[gugu75]
> Ne bo držalo, ker je moral vsak od njih banki predložiti izračune, ki so nedvoumno kazali, da bo pri zastavljenih prodajnih cenah projekt rentabilen.

A res? A si bil zraven?

Mi ni bilo treba. To jasno sledi, če primerjaš prodajno ceno objekta (t.j. vsoto cen vseh prodajanih delov tega objekta) z višino hipoteke, ki je na ta objekt vpisana v ZK.

Če najdeš en tak objekt, kjer ob začetku prodaje prva številka ni višja od druge, mi sporoči. V večini primerov ti niti ne bo treba plačevati za izpiske iz ZK, ker so vsi potrebni podatki navedeni tudi v revidiranem letnem poročilu gradbinca.

Pač so ovrednotli delo podizvajalcev nižje, kot je bila potem dejanska cena.

K proizvodni cene, to je dobrega jurčka, je treba prišteti še provizije(običajno 30%), ddv, financiranje.

[bc123a]
Pozabljas se nekaj: porazdelitve prihodkov in cen stanovanj niti priblizno niso Gaussove, niti simetricne niso! To naredi kakrsnokoli operiranje s povprecji povsem irelevantno. Mediane bi pokazale se bolj katastrofalno sliko za nepremicninarje.

Se načeloma strinjam. Ampak recimo če sem GURS še nekako uspel prepričati, da zdaj v poročilih navajajo podatek o kvadraturi, pa moji argumenti, da je mediana bolj smiselna od povprečja, niso padli na plodna tla. Rekli so mi, da pojma mediane ciljna publika ne pozna in zato ne bo razumela, povprečje pa bodo razumeli. Tako tudi jaz na tem forumu operiram s tem, kar naj bi "ciljna publika" razumela ;)

[gugu75]
Pač so ovrednotli delo podizvajalcev nižje, kot je bila potem dejanska cena.

Tudi to ne more biti to. Recimo Vegrad in SCT podizvajalcem ne le, da nista plačala več, kot je bilo prvotno dogovorjeno, ampak jim sploh praktično nič nista plačala. Pa sta vseeno prvi v stečaju, drugi pa na poti tja...

To pa predvsem zato, ker so vodilni domnevno izčrpavali podjetje preko slamnatih podjetij.

Proizvodna cena naselja Atrium je 1200 eurov m2, sem delal tam,normalna provizija kot v tujini 30% je to 1560 eurov m2 plus ddv je to 1693 eurov po m2, oni pa prodajajo po 3500 m2, se pravi da majo maržo kot za tekstil 100-200%. Direktor od kraškega zidarja se je leta 2007, ko smo prevzemal naselje Viška sončava hvalil, da jih pride m2 700 eurov in to cok in pok, prodajal so pa po 3400 eurov m2, sam tok, da boste vedel kok vas majo za norca.

[hariharihari]
Predvsem zato, ker so vodilni domnevno izčrpavali podjetje preko slamnatih podjetij.

Saj to vsi vemo, ampak če bi ga lahko obdržali nad vodo, ga verjetno ne bi zavestno in načrtno uničili. Tudi prejšnja leta so ga redno izčrpavali, kolikor je pač šlo, da je krava molznica pri tem ostala živa.

Po mojem pri iskanju razlogov za propade gradbincev nikakor ne moremo mimo tega, ***da se pač novogradnje ne prodajajo tako, kot so planirali***. Pri Vegradu je bilo to precej očitno, ne glede na vse izčrpavanje in kraje, ki se strinjam da so se dogajale.

Kaj pa provizije in financiranje ?

Proizvodna cena naselja Atrium je 1200 eurov m2, sem delal tam,normalna provizija kot v tujini 30% je to 1560 eurov m2 plus ddv je to 1693 eurov po m2, oni pa prodajajo po 3500 m2, se pravi da majo maržo kot za tekstil 100-200%. Direktor od kraškega zidarja se je leta 2007, ko smo prevzemal naselje Viška sončava hvalil, da jih pride m2 700 eurov in to cok in pok, prodajal so pa po 3400 eurov m2, sam tok, da boste vedel kok vas majo za norca.

