Kaj pa ko bodo visoke obresti poslale kredite v nebo in jih ljudje ne bodo mogli več odplačevati? Nova Amerika? Potem pa se bodo vrednosti nepremičnin znižale. NKBM pa bo pojem za izgubo denarja.

Vse te pisarije (razen naslova) ne ralozijo zakaj je Ljubljana drazja od Dunaja. Razen ce smo mi spet izjema in za nas teznost ne velja.

slovenija je raj na zemlji in vsak hoče kupiti nepremičnino pri nas:))

Resno vprašanje za vaju, koliko dejavnikov vidita, ki bodo v prihodnjih dveh letih znižali vrednosti nepremičnin in koliko dejavnikov ki bodo delovali v drugo smer.

če lahko jaz poskušam..... :)

- dvig obrestnih mer, upadanje kupne moči prebivalstva, iztrošenje kreditojemalcev, sprostitev zemljišč in poenostavitev zakonodaje gradnje, "tudi jaz sem lahko gradbenik, če se dobro zasluži", pa še kaj...

+ upad obrestnih mer in ugodni krediti (po moje je to mimo), izboljšan socialni položaj in dvig plač (Semolič...), "tudi jaz bi rad imel svojo hiško" (enkrat se tudi to konča), a sem še kaj pozabil, ne vidim drugega??

Kupna moč prebivalstva pada, o tem priča lepa ponudba velikih stanovanj, ki si jih lahko privoščijo le redki. Manjša so pa zaenkrat vsa razgrabljena, ja.

0,2% na km? Hm...to pomeni, da ima npr. nepremičnina, ki se nahaja 20km od centra za 4% nižjo ceno na m2? 20km je Škofja Loka. In tam naj bi bila stanovanja samo za 4% cenejša kot v centru Ljubljane?

Gospod Bole, vaša študija udari mimo za faktor 10 ali celo več.

- Kot vemo se brezposelnost niža, se pravi brezposelna oseba ni kreditno sposobna, tako je vedno več kreditno sposobnih ljudi,
- kolikor je meni znano se bo obseg kreditov v sloveniji še povečal, vendar kot pravim kolikor je meni znano,
- poleg tega se mi zdi da ima slovenija v EU največ lastniških stanovanj,
- potem v prihodnosti se pričakuje višji DDV na novogradnje.

osebno tudi mislim da nismo še v času da bi se nepremičnine začele ceniti, ko omenim da nismo v času, vedno gledam za pol leta v naprej in ne več.

Ekonomske analize kažejo, da je donos ustrezen, če je letna najemnina med 8,5 in 10 odstotki vrednosti objekta.

A so stroški vzdrževanja res tako visoki, ali pa si ti predstavljajo, da se mora investicija povrniti v 15 letih?
V Ljubljani najemnine niso niti približno tako visoke, kar pomeni, da bodo lastniki nepremičnin kmalu bankrotirali.

lp

Rac je napisal(a):
Ekonomske analize kažejo, da je donos ustrezen, če je letna najemnina med 8,5 in 10 odstotki vrednosti objekta. A so stroški vzdrževanja res tako visoki, ali pa si ti predstavljajo, da se mora investicija povrniti v 15 letih? V Ljubljani najemnine niso niti približno tako visoke, kar pomeni, da bodo lastniki nepremičnin kmalu bankrotirali. lp

 
bankrotirali bodo samo tisti, ki so se zadolževali za nakup nepremičnin z namenom oddajanja v zadnjih mesecih, ko so bile cene realno previsoke. večina pa je prišla do nepremičnin po bagatelnih cenah ali z denacionalizacijo in ti propadli ravno ne bodo, bo pa upadla vrednost njihovega premoženja.
v ljubljani moraš biti res bebec da kupiš stanovanje za 200.000 eur, če bi ga lahko najel za 500 na mesec.

