti bo po 1 letu dala 50€ glavnice brez obresti. Recimo temu naložbena priložnost št. 1.
Druga možnost je, da imaš 100€ in jih obdržiš 1 leto.
Po 1. NP (naložbeni priložnosti) si iz 100€ naredil 50€.

po 1. NP si kupil tolko obveznic, kot jih dobis za 100 eur glede na trzno ceno.

Ampak to obveznico je v letu t0 nekdo izdal in tudi nekdo kupil. Z obveznico namreč izdajatelj pridobiva sredstva. In če nekdo izda obveznico za 100€ (pomeni, da pričakuje za 100€ sredstev) obljublja 0% obrestno mero in vračilo glavnice 50€, kdo bi jo po tvojem kupil? In očitno sem jaz tisti iracionalnež, ki se mi zdi to neumnost.

to samo pomeni, da je izdajatelj ni uspel plasirati po 100, temvec po 50 minus primerni diskontni faktorji glede na om, boniteto in cas.

ja, ti si v svojem razlaganju, kaj vse da je baje iracionalno, en velik iracionalnez.

[abohte]
Kar pa se tiče hiše.
Recimo, da živiš v državi, ki ne bi bilo dovoljeno oddajanje. Dovoljena pa je prodaja in nakup nepremičnine. Prihodnja vrednost denarnih tokov je lahko kvečjemu negativna (kot si že prav ugotovil stroški vzdrževanja ipd.). A to po tvojem pomeni, da ima takšna nepremičnina negativno vrednost?

ne, to pomeni, da si ti nacrtno ali po pomoti pozabil nasteti celotno mnozico alternativ. pa greva se enkrat, kaj lahko naredi kupec s potrebo po nepremicnini:

1 - kupi tvojo hiso
2 - kupi primerljivo drugo hiso
3 - zgradi svojo primerljivo hiso
4 - gre v najem.

prav, crtajva (jaz kot crt ful obvladam crtanje) for the sake of argument moznost 4. kot vidis, se vedno ostaneta dve in limita vrednosti tvoje nepremicnine oziroma trzne vrednosti za 1 in 2 je strosek 3. tudi to je denarni tok, le da se zgodi zdaj in se ne rabis jebat z diskontiranjem in sraufanjem primernih faktorjev.

[abohte]
Se pravi ti bi recimo kupil obveznico za katero bi sedaj dal 1000€, da ti čez 3 leta prinese glavnico 500€ brez obresti. Bom rekel samo no comment. In potem meni govoriš, da se me nikakor ne da prepričati. You got to be serious.

ej, a ti preberes tisto, kar ti odgovorim, ali samo ponavljas tisto, kar imas sam v glavi?

lepo sem ti povedal, da izdajatelj ne bi mogel plasirati po polni nomimali. in tudi to, da bi jo na trgu (sekundarno) kupil za 1.000 tolko kosov, kolikor bi za ta denar dobil. *po ceni, kaksrna bi bila trzno normalna*. in tudi to ceno sem ti opisal. kaj ti pri tem ni jasno?

[abohte]
No pa črtajva še točko 1 (za boljšo preglednost).
Če kupi primerljivo drugo hišo a ne pomeni, to da je ravnokar nekdo plačal denar, da je kupih hišo (oz. če gledaš s stališča prodajalca je kupil denar in plačal s hišo). Nekdo je plačal zato, da je kupil stvar, ki mu nikakor ne more prinašati donosa.

njegova ekonomska korist od hise je to, da je zadovoljil svojo potrebo tako, da je zanjo placal X namesto Y. placal bi pa v vsakem primeru. ker pac ima to potrebo. in ta potreba ima svojo minimalno ekonomsko ceno. ta cena je cena gradnje.

A ni to skregano vsaj deloma (še vedno trdim, da so cene nepremičnin vseeno vsaj delno odvisne od donosa) z vrednotenji vred. papirjev?

ne. to je cisti replacement value.

(btw posest je tudi nepremičnina)

vsekakor. mogoce sploh edini kolkor tolko trajni del vrednosti nepremicnine.

in si zgradi hišo. Ob stroških gradnje bi prodajalec seveda lahko z lahkoto privalil te stroške na kupca (vsaj zamortizirane). Zakaj?

a zakaj bi lahko prevalil stroske gradnje na kupca? zato, ker bi bilo za kupca ceteris paribus vseeno, ali strosek gradnje placa on ali nekdo drugi in potem on njemu. zelel si pa s tem pokazati kaj?