Torej namesto silovitih dobičkov imamo silovite izgube. Čudno ane.
Torej direktor se je hvalil pred kupci al kako? LOL

[ana29]
Proizvodna cena naselja Atrium je 1200 eurov m2, sem delal tam,normalna provizija kot v tujini 30% je to 1560 eurov m2 plus ddv je to 1693 eurov po m2, oni pa prodajajo po 3500 m2, se pravi da majo maržo kot za tekstil 100-200%. Direktor od kraškega zidarja se je leta 2007, ko smo prevzemal naselje Viška sončava hvalil, da jih pride m2 700 eurov in to cok in pok, prodajal so pa po 3400 eurov m2, sam tok, da boste vedel kok vas majo za norca.

Imaš oz. lahko dobiš kakšen dokument za "slovenski wikileaks"?

Vsi smo slišali in brali, da je proizvodna cena od 700-1000 EUR/m2 novogradnje, v javnosti pa ni še nič oprijemljivega. Glede na to, da so naši gradbinci še Zemonski dogovor (beri: dokaz kartelnega dogovora) pisali na papir, ni vrag, da se ne bi kaj našlo.

Koga brigajo 'provizije' oz. podkupnine???! Če brez njih ne morejo graditi, je nekaj narobe v tej državi, kar tako in tako je, ne samo nekaj, ampak vse. :D Financiranje je pa tako, če jemljejo kredite po prodajni in ne proizvodni ceni (se pravi kredite, ki že vsebujejo PRIČAKOVANI 100%+ dobiček) z običajno 0% lastne udeležbe pa ne morejo tega pumpanja balona še kupcem zaračunati, samo ravno to pri nas delajo! ;) Privoščim jim smrt, pohlepnim gradbincem, povsem zasluženo! ;)

[trance0]
Koga brigajo 'provizije' oz. podkupnine???! Če brez njih ne morejo graditi, je nekaj narobe v tej državi, kar tako in tako je, ne samo nekaj, ampak vse. :D Financiranje je pa tako, če jemljejo kredite po prodajni in ne proizvodni ceni (se pravi kredite, ki že vsebujejo PRIČAKOVANI 100%+ dobiček) z običajno 0% lastne udeležbe pa ne morejo tega pumpanja balona še kupcem zaračunati, samo ravno to pri nas delajo! ;) Privoščim jim smrt, pohlepnim gradbincem, povsem zasluženo! ;)

Ne se jeziti name. :)
A koga brigajo podkupnine ? Tebe, mene, skratka vse bodoče kupce, ki bomo to preko končne cene plačali, pa če nam je to všeč ali ne.

Kjer so žerjavi, tam je korupcija.
(neapeljski župan)

[TadejK]
5. Ampak kaj se bo pa zgodilo, ko bo eden od teh novih gradbincev prišel s svojim projektom v banko po kredit? Tistim, ki zdaj propadajo, so banke v letih 2005-2008 sicer prešerno dajale kredite v veliki višini pričakovane tržne vrednosti projekta, torej v Ljubljani po 2500 €/m2 in več.

Zanima me podlaga za to trditev - predvsem podatek 2500 €/m2. Po mojih (neformalnih) informacijah je bil ta znesek 1000 €/m2 nižji.

In vsaj tisti, ki se boste skozi tole prebili brez pretiranih protestov, se verjetno strinjate s tem, da učinek takšnih novih stanovanjskih projektov - to pa bodo v prihodnjih letih praktično edini projekti, ki jih bodo banke pripravljene financirati - skorajda ne more biti v smeri zviševanja povprečnih tržnih cen ...

Logika drži. Še en po mojem mnenju nepomemben vidik - nujno potrebujemo:
1. skrajšanje in poenostavitev vseh upravnih in pravnih postopkov v zvezi gradnjo novih stanovanj in hiš. Pridobit vsa dovoljenja brez podkupovanja in poznanstev je nočna mora. Prav tako se je pri zaščiti kupcev po aferi Zbiljski gaj šlo predaleč (ZVKSES), kar močno omejuje hitrost vstopa nove ponudbe na trg
2. več zazidljive ali dostopne zemlje - dokaj enostavno rešljivo z obdavčitvijo nezazidanih zazidljivih zemljišč in bolj učinkovitim delom vseh upravnih organov, ki odločajo o tem.

[trance0]
Privoščim jim smrt, pohlepnim gradbincem, povsem zasluženo! ;)

*****

Se strinjam, upam samo, da se ne bodo reinkarnili v stilu novi sct, novi vegrad,...

