Žal se ne morem s tabo strinjat, da so ta mesta tako oh in sploh.
Neprimerno več je kriminala kot recimo v LJ. Kdaj pa je kdo koga poču v LJ nazadnje?

Saj je vseeno, poanta je drugje, kapitalizem je broken in nepremičninski baloni se povsod pojavljajo že zaradi sistema kot takega, ki sili ljudi k pohlepu in pehanju za dobičkom, dostikrat za nič dela oz. za samo brezvezno obračanje denarja. Kar se tiče pa primerjave Amsterdama in Ljubljane pa najbolje, da vprašaš koga, ki je že bil tam. Meni osebno je Ljubljana in njena bližnja okolica čisto kul, problem je, da se ne da dolgoročno najeti stanovanja, ker so lastniki večinoma neke prefinjene fizične osebe. Nam manjkajo firme, ki bi dajala stanovanja v dolgoročni najem. Če bi recimo obstajalo podjetje, ki bi zgradilo blok brez podkupnin na ustrezni lokaciji za ustrezno ceno in z ustreznim financiranjem ter oddajalo stanovanja v dolgoročni najem po nekih normalnih cenah, verjetno marsikdo vključno z mano ne bi niti razmišljal o nakupu. Če lahko najameš recimo garsonjero ali enosobno stanovanje za max 250 EUR/ mesec plus recimo še 100 EUR stroškov na pogodbo za 10, 20, 30 let, je to potem enako kot da bi imel svoje stanovanje, ker te noben ne more ven vreč niti ni v interesu firme, ki se ukvarja z oddajo v najem, da meče ven podnajemnike, ki redno plačujejo najemnino. Pri fizičnih osebah si pa izpostavljen muham lastnikov, ki si izmišljujejo vse mogoče in komplicirajo, povrhu pa še pogosto zahtevajo nemogoče pogoje pri najemu in veliko jih recimo ne mara oddajati mladim družinam, materam samohranilkam itd. To je pač po domoče povedano, kr neki stanje in se bo moralo prej ali slej spremenit. Razlika med nami in zahodom je torej v razvitosti najemnega trga, nepremičninske balone pa imamo žal vsi zaradi sistema samega.

Za vse to rabimo nek sklad podnajemniških stanovanj, ki ga zdaj ta vlada hoče narest.
Pa so že spet vsi proti...

Proti so med drugim tudi zato, ker bi bil ta sklad pri nas zopet narejen šalabajzersko in z raznimi podkupninami, kot se to pri nas vedno dela. Bolje je pustit, da trg naredi svoje, čeprav bo to boleče za celotno slovensko gospodarstvo. Ko bodo na trgu novi playerji (pred tem pa bo potrebno še spremeniti zakonodajo in kazensko preganjati glavne krivce v tej slovenski gradbeni pravljici) pa bodo verjetno zidali pri nas v glavnem tujci in dajali stanovanja tudi ali celo predvsem v najem. Verjetno je to malo 'idealistična' varianta in najbrž ne bo šlo povsem tako, predvidevam, da bo do kraha prišlo šele, ko bo v državi zares in dokončno zmanjkalo denarja.

[trance0]
Saj je vseeno, poanta je drugje, kapitalizem je broken in nepremičninski baloni se povsod pojavljajo že zaradi sistema kot takega,

bullshit. kapitalizem zivi ze dolgo, nepremicninski (in drugi) baloni pa se pojavljajo, ko se centralnim bankirjem odpili in ne znajo zapreti pipice z denarjem.

pohlep je pa lastnost ljudi, ne kapitalizma.

Kapitalizem je oblikovan po meri ljudi, ki so v osnovi pokvarjeni in pohlepni. Je hudoben sistem in bo prej ali slej crknil. ;)

Ja, in ko bo zmanjkalo denarja, ga bo tudi za plače. In ko bodo začele plače padat, bodo padale tudi cene nepremičnin. In tisti, ki hoče 500€ za kvadrat v LJ, naj bo pripravljen na bistveno nižjo plačo kot je sedaj (ne več kot 300€).

Stari ponavljas se...

Si mi dal ti ta minus. :D

Seveda, padec standarda in padec cen nepremičnin gresta z roko v roki. ;) Z drastičnim padcem cen nepremičnin pride tudi gospodarski krah. Sicer pa krah je že tako in tako pred vrati, kmalu za novimi poskusi reševanja bančnega sistema pri nas.

