schuft je napisal(a):


Po vrsti:
1. sebe ne smatram za strokovnjaka, niti ne za "strokovnjaka", ampak za potencialnega bodočega kupca stanovanja v Ljubljani ali njeni okolici. Za razliko od nekaterih drugih kupcev, bom jaz 3x vse preveril, preden bom kupil stanovanje in se zakreditiral za 30 let. Pri čimer mi bo kredit požrl izjemno velik del moje nadpovprečno visoke slovenske plače (ne pozabit da je povprečje okrog 850 €)

2. Predlagam branje diplomskega dela avtorja Saša Klobučariča ( http://www.cek.ef.uni-lj.si/u_diplome/klobucaric21 36.pdf ) z naslovom Analiza investicije v stanovanjsko-poslovni
objekt. V njem avtor zelo lepo opisuje gradnjo Bežigrajskega vogala.

Par izsekov:
vložek investitorja 150 mio SIT (11% investicije)
strošek izgradnje 65% vseh storškov
strošek zemljišča: 17% vseh stroškov
strošek dolžniškega financiranja 8% vseh stroškov
ostalih 10% strošov pa so: uprava, prodaja, režija, gradbeno dovoljenje in projektna dokumentacija.

vsi stroški skupaj so znašali 1.330 mio SIT in so nastali v cca treh letih
prihodki naj bi znašali 1.700 mio SIT (napoved) oz 1.533 če bi bil uresničen pesimistični scenarij. Glede na cene stanovanj navedene v diplomi so bili prihodki verjetno blizu napovedi.

Donos torej znaša 370 mio sit, donosnost pa cca 250% (vložek je bil 150 mio).


Verjamem da so danes stroški višji. Ampak ne glede na to kako obračaš številke, ne vem kako bi lahko prišel čez 2000 EUR. Najdražje prodana zemlja s strani MOL mislim da je dosegla ceno nekaj pod 1000 € na m2, povprečje je okrog 500. Strošek gradnje na ključ je 800 EUR (vprašaj par arhitetktov). Konezrvativno torej 1800 EUR ob predpostavki da za en m2 stanovanja porabiš 1 m2 zemlje. To je torej glede na zgornji primer 82% vseh stroškov. Celotni stroški bi tako bili 2.200 EUR.

Kot sem že napisal: vabim vse ki so večji strokovnjaki od mene, da mi predstavijo svoj izračun kako lahko m2 stanovanja stane več kot 2000 EUR.

strošek gradnje na ključ ni pri blokovski gradnji niti blizu 800 eurov. mirno lahko napišeš 600 ali celo manj glede na (ne)kvaliteto vgrajenih materialov.

Bob je napisal(a):


strošek gradnje na ključ ni pri blokovski gradnji niti blizu 800 eurov. mirno lahko napišeš 600 ali celo manj glede na (ne)kvaliteto vgrajenih materialov.

 
Se strinjam. Verjetno tudi strošek zemlje na m2 stanovanja ni blizu 1000 €. Če je investitor kupil zemljo za 500 € na m2 in za vsak m2 stanovanja porabi 1/2 m2 zemlje (pa še to je verjetno preveč) bi bili stroški torej:

600 € (gradnja) + 250€ (del zemlje) + 200 € vse ostalo (=cca 20% celotnih storškov).

Skupaj torej 1050 € na kvadratni meter, kar je napram prodajni ceni tako smešna številka, da se človek pač more vprašat, kaj je narobe z izračunom.

Mogoče bi pa lahko novinarji financ vljudno prosili Vegrad, SCT in ostale, ki gradijo po Ljubljani, da jim predstavijo njihov izračun in projekcijo stroškov?

pomoje je problem na mestni obcini..

premal izdajo dovoljenj, omejujejo gradnjo (se delajo pametni) na vsaki mozni tocki - nebi se cudil, ce bi blo par najvecjih stanovanj na celovski rezerviranih s strani teh veljakov z MO).

Se pa strinjam z vami, da se NSVS preimenuje v NSV loterija :), mogoce se pa srecke kej bl pocenjo..!!!

Ker sem iz Ljubljane, in poznam kr neki stanovanjskih stisk...na zalost ne pricakujem nizjih cen v naslednjih letih..
Dokler nebojo pokrili zamude iz prejsnjih let (30-40 tisoc stanovanj)...cena ne bo sla dol....jebat ga...treba bo delat nadure dokler nebomo pregorel......