[JanezNovak131]
> [TadejK]
> 5. Ampak kaj se bo pa zgodilo, ko bo eden od teh novih gradbincev prišel s svojim projektom v banko po kredit? Tistim, ki zdaj propadajo, so banke v letih 2005-2008 sicer prešerno dajale kredite v veliki višini pričakovane tržne vrednosti projekta, torej v Ljubljani po 2500 €/m2 in več.

Zanima me podlaga za to trditev - predvsem podatek 2500 €/m2. Po mojih (neformalnih) informacijah je bil ta znesek 1000 €/m2 nižji.

AFAIK je Vegrad za celovške dvore dobil cca 160 mio kredita.

[JanezNovak131]
> [TadejK]
> 5. Ampak kaj se bo pa zgodilo, ko bo eden od teh novih gradbincev prišel s svojim projektom v banko po kredit? Tistim, ki zdaj propadajo, so banke v letih 2005-2008 sicer prešerno dajale kredite v veliki višini pričakovane tržne vrednosti projekta, torej v Ljubljani po 2500 €/m2 in več.

Zanima me podlaga za to trditev - predvsem podatek 2500 €/m2. Po mojih (neformalnih) informacijah je bil ta znesek 1000 €/m2 nižji.

Mišljeno je tako, da je bila pričakovana tržna vrednost projekta 2500 €/m2 in več, banke pa so dajale kredite v veliki višini tega, t.j. ta cena krat delež bančnega financiranja (pogosto blizu 100%), pa minus tisto, kolikor naj bi bila deklarirana marža gradbinca.

In pri recimo Vegradu je bilo tako, da so v začetku leta 2009 prosili NLB, če lahko znižajo cene za 10%, torej nekako z 2450 na 2200 za nižja in z 2950 na 2650 €/ms za višja nadstropja, pa je NLB rekla "NE! S tem tržna cena projekta pade pod višino kredita, ki ste ga zavarovali s tem projektom". Ergo, tako kot je nekako napisal tudi Nantl, so morali dejansko kreditirati kar tam okoli 2500 €/m2. In ker so denimo Tribuna, Dunajska vertikala, Viška sončava, Dunajski mozaik, Dunajski kristali, Draveljski vrtovi ..., objektivno na najmanj primerljivih, večina pa na bolj uglednih lokacijah kot Celovški dvori, so banke tam, če so ravnale vsaj približno po istem kopitu, verjetno privolile v najmanj tako visoke nivoje financiranja po m2. Bi se dalo tudi to kar dobro izračunati iz bilanc, uradnih prodajnih cen ipd., bi bilo pa nekaj dela, tako da če se komu da ...

[TadejK]
> [bc123a]
> Pozabljas se nekaj: porazdelitve prihodkov in cen stanovanj niti priblizno niso Gaussove, niti simetricne niso! To naredi kakrsnokoli operiranje s povprecji povsem irelevantno. Mediane bi pokazale se bolj katastrofalno sliko za nepremicninarje.

Se načeloma strinjam. Ampak recimo če sem GURS še nekako uspel prepričati, da zdaj v poročilih navajajo podatek o kvadraturi, pa moji argumenti, da je mediana bolj smiselna od povprečja, niso padli na plodna tla. Rekli so mi, da pojma mediane ciljna publika ne pozna in zato ne bo razumela, povprečje pa bodo razumeli. Tako tudi jaz na tem forumu operiram s tem, kar naj bi "ciljna publika" razumela ;)

To sem zapisal zato, ker smo pred nekaj tedni v enem drugem threadu prisli tocno do tega, da imata obe porazdelitvi - tako cen stanovanj, kot prihodkov, izrazita repa. Pri cemer se pri porazdelitvi prihodkov (ki je mocno "nagnjena" v levo), desni rep ravno se malo pokriva z levim repom porazdelitve cen stanovanj (govorimo seveda za situacijo znotraj enega geografskega obmocja, se pravi ljubljane), ta porazdelitev je morda simetricna, a je dalec prevec desno.

