Se strinjam. Samo mislim, da posploševati tudi ni dobro. Kakšna garsonjera sredi bodočega novega poslovnega centra lj - stožice, wtc, poleg vseh fakultet in kampusov, se bistveno ne bo pocenila.

Punca še študira, opažam, da je v študentskih domovih vse več prostora in da folk masovno odhaja v domove. to bi znal biti še največji udarec za epremičninski trg.

what goes up, must come down

Stanovanj je že sedaj veliko praznih. Dokler investitorje, lastnike, občutno ne udari po žepu dejstvo, da imajo na zalogi prazno stanovanje, toliko časa cena ne bo padla.

2.000 dodatnih stanovanj ne bo kaj dosti vplivalo ne cene. Cene bi morda zbilo 20.000 novih stanovanj samo v Ljubljani! Poleg tega se naložbe umikajo iz borz v nepremičnine, tako, da kaj dosti prostih ne bo na trgu. Bodo že poskrbeli, da bo povpraševanje še nekaj časa presegalo ponudbo in cene ne bodo padale, morda bodo le rasle z inflacijo. Da bi padale v to pa ne verjamem, katere cene pa padajo?

Skratka pravis, da si eden od telickov, ki bo stanovanja prodaja z izgubo. Psihologijo ljudi lahko pumpas do neke mere, potem pa nic vec, samo malo se ozri po svetu, ali pa malo pobrskaj po zgodovini. Cene se bodo zacele topiti zelo, zelo kmalu in ko se bodo enkrat zacele topiti, bo trend trajal dolgo...., najprej bo topljenje zaradi balona, po balonu pa pride se topljenje zaradi katastrofalne demografije.....

Kupna moč prebivalstva pada, s tem bo tudi cena nepremičninam.

bozga je napisal(a):
2.000 dodatnih stanovanj ne bo kaj dosti vplivalo ne cene. Cene bi morda zbilo 20.000 novih stanovanj samo v Ljubljani! Poleg tega se naložbe umikajo iz borz v nepremičnine, tako, da kaj dosti prostih ne bo na trgu. Bodo že poskrbeli, da bo povpraševanje še nekaj časa presegalo ponudbo in cene ne bodo padale, morda bodo le rasle z inflacijo. Da bi padale v to pa ne verjamem, katere cene pa padajo?

Okoli novega leta sem si šel pogledat cca. 5 stanovanj v LJ. Kolikor mi je znano, so še vedno vsa na prodaj. Cene niso bile pri tazgornjih, 2 sta bila in sta še vedno nenaseljena, eno potrebno totalne obnove. Nisem se odločil za nobenega, ker sem vsakemu prodajalcu rekel, da je pač cena previsoka. Enemu se je videlo, da mora oz. da bo moral prodati, ker je bil totalno živčen, je valil krivdo za visoke cene na vlado češ kaj smo jih pa volili, verjetno pa je v ozadju rastoča cena krediov. Cene nepremičnin pa so se v ZDA fino osule, podobno na Irskem, pa še kje, zato ni nobenega racionalnega razloga, da se ne bi tudi tu, sem pa precej prepročan, da ko bo bo koga streznilo. Zato bom raje še malo obračal denar in počakal še vsaj pol leta in ne kupil stanovanjca.

V Washingtonu se niso nič kaj hudega usule. V Ljubljani se tudi ne bodo. Mogoče samo pri starih zgradbah.

Nekaj bodo cene padle, v prihodnosti pa kar veliko, če tega ne uredi država (kajti veliko stanovanj oziroma nepremičnin je že praznih, ampak ne prosijo ne jesti ne piti, če jih ne oddaš ali prodaš, ne motijo tudi, če propadajo)bo pa to v prihodnosti storil trg, saj imamo ja tržno gospodarstvo. Račun pa se že istavlja, kar nekaj časa, s padcem natalitete. Zdaj nočejo prodajati nepremičnin po razumnih cenah v prihodnosti jih pa ne bodo mogli tudi po ceni ne. Ja neka podobnost z borznim trgom je, ampak, bogataš ima lahko na tisoče delnic, na stotine hiš bolj težko, tako, da bi znal nepremičninski balon veliko bolj spustiti kot borzni, pa še na ogled bo.