Če nekdo kupi zemljo in si zgradi novo hišo je približno na istem, kot če kupi tvojo hišo s tem, da so stroški gradnje zamortizirani. S tem bo sicer dobil rabljeno hišo vendar ceneje.

ja, za racionalnega kupca na dovolj sproscenem trgu sta cena samogradnje in cena tega, kolko bi placal za ze narejeno (minus morebitna amortizacija glede na preteceni cas etc), tam nekje ekvivalentni.

se strinjam in ravno to ti tudi jaz razlagam. da je torej vrednost tvoje lahko-samo-zivis-not hise cirka navzdol v bistvu vrednost samogradnje minus, kot si pravilno sam pripomnil, amortizacija. vrednost tvoje lahko-samo-zivis-not hise torej sploh ni nekaj izven sicersnje ekonomike, nek abstraktni "jah ampak to je pa HISA" faktor.

[abohte]
Ni mi jasno to, da si v nalogi napisal, da kupec obveznice dobi izplačilo polovico glavnice. Če je izplačilo glavnice 50€ potem nominala ne more biti drugače kot 100€. Če bi bila nominala 80€ potem bodisi ne bi bila izplačana glavnica 50€ (temveč 40€) ali pa izdajatelj ne bi plačal polovice glavnice ampak 5/8. Naloga je bila jasna izdajatelj plača 1/2 glavnice.
Ne vem se opravičujem, če narobe povzemam samo drugače res ne razumem.

glavnica je tipicno pojem, ki se nanasa na samo obveznico, ne na to, za kolko si jo ti kupil. obveznica s 100 eur nominalne vrednosti ima ob izdaji 100 eur glavnice, nakar se to skozi cas lahko (ni pa nujno) zmanjsuje s kuponi (samo v primeru, da je obveznica taka, da izvaja poleg izplacila obresti tudi delna izplacila glavnice).

izdajatelj bi torej sicer imel papircke z napisom "100 eur", vendar jih ne bi mogel plasirati po 100, temvec po garantirani delez glavnice minus vsi diskontni faktorji. in po tej podobni ceni (modulo preteceni cas in spremembe drugih diskontnih faktorjev) bi ti kupil.

[abohte]
No se bom samo na to točko osredotočil, da ne bi iz ene dolge debate naredili jaro kačo.

jah, malo pozno je za to :)

Saj točno to pa kar si gor napisal jaz pravi. Četudi bi obstajala predpostavka, da nepremičnina ne daja nič donosa bi slednja imela neko ceno zaradi potrebe posameznika (nekje pač moraš živeti, zemeljsko površje je pa omejeno).

ja. vendar to ne pomeni, da to ni stvar ekonomije/ekonomike. zadovoljevanje te potrebe ima svojo evrsko ceno in pravkar sva obdelala, kako ta za racionalca opredeljuje trzno ceno tvoje lahko-samo-zivis hise. na nacin, ki je cisto primerljiv kot pri drugih ekonomskih zadevah, brez vsakrsne "magije hise".

[abohte]
Ok. Če izdajatelj izda obveznico z glavnico 100€ pomeni, da skuša pridobiti za 100€ sredstev. Namesto posojila pri banki rajši izda obveznico. Ker obveznica potencialnem investiturju prinese kvečjemu 50€(polovico glavnice)-vsi diskotni faktorji pomeni, da bi tak investitor na koncu dobil bistveno manj kot 50€.

nene. tisto "minus vsi diskontni faktorji" se je nanasalo na oblikovanje trzne cene. trzna cena je garantirano koncno izplacilo minus diskontni faktorji.

recimo, ce greva za stos:

- rok eno leto
- pricakovano izplacilo 50
- enoletne nerizicne obresti cirka 3%
- diskont tega, a bo izdajatelj drzal obljubo
- ajd recimo 45, med brati
- dodatni faktor tega, a bo izdajatelj SPOSOBEN drzati obljubo, ne glede na to, a jo bo zelel drzati
- e pa sad, to je pa ze bolj tricky :)

Vprašanje je seveda za koliko bi takšno obveznico kupil. Ponuditi bi moral seveda bistveno manj od 50€.

ja, pac glede na cas, boniteto izdajatelja, prevladujoce obrestne mere in vtis o nihanju vsega tega. glej zgoraj.

Dejstvo pa je, da izdajatelju takšne obveznice ne bi uspelo zbrati želenih 100€ in zato take obveznice ni možno plasirati na trg.

to, da izdajatelju ne bi uspelo plasirati po 100, ne pomeni apriori, da zaradi tega pa obveznice ni mozno plasirati na trg. kar se trga tice, seveda je. samo po primerno nizki ceni.

no, vsekakor pa je to laboratorijski primer, tako kot ostale stvari, o katerih sva se pogovarjala. (drzava brez najema etc.)