Sklenjeni posli odrazajo ravno presek teh dveh repov distribucij. Vsake toliko nepremicninarji zacnejo nabijati "prodaja spet raste", a gre le zato, da se kaksno plesnivo stanovanje vec v repu desne krivulje premakne v doseg najbogatejsih iz leve krivulje. In potem se takoj zacnejo pravljice o tem, kako bo vse spet raslo :)

Zanimivo bi bilo, sedaj ko nekaj casa ze trg prakticno stoji, oceniti ti dve distribuciji skozi cas, in pogledati ali presek repov res ustreza stevilu sklenjenih poslov (ki bojda narasca, pa to sploh ni cudno, saj ze nekaj procentni premik porazdelitve cene stanovanj za kak % poveca dosegljivost stanovanj). Iz taksnega modela + statistike poslov skozi zadnji dve leti bi se dalo tudi relativno zanesljivo oceniti, kako dalec se more pomakniti distribucija cen (ali pa distribucija prihodkov), da bi prodaja stanovanj spet stekla v obsegu, ki bi pomenil "normalizacijo" trga. Zanesljivo zato, ker bi do neke mere vkljucevala tudi psiho, tj. koliko so ljudje pripravljeni dati, ne samo koliko imajo na razpolago.

Saj bi jaz, pa se mi ne da (predvsem iskati podatke) ;)

[bc123a]

ker smo pred nekaj tedni v enem drugem threadu prisli tocno do tega, da imata obe porazdelitvi - tako cen stanovanj, kot prihodkov, izrazita repa.

link pls, bi rad prebral.

še vedno ne vem od kod se napajaš s temi tvojimi trditvami. a od tistih cheap variant, ko malo poguglaš pa za primerjavo vzameš ceno nepremičnin po EU, ter njihov zadnji trend gibanja cen?

še enkrat ponavljam, nisem ekonomist. nekaj mi je pa vseeno jasno. slowenistan se ne more primerjati z razvitejšimi državami. Nemčija, Francija, Italija, skandinavske države, Luxembourg, Avstrija, Švica, GB, tudi ne Španija, še manj pa Nizozemska, Belgija,... ne more se primerjati, smo korak višje (vsaj zaenkrat) pred baltskimi državami, hrvaško, poljsko, češko, slovaško,...

zakaj?

dejstva, ne samo statistike; za nas neujemljiv BDP, neujemljiv BDP/prebivalca, neujemljiva kupna moč/prebivalca, neujemljiva dodana vrenost v gospodarstvu/zaposlenega; neujemljiva skupna bančna bilanca/državo,... pri slednji bi se malo ustavil. koliko je že bančni bilančni inkaso v slowenistanu??????????? negativen, a ne!!!!!!!!!!!!!!!!!
kakšen je bančni inkaso v letu 2010 v državah kjer je dejansko zaznati porast cen nepremičnin?????????????????????????????????????? ????????????

to mi odgovorite laparji jedni!!!!!!!!!!

banke u kurcu. državne banke hlinijo za dokapitalizacijo, avstrijski hypo pa vemo kje je. kar še ne pomeni, da bo prvi ponudil skonto. še zdaleč ne! počakal bo dokler ne povleče prvo potezo nekdo drug.

s katerimi državami pa je, vsaj po BDP/butalistanca, primerljiv slowenistan???? kaj ni to ravno grčija pa portugalska????????????????????????????????????

h o, ho, ho! ne mi tvezit pokojnega drnovška besede, da smo jih prehiteli!!! nikad, pa ni tad. tržna ekonomija tam že deluje. grčija že v bankrotu, portugalska pa jutri.

mi bomo pa državne banke dokapitalizirali, a ne? škoda, da ni več topćidera, bi še mi malo evrov natisnili

koliko so že padle nepremičnine v španiji????????????????????? grčiji, portugalski????????????????? ireland???????????????????????????????????????

udarnikk, daj da te ne bo kap.

Nepremičnine so po Evropi bistveno dražje kot v Sloveniji in to je to. Je pa seveda občutna deiverzifikacija do katere je v tej krizici prišlo tudi v Sloveniji. Če tega ne razumeš, kva čem ti jst.

To sem zapisal zato, ker smo pred nekaj tedni v enem drugem threadu prisli tocno do tega, da imata obe porazdelitvi - tako cen stanovanj, kot prihodkov, izrazita repa. Pri cemer se pri porazdelitvi prihodkov (ki je mocno "nagnjena" v levo), desni rep ravno se malo pokriva z levim repom porazdelitve cen stanovanj (govorimo seveda za situacijo znotraj enega geografskega obmocja, se pravi ljubljane), ta porazdelitev je morda simetricna, a je dalec prevec desno.