Gradbena vrednost stanovanja v Ljubljeni, pri kateri gradbinec še vedno relativno dobro zasluži, je 1500€. Nobenega razloga ni, da cena ne zdrsne tudi do te cene.

Kar se tiče razmerja nova/stara stanovanja je slika taka, da so nova stanovanja večinoma slabše grajena, kot pa stara. Nadalje velik del novih stanovanj se gradi na obrobju mesta, kar jih postavlja v povsem novo luč v primerjavi s stanovanji (samo kot primer) v n.pr. Vrhniki ali Logatcu.

Narod ni več nor, da bi kupoval draga nova stanovanja v Ljubljani, če dobi cenejša prav tako nova v bližnjih mestih. Stanovanja (ob avtocesti v bližnjih mestih) pa rastejo kot gobe po dežju. Kdor ne verjame naj si gre pogledat n.pr. Vrhniko pa bo videl o čem govorim. Iz Vrhnike pa prideš v center Ljubljane v istem času, kot pa iz kakšnega Ljubljanskega spalnega naselja. Mi je potrebno poudariti, da je na obrobju tudi kvaliteta bivanja bistveno večja, saj so rekreacijske površine ponavadi v neposredni bližini, bistveno manjši prometni kaos itd... z uvedbo vinjet pa ...

Poglejmo še en primer n.pr. Novo Gorico, kjer tudi pretiravajo s cenami nepremičnin. Narod že kupuje bistveno boljša in cenejša stanovanja v Italiji samo korak čez mejo.

YES!!! To mi deli!!!

Očitno je zmanjkalo dedkov, babic, stricev, tet, stršev ...... , ki se bi vsi naenkrat zapufali za 30 let, samo zato, da lahko mlada družinica nabavi stanovanje v tej prekleti abnormalno odf....i sloveniji!

Pa saj ti modeli niso normalni! Center Gradca, Dunaja, Münchna......je precej cenejši.

Kvaliteta gradnje......pa ti bedaki morajo najprej v slovar pogldat kaj to sploh pomeni.

LUKSUZ, NADSTANDARD......mi lahko prosim nekdo najde eno posrano novogradnjo brez teh predikatov???
Evo ga....kupil bom parcelo 50 kvadratov in se sredi nje pošteno usral (tak da bo velik kupček!).....OGLAS: Prodajam nadstandardno grajen luksuzni kup dreka, z neverjetnim kur...im pogledom na vse strani, vse luksuzno opremljeno v rjavem, neverjeten luksuzen vonj po dreku non-stop......itd.
(aja + pogled na grad skozi lino v WC-ju ......:))))
CENA: ugodno brez provizije....... 50.000 ojrotof na kvadratni centimeter!

Takšni članki, ko na oceni splošnih dogajanj oceniš specifično gibanje določene cene so čisto nakladanje in niso vredni papirja, na katerem so napisani. Če bi avtor prebral tabelo, ki jo je priložil, bi iz nje ugotovil, da so prodali veliko stanovanj in to po visokih cenah (50 stanovanj po 5.000€ na kvm, 500 stanovanj po 3.700€ na Celovški, ki bodo končana šele čez leto in pol)...Skratka res huda kriza, vsi projekti so skoraj 2/3 prodani tudi leto pred rokom in to v povprečju krepko nad 3.000€.

Smiselna anliza bi morala vsebovati vsaj povprečne cene skozi daljše obdobje, število prodanih stanovanj, primerjavo s cenami v EU in to ločeno stare in nove članice, pa bi mogoče lahko ocenili, ali so te cene visoke ali nizke. Ali pa s časovno primerjavo cen kvm in plač ali drugih cen, npr avtomobili, potrošno blago,...