[gugu75]
Na Nizozemskem poznam velik ljudi.. niti približno si ne morejo enostavno privoščit primernega stanovanja. Niti približno.

Poleg tega so najemnine še bistveno višje, kot pri nas.

Jaz jih tudi poznam ene par. Recimo hiša v monikedamu ali kakorkoli se že napiše, je od 160k do 250 k EUR s tem da je res, da obstaja tam tudi elitni del, kjer so cene cca mio ali več (bojda so tam neki slavni in bogati nizozemci nafilani noter). To je primestno naselje amsterdama, urejeno in spedenano tako kot nič pri nas. Cene najema, cca 500 do 600 EUr za flat v dveh stukih z dvem spalnicama in dnevno, kuhinjo, teraso, garažo in rezerviranim parkplacom. Primestni avtobus dela bp, infrastruktura spedenan u nulo .... itd itd.
Plača človeka, ki dostavlja in montira pohištvo po amsterdamu (se jebe s tistimi škripci na špicih bajt) je cca 1800 neto. Brez problema preživlja ženo, ki ne dela in otroka, plačuje najemnino in ni panike a life. Zdaj ne vem kdo, občina ali država ... pač neki javnega, daje stanovanja v najem in gleda tvoje dohodke in ti glede na to določi katere flate ti oddajo oz katerega ranga. Stroškov s pokvarjenimi pipami, barvanjem in vzdrževanjem nimaš, servis, ki to izvaja je dober in učinkovit (recimo sesuto ograjo na stopnišču so spedenali v enem dnevu).

Če primerjaš qvality of service, income in cene najema ali nakupa, je slovenija oz primestna naselja lavrica, domžale, ig ...) nenormalno draga in neučinkvita.

Pri mojih kolegih gre bolj za Rotterdam. Tu se jih tud več gnete v enem večjem stanovanju v smislu nadaljevanke "Friends", pa niso več tako rosno mladi (so pa zaposleni pri večjih multinacionalkah, ki imajo tam svoje evropske sedeže). Cene so za posrat. In vsi pravjo, da je to od uvedbe Evra naprej. Pred tem, pravjo, da je bilo še znosno.

[gugu75]
Pri mojih kolegih gre bolj za Rotterdam. Tu se jih tud več gnete v enem večjem stanovanju v smislu nadaljevanke "Friends", pa niso več tako rosno mladi (so pa zaposleni pri večjih multinacionalkah, ki imajo tam svoje evropske sedeže). Cene so za posrat. In vsi pravjo, da je to od uvedbe Evra naprej. Pred tem, pravjo, da je bilo še znosno.

Nočem nič provocirati, a nisi nič komentiral tistega izračuna tempa, s katerim se na našem trgu "obračajo" stanovanja.

Če vzamemo leto 2007, ko je bil promet najvišji in je nepremičninski trg kao ful "cvetel", je obdobje, po katerem bi pri stalnem takšnem prometu povprečno stanovanje enkrat zamenjalo lastnika, v Ljubljani 85 let, v celotni Sloveniji pa 129 let. Če vzamemo obdobje 2007-2010, torej povprečimo šestnajst zaporednih kvartalov, pa je v Ljubljani 105 let, v Sloveniji pa 174 let ...

Če kdo ne verjame, lahko izračuna sam, izračun je elementaren in vsi podatki so tukaj:

e-prostor.gov.si/ind...]=590#tabs

Če bo pretežko, pa sporočite in bom dal sem gor vse podatke in izračune (bi že zdaj, pa se mi ne da formatirati tabele v tem finance.si-forum-php formatu ;)

Pa še tak malo wonkish PS: Opisani pojav je v veliki meri odraz tistega zelo tankega prekrivanja repov dveh distribucij, o katerem je tukaj forum.finance.si/?m=...939&single pisal bc123a. In vsaj po mojem je absurdnost teh zgornjih številk dovolj očitna, da bi tudi največje optimiste morala prepričati, da to ni niti približno "normalno delujoč", kaj šele "cvetoč" nepremičninski trg ...