(PS: placujem najemnino za vlazno kletno garsonjero v hisi 300 EUR..hehe 50 eurov mam popusta...zivel fasizem!!!)

schuft je napisal(a):

 
2. Predlagam branje diplomskega dela avtorja Saša Klobučariča ( http://www.cek.ef.uni-lj.si/u_diplome/klobucaric21 36.pdf ) z naslovom Analiza investicije v stanovanjsko-poslovni
objekt. V njem avtor zelo lepo opisuje gradnjo Bežigrajskega vogala.

 Jaz ti pa predlagam, da še sam bolj pozorno prebereš:

Pri dotičnem projektu celotni stroški zmanjšani za strošek zemljišča znašajo 1.611 EUR/m2 prodajne površine.... To hkrati tudi pomeni, da investitor ne bi zaslužil prav ničesar v kolikor bi stanovanja prodajal po ceni 2.000 EUR za kvadratni meter. 

Če bi pozorno prebral to kar predlagaš drugim, bi lahko hitro prišel do končne neto cene kvadratnega metra stanovanja: (1.330.450.276 SIT = cca 5.543.543 EUR / 2.858,53 (kolikor znaša celotna prodajna površina) = 1939 EUR). In ne pozabi, da je bilo zemljišče kupljeno leta 2003, gradilo se je pa 2004 in 2005.... Danes so cene zemljišč precej višje kot leta 2003, da o ceni gradbenih del ne govorimo. 

schuft je napisal(a):
 
vsi stroški skupaj so znašali 1.330 mio SIT in so nastali v cca treh letih
prihodki naj bi znašali 1.700 mio SIT (napoved) oz 1.533 če bi bil uresničen pesimistični scenarij. Glede na cene stanovanj navedene v diplomi so bili prihodki verjetno blizu napovedi.

Donos torej znaša 370 mio sit, donosnost pa cca 250% (vložek je bil 150 mio).

Verjamem da so danes stroški višji. Ampak ne glede na to kako obračaš številke, ne vem kako bi lahko prišel čez 2000 EUR.

Pa še tole me zanima: a si mislil resno s tisto 250% donosnostjo, ali je to samo provokacija?
Če so stroški znašali 1.330 mio SIT, prihodki pa 1.700 mio SIT, kako je potem lahko donosnost 250%? To kar navajaš ti (da je bil začetni vložek 150 mio SIT) nima z donosnostjo nobene veze... A razliko do 1.330 mio je pa dobra vila dodala?

Priznam da sem s hitrim prebiranjem naredil napako. Diplomsko sem bral že nekaj časa nazaj, zdaj pa jo bolj na hitro preletel.Recimo da je številka - vsi stroški brez zemlje - 1.611 EUR/m2 pravilna. Osebno se mi zdi precenjena. sploh gleda na dejstvo, da so bila stanovanja grajena do IV. podaljšane faze. Pa pustimo to. Koliko višji je strošek gradnje danes? Recimo da so višji za 30%, torej so danes 2.100 EUR. Če upoštevamo strošek gradnje 600 € na m2 mi ni jasno kaj je pol ostalih 1000 € oz 1.500 EUR če predpostavimo, da je danes vse dražje.

Strošek zemlje na m2 prodanega stanovanja je takrat znašal 328,5 EUR. (225 mio SIT / 2858,53 m2 prodajne površine). Predpostavimo da je ta strošek danes 2x večji, torej 657 EUR. Če apliciramo na Vegrad in Celovške dvore je spet vprašanje kako in po kakšni ceni so prišli do zemljišča bivše Avtomontaže.

Strošek financiranja je tretji največji strošek (takrat 8% investicije). Obrestna mera danes ni višja kot takrat.

Skupaj torej strošek izgradnje 2.757 eur na kvadratni meter. Glede na to da so cene stanovanj v večjih avstrijskih mestih nižje od 2.800 EUR si upam trditi, da smo z izračunom krepko pretiravali. Verjamem tudi, da Vegrad ni tako neumen, da bi SSRS prodajal stanovanja z izgubo po ceni nižji od 2.000 EUR in sam sebi pljuval v skledo.