Leta 1987 sem kupil stanovanje in zanj odštel okoli 40.000€ v takratnih DEM, zdaj je vredno okoli 120.000€. V več kot 20 letih okoli 200% plusa. Ne zdi se mi nekaj hudo hudo donosnega. Pa tak baloooon imamo. Bi pa z analizo verjetno ugotovili, da se bodo dolgoročno zagotovo dvignile najemnine stanovanj, saj sedaj v LJ dobiš za kvm okoli 10-12€ na mesec brutto. S ceno kvadrata 3.000€ to pomeni nekaj manj kot 4% donos (brutto), kar je precej slabše od najnižje obr. mere ta hip. Če še predpostavimo, da se bodo cene umirile in da investitor ne more računati na zaslužek zaradi dviga cen... Moje mnenje je, da se bo rast cen nadaljevala, da pa se bo hitrost rasti na letni bazi umirila. Cene se bodo ustalile šele, ko se bo ponudba približala povpraševanju, kar pomeni bistveno več novogradenj (reda velikosti nekaj tisoč na leto), kar bi se zgodilo šele ob dokončanju vseh sedanjih veleprojektov v nastajanju.

Taka nakladanja v stilu itak bo šlo dol (ali gor) pa so enkrat na koncu tudi točna: problem je, ko ne veš kdaj bo to res (jutri ali čez 10 let). Ampak to je bolj nivo Lady kot pa Financ.

0522CONTR je napisal(a):
Takšni članki, ko na oceni splošnih dogajanj oceniš specifično gibanje določene cene so čisto nakladanje in niso vredni papirja, na katerem so napisani. Če bi avtor prebral tabelo, ki jo je priložil, bi iz nje ugotovil, da so prodali veliko stanovanj in to po visokih cenah (50 stanovanj po 5.000€ na kvm, 500 stanovanj po 3.700€ na Celovški, ki bodo končana šele čez leto in pol)...Skratka res huda kriza, vsi projekti so skoraj 2/3 prodani tudi leto pred rokom in to v povprečju krepko nad 3.000€.

Smiselna anliza bi morala vsebovati vsaj povprečne cene skozi daljše obdobje, število prodanih stanovanj, primerjavo s cenami v EU in to ločeno stare in nove članice, pa bi mogoče lahko ocenili, ali so te cene visoke ali nizke. Ali pa s časovno primerjavo cen kvm in plač ali drugih cen, npr avtomobili, potrošno blago,...

Leta 1987 sem kupil stanovanje in zanj odštel okoli 40.000€ v takratnih DEM, zdaj je vredno okoli 120.000€. V več kot 20 letih okoli 200% plusa . Ne zdi se mi nekaj hudo hudo donosnega. Pa tak baloooon imamo. Bi pa z analizo verjetno ugotovili, da se bodo dolgoročno zagotovo dvignile najemnine stanovanj, saj sedaj v LJ dobiš za kvm okoli 10-12€ na mesec brutto. S ceno kvadrata 3.000€ to pomeni nekaj manj kot 4% donos (brutto), kar je precej slabše od najnižje obr. mere ta hip. Če še predpostavimo, da se bodo cene umirile in da investitor ne more računati na zaslužek zaradi dviga cen... Moje mnenje je, da se bo rast cen nadaljevala, da pa se bo hitrost rasti na letni bazi umirila. Cene se bodo ustalile šele, ko se bo ponudba približala povpraševanju, kar pomeni bistveno več novogradenj (reda velikosti nekaj tisoč na leto), kar bi se zgodilo šele ob dokončanju vseh sedanjih veleprojektov v nastajanju.

Taka nakladanja v stilu itak bo šlo dol (ali gor) pa so enkrat na koncu tudi točna: problem je, ko ne veš kdaj bo to res (jutri ali čez 10 let). Ampak to je bolj nivo Lady kot pa Financ.

 Morda si hotel kaj pametnega napisati, ampak si ga na celi črti usral  :))) In računica za donosnost najem/nakup m2 dela tudi v obratno smer veš. Če kvadratni meter kupiš ceneje in najemnina ostane ista se donos poveča. Kje torej misliš je problem nizke donosnosti ? :)))

fastriff je napisal(a):

 Morda si hotel kaj pametnega napisati, ampak si ga na celi črti usral  :))) In računica za donosnost najem/nakup m2 dela tudi v obratno smer veš. Če kvadratni meter kupiš ceneje in najemnina ostane ista se donos poveča. Kje torej misliš je problem nizke donosnosti ? :)))

Ali se lahko strinjava, da lahko v tem iščemo dosti pomembnejše razloge za spremembo cene kvm (tako navzgor kot navzdol) kot pa, citiram avtorja: 

Globalni finančni trg je v krizi, pestita ga hipotekarna in borzna kriza ter s tem povezana splošna recesija, ki jo še podpihuje nizek dolar oziroma draga nafta. Slovenski nepremičninski trg ne more biti več imun proti globalnemu dogajanju, pravijo ekonomisti

:)))
Se pa strinjam, da deluje v obe smeri.

