ne razumem. kakšna izguba denarja, če gre podjetje v stečaj. ja, jaz nebi kupoval nepremičnine kot je bilo to v modi do pred kratkim. daj aro vnaprej, pogodba, pred vselitvijo pa še preostanek kupnine. no way! sem v dejavnosti, ki je med drugim povezana tudi z gradbenim sektorjem. med drugim delam tudi na izterjavah.
nepremičnine so zgrajene, imajo tudi uporabno dovoljenje. tudi, če je investitor v stečaju, je nekdo še vedno lastnik. stečajna masa, ali pa je že napisano na banko. ne vem. ponavadi plomba na nepremičnini. z odvetnikom, solo ne, se uredi ta zadeva. kupnina upniku ki ima uradni zaznamek, prepis, overitev, na ZK v vpis. če je to izvedljivo. če ni, ni nakupa. nobenih etažnih lastnin, po raznoraznih pogodb o dokazilu lastništva, al pa kaj podobnega. no, če je v stečaju in na nepremičnini ni prednostne terjatve, potem ponavadi itak dražba.
kako pa bi se potem po tvoje nepremičninski sklad zavaroval pred podobnimi mahinacijami? ali ni pred dobrim mesecem pisalo, da je dvema vegradovima upnikoma uspela vknjižba zastavne pravice nad dobrim delom občinskih stanovanj v celovških dvorih?
sploh pa, ali se tebi zdi vredno vlagati svoj kapital v nepremičninski sklad? saj naj bi šlo ponovno za javno-zasebno partnerstvo. kotiral naj bi tudi na borzi. gre za (ocena) 300 mio € neprodanih stanovanj.

www.stat.si/krajevna...ja&ID=2370

tu piše 110.000.

Pri nakupu tako velike stvari kot je stanovanje ali hiša je lahko vsak najmanjši problem silno velik. Komu se pa da zafrkavat s tem. Kupi rabljeno dobro vzdrževano stanovanje in reši svoj stanovanjski problem.

ne kupujem, ker mi ni nuja. prosim če lahko odgovoriš na moje vprašanje.

ali bi ti kupil delnice nepremičninskega sklada?

[gugu75]
www.stat.si/krajevna...ja&ID=2370

tu piše 110.000.

To je podatek za MOL, GURS pa pod "Ljubljana" uvrsca se nekaj okolice in tistih 127 k je GURSov podatek za to obmocje ki ga upostevajo tudi v teh analizah. Tole pisem z mobija, zvecer pa lahko dam tudi link.

[udarnikk]
ali bi ti kupil delnice nepremičninskega sklada?

Vse odvisno od cene. Baloni na nepremičninskem trgu so ciklični. Dejansko države prehajajo iz enega balona v drugega. Tudi če bi se cene spustile občutno, bi kmalu prišle na podobno raven.

se strinjam, da so "baloni" ciklični. razhajanje le v razponu amplitude. od min do max.

kako že gre, s temi neprofitnimi stanovanji? al kako se jim že reče. upravičenec plačuje neko najemnino (ali kupnino?), daj pomagaj, kakšne so te najemnine (oz. kupnine)? ali so to fix določene, izračun po kvadratu ali kako?

[udarnikk]
kakšne so te najemnine (oz. kupnine)? ali so to fix določene, izračun po kvadratu ali kako?

Občinske neprofitne najemnine so zelo nizke. V novem stanovanju (celovški dvori) plača najemnik 180€ mesečne najemnine za 55 m2 veliko stanovanje. Tako piše na Forumu celovških dvorov in je tudi opisano, kako se najemnine določijo: celovski-dvori.mojfo...bout8.html

[mimoidoci]
> [gugu75]
> > [dalex]
> > Lep pozdrav, Gugu75, kako kaj? Razturas, vidim ;)
>
> ;)) sem se že spraševal kje si ti pa gsavli.


Ej stari, ne pozabi tudi mene. So me same oči in ušesa od nestrpnosti, da predstaviš svoj model napovedovanja cen.