[TadejK]
In vsaj po mojem je absurdnost teh zgornjih številk dovolj očitna, da bi tudi največje optimiste morala prepričati, da to ni niti približno "normalno delujoč", kaj šele "cvetoč" nepremičninski trg ...

welcome to the club...

[TadejK]

Če vzamemo leto 2007, ko je bil promet najvišji in je nepremičninski trg kao ful "cvetel", je obdobje, po katerem bi pri stalnem takšnem prometu povprečno stanovanje enkrat zamenjalo lastnika, v Ljubljani 85 let, v celotni Sloveniji pa 129 let. Če vzamemo obdobje 2007-2010, torej povprečimo šestnajst zaporednih kvartalov, pa je v Ljubljani 105 let, v Sloveniji pa 174 let ...

Po mojem lahko del teh katastrofalnih cifer (čas menjave fletov) pripišeš tudi nacionalnemu karakterju. Naši ljudje, karkoli kupijo, držijo, pa so to delnice save, krke, ali na vrhu balona s 30 letnim kreditom kupljeni fleti.

[Dthor]
> [TadejK]
>
> Če vzamemo leto 2007, ko je bil promet najvišji in je nepremičninski trg kao ful "cvetel", je obdobje, po katerem bi pri stalnem takšnem prometu povprečno stanovanje enkrat zamenjalo lastnika, v Ljubljani 85 let, v celotni Sloveniji pa 129 let. Če vzamemo obdobje 2007-2010, torej povprečimo šestnajst zaporednih kvartalov, pa je v Ljubljani 105 let, v Sloveniji pa 174 let ...
>

Po mojem lahko del teh katastrofalnih cifer (čas menjave fletov) pripišeš tudi nacionalnemu karakterju. Naši ljudje, karkoli kupijo, držijo, pa so to delnice save, krke, ali na vrhu balona s 30 letnim kreditom kupljeni fleti.

Mogoče tako pridemo do 30 ali 50 let, kako bi prišli do 174 let, pa ne vem ;)

[TadejK]
> Po mojem lahko del teh katastrofalnih cifer (čas menjave fletov) pripišeš tudi nacionalnemu karakterju. Naši ljudje, karkoli kupijo, držijo, pa so to delnice save, krke, ali na vrhu balona s 30 letnim kreditom kupljeni fleti.


Mogoče tako pridemo do 30 ali 50 let, kako bi prišli do 174 let, pa ne vem ;)

dodaj se tole:

- jazbinsek (+ 20-letne samogradnje v prejsnjem stoletju)
(prakticno vsaka slovenska druzina ima v lasti neko nepremicnino)

- nemobilnost
(selitev v 3km oddaljen kraj je ze zelo travmaticno pocetje)

- najvisji % equity na nepremicninah v svetu
(velika vecina lastniskih nepremicnin je ze zdavnaj odplacanih in neobremenjenih)

...

P.S.
Bodi pa previden kako tukaj opletas z izrazi tipa "normalno delujoc trg", ker ti bo fakju hitro zacel puscat. ;)

P.P.S.
Res me zanima, zakaj bi moral danes prodati nepremicnino, ki sem jo s 30 letnim kreditom kupil na vrhu balona?

[abohte]
- GURS nima evidentiranih vseh transakcij pri prodaji stanovanj (tudi nima evidentiranih vseh prodaj rabljenih stanovanj res pa je takih izjem zelo malo),

Ja, saj, ampak podobno je, če gremo dlakocepiti, da v GURSovi statistiki ne smemo upoštevati vseh 850 tisoč evidentiranih stanovanj v Sloveniji, temveč samo 810 tisoč stanovanj, ker jih je 40 tisoč pa takih in takih. Če je tega procentualno malo, pač namesto 174 let dobimo 169 let, ali pa mogoče pri več takih dejavnikih skupaj 158 let, do območja okoli 20-30 let pa ne pridemo nikakor.