Sklenjeni posli odrazajo ravno presek teh dveh repov distribucij. Vsake toliko nepremicninarji zacnejo nabijati "prodaja spet raste", a gre le zato, da se kaksno plesnivo stanovanje vec v repu desne krivulje premakne v doseg najbogatejsih iz leve krivulje. In potem se takoj zacnejo pravljice o tem, kako bo vse spet raslo :)

Zanimivo bi bilo, sedaj ko nekaj casa ze trg prakticno stoji, oceniti ti dve distribuciji skozi cas, in pogledati ali presek repov res ustreza stevilu sklenjenih poslov (ki bojda narasca, pa to sploh ni cudno, saj ze nekaj procentni premik porazdelitve cene stanovanj za kak % poveca dosegljivost stanovanj). Iz taksnega modela + statistike poslov skozi zadnji dve leti bi se dalo tudi relativno zanesljivo oceniti, kako dalec se more pomakniti distribucija cen (ali pa distribucija prihodkov), da bi prodaja stanovanj spet stekla v obsegu, ki bi pomenil "normalizacijo" trga. Zanesljivo zato, ker bi do neke mere vkljucevala tudi psiho, tj. koliko so ljudje pripravljeni dati, ne samo koliko imajo na razpolago.

Ti repi pri distribuciji so obstajali seveda tudi prej, pred krizo. Ne vem zakaj bi bilo to zdaj neko hudo odkritje. Pa trg glih ne stoji, ane. Mislim, če še tega ne razberete iz podatkov, potem pa res ni čudno, do kakšnih ugotovitev prihajate.

nepremičnine po evropi povsod dražje, a ne. spet malo poguglamo. kako širok pojem. če že nočeš metati cifer, potem daj na papir kakšen trden argument. pa spet ponavljam, ne mi samo statistik nabijat.
majhna krizica v sloveniji??? a bejž no.

kakšna je kapitalska ustreznost večine bank v sloveniji??? u bulji. po ultra sfrizirani bilanci in 250 milijonski dokapitalizaciji, bo (naj bi) bil količnik TIER 1 pri NLB nekje okoli 7 %. povprečje v razvitejših državah (tam kjer so nepremičnine dražje) je okoli 10 %.
ultrasfrizirana bilanca zato, ker še zdaleč niso napravili vseh slabitev in rezervacij. zidarček jim je šel vsaj toliko na roko, da je svoje firme pahnil v stečaj/prisilko takoj po novem letu. merkur uradno še ni dal plana/načrta za poplačilo v primeru potrditve prisilke, tuš ne more več vračati glavnice (obresti baje da še plačuje) in prosi za reprogram. še bi lahko našteval. za slednje kadavre v NLB še niso delali slabitev/rezervacij. tako kot ponovno pri večini bank (vsaj tistih z državnim deležem).
saj so tudi zdrave, Unicredit (morda), pa še kakšna. ampak te "zdrave" banke ne pokrivajo niti 15 % trga.

kje so morale banke narediti slabitve/rezervacije? pri zaseženih vrednostnih papirjih na primer. zakaj? cene na borzi/trgu so padle, hudo. proti regulatorju/trgu se ne da oporekati, a ne? kje so banke še "pušile"? pri nezavarovanih kreditih (na dobro ime). tudi tu sledi odpis.

kje pa banke vidijo svojo edino rešilno bilko? vrabca v roki???? v zaseženih nepremičninah, a ne? tu jih vrednotijo še vedno kot v "starih dobrih" časih, a ne? kaj je z glavnim regulatorjem/trgom v tem primeru??? aja, GURS-ove statistike, precej zamegljene, spraševal sem že večkrat koliko je prometa z nepremičninami med pravnimi subjekti.
trg je mrtev. ko bo dosegel vsaj 80 % prometa v primerjavi z 2008, bomo lahko rekli da je "zalaufal". zakaj 80 %? ker trdim, da je bilo vsaj 20 % špekulacij (morda še več), katere so napihovale balonček.