Da strošek gradnje nikakor ne more biti 2.757 pove tudi dejstvo, da najcenejše stanovanje v Celovških dvorih stane 2.260 EUR na m2 (4A9N-427). Torej je stroškovni izračun opisan zgoraj napačen oz so predopostavke nerealne. 


Da je bila donosnost 250% sem mislil popolnoma resno. Ključno vprašanje je kdo (in v kakšni meri) nosi tveganje. Donsonost se računa na lastniški kapital ali vložek, ki je bil v tem primeru 150 mio sit. Ta kapital je pobral celoten zeslužek (oziroma njegov lastnik). Lahko bi torej rekli da se z 11% vložkom (kot delež v stroških) zasluži 100% dobička. Banka, ki je prispevala večino denarja za gradnjo, dobi samo obresti, ne glede na uspešnost projekta. Njena donosnost se tako giblje nekje okrog 7% ne glede na vse ostalo. Zamiki s plačili izvajalcem in podizvajalcem ter vnaprej prejet denar s strani kupcev (ponavadi 10% nakupne cene) pa so praktično zastonj financiranje.

Nekdo je torej vložil 150 mio sit in jih zaslužil 370 + dodatno dobil nazaj še 150 vložka. Ali je s ok ali ne je stvar debate in naj presodi vsak sam.

Moj "problem" pa še vedno ostaja dejstvo da so stanovanja absolutno in relativno (glede na Nemčijo, Avstrijo....) predraga in da zato ni fundamentalne osnove.

Dopuščam pa seveda možnost da se zelo motim in bom zelo vesel, če bo nekdo od večjih gradbincev razkril vse stroške v povezavi z gradnjo določenega objekta.

Še nekaj sumarnih številk za Celovške dvore (vir podatkov je spletna stran Vegrada):

Skupno število stanovanj in lokalov, ki so predmet prodaje: 518
Skupna prodajna površina: 51.852 m2

Vrednost prodaje: 150.193.902 EUR
Vrednost prodaje na m2: 2.949,86 EUR

Če predpostavimo v prejšnjem post-u omenjen strošek gradnje 2.757 EUR na m2, lahko izračunamo še:

dobiček na m2: 192,86 EUR
skupni dobiček: 9.999.952,32 EUR
donosnost glede na vrednost prodaje: 6,67%

Ob predpostavki, da je Vegrad za projekt priskrbel 10% lastnega kapitala (namenoma okrogla številka, sicer zelo blizu razmerju v primeru Bežigrajskega vogala) pa dobimo še:

Udeležba z lastnim kapitalom cca: 15.000.000 EUR in
donosnost vloženega kapitala: 66,67%.

Seveda ko bo prejeta kupnina in bodo vsa stanovanja prodana. 
Osebno se mi zdi dosonost zelo visoka!

Ne vem a se samo meni zdi ali vse skupaj zgleda kot da bi se o celotnem projektu nekdo pogovarjal v stilu: Vložili bomo 15 mio, prodali bomo za 150, ostalo bo dala banka, zaslužili bomo 10 mio...........nekam sumljivo lepe številke?

Pa še dve izjavi, ki sta precej na mestu:
1. Kakšna umetnost pa je graditi stanovanja? Nobena! (Jože Anderlič, https://www.finance.si/199330 )
2. Ob mestnih vpadnicah je toliko prostora za stanovanjsko gradnjo, da bo cena kvadratnega metra stanovanja, če ne bo inflacije, resnično upadla pod dva tisoč evrov. (Zoran Janković, https://www.finance.si/205722 )

 

schuft je napisal(a):

Da strošek gradnje nikakor ne more biti 2.757 pove tudi dejstvo, da najcenejše stanovanje v Celovških dvorih stane 2.260 EUR na m2 (4A9N-427). Torej je stroškovni izračun opisan zgoraj napačen oz so predopostavke nerealne.

Glej, ne mislim se s tabo spuščat v neplodne debate, ker bi bilo to samo še dodatno mešanje megle...

Hotel sem samo pokazat, kako brezvezni in zavajajoči so lahko takšni in podobni izračuni, ki so ponavadi bolj pobožne želje in nimajo veze z realnostjo...

