Dragi Dr. Sašo Polanec,

v Cobissu ni opaziti, da ste ravno prvi pri objavi člankov s področja urbanizma, arhitekture ali okolja. Čeprav ste zadevo prevetrili iz ekonomskega vidika, ste žal pri tem uporabili napačne predpostavke, kot je to značilno za ekonomiste.

Priporočam vam ogled Dunaja ali Amsterdama npr. ki sta stari mesti, vendar sta prejeli najvišje priznanje za kakovost bivanja v njih. In če boste šli po Dunaju vsaj z U-bahnom ali še bolje tramvajom in avtobusom, vas bo presenetilo, ko boste na 60 ali več % stavb videli napise, da so ta socialna stanovanja bila zgrajena leta kapitalističnega.... in da so tako v lasti Dunaja.

Se pravi večina stanovanj v Dunaju je je v javni lasti in so socialna. Najemnine so nižje kot v Ljubljani, s tem da je standard najmanj 2-3X višji, kar pomeni, da si inženir z neto plačo 2500€ brez problema lahko privošči 50 kvadratno stanovanje v centru za katerega plača na mesec okoli 400€ s stroški. In ne samo on, temveč tudi kakšen delavec. Ker javni transport (ni v privatni lasti) tako dober, so cene po celem mestu dokaj podobne.

Za socialna stanovanja je poskrbljeno tudi v Amsterdamu, kjer z denarjem, ko si nek bogataš zgradi hišo, ki je morda malce drugačne oblike ali pa je prevelika zanj, ki ga dobi občina, potem zgradijo določeno število socialnih stanovanj. Sploh pa so najemnine v Amstedamu določene s strani države, se pravi se ne more zgoditi tako kot v Ljubljani, kjer kvazi trg poskrbi, da lahko največje luknje ljudje oddajajo kot zlato, brez da bi karkoli vložili v njihovo obnovo ali vzdrževanje.

Sicer pa mislim da večino ljudi ve, da se je Slovenja urbanizirala v času Jugoslavije, se pravi socializma.

O zelenih površinah in soncu pa vidim da nimate pojma. Upam vsaj, da ste kdaj bili v parku in občutili razliko med različnimi "ekosistemi" oz. med samim betonom in asfaltom in pomirjujočim zelenjem, ki vas poleti hladi. Kot verjetno veste, do neke točke vrednost stanovanje z lokacijo, ki ima v okolici drevesa in zelenje, raste.Ko se zasiči, pa zelenje nima več vpliva na ceno. Vendar pa danes ni več samo vprašanje cene nepremičnine, ampak mora načrtovanje poskrbeti, da bo mesto pripravljeno tudi na nove izzive toplotnih udarov, CO2 nevtralne gradnje in povečevanja kvalitete bivanja, kje se bo trg vsekakor prepozeno odzval na prihajajoče spremembe in bodo investicije totalno zgrešene, kar pa je potratno ravnanje s sredstvi na dolgi rok.

Proporočal bi vam tudi ogled kratkega filma, kaj se dela v svetu - recimo v državah z idejami,vizijo, kapitalom in jajcami (le slednjega v Sloveniji kot kaže ne premoremo).

Morda pa bi, če bi se malce poglobili v zadevo, prebrali kakšen članek na to temo in pogledali vsaj tale filmček, spremenili svoje predpostavke in model postavili drugače - z upoštevanjem iskanja socialnega optimuma.

Za začetek pa filmček:

opis filma www.vpro.nl/programm.../36632706/
film www.vpro.nl/programm.../36631824/

Sicer pa vse dobro Ljubljani - študentov slovenskih in tujih vseh strok je dovolj, da bi lahko pripravili na kupe inovativnih projektov,če bi jih župan ali investitorji izzvali, razen če je kvaliteta študentov tako slaba. Dajte proste roke idejam, ne pa samo kapitalu - ta ima v Sloveniji samo en cilj in to je ustvarjanje profita na hitro brez upoštevanja negativnih externalij. Mesta pa so, čeprav dinamična, dolgoročni projekt, saj če človek odplačuje za kredit 30 let in več, želi da to dolgo obdobje njegovega življenja preživel kvalitetno.

Populistka, v svojem bivanju v enem od mest sem res opazil, da ni bilo veliko blokov zgrajenih po 1990, ampak nisem imel obcutka, da bi bilo ´socialni´, vsaj ne tam, kjer sem zivel jaz, najemnina ni bila nizka (ampak to je itak placevala stranka), je pa res, da stanovanje ni bilo drobceno.

populistka je napisal(a):
Sploh pa so najemnine v Amstedamu določene s strani države, se pravi se ne more zgoditi tako kot v Ljubljani, kjer kvazi trg poskrbi, da lahko največje luknje ljudje oddajajo kot zlato, brez da bi karkoli vložili v njihovo obnovo ali vzdrževanje. 