NISO samo precenjene nepremičnine krive za bolehno stanje bank, ampak če je bolehnega 80 %, kaj lahko pričakujemo? ne vem sicer, ampak ne kaže na nič dobrega.

po prvih napovedih bi se moral nepremičninski trg zlomiti že 2009. pa se ni. določene novogradnje so se malo zavlekle, pa kljub temu dokončale. banke zaznajo majhno krizico in zamik plačil s strani investitorjev. saj bo saj bo. na pobudo francinabalancija in befel udbosajlovića dajo vse državne banke malo papice (kredita iz jamstvene sheme) VSEM gradbincem. no, prve prežvečene piščančje piče moramo davkoplačevalci že vračati. VSE ostale še sledijo. leto 2010 se je še stopnjevalo, VSI gradbinci u kurcu. vsaj 80 % jih je že, ali pa bodo v bližnji prihodnosti insolventni. kratki reprogrami z nepremičninami zabredlimi krediti se iztekajo. banke cvilijo.

leto 2011. dokapitalizacije, ustanovitev nepremičninskega sklada. poleg tega pa NUJNO reševanje tistega dela gospodarstva, ki je vsaj malo perspektiven. predpogoj pa je, da bosta največji banki uspešno dokapitalizirani in da bosta uspešno prestali stres test. recimo, da bo ratalo.

ponovno vprašanje, kaj se bo dogajalo z nepremičninskim trgom????

LOL

baš ti je ta tema pri srcu.. bi rekel, da ravno kupuješ nepremičnino (glede na to, da sem jaz neprememičninar, lol ... ti prodam kakšno??).

80% prodaje leta 2008? Po kakšni logiki? l.2007/2008 predstavljata vrhove prodaje, ki bi jih vsak drugorazredni ekonometrik zavrgel in jih sploh ne bi upošteval. Ampak.. ne tukaj na tem forumu.

In kaj je naredil TadejK pri svojem predvidevanju leta 2009 na tem linku:
forum.finance.si/?t=...=1#=193

Vzel je ceno 08Q04 in enostavno odbijal procente od te ene in edine cene?!?!?
torej cena 09Q01 -4%, 09Q02 -9%, 09Q04 -16%, 10Q04 -26% in 11Q04 -34%

Ekonometrični analfebetizem. Ko bi vzel vsaj neko povprečno ceno zadnjih štrih oziroma osmih četrtletij, da bi zadostil vsaj minimalnim zahtevam nekega napovedovanja. Ampak pač ne. In ko sem to opazil pred dvema letoma sem napisal, da je ta napoved en bluffy blef, ki se nikakor ne bo uresničila.

In če ti pričakuješ nek "zlom" nepremičninskega trga bo ta v obliki nižjih cen izključno za neprodane dokončane NOVE nepremičnine. In ko se bo ta zaloge prodala, bo to to. Konec z ugodnimi cenami. Pač Ljubljana ne bo imela nižjih cen kot Skopje. Face it.

Ljubljana bo imela takšne cene, kot jih bo določil trg, face it. Če bo to nižje kot v Turkmenistanu, bo pač nižje. Če bo višje kot v Parizu, bo višje. ;) Osebno še vedno menim, da bodo na koncu novogradnje cenejše vsaj za 30%, kot so zdaj, rabljene nepremičnine pa v povprečju vsaj za 50% glede na zdajšnje cene.

torej, hočeš rečt, da bo rabljeno stanovanje 40m2 stalo v Mariboru 20.000€.

to je tvoje predvidevanje?

Govorim predvsem za kraje, kjer so nepremičnine najbolj napihnjene, tj. Ljubljana, Primorska in deli Gorenjske in ponekod tudi že deli Dolenjske, najbolj pa seveda to velja za samo Ljubljano. V Mariboru, kjer že zdaj stane m2 novogradnje okoli 1500 EUR, najbrž ne bo padel spet na 1000, čeprav je že bil tudi pod 1000 EUR/m2. V Ljubljani pa pričakujem, da bo padlo z dobrih 3 jurjev na okoli 2 tisoč za novogradnjo in pri starogradnjah v Ljubljani pričakujem padec z okoli 2700 EUR/m2, na ca. 1400 EUR/m2. Razmerja bi potem ustrezala, starogradnje s ca. 1400 EUR/m2 bi bile za približno 30% cenejše od novogradenj po 2000 EUR/m2, oz. recimo če smo dobrosrčni do gradbincev, dejmo še 10% napovrh, pa recimo da bi bila povprečna novogradnja čez 2 leti vredna 2200 EUR/m2, starogradnja pa okoli 1550 EUR/m2. To se mi zdi realen padec in maximalna še sprejemljiva cena za recimo Ljubljano. Bo pa seveda pokazal trg kakšne bodo zares cene.