Če smo pa že pri zavajajočih izračunih: stanovanje 4A9N-427 nima niti približno cene 2.260 EUR na m2, ampak 3.907 (Cena enote: 654.827 € / Prodajna površina: 167,60 m2) http://www.vegrad-ne..._stan=4171< /a>

schuft je napisal(a):


Ne vem a se samo meni zdi ali vse skupaj zgleda kot da bi se o celotnem projektu nekdo pogovarjal v stilu: Vložili bomo 15 mio, prodali bomo za 150, ostalo bo dala banka, zaslužili bomo 10 mio...........nekam sumljivo lepe številke?

Temu se rece financni vzvod, oz. leverage.

Problem je, da deluje v obe smeri, ojaca tako dobicke, kot izgube.

V praksi se sedaj da lepo videti, kaj pomeni masivni vzvod na nepremicninskem premozenju ... masivne izgube, ce se situacija zasuka v tvojo skodo.

jz321 je napisal(a):

Glej, ne mislim se s tabo spuščat v neplodne debate, ker bi bilo to samo še dodatno mešanje megle...

Hotel sem samo pokazat, kako brezvezni in zavajajoči so lahko takšni in podobni izračuni, ki so ponavadi bolj pobožne želje in nimajo veze z realnostjo...

Če smo pa že pri zavajajočih izračunih: stanovanje 4A9N-427 nima niti približno cene 2.260 EUR na m2, ampak 3.907 (Cena enote: 654.827 € / Prodajna površina: 167,60 m2) http://www.vegrad-ne..._stan=4171< /a>

:)

Namig iz primera Bežigrajski vogal: treba je gledat denarni tok, ne pa strošek na m2, ceno na m2 prodajne površine, uporabne površine in ne vem kakšne površine......

Hm... le zakaj je na seznamu enot (http://www.vegrad-ne...54navedena< /a> ) velikost z balkoni in nevem čim vsem? 

 Debata pa niti malo ni neplodna in močno upam, da se bo (še) kakšen kupec, ko bo prebral vse tole pisarjenje, močno zamislil preden bo vzel največji možen kredit (+še mal bodo dali starši, babice....) z nerealno dolgo odplačilno dobo zato, da bo kupil eno ubogo stanovanje .

bc123a je napisal(a):

Temu se rece financni vzvod, oz. leverage.

Problem je, da deluje v obe smeri, ojaca tako dobicke, kot izgube.

V praksi se sedaj da lepo videti, kaj pomeni masivni vzvod na nepremicninskem premozenju ... masivne izgube, ce se situacija zasuka v tvojo skodo.

 
Vem. Problem tega vzvoda, kot ga vidim jaz pa je, da Vegrad nosi tveganje izgube 15 mio EUR, banka pa 135 mio EUR. Pri tem da banka lahko zasluži max 6%-7%, Vegrad pa 60%-70%.

Osebno bi bil najbolj zadovoljen s situacijo, da par mesecev (5,6,7....) namenoma nihče ne bi kupil niti enega stanovanja. Pol bi začel ta vzvod konkretno stiskat Vegrad in bi bil prisiljen nižat cene stanovanj.

schuft je napisal(a):

Hm... le zakaj je na seznamu enot (http://www.vegrad-ne...54navedena< /a> ) velikost z balkoni in nevem čim vsem? 

 
Dej mi prosim nekaj zaupaj. Koliko si star?

A si res tak otrok, ali si pa samo tako otročji.... A si že kdaj slišal za korekcijski faktor?

Če bi res hotel pravi odgovor na svoje vprašanje, potem bi bil dovolj že en klik na "podrobno"... Ampak očitno ti je ljubše vnašanje zmede z navajanjem polresnic in prikrojenih podatkov...

jz321 je napisal(a):

 
Dej mi prosim nekaj zaupaj. Koliko si star?

A si res tak otrok, ali si pa samo tako otročji.... A si že kdaj slišal za korekcijski faktor?

Če bi res hotel pravi odgovor na svoje vprašanje, potem bi bil dovolj že en klik na "podrobno"... Ampak očitno ti je ljubše vnašanje zmede z navajanjem polresnic in prikrojenih podatkov...

 Ti bom zaupal nekaj drugega. Po podatkih SURS-a sem mlajši od povprečnega Slovenca, imam višji dohodek od povprečnega Slovenca in ne morem niti približno kupit stanovanja v Celovških dvorih. Zdej pa ti meni povej a je nekaj narobe z mano, ali s ceno stanovanj?