- stanovanje ne zamenja lastnika samo na odplačen način (torej prodaja ni edini razlog za menjavo lastnika),

Glede na življensko dobo človeka je itak jasno, da če se stanovanje 174 let ne proda, je moralo biti vmes nekaj dedovanj ali kakšna darilna pogodba. Ampak ne vidim, kako bi to razložilo zadeve oziroma odpravilo očitno absurdnost situacije; kvečjemu obratno, to bi pomenilo, da bi moralo v povprečju sedem zaporednih generacij parov imeti vsaka ravno po dva otroka, od katerih bi eden vsakič ostal v tem stanovanju, drugi pa se priženil / primožil v drugo takšno stanovanje. Nekako je dokaj jasno, da realnost ni taka; ljudje se že v eni generaciji pogosto selijo, menjajo stanovanje celo po dvakrat ali večkrat v teku svojega življenja, eni imajo po tri ali več otrok itd. Ali še drugače, osebno ne poznam prav nikogar, ki bi živel v stanovanju, ki bi bilo v lasti njegove družine že 174 let (pri tem, da naj bi bilo to povprečje, ne ekstrem!).

- del fonda se enostavno uniči (nadomestna gradnja),

Ja, ampak potem mora te nove nadomestne gradnje spet nekdo kupiti. In da tukaj odgovorim še na tisti očitek, češ da ne ločim med novimi in rabljenimi stanovanji - če greste na prostor3.gov.si/ETN-JV in poklikate nekaj tistih krogcev, boste kar pri nekaj njih dobili podatek "Leto izgradnje stavbe: 2009" ali "Leto izgradnje stavbe: 2010". Drugače povedano - tale GURSova statistika trga rabljenih stanovanj vsebuje tudi kar nekaj de facto novogradenj; je bil pač vmes nek posrednik, pa je on to prijavil, ali pa gradbinci-prodajalci kar sami tudi dejanske prve prodaje prijavijo v ETN, da malo pomagajo povprečju, niti ni bistveno - iz teh "Leto izgradnje stavbe: 2009/2010" sledi, da tudi prodaje novogradenj vplivajo na GURSov podatek o evidentiranem številu poslov.

- del fonda bo skoraj zagotovo dlje časa izven prometa (primer so recimo stanovanja JSS MOL, pa službena stanovanja ipd.).

Res je, ampak tudi če bi bilo teh stanovanj 50% vseh (pa jih definitivno ni), bi pa pač prišli s 174 let na 87 let, poanta pa po mojem ostane.

Pa še ena stvar. Večina stanovanj v LJ se je gradila v 60-tih, 70-tih, 80-tih. Se pravi večji del tega fonda 130.000 stanovanj je star do 50 let. Stanovanja so kupovali takrat 20-30 letniki. Ta generacija je verjetno še vedno v teh stanovanjih.

Tudi to je res, čeprav tudi iz tega ne vidim, kako bi dobili 174 let.

Glej, če povzamem - z večino tega, kar si zapisal, se kvalitativno strinjam, ampak številke so pač preveč absurdne, da bi jih s temi "korekcijami" spravil na normalen nivo ...

[abohte]
Sicer se pa s tvojo glavno ugotovitvijo strinjam (sploh če primerjamo s tujino, kot si ti z NY, čeprav tako natančnih podatkov nimam).

No saj, važno, da se glede pointa strinjava.

In tudi vem, da marsičesa nisem upošteval. Ampak vseeno; če en desetletnik, kakršni imajo povprečno ca. 35 kg, stopi pri zdravniku na tehtnico in ta pokaže 174 kg, nakar zdravnik reče staršema, da to je pa katastrofa, potem pa starša začneta ugotavljati, da ima vendar obute superge, pa oblečene kavbojke, pa v zadnjem žepu še par kovancev, pa v dlani skriva liziko, pa da danes zjutraj ni tako obilno kakal kot ponavadi ...

Mah no, sorry, saj vem, da še ni petek popoldne ;)

[gugu75]
Pri mojih kolegih gre bolj za Rotterdam. Tu se jih tud več gnete v enem večjem stanovanju v smislu nadaljevanke "Friends", pa niso več tako rosno mladi (so pa zaposleni pri večjih multinacionalkah, ki imajo tam svoje evropske sedeže). Cene so za posrat. In vsi pravjo, da je to od uvedbe Evra naprej. Pred tem, pravjo, da je bilo še znosno.