[gugu75]
In kaj je naredil TadejK pri svojem predvidevanju leta 2009 na tem linku:
forum.finance.si/?t=...=1#=193

Vzel je ceno 08Q04 in enostavno odbijal procente od te ene in edine cene?!?!?
torej cena 09Q01 -4%, 09Q02 -9%, 09Q04 -16%, 10Q04 -26% in 11Q04 -34%

Ekonometrični analfebetizem. Ko bi vzel vsaj neko povprečno ceno zadnjih štrih oziroma osmih četrtletij, da bi zadostil vsaj minimalnim zahtevam nekega napovedovanja. Ampak pač ne. In ko sem to opazil pred dvema letoma sem napisal, da je ta napoved en bluffy blef, ki se nikakor ne bo uresničila.

Kako pa veš, da nisem recimo izračunal (točno tako kot predlagaš) povprečne cene zadnjih štirih četrtletij, pa potem od tam odbijal 09Q1 -6%, 09Q2 -11%, 09Q4 -18%, 10Q4 -28% in 11Q4 -35%? Ta sekvenca diferenc ni nič manj regularna od tiste zgoraj. Pa če ti namignem, je takih sekvenc še neskončno (v dobesednem matematičnem pomenu te besede) in za to, kar si domišljaš, da si kao določil, pač nimaš dovolj podatkov, da bi to res lahko določil. Seveda pa dopuščam, da si kot prvorazredni ekonometrist zgolj poskušal preveriti, ali bom jaz, ki nisem niti drugorazredni, dojel, da nakladaš ;)

Predvsem pa, glede na to, da si zdaj že desetič v dveh dneh napisal, da sem jaz bleferski analfabet, ti pa nasprotno že vseskozi vse razumeš, ali potem končno sprejmeš tisto stavo ali ne?

Kako pa veš, da nisem recimo izračunal (točno tako kot predlagaš) povprečne cene zadnjih štirih četrtletij, pa potem od tam odbijal 09Q1 -6%, 09Q2 -11%, 09Q4 -18%, 10Q4 -28% in 11Q4 -35%? Ta sekvenca diferenc ni nič manj regularna od tiste zgoraj. Pa če ti namignem, je takih sekvenc še neskončno (v dobesednem matematičnem pomenu te besede) in za to, kar si domišljaš, da si kao določil, pač nimaš dovolj podatkov, da bi to res lahko določil. Seveda pa dopuščam, da si kot prvorazredni ekonometrist zgolj poskušal preveriti, ali bom jaz, ki nisem niti drugorazredni, dojel, da nakladaš ;)

še malo se sprenevadaj, no.. cifre so okrogle.. npr. LJ 11Q04 1474/2680 je točno 0.55 (-45%).

Predvsem pa, glede na to, da si zdaj že desetič v dveh dneh napisal, da sem jaz bleferski analfabet, ti pa nasprotno že vseskozi vse razumeš, ali potem končno sprejmeš tisto stavo ali ne?

Niti desetkrat nisem tega rekel, niti ne mislim stavit karkoli s tabo.

[gugu75]
ne mislim stavit karkoli s tabo.

Potem pa nekako nima pravega smisla, da me še naprej vpletaš v svoje nakladanje. Takih, ki ...

(i) mislite, da v razpravi zmaga tisti, ki je čim bolj posmehljiv in pokroviteljski,
(ii) po vsakem odgovoru, ki pokaže, da določena vaša prejšnja trditev nima trdne podlage, na to trditev pozabite, kot da je sploh niste izrekli, in veselo servirate neko povsem drugo trditev (premaknete tarčo),
(iii) kljub vztrajnemu ponavljanju, kako da ste v nekaj prepričani, ker da to razumete, sogovornik pa nima pojma, te svoje kao prepričanosti niste (še nikoli in nihče med vami) pripravljeni podkrepiti z ničemer razen z gobcanjem,
(iv) po tem, ko se na dolgi rok izkaže, da je imel tisti sogovornik nekako, če že ne terminsko, pa vsaj vsebinsko, vseeno kar prav, med desetinami vas (spet - še nikoli) ni bilo niti enega, ki bi potem napisal, da njegovo posmehovanje in nadutost nista bila na mestu

... je pač preveč, da bi z vsakim posebej izgubljal čas :)