V Ljubljani najemnine v povprečju ne dosegajo niti 4% vrednosti stanovanja letno... To je manj kot znašajo obresti za stanovanjske kredite in težko verjamem, da so v Amsterdamu še nižje...

jz321 je napisal(a):

V Ljubljani najemnine v povprečju ne dosegajo niti 4% vrednosti stanovanja letno...

vir?

Jz, ti si nekaksen nepremicninar. Kako komentiras to divergenco? So mogoce najemnine bolj likvidne, bolj trzno uravnotezene? So mogoce stanovanja? So po tvojem potem najemnine prenizke ali cene previsoke?

Najemnina za recimo 55 - 60 m2 veliko dvosobno stanovanje se vrti okrog 500 € mesečno, kar znaša bruto manj kot 4% letno...

jz321 je napisal(a):
Najemnina za recimo 55 - 60 m2 veliko dvosobno stanovanje se vrti okrog 500 € mesečno, kar znaša bruto manj kot 4% letno...

ob predpostavki, da je 2.500-2.700 EUR /m2 realna cena tistega stanovanja.

btw- "se vrti okrog" je zate sopomenka za "v povprecju"?

dalex je napisal(a):
Jz, ti si nekaksen nepremicninar. Kako komentiras to divergenco? So mogoce najemnine bolj likvidne, bolj trzno uravnotezene? So mogoce stanovanja? So po tvojem potem najemnine prenizke ali cene previsoke?

 
Nikoli nisem rekel, da sem kakeršenkoli nepremičninar...

Najemnine niso ne prenizke, ne previsoke ampak točno takšne, kot jih prenese trg... Podobno velja za cene nepremičnin...

gregor666 je napisal(a):


ob predpostavki, da je 2.500-2.700 EUR /m2 realna cena tistega stanovanja.

ceneje stanovanje sploh ne more biti, saj jz pravi, da je toliko proizvodni strošek.:)

Dobro si to rekel, prenese trg . Ampak trg ni razvit...

Ja, v bistvu imas prav, se absolutno strinjam...

Saj v Ameriki/Spaniji/Veliki Britaniji/Irskem je trg tudi veliko prenesel...

TRG (ZAENKRAT) TOLIKO PRENESE...

Bob je napisal(a):

ceneje stanovanje sploh ne more biti, saj jz pravi, da je toliko proizvodni strošek.:)

 
Niti ni važno kaj pravi jz... Nočem spet tega pogrevat, ampak če že omenjaš, se je ravno na primeru tvojega famoznega dvojčka lepo pokazalo, koliko je proizvodna cena kvadratnega metra...

Bob je napisal(a):
ceneje stanovanje sploh ne more biti, saj jz pravi, da je toliko proizvodni strošek.:)

Ja, zagovarjanje nespremenljivosti katerihkoli priozvodnih stroškov in same cene nepremičnine navzdol (po JZjevem evangeliju) je na ravni največjih verskih fundamentalistov.

Ko se začne staja (nepremičninskih verskih) ovac, ki ne kupijo več fantazij, očitno zmanjševati, fundamentaliste prepoznaš po dveh mantrah: v poudarjanju lastne vere in v jamranju, da je potrebno pridobiti ovčice nazaj v stajo.

 

jz321 je napisal(a):


Niti ni važno kaj pravi jz... Nočem spet tega pogrevat, ampak če že ravno omenjaš, se je ravno na primeru tvojega famoznega dvojčka lepo pokazalo, koliko je proizvodna cena kvadratnega metra...

možgane pa res ne uporabljaš prav rad. poanta mojega dvojčka je bila, da je že pri enem nadstropju, pri ceni parcele 500eur/m2 in prodajni ceni 3.500 eur/m2, zaslužek zelo dober. sedaj si pa pojdi preštet število vegradovih nadstropij in boš hitro ugotovil, da je, tudi če je bilo nezazidano zemljišče ob celovški veliko dražje, donos fantastičen. če bodo prodali seveda.

jz321 je napisal(a):

Nikoli nisem rekel, da sem kakeršenkoli nepremičninar...

saj ti ni bilo treba. smo ze sami ugotovili.

Kolya je napisal(a):

Ja, zagovarjanje nespremenljivosti katerihkoli priozvodnih stroškov in same cene nepremičnine navzdol (po JZjevem evangeliju) je na ravni največjih verskih fundamentalistov.
 

 Jz ne zagovarja zvišanje, znižanje ali nespremenljivost cen nepremičnin, ampak poskuša bit za razliko od nekaterih samo realen... Me pa zanima kateri strošek, ki vpliva na ceno stanovanj se bo po tvoje v naslednjih letih znižal in tako privedel do drastičnega padca cen nepremičnin? Mogoče zemlja? Gradbene storitve?