Vem kaj je korekcijski faktor in ja, ogledal sem si stran "podrobno". Kar se mi je zdelo zanimivo je to, da je na prvi podstrani Celovških dvorov, torej na seznamu enot, napisana Velikost PRODAJNE POVRŠINE z ložami in terasami namesto velikost bivalne površine. Marketniški nateg, vem. Ampak a je težko namest tega napisat velikost bivalne površine, ki je mnogo bolj pomembna? Al bo potem že takoj na prvi podstrani cena na m2 zgledal astronomsko visoka?

Kaj je zavajujočega in kje je polresnica v tem da s 30-letnim kreditom in anuiteto 1000 € kupiš natanko 40m2 bivalne površine? HALO? Kdo je tle nor? In pol se vlada sprašuje kaj se je zgodilo z rodnostjo? Ljudje pa delajo cele dneve za izjemne dobičke nekaterih.

Zdej mi pa še ti povej ali delaš v Vegradu?

schuft je napisal(a):


Vem. Problem tega vzvoda, kot ga vidim jaz pa je, da Vegrad nosi tveganje izgube 15 mio EUR, banka pa 135 mio EUR. Pri tem da banka lahko zasluži max 6%-7%, Vegrad pa 60%-70%.

Si ti preprican v to izjavo? Ce ima banka kredit pravilno zavarovan, je verjetnost za njeno izgubo zelo blizu 0, vegradovo tveganje pa kar lepo v celotnem znesku kredita...

schuft je napisal(a):

 Zdej mi pa še ti povej ali delaš v Vegradu?

 Ne, ne delam v Vegradu :) Pa tudi ne zagovarjam takšnih ali drugačnih cen stanovanj, ampak jih pač sprejemam kot realnost... Nihče nikogar ne sili, da mora kupit stanovanje in na žalost (ali pa na srečo) je bilo od nekdaj tako, da si nekateri niso mogli privoščiti niti najcenejše luknje, drugi so pa kupovali vile...

Če rabim stanovanje, potem zame ni pravo vprašanje kako pripravit gradbenike do tega, da znižajo cene stanovanj, ampak na kakšen način priti med tiste, ki si ga lahko privoščijo.

Zato se mi zdi med drugim nerealen tudi tvoj predlog, da naj ljudje ne kupujejo stanovanj in tako prisilijo gradbenike v nižje cene, ker je to podobno kot če bi pozival na bojkot kruha... Če stane kilogram moke 1 EUR (poenostavljam) in znašajo stroški peke in distribucije kruha 2 EURA, a misliš da lahko s tem, ko bi ljudje nehali kupovati kruh, dosežejo da bodo peki spustili ceno kruha na 1,5 EURA za kilogram? Končna posledica tega bi bila samo to, da nihče več ne bi pekel kruha (ali pa gradil stanovanj) dokler bi mu to prinašalo izgubo...

jz321 je napisal(a):

Če rabim stanovanje, potem zame ni pravo vprašanje kako pripravit gradbenike do tega, da znižajo cene stanovanj, ampak na kakšen način priti med tiste, ki si ga lahko privoščijo.

Zato se mi zdi med drugim nerealen tudi tvoj predlog, da naj ljudje ne kupujejo stanovanj in tako prisilijo gradbenike v nižje cene, ker je to podobno kot če bi pozival na bojkot kruha...

Glede prvega odstavka: seveda "se da". Z dovolj samomorilskim kreditom. Ampak tega razsodni ne pocnejo.

Glede drugega odstavka: ja, brezveze je pozivati na taksne bojkote. Ampak ko zacne enkrat padati ... no, potem se pa taksne zadeve kar same zgodijo. In ob 10x leveragu je firma kot je Vegrad mrtva ob eni ali dveh slabih investicijah.

Ja, ampak moraš upoštevati, da bo ta stanovanja gradilo v bistvu podjetje Celovški dvor d.o.o. (ime sem si izmislil, ne vem, kakšno je dejansko). Tehnično bo res gradil Vegrad, tvega pa samo z lastnim vložkom, ki ga bo itak dobil nazaj s tem, ko bo podjetju Celovški dvor d.o.o. zaračunal izvedbo, projektno svetovanje, nadzor nad gradnjo, itn.

pgregorc je napisal(a):

Si ti preprican v to izjavo? Ce ima banka kredit pravilno zavarovan, je verjetnost za njeno izgubo zelo blizu 0, vegradovo tveganje pa kar lepo v celotnem znesku kredita...