--jep. odprtih uses poslusam, da mi bo popolnoma jasno, zakaj stecaji po tekocem traku

Naslednjih pet let bo lahko še velika štala in pade cena stanovanj celo do 500 eur v LJ, to se mi ni zdelo verjetno na začetku krize, a sedaj ni več tako nemogoče.
Zakaj
- brezposelnost se veča, kader ki je na voljo je večinoma primeren le za delo v proizvodnji tekoči trak, samozaposlitvena inciativa ni velika (precej stroškov z zagonom podjetja, težak dostop do kreditov, precej možnosti dela na črno+ socialna podpora); temu se slej ko prej lahko pridruži še dobršni del javne uprave, kjer je problem resnih delovnih izkušenj.Vse skupaj da eno rigidno strukturo, ki je še najprimernejša osnova za delo v večjih proizvodnih obratih, ki jih v slo ni veliko zaradi velike davčne obremenitve dela, zgodovinskih dogajanj (propad velikih podjetij skozi tranzicijo TAM, Litostroj)
-banke se držijo umetno pri življenju, ker si država kot lastnik to še privošči, denarja za nove projekte v gospodarstvu ni, ker se vzdržuje zatečeno stanje (podobnost z japonsko)
-generacije se zmanjšujejo,
-občine bojo v novih prostorskih planih (mislim da morajo bit sprejeti do 2013) spremenile namembnost precej zemlje (če se ne motim, sem ravno pred kratkim ujel da v NM-občini 180ha )
- v slo je lastniških stanovanj veliko, podedovana stanovanja, stavbna zemljišča, ki se držijo, ker cena raste/je rasla- kako se bojo odzvali, ko se bo tri leta stalno zmanjševala vrednost njihovega premoženja
-starajoče se prebivalstvo iz delavskih naselij, ki so prišli iz bivše Juge (Ljubljanske Fužine npr.), bi tudi lahko odšel nazaj v rodne vasi. To je sicer malo verjetno, vendar sem to opzil pred desetimi leti, da se je v našo vas vrnilo kar nekaj penzionistov, ki so sicer delali/živeli prej v LJ.
Ob višanju življenskih stroškov v mestih, možnosti nakupa cenejšega stanovanja v BiH ipd, prejemanju SLO penzije; vstopa Hrvaške v EU v naslednjih petih letih in Srbije v desetih to ni taka znanstvena fantastika.
-ker je čedalje lažje oditi delat v tujino. Prost pretok dela. Bolonjski sistem študija, ki ti omogoča študij, prakso v tujini. Mladi z nadpovprečno izobrazbo, možnostjo pridobitve dobro plačanega dela zunaj, bojo raje ostali tam oz. vsaj dokler si ne ustvarijo družine oz. bo cost/benifit življenja (možnost dobre zaposlitve/življenski stroški) v SLO na racionalnejši osnovi.
Glede na trenutno stanje, voljo vlade ,da vzdržuje stanje, bomo priča počasnemu drsenju z možnostjo večjega enkratnega padca, če se npr. država odloči prepustit vodenje NLB KBC-ju, ta pa začne s čiščenjem bilanc.

Imajo pa nepremičninarji en izhod, da se inflacija dviguje hitreje kot raste obrestna mera na bankah, v tem bi lahko prišli iz te zgodbe kot zmagovalci, vendar realno gledano bo kupna moč njihovega premoženja še vedno manjša kot danes, a se bojo vsaj počutili malo bolje.:)

500€ za m2 stanovanja v LJ bo takrat, ko bomo imeli povprečne plače 250€ na mesec.

hvala. konkretno za to stanovanje, 55 m2 je dodano še sledeče:

Če vzamemo praktični primer, ki je tudi naveden v 13. razpisu. gre za stanovanje 55 m2, točkovano z 320 točkami (kje in kako dobimo te točke pa še nisem ugotovil!!!)