Bob je napisal(a):


možgane pa res ne uporabljaš prav rad 

Ma jaz jih še kar rad, za tebe pa nisem čist siguren... Ker če bi jih, bi mogoče pogruntal, da tudi pri 50 nadstropjih izračun cene kvadratnega metra ni tako enostaven, kot si ti predstavljaš (in bi rad še druge na vsak način prepričal)...

Kaj če bi malo manj posploševal in se kdaj za spremembo malo poglobil v zadevo ali pa vprašal kakšnega gradbenika, koliko je res proizvodnja cena kvadratnega metra, da se ne bova stalno kregala?

jz321 je napisal(a):

Jz ne zagovarja zvišanje, znižanje ali nespremenljivost cen nepremičnin, ampak poskuša bit za razliko od nekaterih samo realen... Me pa zanima kateri strošek, ki vpliva na ceno stanovanj se bo po tvoje v naslednjih letih znižal in tako privedel do drastičnega padca cen nepremičnin? Mogoče zemlja? Gradbene storitve?

cena 4.000 eurov/m2 nima nobene veze s stroški gradnje. gre za izkoriščanje debilnosti slovenskih kupcev, še posebno, ker so najemnine relativno nizke.

gregor666 je napisal(a):


saj ti ni bilo treba. smo ze sami ugotovili.

 
Mogoče je pa vaš problem ravno to, da prehitro nekaj ugotavljate...

jz321 je napisal(a):

Ma jaz jih še kar rad, za tebe pa nisem čist siguren... Ker če bi jih, bi mogoče pogruntal, da tudi pri 50 nadstropjih izračun cene kvadratnega metra ni tako enostaven, kot si ti predstavljaš (in bi rad še druge na vsak način prepričal)...

Kaj če bi malo manj posploševal in se kdaj za spremembo malo poglobil v zadevo ali pa vprašal kakšnega gradbenika, koliko je res proizvodnja cena kvadratnega metra, da se ne bova stalno kregala?

imaš kar prav, vsak, ki se resno pogovarja s tabo po vseh neumnostih, ki si jih napisal, zagotovo ne uporablja možganov.:)

jaz vem koliko je, ti pa kar vprašaj. sva se pa skupaj s tehničnim direktorjem srednje velike gradbene firme, dodobra nasmejala tvojim cenam gradbenih del in komunalnih prispevkov. veš kaj je bil njegov komentar, čim več takih kot si ti, tem bolje za njih.:)

Bob je napisal(a):

sva se pa skupaj s tehničnim direktorjem srednje velike gradbene firme, dodobra nasmejala tvojim cenam gradbenih del in komunalnih prispevkov. veš kaj je bil njegov komentar, čim več takih kot si ti, tem bolje za njih.:)

 A to je bil direktor tiste firme, ki naj bi ti zgradila dvojček po cenah, ki si jih navedel?

Upam da se bosta tako zabavala tudi pri končnem obračunu, ko ti bo nabijal dodatna dela...

jz321 je napisal(a):

A to je bil direktor tiste firme, ki naj bi ti zgradila dvojček po cenah, ki si jih navedel?

Upam da se bosta tako zabavala tudi pri končnem obračunu, ko ti bo nabijal dodatna dela...

tega dvojčka pa še vedno nisi razumel, a ne?

ti želim lep dan, se moram fizično in psihično pripraviti za radence. torej grem na pivo.:-)

Bob je napisal(a):


tega dvojčka pa še vedno nisi razumel, a ne?

Jaz sem razumel, da si si dvojček izmislil... Zato tudi govorim o "famoznem" dvojčku, samo ne vem koga potem zavajaš, ko ga navajaš kot referenco...

Nočem ti kvarit iluzij Bob (sploh zdej, ko se psihično pripravljaš za Radence :) ampak nekdo te mora postavit na realna tla, zato bom, za razliko od tvojih gradov v oblakih, navedel konkreten primer več stanovanjskega objekta v Ljubljani, pa naj drugi presodijo kdo jih zavaja…

Objekt ima tri etaže velikosti 12,2 x 17m in parkirišča v kleti 16,5 x 17m.
Skupne stanovanjske površine je cca 450 m2:

Zemljišče: 412.500 €
Projekti: 42.960 €
Komunalni prispevek: 39.500 €
Gradbena dela: parkirišča 600 €/m2, ostalo 800 €/m2 = 666.060 €

Skupaj znese 1.161.020 € oziroma 2.580 € po m2 (pa niti ni vse zajeto).