Je pa kjuč nesorazmerja veliko večje povpraševanje od ponudbe: če bo število novih stanovanj večje od povečevanja prebivalstva se lahko trend obrne. Brez veliko novogradenj (ob že obstoječem velikem povpraševanju) se lahko zgolj umiri. Pa vpliv plač,...

0522CONTR je napisal(a):

Ali se lahko strinjava, da lahko v tem iščemo dosti pomembnejše razloge za spremembo cene kvm (tako navzgor kot navzdol) kot pa, citiram avtorja: 

Globalni finančni trg je v krizi, pestita ga hipotekarna in borzna kriza ter s tem povezana splošna recesija, ki jo še podpihuje nizek dolar oziroma draga nafta. Slovenski nepremičninski trg ne more biti več imun proti globalnemu dogajanju, pravijo ekonomisti

:)))
Se pa strinjam, da deluje v obe smeri.

Je pa kjuč nesorazmerja veliko večje povpraševanje od ponudbe: če bo število novih stanovanj večje od povečevanja prebivalstva se lahko trend obrne. Brez veliko novogradenj (ob že obstoječem velikem povpraševanju) se lahko zgolj umiri. Pa vpliv plač,...

 
Moraš upoštevati, da veliko večino nepremičnin v kupujejo ljudje s krediti - v bistvu nepremičnino kupi banka, kateri ti to lepo odplačuješ. In če bankam zmanjkuje denarja oziroma ga nočejo več posojati naprej, se povpraševanje avtomatično zniža glede na cenovne nivoje. Tudi naše banke so precej vezane na to kaj se dogaja čez mejo. In na to opozarja članek. In če malo preletiš razne LIBOR-je, EURIBOR-je, tečaj CHF, kaj se dogaja s pribitki itd, potem to ni neko nabijanje v prazno.

Skratka na strani povpraševanja se je v zadnjem času nabralo ogromno rizičnih faktorjev in povpraševanje se srečuje z zgoraj navedenimi mejami. Na strani ponudbe je stvar podobna, v kolikor se recimo krediti financirajo preko najemnin se ti lahko računica hitro podre. Lahko imaš še tako veliko množico ljudi ki bi radi kupili stanovanje, vendar če jim je zaradi naštetih omejitev cenovno nedosegljivo, potem je smer gibanja cen jasna. Nekaj ljudi na forumu skozi trdi, da so nivoji najemnin realnejši od trenutnih nakupnih cen (iz tega bi se dalo razbrati zakaj tako tako slab donos, kot si že sam ugotovil).

0522CONTR je napisal(a):
Leta 1987 sem kupil stanovanje in zanj odštel okoli 40.000€ v takratnih DEM, zdaj je vredno okoli 120.000€. V več kot 20 letih okoli 200% plusa. Ne zdi se mi nekaj hudo hudo donosnega.

Očitno ne dojemaš bistva.

Cena stanovanja je dokaj enostavno izračunljiva. Gradbeni stroški (in pri tem gradbenik dobro zasluži) od oka 1000€ + zemljišče na boljši lokaciji 400€. Skupaj če malo napnem je to max 1500€. Torej govorimo o 1500€ čistega profita!!!, če nekdo prodaja stanovanje za 3000€.

Nobene logike ni, da bi se cena stanovanj povečevala bolj, kot pa se povečujejo stroški izgradnje. Edini razlog, ki ga vidim je do skrajnosti skorumpiran urbanizem.

Poleg tega, stanovanja v Ljubljani niso niti slučajno primerljiva s stanovanji v zahodnih državah. Pri nas se pod nazivom "nadstandardna" gradijo dobesedno arhitekturna skrpucala. V primerljivih, na zahodu, živijo kvečjemu socialno ogroženi priseljenci iz afrike.