Mogoče, odvisno kje živijo, center je res drag (800 eur na mesec naprej, mislim da je kar nekje minimum)
Bil tam pred novim letom. Živel pri eni prijateljici (couch friends), za najemnino cca 60 m2, 40 min iz centra z avtom, 15 min s kolesom do postaje,plačuje 330 eur.
KO sem spraševal, kako to da je tako poceni, je dejala, da je pač malo dlje do postaje (žel), da bus vozi le parkrat na dan (5min peš), ni nekih trgovin v bližini, je na robu industrijske cone.(ni blizu trgovin, supermarketov, lokalov).Ampak kot je napisal nekdo zgoraj, je pa vse popedenano v nulo.
Punca trenutno ni delala redno, tak da ji je odgovarjalo.
Ko sem gledal/spraševal za cene, se cene hiš začnejo okol 150.000, cene stanovanj 80.000
-še en link
translate.google.com...%2F%3Fnull

Ni odveč še dodat, da je davek na nepremičnine na nizozemskem kar znaten in če bi bil pri nas tudi tak, bi cene momentalno zgrmele predvsem večjim nepremičninam, ker bi šlo nekaj plač za to.

Nočem nič provocirati, a nisi nič komentiral tistega izračuna tempa, s katerim se na našem trgu "obračajo" stanovanja.
Če vzamemo leto 2007, ko je bil promet najvišji in je nepremičninski trg kao ful "cvetel", je obdobje, po katerem bi pri stalnem takšnem prometu povprečno stanovanje enkrat zamenjalo lastnika, v Ljubljani 85 let, v celotni Sloveniji pa 129 let. Če vzamemo obdobje 2007-2010, torej povprečimo šestnajst zaporednih kvartalov, pa je v Ljubljani 105 let, v Sloveniji pa 174 let ...

Mislim, da je stvar precej enostavna... kot vedno... :D

Poleg dedovanja (to je blo že omenjeno), je stvar v tem, da je NY prestolnica sveta, kjer ima veliko tujcev svoje nepremičnine. Od fizičnih oseb do največjih korporacij. Torej.. koliko Britancev ima svoja stanovanja v NY in koliko npr v LJ? Koliko Francozec, Kitajcev, Rusov, Latino...

Po moje je ta indeks za kakšno zaspano mesto v Alabami al pa v Texasu precej podoben ljubljanskemu.

[gugu75]
Poleg dedovanja (to je blo že omenjeno), je stvar v tem, da je NY prestolnica sveta, kjer ima veliko tujcev svoje nepremičnine. Od fizičnih oseb do največjih korporacij. Torej.. koliko Britancev ima svoja stanovanja v NY in koliko npr v LJ? Koliko Francozec, Kitajcev, Rusov, Latino...
Po moje je ta indeks za kakšno zaspano mesto v Alabami al pa v Texasu precej podoben ljubljanskemu.

Po mojem nam je vsem jasno, da ta številka *dolgoročno* ne more biti taka nikjer na planetu Zemlja - ne v Alabami, ne v Phnom Penhu, ne v Mbabaneju, ne na Aleutih, ne nikjer. Ljudje preprosto ne živimo niti približno dovolj dolgo, pa navad ne glede na pleme nimamo niti približno temu primernih, pa hiše v povprečju ne stojijo tako dolgo, pa ...

Seveda pa lahko ob zavedanju, da dejstva močno skušajo našo vero, še nekaj časa gledamo stran in se sprenevedamo. Vprašanje je le, kakšno korist bomo imeli od tega ...

Se mi zdi, da ima dedovanje precej večjo težo, saj letno umre v SLO 18.000 ljudi.
Veliko teh je imelo v lasti vsaj eno nepremičnino.

[gugu75]
Se mi zdi, da ima dedovanje precej večjo težo, saj letno umre v SLO 18.000 ljudi.
Veliko teh je imelo v lasti vsaj eno nepremičnino.

In jo nekdo podeduje. OK. In kako odtod pridemo do tega, da vsako od 850 tisoč stanovanj v Sloveniji v povprečju zamenja lastnika enkrat na 174 let?

[TadejK]
> [gugu75]
> Se mi zdi, da ima dedovanje precej večjo težo, saj letno umre v SLO 18.000 ljudi.
> Veliko teh je imelo v lasti vsaj eno nepremičnino.


In jo nekdo podeduje. OK. In kako odtod pridemo do tega, da vsako od 850 tisoč stanovanj v Sloveniji v povprečju zamenja lastnika enkrat na 174 let?

Ne, da "zamenja lastnika enkrat na 174 let", ampak, da "bi ob trenutnem tempu prodaje zamenjalo lastnika enkrat na 174 let. Po moje je razlika ocitna.