Najbrž je mišljeno "nabavne vrednosti objekta." Bi bilo bolj smiselno. Sicer pa je večje vprašanje, kakšne ekonomske analize kažejo ustrezen donos. To je zelo subjektivno. Najbrž so mišljene vzdržne najemnine, se pravi, kaj bo trg še pogoltnil.

matic1982 je napisal(a):
- Kot vemo se brezposelnost niža, se pravi brezposelna oseba ni kreditno sposobna, tako je vedno več kreditno sposobnih ljudi,
- kolikor je meni znano se bo obseg kreditov v sloveniji še povečal, vendar kot pravim kolikor je meni znano,
- poleg tega se mi zdi da ima slovenija v EU največ lastniških stanovanj,
- potem v prihodnosti se pričakuje višji DDV na novogradnje.

osebno tudi mislim da nismo še v času da bi se nepremičnine začele ceniti, ko omenim da nismo v času, vedno gledam za pol leta v naprej in ne več.

da ne bo spet brane uletel in dejal da rušim trg :)
ne, mogoče ne bodo šle cene takoj dol, sigurno pa ne v naslednje pol leta. Ampak pričakovati, da bodo rasle s takim tempom kot dosedaj je po mojem zgrešeno.
glede tvojih točk pa naj samo nekaj dodam. Brezposelnost se bolj verjetno niža zaradi načina vodenja evidenc. Tretja alineja pa je po moje kvečjemu minus.  Kaj se bo zgodilo, če bodo ljudje nenadoma ugotovili,  da so pa najemnine poceni napram nakupu in vsem tveganjem, ki izhajajo iz kreditiranja. Tudi mobilnost v sodobnem svetu dosti pomeni, to, da se lahko preseliš bližje službi, kar je relativno težko, če imaš svoje stanovanje/hišo.

matic1982 je napisal(a):
- Kot vemo se brezposelnost niža, se pravi brezposelna oseba ni kreditno sposobna, tako je vedno več kreditno sposobnih ljudi,
- kolikor je meni znano se bo obseg kreditov v sloveniji še povečal, vendar kot pravim kolikor je meni znano,
- poleg tega se mi zdi da ima slovenija v EU največ lastniških stanovanj,
- potem v prihodnosti se pričakuje višji DDV na novogradnje.

Dovolj je razloziti samo eno:

1. Ponudniki stanovanj na trgu so zasebniki (rabljena stanovanja) in gradbeniki (nova stanovanja).
2. Povprasevalci stanovanj so samo banke.
3. Ce so banke zaradi morebitne krize prisiljene v bistveno drugacne pogoje kreditiranja, cena stanovanj prakticno nima dna.

Ce nekdo ne razume tocke 2, naj kar vprasa ;)

Vprašam :)

lp

Mimogrede: v Latinici je sinoči bilo govora i o stanovanjih v SLO , nisem gledal. Hrvaški nepremičninar mi pravi, da ima SLO, za razliko od CRO, pametno stanovanjsko politiko. :)

Naslov epizode:  KAKO DO STANA? Cijene stanova u Hrvatskoj su podivljale. U posljednje tri godine porasle su gotovo 40 posto. Prosječna cijena stana u Zagrebu trenutačno je 2120 eura, a u Hrvatskoj 1982 eura. Nedostaje 650.000 stanova, a prazno stoji 400.000 stanova. Zbog sve viših cijena i golemih profita investitora stanogradnja je u nas postala biznis broj jedan. Povrat uloženog novca kreće se od 30 do čak 100 posto. Neki građevinari po kvadratu ne potroše više od 600 do 700 eura, a prodaju ga dvostruko ili čak trostruko skuplje. Cijene dodatno napuhuju i banke kako se potražnja ne bi "ohladila" i cijene počele padati. Kupci će bankama kroz kredite vratiti dvostruko više od cijene stana. Banke su već toliko "zaglibile" putem hipoteka pa nikako ne žele pad cijena nekretnina. Tako se potiče nova spirala zaduženosti i sve nerealnije cijene koje prijete slomom tržišta. Država uopće ne intervenira iako je dužna zaštiti interese građana. Hrvatska je jedna od rijetkih europskih zemalja u čijem Ustavu ne stoji pravo na stan. Slovenija to ima, Mađarska ima presudu Ustavnog suda o tome, u Francuskoj je pravo na stan izjednačeno s pravom na obrazovanje i pravom na egzistenciju. Kako u Hrvatskoj doći do stana, tema je naše večerašnje emisije.

http://www.hrt.hr/ra...2007-11-19< /a>

Vprašam! Čisto iz radovednosti, ker me zanima, kaj boš napisal. :o)

pa je res veliko lastniških stanovanj:

http://gradnja.slone...&filt=2160< /a>

Vinci je napisal(a):
Vprašam! Čisto iz radovednosti, ker me zanima, kaj boš napisal. :o)

Cisto enostavno. Kako se kupujejo sedaj stanovanja? Z bancnim kreditom, ki je tako cez palec vecinoma 50+% delez kupnine. Za spekulante morda tudi precej vec.