Pri primerjavi cen z zahodnimi je potrebno primerjati naša "luksuzna" stanovanja s tamkajšnjimi socialnimi.

Manj studentov je ja!!! Med leti 70-80 je bilo cca 30.000 zivorojenih otrok, leta 90 22.000 po letu 92 pa vseskozi manj kot 20.000. Skratka, racunica je na dlani!!!! Sem ze napisal, ko bo enkrat zacelo puscati, bo puscalo zelo dolgo!!! Cez 10 let bo stanovanj absolutno prevec pa poceni bodo, skratka mladi zaradi dosegljivosti stanovanj in zelje po svobodi prav veliko sploh ne bodo kupovali, bodo raje v podnajemu, kaj pa to za cene pomeni, se pa ve!!!

Bistven temelj za ceno stanovanj je kupna moč, ki pa ne pada ampak narašča, če opazujemo gibanje povprečne neto plače.Cene stanovanj vključujejo tudi pričakovanja o prihodnosti, kjer se še nadalje pričakuje približevanju našega standarda povprečnemu standardu EU torej višjo gospodarsko rast in s tem tudi rast plač zaposlenih.

Glede tega da bo v letu dni v Ljubljani dokončanih 2.000 novih stanovanj - to ne bo vplivalo na ceno saj so po mojem mnenju ta stanovanja že večinoma prodana.

Da ne bo nesporazuma - sam v prihodnjih 2-3 letih ne pričakujem rasti cena stanovanj ampak pričakujem mirovanje cen, podobno kot pri delnicah. Če pa gledam dolgoročno 5-10 let pa pričakujem v Sloveniji precej višjo kupno moč in tudi višje cene stanovanj in delnic - pa ne samo za višino inflacije.:)

Muzlo1 je napisal(a):
Bistven temelj za ceno stanovanj je kupna moč,

Bistven temelj za ceno stanovanj kratkorocno je dosegljivost poceni kreditiranja, dogorocno pa kupna moc.

Kupna moc narasca, a so jo stanovanja mocno mocno prehitela zaradi poplave poceni denarja. Sedaj se ta plima denarja umika in sele padec cen nepremicnin bo razkril kako nizka je kupna moc.

Madona, kaksen idiot moras biti da mislis da si stanovanja za 3000-4000 eur/m2 lahko privoscijo slovenci ob svojih placah? Kaksna kupna moc neki, moron, povprecna slovenska placa je cca 800 EUR neto, 2/3 prebivalstva pa dobi manj kot to.

Po moje pri vsej zadevi ni za zanemariti to, koliko je v sloveniji lastniških stanovanj, ker to ima po moje tudi nek vpliv na trg?

matic1982 je napisal(a):
Po moje pri vsej zadevi ni za zanemariti to, koliko je v sloveniji lastniških stanovanj, ker to ima po moje tudi nek vpliv na trg?

Seveda ima, ampak vpliv gre v obe smeri, tako na poti gor kot na poti dol. To povzroca dejansko to da je trg rigiden, najemniskih stanovanj je malo, in prostora za nepremcininske spekulacije veliko. Zato so v sloveniji nepremicnine tudi bolj rasle - ker je bila na trgu samo majhna kolicina stanovanj in je vsak ki je imel IQ nad 50 razmisljal takole: vzamem kredit, kupim stanovanje, potem mi bodo pa najemniki odplacevali kredit - risk free. Ker je bilo najemnih stanovanj malo, se je dolgo dalo takole tudi izsiljevati.

saj se bo stanje stabiliziralo:)

to govorim jaz, ki imamo doma precej premoženja v nepremičninah:)

Ja, to je najbolj bistven del zakaj je težko primerjat slo - zda

ker BC je pri svojem izračunu vzel 3povprečne letne plače, povprečna plača tistih ki trenutno kupujejo stanovanja je verjetno veliko večja (upam :) - in tako pridemo do veliko višje cene m2 kot pa naračunanih 1500, še posebaj za LJ

Ostali, ki stanovanj ne kupujejo, jih zelo velika večina svoje bivališče že ima, se zaradi dviga, spusta cen ne bodo preveč sekirali...