Vrednost stanovanja = število točk x vrednost točke x uporabna površina x
vpliv velikosti stanovanja (korekcijski faktor) x vpliv lokacije stanovanja =
320 X 2,63 X 55 X 1 X 1 = 46.288,00

Letna najemnina je 4,68 % od vrednosti stanovanja, torej je 2.166,28 EUR.
Delimo z 12 in dobimo 180,52 EUR mesečno, kar je točno kot je naveden primer v 13. razpisu

46.288 € = vrednost stanovanja? ni mi najbolj jasno. ha, ha, a je to že nova cena, padla na ene 25 % prvotne ocene. pustimo šalo na stran.

vprašal bi guguja koliko je to stanovanje vredno, od oka. recimo, da ene 150.000 €, da je lepša cifra. sedaj pa neprofitna najemnina 180 €.

ALI TAK POSEL (nakup take nepremičnine in oddaja) PRINAŠA ZLATA JAJCA?

jap. natanko čez 831 mesecev (če zanemarimo vse stroške), to je natanko čez 69 let pa štiri mesece se investicija povrne. no od zlatih jajc ne ostanejo niti klopotci. ratajo skoraj fosili.

IN ŠE GLAVNO PITANJE: KDO BI VLAGAL V TAK NEPREMIČNINSKI SKLAD???

Ne upoštevaš delež amortizacije (investicijsko vzdrževanje), ki jo plačuje najemnik.
Pa socialni faktor, ki ga ima tak najem tudi ni zanemarljiv.

PS: Vlagal bi, če dajo nek pameten diskont.

no dobr. koliko je potem vse skupaj. cirka. najemnina?

[gugu75]
500€ za m2 stanovanja v LJ bo takrat, ko bomo imeli povprečne plače 250€ na mesec.

Mogoče :) vendar tako zajameš le tisti del populacije, ki ima željo po nakupu lastne nepremičnine, ne pa investitorjev.

Že zgoraj sem dal primer Fužin, ker trenutno živim tam blizu.
Zato ga bom uporabil še enkrat, bloki so tu stari cca 30 let, po koliko se trenutno prodajajo me ne zanima. Kvaliteta življenja je minimalna, premalo zelenih površin, arhitektura zastarela.
Tu živiš le, če nimaš druge možnosti. Kot investitor, fizična oseba (ker nepremičnina je pač investicija) bi tu kupil le, če se mi investicija povrne prej kot v desetih letih (nekje sedmih, ker toliko vnaprej si še upam prognozirat, da ne bo prevelike kokurence v primerljivih stanovanjih).
Vrednost zemljišča je nična, ker bi ob morebitni rušitvi starega objekta to delo porabilo vso vrednost zemljišča.
Torej bi rad dobil svojo investicijo nazaj z najemninami, trenutna vrednost je cca 7 eur po m2/mesec (420 eur za 60 m2), to znese dobrih 80 eur letno (bom zokrožil, ker ni upoštevanega davka na oddajanje) v sedmih letih torej 560 eur- kar je tudi moja prejšnja ocena.
Še naslednja tri leta pa imam za povrnitev obresti, kapitalski donos.
Najemnina je vzeta relativno nizko, mogoče bi se dalo iztržit kaj več, a za to ceno bi šlo ziher v promet.

Najverjetneje cene res ne bojo padle do te meje, vendar če pride do tja, veš da bo povpraševanje in bo vsak nakup racionalna odločitev. Niti ne pravim, da se bo to zgodilo čez noč, vendar obstaja verjetnost in to večja kot pred dvemi leti.

Potlej imaš pa še drugo določitev vrednosti.
Vzemiva, da je trenutna proizvodna cena novih stanovanj cca 1500 eur, če računaš amortizacijo objekta nekje 60 let, moraš za tridest let staro stanovanje odbit polovico.
Prideš na 750 in če pride do hujšega premika, dražb novogradenj, moraš računat vsaj še 20-30 % pod to ceno in smo spet tam nad 500 nekje.
Prej kot v petih letih se to najbrž res ne bo zgodilo, a so časi precej negotovi in verjetnost večje pizdarije obstaja.
V LJ imaš še en catch, ki se ga ljudje premalo zavedajo, možnost večjega potresa, in ko daš še to v svoje kalkulacije je nakup še toliko bolj vprašljiv.