Ce kredit postane drazji, ali se pogoji zaostrijo, to pomeni da enak kreditojemalec dobi manj kredita. Cene srednjerocno skonvergirajo k tej nizji vrednosti.

Hipoteza, da svetovni kreditni pretresi ne vplivajo na slovenske banke, well, good luck with it.

Jaz predvsem poznam ljudi, ki so s kreditom kupili stanovanje z namenom bivanja, primerov kot je npr. nakup stanovanja s kreditom in oddajanja v najem pa ne poznam.

da ne bo kdo sedaj okrog obrnil da sem rekel da tega ljudje ne počnejo, ker itak da to počnejo, vendar ne ljudje ki jih jaz poznam.

matic1982 je napisal(a):
pa je res veliko lastniških stanovanj:

http://gradnja.slone...&filt=2160< /a>

Saj to se ve že dolgo časa. No, v Albaniji je odstotek baje še višji :)

Eden od stranskih učinkov poka bi lahko bila tudi normalizacija trga najemniških stanovanj. S tem mislim predvsem na bolj množičen vstop podjetij kot ponudnikov. To bi prineslo tudi ugodnejše najemne pogodbe (možnost odkupa, garancija cene ipd.), ki bi se ljudem zdele privlačne tudi dolgoročno.

Logika je preprosta. Investitorji stanovanj ne bodo mogli prodati po načrtovanih cenah. Nekaj časa bodo stanovanja prazna. Po tem bodo to dali v najem ali pa prodali nekomu, ki se bo specializiral za to dejavnost (najemodajalstvo?).

Nihče se ne vpraša zakaj občine ne gradijo neprofitna najemna stanovanja. Nimajo denarja?
Kaj če bi kakšna občina dala dovoljenje za gradnjo v zameno, da je 30% zgrajenih stanovanj najemnih neprofitnih (neprofitno najemnino bi pobiral investitor). Za katere interese delajo župani? Za občane, mlade družine?

matic1982 je napisal(a):
Jaz predvsem poznam ljudi, ki so s kreditom kupili stanovanje z namenom bivanja,

Ce je s kreditom, je s kreditom, namen ni vazen. Ce tega kredita ne bi bilo, ne bi bilo te transakcije. Ce bi bil kredit manjsi, ne bi bilo te cene.

vendar krediti so in krediti bodo, odvisno je samo po kakšni ceni bodo.

matic1982 je napisal(a):
vendar krediti so in krediti bodo, odvisno je samo po kakšni ceni bodo.

Ob fiksnih prihodkih (do sedaj so cene nepremicnin mocno prehitevale prihodke) pomeni drazji kredit manj kredita. Tako enostavno.

Me zanima, kdaj bo Pirkmajer bankrotiral!

bernardv je napisal(a):


..... Investitorji stanovanj ne bodo mogli prodati po načrtovanih cenah. Nekaj časa bodo stanovanja prazna. Po tem bodo to dali v najem ali pa prodali nekomu, ki se bo specializiral za to dejavnost ( najemodajalstvo? ).

Samo v Ljubljani je danes okrog 15.000 tisoč praznih stanovanj (tako pravi arhitekt Janez Suhadolc), iz Statističnega urada Republike Slovenije (SURS) pa so posredovali podatek, da je bilo ob popisu leta 2002 13.960 stanovanj brez stanovalcev.

Zato je prav čudno, da se doslej še nobena firma pri nas ni specializirala za najemodajalstvo.

Skrbeli bi za logistiko najema. Lastnik bi jim izročil ključe svojega stanovanja, firma Najemodajalstvo pa bi poiskala najemnike, z njimi sklenila pogodbo, skrbela za redno plačevanje najemnin, skrbela za to, da se stanovanje ne poškoduje, če pa se poškoduje, poskrbi za popravila. V primeru neplačevanja najemnine pa organizira izpraznitev stanovanja.

Vsi bi bili tako zadovoljni. Lastnik bi dobil najemnino, varnost najema bi bila zagotovljena. Najemniki bi imeli več možnosti pri izbiri najemnega stanovanja, saj bi več lastnikov, kot doslej, oddajalo stanovanja. Firme, ki bi se z najemodajalstvom poklicno ukvarjale, bi dobro zaslužile in kar dosti ljudi bi lahko zaposlile.

hm te očitke je jankovič zavrnil in pravi da to ni res.