Predvidevam da največ stanovanj kupi mlada generacija v 30.letih - in to predvsem tisti, ki so se priselili iz drugih krajev v LJ
Te imajo po definiciji nadpovprečne plače, povprečne (oz malo manj) imajo tisti ki se niso preselili in če ne drugega lahko živijo še naprej v predemzioniranih hišah svojih staršev.

To pomeni da pomankanje ponudbe stanovanj po cenah 3(4)letne povprečne!!! plače v LJ prizadane relativno zelo malo ljudi

Upal bi si trditi da tudi padec cen nepremičnin ne bi smel prizadeti zelo velikega števila ljudi = celotne ekonomije, se pravi ni primerljivo z zda. Ok, nekateri so vzeli smešno velike kredite za svojo garsonjero, ampak število takih verjetno ni zelo veliko, saj toliko stanovanj se niti ni prodalo v zadnjem času + pretekla konzervativnost bank tu koristi

Seveda marsikdo pade skozi sito tega mojega opisa, ampak neka široka razlaga, zakaj lahko (in tudi je) nepremičninsko čudo šlo v slo do takih razsežnosti pa to je. In v naprej vedet da ne bo šlo še dlje je nemogoče.

Če se je rast nehala ampak zdaj napovedovati ali bo samo stagnacija, ali bodo cene čez 2 leti pol nižje je ravnotako nemogoče - slo. pač
Tudi ne vem če se da napovedati, ali je rast oz padec cen v trenutnih razmerah dober ali slab za slo. ekonomijo

p. vrednost hiše/moja plača =  blizu neskončno :)

bc123a  očitno imaš več kot leto dni star podatek o povprečni plači.povprečna plača je bila marca letos 864 EUR: http://www.revijakap...ovica=7562< /a>

Ne bi govoril moron nekomu, ki ve da je povprečna slovenska plača za kupce stanovanj v Lj povsem nepomembna.Če že, so to kupci, ki delajo v LJ in ima Ljubljanska regija precej nadpovprečno plačo za slovenske razmere (nad 1000 EUR).Toda tudi to je nepomembno. Pomembno je namreč kakšno plačo (to je omenil že ivoz) in tudi koliko premoženja imajo kupci. Primer: če bi eden izmed 100 najbogatejših slovencev želel za celotno premoženje, ki ga ima (recimo 50 mio EUR) želel v ljubljani kupiti rabljena 1 sobna stanovanja bi jih potreboval 400.Na ponudbi jih je po moji oceni po realnih cenah - med 110.000 in 125.000 EUR nekje okrog 30.Ker ne smemo pozabiti, da tako kot pri vsaki stvari ceno v končni fazi določa le ponudba in povpraševanje.Pa četudi se nekomu zdijo cene povsem nelogične.Dejstvo pa je da je v LJ najvišji standard in dobre službe torej magnet za vse slovence.V tujino pa si želi le malokdo.Čeprav je višji standard in se tam "cedi med in mleko".Samo takšni smo.Vsi znamo kritizirati pa skoz si želimo na bolše.Sam če je drugje tok ceneje pa višji standard zakaj potem ne greste živeti tja? Po mojih informacijah so cene stanovanj na Dunaju res podobne kot v Ljubljani ampak stroški povezani s stanovanjem pa so precej višji. Ne vem pa za koliko.Si pa predstavljam da so lahko krat 2 ali celo krat 3 zaradi višjih cen storitev.

Ne smemo pozabit pa tudi na to, da smo ljudje leni in se jim ne da voziti.Večina bi itak najraje prišla v službo kar peš.To je tudi eden razlogov za trenutne cene stanovanj v Ljubljani.