Tvoji izračuni so milo rečeno smešni in bo prihodnost pokazala, da se motiš.

Hecno, ampak na Fužinah ni tako slabo kot ti praviš. Južnaki so se postarali in zadeve so se tam umirile. Blizu imaš veliko zelenja, Golovec, sprehod po PST... Prostori v stanovanjih v blokih so v bistvu zelo domiselno razporejeni in stanovanja kvalitetno narejena. V bistvu pravo nasprotje novogradnjam. Tko, da ne vem, kaj ti je v bistvu?

V sedmih letih bi rad, da se ti investicija povrne? Waw. ti pa si model....

:)

Ste pa res eni kljukci. Ceglarji in wannabe ceglarji. :)

Mimogrede, če bo preveč stanovanj po 500 eur/m2 v LJ bodi toliko obziren pa napiši post na forumu. LOL :)

saj nekaj podobnega mu hočem dopovedati tudi jaz. kakorkoli obračamo cifre okoli nepremičninskega sklada, ob predvidevanju da bi bile nakupne cene ene toliko kot jih je nazadnje diskontno ponujala še hilda, neprofitne najemnine pa bistveno nižje od tvoje, je ta posel = Bull`s sheet!

in če uporabimo gugujeve besede vezane na nakup delnic nepremičninskega sklada:

PS: Vlagal bi, če dajo nek pameten diskont.

zakaj neki bi država forsirala ustanovitev sklada, odkupila stanovanja po XXX ceni (tudi 1.500 €/m2 in z neprofitno najemnino, par sto evrov = sranje brez profita), potem pa ponudila diskont, da bi privabila še zasebne vlagatelje????

naj (državne) banke ponudijo diskont direktno. pa da vidimo.

uff. pozna ura, zdej mam pa res dost.

Zaradi strahu, ki ga v tem trenutku ima kupec takega stanovanja.
Strah je silovit faktor na marsikaterem trgu (ne samo nepremičninskem).

Poleg tega rabimo sklad najemniških nepremičnin, kjer bi se dalo najeti stanovanje profitno za daljše odbobje. Brez tega kar pozabite, da bo nepremičninski trg delovala kokrtok normalno. Ironično ste proti njemu. Eh.

[TadejK]
Tole pisem z mobija, zvecer pa lahko dam tudi link.

Sem uploadal GURSov uradni dokument s podatki iz registra nepremičnin, ki jih upoštevajo pri teh svojih poročilih:

beta.finance-on.net/...631546.pdf

(glej str. 19)

[xninox]
:)

Ste pa res eni kljukci. Ceglarji in wannabe ceglarji. :)

Mimogrede, če bo preveč stanovanj po 500 eur/m2 v LJ bodi toliko obziren pa napiši post na forumu. LOL :)

Če bojo, napišem :) (itak imam prihrankov le za enega), vendar če res pride do te cene v naslednjih petih letih, jih bo imelo bolj malo jajca kupovat.
Tako da mislim, da ne bo pomagalo.

Vsak ima svoj način razmišljanja, meni je všeč, če je podkrepljeno s številkami, dejstvi; nekateri se zanašajo na srečo.

[gugu75]

Poleg tega rabimo sklad najemniških nepremičnin, kjer bi se dalo najeti stanovanje profitno za daljše odbobje. Brez tega kar pozabite, da bo nepremičninski trg delovala kokrtok normalno. Ironično ste proti njemu. Eh.

Zakaj bi rabili sklad, da bi bilo mogoče najemati za daljše obdobje...
Mi bi prej rabili trezne glave politikov, birokratov- da bi sprostili dovolj zemlje za gradnjo, ne pa da smo sedaj v pat položaju.
Ko kupci in prodajalci čakajo.