Bor777 je napisal(a):

Skrbeli bi za logistiko najema. Lastnik bi jim izročil ključe svojega stanovanja, firma Najemodajalstvo pa bi poiskala najemnike, z njimi sklenila pogodbo, skrbela za redno plačevanje najemnin, skrbela za to, da se stanovanje ne poškoduje, če pa se poškoduje, poskrbi za popravila. V primeru neplačevanja najemnine pa organizira izpraznitev stanovanja.

Tega se v sloveniji ne da narediti.

Razlogi:

a) stanovanje rabi uporabno dovoljenje za komercialno oddajo (kolikor razumem je to ce pravna oseba oddaja fizicni)
b) za uporabno dovoljenje rabis popolne nacrte in projektantske sheme, ki jih razen za najnovejsa stanovanja ni (za socialisticne bloke, ki jih je vecina na trgu najemnih stanovanj pa sploh ne)
c) stroski uporabnega dovoljenja so, ce je treba dokumente narediti, tam 5000 EUR ali vec (to je dveletna najemnina, ce upostevas davek od najemnin in stroske investicij)
d) lastnik stanovanja mora registrirati dejavnost
e) rabis soglasje solastnikov stavbe

Don't you just love this country.

M

matic1982 je napisal(a):

hm te očitke je jankovič zavrnil in pravi da to ni res.

SURS je ob popisu leta 2002 naštel samo v Ljubljani 13.960 stanovanj brez stanovalcev in to so dejstva na podlagi zbranih podakov in ne približna ocena, pa naj ljubljanski župan govori kar hoče.

Sicer pa do števila praznih stanovanj ni težko priti. Če je v nekem stanovanju poraba elektrike in vode enaka nič ali blizu nič, potem lahko SURS upravičeno sklepa, da je stanovanje prazno. Kakšna je poraba elektrike in vode, pa dobi podatke od elektro in vodovodnega podjetja.

bc123a je napisal(a):

Tega se v sloveniji ne da narediti.

Razlogi: a) stanovanje rabi uporabno dovoljenje za komercialno oddajo .......

Ne verjamem, da se v Sloveniji z najemodajalstvom ne bi dalo poklicno ukvarjati.

Stanovanje ne rabi uporabnega dovoljenja za komercialno oddajo, ker pravna oseba ne oddaja fizicni. Pravna oseba skrbi le za to, da vse poteka v skladu s pogodbo med lastnikom (fizično osebo) in najemnikom (fizično osebo).

Firma, ki bi ščitila lastnika stanovanja, poiskala najemnike, z njimi sklenila pogodbo, skrbela za redno plačevanje najemnin, skrbela za to, da se stanovanje ne poškoduje in v primeru neplačevanja najemnine organizirala izpraznitev stanovanja, bi se lahko imenovala
Najemozaščita ali kaj podobnega.

Eno leto bi delovala takšna firma v Ljubljani in več kot 15.000 sedaj praznih stanovanj v mestu, bi dobilo najemnike, lastniki teh stanovanj pa bi dobro zaslužili.

Bor777 je napisal(a):


Ne verjamem, da se v Sloveniji z najemodajalstvom ne bi dalo poklicno ukvarjati.

Stanovanje ne rabi uporabnega dovoljenja za komercialno oddajo, ker pravna oseba ne oddaja fizicni. Pravna oseba skrbi le za to, da vse poteka v skladu s pogodbo med lastnikom (fizično osebo) in najemnikom (fizično osebo).

Ti si napisal drugace. "... z njim sklenila pogodbo...".

To, kar pravis sedaj, ze obstaja v smislu nepremicninskih agencij, zasluzki pa so za njih ocitno premajhni da bi se ukvarjale s tem se po tistem ko ti najemnika najdejo in uredijo pogodbo.

bc123a je napisal(a):

Ti si napisal drugace. "... z njim sklenila pogodbo...".

To, kar pravis sedaj, ze obstaja v smislu nepremicninskih agencij, zasluzki pa so za njih ocitno premajhni da bi se ukvarjale s tem se po tistem ko ti najemnika najdejo in uredijo pogodbo.

Res je, napačno je bilo napisano. Z najemnikom naj bi sklenil pogodbo le lastnik, agencija bi poskrbela za druge stvari.

Zakaj se nepremičninske agencije s tem, kar sem v prejšnjih postih opisal, ne ukvarjajo, lahko le ugibam. Verjetno zelo dobro zaslužijo s tem, kar delajo sedaj, konkurence pa je malo, tako da se jim ni treba truditi še s kakšno drugo sorodno dejavnostjo.