Če mi še vedno ne verjameš, se lahko s tehničnim direktorjem še malo pozabavata z izračunom, ampak če je tak strokovnjak za cene nepremičnin kot ti, itak nima smisla… verjetno boš kljub vsemu še naprej gonil tisto svojo o 1.500 € za m2 prve etaže in 800 € za drugo (tretja je pa itak že zastonj :))

jz321 je napisal(a):
Nočem ti kvarit iluzij Bob (sploh zdej, ko se psihično pripravljaš za Radence :) ampak nekdo te mora postavit na realna tla, zato bom, za razliko od tvojih gradov v oblakih, navedel konkreten primer več stanovanjskega objekta v Ljubljani, pa naj drugi presodijo kdo jih zavaja…

Objekt ima tri etaže velikosti 12,2 x 17m in parkirišča v kleti 16,5 x 17m.
Skupne stanovanjske površine je cca 450 m2:

Zemljišče: 412.500 €
Projekti: 42.960 €
Komunalni prispevek: 39.500 €
Gradbena dela: parkirišča 600 €/m2, ostalo 800 €/m2 = 666.060 €

Skupaj znese 1.161.020 € oziroma 2.580 € po m2 (pa niti ni vse zajeto).

Če mi še vedno ne verjameš, se lahko s tehničnim direktorjem še malo pozabavata z izračunom, ampak če je tak strokovnjak za cene nepremičnin kot ti, itak nima smisla… verjetno boš kljub vsemu še naprej gonil tisto svojo o 1.500 € za m2 prve etaže in 800 € za drugo (tretja je pa itak že zastonj :))

saj počasi boš, komunalne prispevke si že močno zmanjšal, gradbena dela so tudi že zelo blizu mojim 600-700, pri projektih imaš še nekaj lufta. mogoče bi pa lahko za začetek razložil, kako lahko iz treh etaž po 12,2*17, pride 450 m2 stanovanjske površine? se je arhitekt moral res potruditi.:-) upoštevaj, da bo investitor te garaže tudi prodal. sicer si pa s tem primerom lepo dokazal tisto kar ti jaz pravim, potrebno je samo dvigniti objekt in cena močno pade. po napisanem sodeč in ceno parcele gre za kakšen moderen vila-blok, kjer se je arhitekt močno izživljal in ga bo verjetno investitor probal prodati dražje kot vegradovo mega naselje.

aja, danes bom uporabljal možgane in ti ne bom več odgovarjal.:)

jz321 je napisal(a):
Najemnina za recimo 55 - 60 m2 veliko dvosobno stanovanje se vrti okrog 500 € mesečno, kar znaša bruto manj kot 4% letno...

Povej za kakšno podjetje, ki na 100 € vrednosti delnice izplača 4 € dividend letno, hkrati pa da ni tako močno podvrženo nihanju vrednosti delnice, kot je to sicer primer.

Bob je napisal(a):

aja, danes bom uporabljal možgane in ti ne bom več odgovarjal.:)

 A to pomeni, da jih drugače ne :)

Cena projektov je povsem običajna, tako kot vse ostalo (če se pogovarjamo o stanovanjskem objektu v Ljubljani, ne pa o gradovih v oblakih :)

gsavli je napisal(a):

Kjera mona je kupla zemljišče po 1000+ EUR za kvadrat?

 
???

0219K21 je napisal(a):


Povej za kakšno podjetje, ki na 100 € vrednosti delnice izplača 4 € dividend letno, hkrati pa da ni tako močno podvrženo nihanju vrednosti delnice, kot je to sicer primer.

 
Za delnico ne vem, ampak danes ti vsaka banka izplača 4% letno...

jz321 je napisal(a):


Za delnico ne vem, ampak danes ti vsaka banka izplača 4% letno...

Zopet mešaš babe in žabe.

Denar je denar, realno premoženje pa je realno premoženje.

Ko dobiš izplačane obresti je to to, glavnica ostane enaka kot je bila. Najeda je inflacija in vse kar gre s tem.

Ko dobiš izplačane dividende imaš še vedno nedotaknjeno delnico, ki lahko gre (lahko pa tudi dol) in na njej lahko ustvarih kapitalski dobiček ob prodaji. Primerjava s nepremičnino je pri delnici možna, saj tudi nepremičnina ohrani svojo substanco (če odštejemo nujne potroške za vzdrževanje) in cena same nepremičnine lahko raste (in navadno raste), torej lahko ustvariš kapitalski dobiček ob prodaji le-te.

Kapitalskega dobička pri denarnih vlogah ni.

0219K21 je napisal(a):

... in cena same nepremičnine lahko raste (in navadno raste), torej lahko ustvariš kapitalski dobiček ob prodaji le-te.

 Kako pa zdej to? A ne bojo cene nepremičnin v naslednjih letih samo še padale...