Drugace pa, jaz sem tebi skusal razlozit, zakaj Slovenija tako odstopa od ostalih drzav, zdaj pa se ti skusaj meni razlozit tole:

Glede na to, da je velika vecina od teh 850K stanovanj lastniskih, predvsem kupljenih pod izjemno ugodnimi pogoji in ze zdavnaj placanih, a mi znas razlozit, zakaj bi jih trenutni lastniki sploh prodajali? Se ti ne zdi to dovolj dobra razlaga za tvojo dilemo?

In jo nekdo podeduje. OK. In kako odtod pridemo do tega, da vsako od 850 tisoč stanovanj v Sloveniji v povprečju zamenja lastnika enkrat na 174 let?

Hja.. nekaj ne štima tle. Imamo kakšne prodatke iz soseščine? Pomoje je na Hrvaškem še višja cifra.

[tmatej]
Ne, da "zamenja lastnika enkrat na 174 let", ampak, da "bi ob trenutnem tempu prodaje zamenjalo lastnika enkrat na 174 let. Po moje je razlika ocitna.

Ne razumem, a ti zdaj to meni razlagaš ali kako? Saj jaz že cel dan trdim ravno to - da iz tega izračuna sledi, da je sedanje stanje zelo daleč od dolgoročno vzdržnega in da kot tako ne more zdržati vnedogled. Če bi namreč sedanje stanje lahko zdržalo vnedogled, bi pa potem stanovanja tudi zares menjala lastnika v povprečju enkrat na 174 let. Se strinjaš ali ne?

[tmatej]
Drugace pa, jaz sem tebi skusal razlozit, zakaj Slovenija tako odstopa od ostalih drzav, zdaj pa se ti skusaj meni razlozit tole:
Glede na to, da je velika vecina od teh 850K stanovanj lastniskih, predvsem kupljenih pod izjemno ugodnimi pogoji in ze zdavnaj placanih, a mi znas razlozit, zakaj bi jih trenutni lastniki sploh prodajali? Se ti ne zdi to dovolj dobra razlaga za tvojo dilemo?

Ne pravim, da jih morajo prodajati (in niti nimam nobene dejanske dileme, kvečjemu retorično - glej prvi odgovor v tem postu). Pravim samo, da bo naš nepremičninski trg prišel v kolikor toliko normalno in dolgoročno vzdržno stanje šele, ko bo na četrtletje v Sloveniji sklenjenih vsaj štirikrat toliko poslov, kot jih je bilo celo v časih dosedanjega maksimuma. S trgi, ki so tako zelo daleč od dolgoročno vzdržnega stanja, pa se ponavadi prej ali slej zgodijo zelo zoprne reči. Še posebej zoprno se konča, če trg (kar je njegova naravna lastnost) teži proti normalizaciji, a mu to nekdo preprečuje in ga vzdržuje v tem stanju daleč od dolgoročno vzdržnega s povsem umetnimi posegi (in 40% kritje bančnih tveganj prek jamstvene sheme za prebivalstvo, prepovedovanje nižanja cen in subprime kreditiranje zelo očitno so umetni posegi).

Težko boš delal neke teorije iz primerjave Ljubljane in NY. Primerjaj jo z podobnimi mesti iz regiona.

Če bi upošteval na primer Detroit, kjer je v 1940-ih letih živelo preko 1.6M ljudi, zdaj pa samo 900.000, bi prišel do čudnih številk.

en pdf:
www.osc.state.ny.us/...2_2010.pdf
- In 2008, two thirds of all households in New York City lived in rental housing.
- Housing is generally considered affordable when it consumes 30 percent or less of household income. (43% of houshold more than 30% of income in 2008).

[gugu75]
Težko boš delal neke teorije iz primerjave Ljubljane in NY. Primerjaj jo z podobnimi mesti iz regiona.

To, da tako nizek promet, pri kakršnem bi se stanovanja v povprečju prodajala enkrat na vsakih 174 let, dolgoročno ne more biti vzdržen, ne sledi iz primerjave Ljubljane in NY, temveč iz zdrave pameti. Da to dolgoročno ne more biti vzdržno, pa je tudi vse, kar trdim. In če prav razumem, si nekaj postov višje že tudi sam prišel do tega sklepa ...