Ti pa nisi ravno brihten, a ne??? Taksni kot si ti, se obicajno nategnejo...., nima veze, kar bo, pac bo, vazno je, da vsak zase ve, kaj je najbolj prav!!!!!!! Pri tebi lahko sklepam samo dvoje, ali si kaj dobil v dar, skratka sam ne znas sluziti denarja, ali pa si kupoval pred kratkim (v zadnjih dveh letih) in sedaj z neko logiko, ki sploh ni logika, samega sebe prepricujes v nekaj, kar te bo na koncu drago stalo. Ampak saj pravim, kar bo bo in vsak zase ze najbolje ve, kako in kaj!!!! Isto je kot v soli, ko bi nekomu lahko razlagal fiziko ali matematiko v nedogled, pa nikamor ne prides, lahko si samo razbijes glavo. Ce ti je naravoslovje v soli slo, potem imas mogoce prav, ce pa ti ni slo, potem imas pa zagotovo narobe!!!!!

matic1982 je napisal(a):
saj se bo stanje stabiliziralo:)

to govorim jaz, ki imamo doma precej premoženja v nepremičninah:)

Implicitno je iz mojega teksta sledilo da bo rigidnost trga in veliko stevilo lastniskih stanovanj delovalo verjetno kot pospesek tudi navzdol.

Tretnutno pa smo verjetno v fazi "prekinitive ognja". Ki zna trajati, po tujih izkusnjah, kaksno leto, ali vec. To fazo zaznamuje konec rasti cen, znaten upad nepremicninskih poslov, ker prodajalci nocejo spustiti cen, spekulanti ki so nameravali kupiti se umaknejo, ker kar naenkrat ni vec ziher da bodo sluzili po 10% na leto, kupci pa recejo "qrc, saj je vseeno ce letos ali naslednje leto, itak ne raste vec".

Med tem casom se nabira masa nepremicnin na prodajni strani, ki se tam grmadijo iz razlicnih razlogov, in cakajo na prvega junaka, ki bo znizal ceno in uspel ne samo prodajati, ampak tudi prodati. Ko trg spet stece, se zacne kotaliti navzdol, kaksno leto ali vec od konca rasti cen. Spekulanti (tisti ki so ze kupili) zacnejo panicno prodajati, kupci se bolj zavejo pogajalske moci in izkoriscajo stisko tistih, ki morajo prodati zaradi okoliscin (prevelik kredit, podedovana nepremicnina, slabo financno stanje) in cene zacnejo lesti navzdol.

Tako zgleda anatomija vsakega nepremicniskega poka in dvomim da bo slovenski izjema.

ivoz je napisal(a):
Ja, to je najbolj bistven del zakaj je težko primerjat slo - zda

ker BC je pri svojem izračunu vzel 3povprečne letne plače, povprečna plača tistih ki trenutno kupujejo stanovanja je verjetno veliko večja (upam :) - in tako pridemo do veliko višje cene m2 kot pa naračunanih 1500, še posebaj za LJ

Ti kar upaj. Ne vem od kje vam lahko tako enostavno napolnijo glavo s tem da nepremicnine MORAJO kupovati ljudje, ki imajo pa blazne place.

Pa bog vas nima rad. Povprecna slovenska placa je (ajd, revidirajmo) 864 EUR. Dve tretjini prebivalstva ima nizjo placo od te. Tajkuni in nesramno bogati, ki povzrocajo to asimetrijo mediane plac glede na povprecje, si lahko zgradijo svojo nepremicnino, vsekakor pa ne kupujejo precenjenih stanovanj v socialisticnih blokih in garsonjer. Ki so imele naravnost noro rast.

Kdo se ostane? Norci. Fraci in Micke, ki imajo povprecno ali podpovprecno placo, potem pa tako kot v reklami s Fato malo da babica, malo da dedek, pa odplacujeta se ata pa mama pa nekak gre.  Mi verjamete da poznam ljudi ki imajo srednjesolsko izobrazbo ali manj, nic kaj izjemne prihodke (ne sicer klub 400, ampak nekaj vec) in kupujejo 120K vredna stanovanja?

Za bozjo voljo, ne verjeti pravljicam o nekih fatamorganskih slovencih z 4000 EUR mesecne place ki kupujejo dvosobna stanovanja za 200.000 EUR. Pa saj niste taksni butlji? Koliko jih pa poznate osebno?