[gugu75]
Tvoji izračuni so milo rečeno smešni in bo prihodnost pokazala, da se motiš.

Hecno, ampak na Fužinah ni tako slabo kot ti praviš. Južnaki so se postarali in zadeve so se tam umirile. Blizu imaš veliko zelenja, Golovec, sprehod po PST... Prostori v stanovanjih v blokih so v bistvu zelo domiselno razporejeni in stanovanja kvalitetno narejena. V bistvu pravo nasprotje novogradnjam. Tko, da ne vem, kaj ti je v bistvu?

Imam jih dobrih trideset, možnost dohodka nad 2000 neto v LJ (po dveh do treh letih dela), pa raje delam za 1000 izven LJ in sem le občasno tu, pač enostavno se mi ne izide oz. mi ni všeč, ni izzivov.

V sedmih letih bi rad, da se ti investicija povrne? Waw. ti pa si model....

Jap, kot sem navedel zaradi negotove situacije.
Pričakujem rast življenskih stroškov v naslednjih letih (energija, hrana), večja brezposelnost, neke trde volje po spremembi načina vladanja še ni(manj sociale, nižji davki). Zaenkrat vozimo direktno v prepad.

Ana, le deloma se strinjam s tabo. Skupni stroški investicije ne smejo skupaj preseči 1.000€/m2 (razen v kolikor se vgrajujejo pri zaključnih delih materiali visokocenovnega razreda, kar se pri teh investicijah v 90% ne, v kolikor gradbeno podjetje ne more tega izvesti za navedeno ceno je nesposobno inobsojeno na propad. Žal. Prodajna cena stanovanj skupaj s super donosom za investitorja ne bi smela preseči 1.500€/m2, razen za kake elitne lokacije.

Daj malo poglej preko meje, kake so cene v Avstriji. Na A Koroškem so nižje ali enake kot v SLO Koroški (ki je itak na repu v Sloveniji).

Pa da ostanemo na tvojem nivoju, Dunaj ni toliko dražji od Ljubljane, kolikor imajo tam gori višje prihodke.

Cene(za SLO Koroško, ne ostalo kokoško)se realno ne bodo zvišale, hkrati pa ne pričakujem da bi dosti padle (itak nimajo kam).

Realne cene LJ so na polovici sedanjih!

Daj ti malo poglej čez mejo, v Italijo, Francijo, VB, Nizozemsko, Španijo....

O Avstriji in Nemčijo smo tukaj napisali že romane.
Na teh dveh trgih imaš zelo dobro organiziran najemniški trg, poleg tega pa stanovanja niso nekaj v čemer bi srednji razred rad živel. Enostavno ni takega povpraševanja kot je recimo za condoje v Londonu, ki dosegajo nore cene.

Normalen Nemc živi v bajti, ne v stanovanju.

Ker si zaradi primernih cen to lahko privošči. No, saj pri nas se očitno bolj nižajo cene hiš kot pa stanovanj, pa še to najverjetneje zaradi potrajanja stroškov, ki jih razni občinski kavboji nabijajo tja v tri dni (voda, komunala,...).

Na Nizozemskem poznam velik ljudi.. niti približno si ne morejo enostavno privoščit primernega stanovanja. Niti približno.

Poleg tega so najemnine še bistveno višje, kot pri nas.

Saj Pariz ima tudi bolne cene, London prav tako, Belgija, Luxemburg, da ne omenjamo Monaka. Samo to je pač tam tako, ker so to svetovne metropole in zelo razvite države katerim Slovenija ne seže niti do gležnjev. Je pa res, ni potrebno kupit, imaš pa tudi na nizozemskem možnost živet izven Amsterdama, Haaga ipd., kjer pa so cenje vsaj za najem že bistveno manj divje. Pač očitno je kapitalizem sam kot tak kriv, da izkorišča trg nepremičnin za odiranje prebivalcev in grabljenje kapitala. Samo povsod se prej ali slej zadeva sesuje, kot bo tudi sam kapitalistični režim enkrat crknil.