Nisem se hotel preveč poglabljati v načine služenja z VP, vendar je moja teza temeljila na lastnih izkušnjah, ko sem pred desetimi leti začel vlagati v VP in sem šel čez katarzo v letu 2008, ampak taki cikli so normalni.
Tisti, ki so se pred desetimi leti začeli ukvarjati z nepremičninami (seveda za vlaganje ne lastno uporabo) še te katarze niso doživeli.
Trgi VP so trgi po definiciji in reagirajo hitro ne samo na zmanjšanje likvidnosti ampak tudi na vsako novico, ki samo nakazuje na spremembo vrednosti osnove VP.
Bolj bistveno se mi zdi spremljanje trga nepremičnin, ker je deviški in cikla sploh še ni imel, navzdol pa milo rečeno zelo sramežljivo reagira (mislim slovenski trg nepremičnin od leta 91).
Kot sem že nakazal pričakujem padec trga nepremičnin, predvsem me zanima, kaj bo ta padec sprožilo.
Če bi bile nepremičnine delnice bi bil sedaj že minimalno stanovanje v shortu.

[abohte]
Odgovor je a).

Ajej. Jaz bi jo pa komot kupil po 25% :)

tvslo.si/#ava2.54950272;;

od 12 minute

[gsavli]
Še ena finta napaka je not, ki jo videvam vedno in povsod. Zna bit tud napaka v sklepanju (če niso delali raziskav trga).

Tole: kupci čakajo z nakupi.

Kaj pa če kupcev za vso to robo, ki se in se še bo prodajala, preprosto ni? Nimajo keša, ne dobijo kredita, že imajo nepremičnino? A je zadost kupcev tam zunaj, ki čakajo, da pokupijo vso zalogo, kar je je in kar je še bo (ker zdej, ko bodo cene začele it dol, se bodo počas vsi spomnili, da imajo pa še eno bajto nekje podedovano - to se dogaja v mojem kraju).

Tudi tista, da prodajalci raje čakajo na boljše čase, je bosa. Kakšni boljši časi neki? Danes lahko nepremičnino prodaš po več kot dvakratni proizvodni ceni (tudi staro). Pravljica. A našim prodajalcem to ni docolj. Bi radi več. Sosed je šel z gradnjo dveh nepremičnin v penzijo, zakaj ne bi še jaz. Ampak tudi ta pravljica se bo končala in prišli bodo tudi zares slabi časi, ko se bo cena spustila pod proizvodno. Takrat pa bo najbrž res pametno malo počakati s prodajo, če bo seveda šlo, ker tudi banke ne bodo večno čakale na svoj denar.

[abohte]
Ok. Če izdajatelj izda obveznico z glavnico 100€ pomeni, da skuša pridobiti za 100€ sredstev. Namesto posojila pri banki rajši izda obveznico. Ker obveznica potencialnem investiturju prinese kvečjemu 50€(polovico glavnice)-vsi diskotni faktorji pomeni, da bi tak investitor na koncu dobil bistveno manj kot 50€. Vprašanje je seveda za koliko bi takšno obveznico kupil. Ponuditi bi moral seveda bistveno manj od 50€. Dejstvo pa je, da izdajatelju takšne obveznice ne bi uspelo zbrati želenih 100€ in zato take obveznice ni možno plasirati na trg.

:-), sta se pa zaplezala. V vajinem primeru gre za "junk bonds". Po domače obveznice "ž" tega reda. V ostalo pa se ne spuščam ker gre za osnove:-). Lep dan.

[crt]
> [abohte]
> Kar pa se tiče hiše.
> Recimo, da živiš v državi, ki ne bi bilo dovoljeno oddajanje. Dovoljena pa je prodaja in nakup nepremičnine. Prihodnja vrednost denarnih tokov je lahko kvečjemu negativna (kot si že prav ugotovil stroški vzdrževanja ipd.). A to po tvojem pomeni, da ima takšna nepremičnina negativno vrednost?

ne, to pomeni, da si ti nacrtno ali po pomoti pozabil nasteti celotno mnozico alternativ. pa greva se enkrat, kaj lahko naredi kupec s potrebo po nepremicnini:

1 - kupi tvojo hiso
2 - kupi primerljivo drugo hiso
3 - zgradi svojo primerljivo hiso
4 - gre v najem.

prav, crtajva (jaz kot crt ful obvladam crtanje) for the sake of argument moznost 4. kot vidis, se vedno ostaneta dve in limita vrednosti tvoje nepremicnine oziroma trzne vrednosti za 1 in 2 je strosek 3. tudi to je denarni tok, le da se zgodi zdaj in se ne rabis jebat z diskontiranjem in sraufanjem primernih faktorjev.

