[gugu75]
TadejK, a nisi ti delal neke hecne prognoze v preteklosti? Pa saj ne ločiš niti med novimi in starimi stanovanji, ljuba duša.

Ker sva nekaj postov po temle zgoraj uspela vzpostaviti normalen nivo komuniciranja, bi odgovoril še na tole [ker je res zanimivo]:

[gugu75]
In kako se bo gibala cena rabljenih stanovanj, če ti bo šla vsa gradbena operativa, ki jo naštevaš, v božjo mater, a? Novih stanovanj ne bo, starih pa banke ne bodo prodajale občutno pod ceno, ker jih očitno ne bodo rabile. Cene se bodo zaradi pomanjkanja novogradenj same zvišale.. ponudba, povpraševanje, pač.

Bom poskusil po korakih; ko/če se z enim kolikor toliko strinjate, greste na naslednjega, ki gradi na prejšnjem. Če ne, pa pač poveste, kje je v spodnjem razmišljanju kaka huda napaka.

1. Če vsaj malo verjamemo v trg, bodo ponudbo propadlih gradbincev postopoma nadomestili novi, ki bodo ponudili takšna stanovanja in po takšnih cenah, za kakršne bo po njihovi presoji pač obstajalo povpraševanje. Tako da je smiselno debatirati samo še o tem, katera bo ta cena.

2. Bilance kažejo, da je velikanska večina večjih nepremičninskih projektov zgrajenih na kreditih in lahko sklepamo, da bo tako tudi vnaprej. Če so namreč celo uveljavljeni veliki gradbinci te projekte financirali skoraj izključno z izposojenim denarjem, težko pričakujemo, da bodo novi, ki jih bodo postopoma nadomestili, prišli vsak z desetinami milijonov lastne gotovine. Ergo, tudi oni bodo potrebovali kredite in se bodo morali za njih dogovoriti z bankami.

3. Med pomembnejšimi razlogi, da vsaj pri novogradnjah cene ne gredo dol, sta vsekakor naslednja dva:
(i) banke gradbincem dobesedno ne dovolijo spustiti cen, ker bi s tem vrednost hipoteke padla pod vrednost preostale obveznosti gradbinca (za konkreten primer glej forum.finance.si/?m=...144&single )
(ii) banke interesentom za nakup stanovanja v objektih, katerih financerke so bile, ponudijo kreditiranje v višini praktično 100% cene stanovanja (do 100 k€ dobesedno, glej forum.finance.si/?m=...736&single ); da se računica izide, ponujajo ročnosti vse do 30 let, kredit pa lahko najame tudi do pet družinskih članov skupaj (saj se še vsi spomnimo tiste NKBMove "pa še teta malo, pa še babica malo"

4. To je sicer neke vrste subprime kreditiranje, a ni tako neracionalno kot je bilo 2005-2007 npr. v ZDA, ker danes naše banke s tem svoje terjatve s propadajočega gradbinca preložijo in razpršijo med fizične osebe z redno zaposlitvijo, kar dokaj očitno niža tveganje te izpostavljenosti.

5. Ampak kaj se bo pa zgodilo, ko bo eden od teh novih gradbincev prišel s svojim projektom v banko po kredit? Tistim, ki zdaj propadajo, so banke v letih 2005-2008 sicer prešerno dajale kredite v veliki višini pričakovane tržne vrednosti projekta, torej v Ljubljani po 2500 €/m2 in več. A od te prešernosti imajo že dve leti hude migrene, težave pa morajo reševati s potezami, kakršni sta opisani v točki 3 pod (i) in (ii). Zato je vprašanje, ali bi katera tudi temu novincu želela odobriti tako visok kredit, bolj ali manj retorično. Od novih investitorjev bo zahtevala bodisi (i) znatno večjo lastno udeležbo pri financiranju, ali pa (ii) projekt, ki bo svojo pričakovano tržno vrednost postavil ustrezno nižje glede na tistih 2500 €/m2.

6. Ker smo možnost (i) iz točke 5 pretežno ovrgli že v točki 2, ostane samo še možnost (ii). In če še nadalje količkaj verjamemo v trg, bodo sčasoma prišli na banko tudi taki, ki bodo ponudili tak projekt - stanovanjsko stavbo, katere pričakovana tržna vrednost bo postavljena dovolj nizko, da bo banka tak projekt pripravljena kreditirati.

In vsaj tisti, ki se boste skozi tole prebili brez pretiranih protestov, se verjetno strinjate s tem, da učinek takšnih novih stanovanjskih projektov - to pa bodo v prihodnjih letih praktično edini projekti, ki jih bodo banke pripravljene financirati - skorajda ne more biti v smeri zviševanja povprečnih tržnih cen ...