0522CONTR je napisal(a):

Leta 1987 sem kupil stanovanje in zanj odštel okoli 40.000€ v takratnih DEM, zdaj je vredno okoli 120.000€. V več kot 20 letih okoli 200% plusa. Ne zdi se mi nekaj hudo hudo donosnega. Pa tak baloooon imamo. Bi pa z analizo verjetno ugotovili, da se bodo dolgoročno zagotovo dvignile najemnine stanovanj, saj sedaj v LJ dobiš za kvm okoli 10-12€ na mesec brutto. S ceno kvadrata 3.000€ to pomeni nekaj manj kot 4% donos (brutto), kar je precej slabše od najnižje obr. mere ta hip.

Vidis. Ce pa cene padejo na 1500 EUR, je pa to donos 8%, kar je pa ze nekaj normalnega.

Plus je ob slovenskih placah dosti bolj verjetno da bodo sla stanovanja na pol, kot pa najemnine na 2x.

Kreditne orgije je nepreklicno konec.

Muzlo1 je napisal(a):

Ne bi govoril moron nekomu, ki ve da je povprečna slovenska plača za kupce stanovanj v Lj povsem nepomembna.Če že, so to kupci, ki delajo v LJ in ima Ljubljanska regija precej nadpovprečno plačo za slovenske razmere (nad 1000 EUR).Toda tudi to je nepomembno. Pomembno je namreč kakšno plačo (to je omenil že ivoz) in tudi koliko premoženja imajo kupci. Primer: če bi eden izmed 100 najbogatejših slovencev želel za celotno premoženje, ki ga ima (recimo 50 mio EUR) želel v ljubljani kupiti rabljena 1 sobna stanovanja bi jih potreboval 400.

Cist brezveze je debatirati z nekom, ki je verjetno do grla investiran v nepremicnino in samo upa, da ga ne bo nepremicninski jeti nabrisal v rit. V tem primeru  si kupi vazelin.

Ce pa nisi, pa ti svetujem, da se malo pozanimas o temj kako delujejo normalni nepremicniski trgi, kaj se je dogajalo zadnjih nekaj let, ogromno literature je na internetu. Samo iz glave si moras zbiti idejo, da je slovenija nekaj posebnega.

Poglej, pa tudi ce je 1000 EUR mesecna placa. Who gives the flying fuck, ce govorimo o tako visokih cenah kot je 3000 EUR/m2 povrsine. Pa ljudje, ste cisto izgubili obcutek za denar ob teh evrih? Se vam zdi na kakseno koli kurcev nacin normalno, da si nekdo lahko privosci dvo ali trosobno stanovanje po tej ceni ce ima 1000 EUR na mesec place?

Pa koliko vi porabite na mesec? V socialisticnem bloku v ljubljani nanesejo stroski (elektrika+telefon+gretje+obratovanje+internet+TV) okrog 250 EUR. Torej ostane od 2000 EUR (ce sta oba zaposlena - je kdo ze kaj slisal o nezaposlenosti med diplomiranimi mladimi za bozjo voljo) samo se 1750 EUR. Dodaj se hrano, dajmo reci 300 EUR, ce res hodita v diskonte in to tiste najcenejse in zelo malo jesta zunaj. Ostane se 1450 EUR.  Obleke in ostali stroski (eden je zenskega spola) se 100 EUR na mesec. Naprej si delajte racunico sami.

Recimo da si uspeta obremeniti placo s 1000 EUR kredita na mesec. Ob tem nimata NOBENE varnostne rezerve. En izgubi sluzbo - banka pleni stanovanje. En ne dobi nekaj mesecev place - banka vzame stanovanje. Nobenih pocitnic, nobenega dopusta, nobenih otrok.

Ste mar matematiko imeli v soli pod mostom? Saj ni tako tezko, osnovna racunica. No, in koliko kredita dobis z 1000 EUR na mesec? In se bolj pomembno, koliko parov, ki res dobijo 2000 EUR na mesec je v eni ljubljani in povprasujejo po stanovanjih?

No, in ce vas zanima, kaj dobis za 1000 EUR na mesec, je tule kalkulator:

http://www.jeacle.ie/mortgage/

Vstavite:

6% obrestno mero (na primer)
20 let odplacevanja
In znesek kredita odskrolajte tako dalec v levo, da bo mesecna anuiteta 1000.

No, to je max znesek kredita ki ga nasa dva samomorilska kreditorjemalca brez otrok lahko dobita.

Doh!