Posojilo temelji na rastoči vrednosti zemljišča in je ponavadi zavarovano samo s hipoteko, pa še parimi menicami (mogoče bančno garancijo). Če projekt propade, se proda z diskontom recimo na leasing podjetje, ki je v lasti banke, diskont se pa pokrije z menicami ali pa bančno garancijo. Vegrad v tem primeru tvega predvsem ugled.

Jz123, tocno tako, vedno so bili nekateri, ki so si lahko privoscili stanovanja ali vile, se posebej to velja za case pred 15 ali koliko leti... In danes...

Vinci je napisal(a):
Ja, ampak moraš upoštevati, da bo ta stanovanja gradilo v bistvu podjetje Celovški dvor d.o.o. (ime sem si izmislil, ne vem, kakšno je dejansko). Tehnično bo res gradil Vegrad, tvega pa samo z lastnim vložkom, ki ga bo itak dobil nazaj s tem, ko bo podjetju Celovški dvor d.o.o. zaračunal izvedbo, projektno svetovanje, nadzor nad gradnjo, itn.

 točno tako
tudi stanovanja čez cesto na Trgu komandanta Staneta" je gradil kao spsc03 d.o.o. al neki podobnega
zadaj pa je bil Hypo

Vinci je napisal(a):

Posojilo temelji na rastoči vrednosti zemljišča

Ce bi to kaksen Vegradovec napisal, bi dodal samo "Famous last words" :)

jz321 je napisal(a):

 Ne, ne delam v Vegradu :) Pa tudi ne zagovarjam takšnih ali drugačnih cen stanovanj, ampak jih pač sprejemam kot realnost... Nihče nikogar ne sili, da mora kupit stanovanje in na žalost (ali pa na srečo) je bilo od nekdaj tako, da si nekateri niso mogli privoščiti niti najcenejše luknje, drugi so pa kupovali vile...

Če rabim stanovanje, potem zame ni pravo vprašanje kako pripravit gradbenike do tega, da znižajo cene stanovanj, ampak na kakšen način priti med tiste, ki si ga lahko privoščijo.

Zato se mi zdi med drugim nerealen tudi tvoj predlog, da naj ljudje ne kupujejo stanovanj in tako prisilijo gradbenike v nižje cene, ker je to podobno kot če bi pozival na bojkot kruha...  

Se popolnoma strnijam da je treba sprejet ceno kot nekaj kar je dano s strani prodajalca. Mislim pa, da je problem slovenskih kupcev to, da se ne zavedajo svoje dejanske moči. Mrkaić je dobr napisal (provokativno?) kolumno z naslovom B. Šrot, jaz sem tvoj gospod. (https://www.finance.si/199094 ). Kupec je kralj in vsak zase bi mogu seštet 1 in 1 in ugotovit da kar je predrago pač ne kupiš.

Osebno raje primerjam ceno stvari in njeno vrednost. In če je cena ogromno nad vrednostjo, potem stvari ne kupim. A če bi 40 m2 stanovanja stalo 400.000 EUR bi še vedno gledal na kakšen način bi si ga lahko privoščil?

Lep primer tega so bili Japonci v 90-ih letih. Zdej spet pišem na pamet, ker nimam vedno pri roki vseh knjih, je pa to lepo opisano v Random Walk Down wall street. Če se prav spomnim je bila cesarska palača sredi Tokia vredna toliko, kot cela Kalifornija. Kaj se je zgodilo z Japonsko v naslednjih 15 letih je znana zgodba. Slovenija seveda ni nikjer blizu temu, hočem samo poudarit, da verjetno ni najbolj pametno kupovat nepremičnin za vsako ceno.Tisto z bojkotom kupovanja stanovanj v Celovških dvorih je bilo malo provokativno in se seveda praktično ne more zgoditi.

bc123a je napisal(a):

Glede prvega odstavka: seveda "se da". Z dovolj samomorilskim kreditom. Ampak tega razsodni ne pocnejo.

Glede drugega odstavka: ja, brezveze je pozivati na taksne bojkote. Ampak ko zacne enkrat padati ... no, potem se pa taksne zadeve kar same zgodijo. In ob 10x leveragu je firma kot je Vegrad mrtva ob eni ali dveh slabih investicijah.