5 - grem drugam
...ven iz te zblojene pohabljene države. Če bi moram vse življenje delati za streho nad glavo in se vsak dan tresti ob misli, da izgubim redni zaslužek, bi bilo tudi klošarjenje v kaki bolj topli državici privlačna alternativa.

Ja ja, saj vem, Slovenec mora živeti v Sloveniji, imeti mora lastno nepremičnino in v njej mora pognati močne in globoke korenine. Pa če od lakote in garanja potem takoj crkne.

[bondy]
tvslo.si/#ava2.54950272;;

od 12 minute

Kr uredu prispevk ja, je eden redkih, ki je povedal približno pošteno, priporočam ogled vsem.

Zdej že agencije pravijo, da gremo 10% dol... od 4:15 dalje

tvslo.si/predvajaj/r...2.55049518

poslušanje priporočam posebno marickotu, stenatu in ostali njim slični druščini

[sjeraj]
Zdej že agencije pravijo, da gremo 10% dol... od 4:15 dalje

tvslo.si/predvajaj/r...2.55049518

poslušanje priporočam posebno marickotu, stenatu in ostali njim slični druščini

Ja fantje najpomembnejsi je podatek da so najemnine šle dol za 20%! Torej lastniki stanovanj so zgubili dvakratno. Cena glavnice jim je padla, prav tako pa tudi rendita na glavnico. Sem raje trenutno v obveznicah kot v nepremicninil

ma kakšne obveznice. to je bolj da imaš denar na bank. edino kar se danes splača je vlaganje v valutni trg. :)

svicar v zadnjih nekaj dneh visje za 2%. To je izredno zanimivo za nas nepremicninski trg. Vecina kreditov je v svicarjih.

[udrobnic]
Tale debata se mi zdi med boljšimi v zadnjem času, res odpira vprašanje kaj je boljše vlaganje v nepremičnine ali v VP. Seveda je potrebno upoštevati trenutne okoliščine obeh trgov.
Do sedaj se je vlaganje v nepremičnine bolj splačalo(vsaj za navadne nepovezane smrtnike), ker je cena nepremičnin stalno rasla za stroške, ki jih povzroča pa pa jo oddajaš.
Sedaj v enačbo nepremičnin prihaja nova spremenljivka to je davek na nepremičnine, kar pomeni da bo sedaj nagrmadeni kapital v nepremičnine postal strošek, tega stroška pa se da znebiti, če se znebimo nepremičnine.
Mislim, da se v nepremičnine ne splača več vlagati razen, če služi za bivanje.

Ali pa, če bo služila za bodoče bivanje - npr. dobra parcela ali ruševina na dobri parceli ne bo veliko obdavčena. Pa še kakšen (po možnosti nešprican) pridelek bo lahko zrasel na zemlji.

Kupuj na dražbah pa boš kmalu ugotovil ali se ti splača vlagat v nepremičnine ali ne.

IgorB

[bondy]
svicar v zadnjih nekaj dneh visje za 2%. To je izredno zanimivo za nas nepremicninski trg. Vecina kreditov je v svicarjih.

Tole je najbrž bolj odraz nizke likvidnosti konec leta na forex trgih.
Pa se je izvršilo nekaj stop lossov pod 1,5; mejo ki jo je branila SNB.

www.youtube.com/user...end=2&ob=4

Baje se je nedavno srečal s štrikom in si zagotovil trajno parcelo na britofu nekdo ki je v menedžmentu ali celo lastnik? enega srednje velikega gradbinca iz okolice Ljubljane, kdo ve kaj o tem? Vzrok baje tiči, ja uganili ste v ogromni zalogi in nelikvidnosti.

Raje imam/ se držim svojih napovedi, kot pa napovedi raznih borznih gurujev. : )

-jih pa preberem oz. poslušam, sam schiff vedno trobi eno in isto

Jaz vem za enega, ki je podobno odreagiral po polomiji z delnicami.
To je po moje bolj problem psihe posameznika kot neke splošne situacije.

[sjeraj]
Baje se je nedavno srečal s štrikom in si zagotovil trajno parcelo na britofu nekdo ki je v menedžmentu ali celo lastnik? enega srednje velikega gradbinca iz okolice Ljubljane, kdo ve kaj o tem? Vzrok baje tiči, ja uganili ste v ogromni zalogi in nelikvidnosti.

Iz tega se ni za norčevat. To je osebna tragedija in mi ga je žal kot človeka. Lep dan.

P.S. V poslu pa ga ni, ki ne bi bil v tej krizi tako ali drugače "ranjen".