Te implicitne cene kvadartnih metrov niso ravno jedrska fizika. pogledal sem koliko ima družba vseh neto m2 (iz bilance), seštel: mcap + neto dolg=enterprise value. in to številko delil z m2.

Oni sicer imajo nekaj development-a, ki bi ga verjetno moral odštet. Teoretično bi torej m2 moral bit še cenejši kot sem napisal. Če pogledaš trenutno stanje na borzi: Enterprise value (neto dolg+mcap) je 65 mia EUR (pri ceni delnice 21,31). v tem enterprise value je pa cca. 48 mia EUR neto dolga in samo še 16 mia tržne kapitalizacije, kar je precej slabo.

Kar se tiče dolga pa sledeče: na sekundarnem trgu so se spreadi obveznic precej povečali in yieldi so šli iz naslova splošne rasti obrestnih mer precej gor. če izhajaš iz predpostavke, da imajo ročnost 7 let (kreditov in obveznic), bodo letno refinancirali cca. 15% svojih obveznosti. To pomeni, da se bo njihov strošek dolga postopno povečeval. Iz naslova obstoječega dolga pa zaradi ščitenja ni pričakovati, da se bo strošek obresti povišal (ščitenje pratkično vseh kreditov).

Težava nastopi, če bi Vonovia želela rast naprej, ker je marginalni strošek dolga tako visok, da verjetno ne bodo našli investicije, ki ji bi iz naslova tekočih donosov (najemnina/ naložba), pokrila strošek financiranja.

Napovedali so odprodajo dela portfelja (manjšinjski deleži v posameznih chunkih portfelja) ali pa v delni odprodaji portfelja. Vendar: (ta odstavek se nanaša na VNA in na LEG) "Both are confident of getting disposals done at book value - however, it will take longer as there's only appetite for smaller portfolios (several hundred units).

Vonovia ima vgrajene v najemne pogodbe inflacijske klavzule. Vendar oni lahko najemnine dvigujejo samo na podlagi t.i. Mietspiegel: capitallanguagesolut...etspiegel/ kar pomeni, da bo ta proces zelo verjetno počasnejši kot na primer v ZDA. To torej pomeni, da se jim naj bi prihodki tudi ob istem portfelju povečevali iz naslova dviga obstoječih najemnin.

Kar se tiče pa vrednosti nepremičnin pa je CBRE že napovedal, da smo dno cap rate-ov dosegli in da bodo verjetno vse nepremičninske družbe morale prevrednotiti portfelj nepremičnin. Kje tiči zajec? Če bo na primer Vonovia morala razvrednotit svoj portfelj, se bo zvišal LTV in lahko teoertično padejo zaveze do finančnih upnikov. Skratka zapletena situacija. :)

samo še to: je pa pomoje risk reward boljši kot pri Ljubljanskih nepremičninah :) :) :) ker tuki pa itak nihče nič ne računa. samo story telling :)

še to sem se spomnil: eno staro študijo sem našel na temo nepremičnin in dolga. zelo zanimivi sklepi: Leverage: Please Use Responsibly. še link: www.researchgate.net...esponsibly

za vse tiste, ki se vam pa ne bo dalo brati: do 20% LTV je še mogoče kakšna vrednost za lastnike (delničarje), nad tem pa bolj malo:
"The credit crisis has made investors and fund managers aware of the possible negative impact of leverage. Before the crisis, the general belief was that higher leverage would result in a higher IRR. The findings reveal that the added value of leverage for core funds is highly overestimated. Although some leverage will improve the return, using more than 40% is likely to have a negative impact on the investor’s IRR. When measuring return with NPV, the optimal leverage is around 20%.
Ampak v času Bitcoina, ARKK, Tesle, se je na to malo pozabilo :)