 
Prvi del: Točno to! Super napisano. Razsodni ljudje ne bodo jemal ogromnih kreditov za garsonjere. Je pa še vedno vprašanje ali si je posameznik kriv sam, ali je kriva država (stanovanjski sklad......), če teh posameznikov rata mnogo?

Bojkot je bil provokacije.

pgregorc je napisal(a):

Si ti preprican v to izjavo? Ce ima banka kredit pravilno zavarovan, je verjetnost za njeno izgubo zelo blizu 0, vegradovo tveganje pa kar lepo v celotnem znesku kredita...

 
Kar se tiče foruma sem prepričan v to kar je javno dostopno vsem. Torej časopisni članki, diplomske naloge in podobna gradiva. Na podlagi tega sklepam da je tako.

Osebno mnenje pa je seveda nekaj drugega.

dalex je napisal(a):
Jz123, tocno tako, vedno so bili nekateri, ki so si lahko privoscili stanovanja ali vile, se posebej to velja za case pred 15 ali koliko leti... In danes...

 
Če se prav spomnim so pred 15 ali koliko leti vsi delovni ljudje dobili stanovanja in plačevali zelo ugodne najemnine. Niso bile vile, niso bili dvori ali podobne famozne zgradbe, so pa imeli dovolj prostora tudi za kakšnega potomca....

Vinci je napisal(a):
Ja, ampak moraš upoštevati, da bo ta stanovanja gradilo v bistvu podjetje Celovški dvor d.o.o. (ime sem si izmislil, ne vem, kakšno je dejansko). Tehnično bo res gradil Vegrad, tvega pa samo z lastnim vložkom, ki ga bo itak dobil nazaj s tem, ko bo podjetju Celovški dvor d.o.o. zaračunal izvedbo, projektno svetovanje, nadzor nad gradnjo, itn.

 
To je verjento stalna praksa gradnje stanovanj s projektnim financiranjem. Večino tveganja pri takem projektu pa nosi.....?

Ja, saj, to sem hotel rec, danes pa imajo PRAV ISTA stanovanja ohoho ceno :)

Prosim, razumite, da raje napisem manj kot vec :)

bc123a je napisal(a):

Ce bi to kaksen Vegradovec napisal, bi dodal samo "Famous last words" :)

Ja, ampak ne razumeš prav tega pojma. To pomeni, da je zemljišče, na kateri stoji neka stavba vredno več, kot pa brez stavbe. Včasih to sicer ni res, ampak ni si treba zaradi tega komplicirati življenja.

schuft je napisal(a):

To je verjento stalna praksa gradnje stanovanj s projektnim financiranjem. Večino tveganja pri takem projektu pa nosi.....?

Da si izboriš tak projekt, moraš iti do veliko ljudi, nekaj let naokrog težiti in mogoče ti rata. Če potem zavoziš, boš za naslednji projekt moral vložiti še dvakrat več energije. Skratka, največ vseeno tvega Vegrad, ker lahko zaradi propadlega posla izgubi prihodnje posle. Finančno pa se tveganje porazdeli. Vsak udeleženec nekaj izgubi. Jaz sem en kratek čas v ZDA ocenjeval propadle nepremičninske projekte, ki so se potem odkupili, refinancirali (in dokončali) pa z izdanimi obveznicami ali pa kakšno malenkost bolj zapleteno finančno strukturo.

Pomembno je, da imaš v ozadju dovolj kapitala, ki te lahko potegne iz sranja. Saj to je v bistvu zelo generalno pravilo.

Kupci morajo biti pri nakupu Vegradovih stanovanj zelo pogumni, saj je pogodbeni rok za dokoncanje stanovanj 31.12.2012, pri cemer lahko Vegrad kadarkoli prej pozove kupca na prevzem, ki ga le ta ne more zavrniti....
www.vegrad-nepremicn...P_CEDO.pdf
predvideni datum izrocitve pa je neobvezujoci 31.12.2009.
To je cisto izigravanje kupcev in ukinjanje zascite kupca po ZVKSES.

BUYERS BEWARE!!!

	št prostih enot
13.03.2008	258
14.03.2008	254
18.03.2008	264
19.02.2008	252
26.03.2008	237
02.04.2008	251