Fant mi je včeraj pokazal papire da je v Ljubljani kupil stanovanje za 1270,00 EUR/m2. To ni padec od 20%, to je padec od cca 60% !!!
In to ni konec - realna cena stanovanj je okrog 700,00 EUR/m2 !!!!

Kaj bo šele ko se bodo prodajalci dokončni zbudili iz sicer vedno manj globokega sna in spoznali, da cen v oblakih ne bo več in da je to nova realnost, ki pa bo za prodajalce in polagalce "opeke" ša precej slabša!

lovac je napisal(a):
Fant mi je včeraj pokazal papire da je v Ljubljani kupil stanovanje za 1270,00 EUR/m2. To ni padec od 20%, to je padec od cca 60% !!! In to ni konec - realna cena stanovanj je okrog 700,00 EUR/m2 !!!!

Tvoj fant je tako izvrsten pogajalec, ti pa še kar nisi zadovoljen...

abe4d2 je napisal(a):

Tvoj fant je tako izvrsten pogajalec, ti pa še kar nisi zadovoljen...

 
Kakorkoli gledano, cene 3xxx in podobno je prav smešno.
Glede 700 eur / m2 pa po pravici povedano ne vrjamem da bomo videli.

Je pa na nepremičnine. net oglas za center LJ, Gornji trg, v staromeščanski hiši, 119 m2 stanovanje 2 sobno (lahko predelano v 3,5) za 80.000 eur. Je pa potrebno prenove.

Tole zadevo bi pa še sam šel pogledat pa preverit, mi je zanimiva lokacija in cena.

lpg

EDIT: Sem ravnokar šel pogledat na nepremičnine.net, pa omenjenega stanovanja ni več v ponudbi :)

lovac je napisal(a):
Fant mi je včeraj pokazal papire da je v Ljubljani kupil stanovanje za 1270,00 EUR/m2. To ni padec od 20%, to je padec od cca 60% !!! In to ni konec - realna cena stanovanj je okrog 700,00 EUR/m2 !!!!

 
ali lahko kaj izvemo o lokaciji.....kje v Lj.

Pri delnicah smo videli dno na 12 letnem dnu, ne vidim razloga zakaj ne bi sčasoma tudi stanovanja padla tako globoko. Zgodovina nepremičninskih trgov z daljšo tradicijo potrjuje da je to povsem mogoče.

graphics8.nytimes.co...raphic.gif

abe4d2 je napisal(a):

Tvoj fant je tako izvrsten pogajalec, ti pa še kar nisi zadovoljen...

 
LOL

Super. Imam ogledano pol leta rabljeno stanovanje in glede na to, da cena rabljenim stanovanjem pada, bom počakal še malo.

Zanimivo je na financah vedno poslušati komentarje neukih ljudi, kjer so komentarji osnovani na nekih željah, pričakovanjih, evforiji...
Meni je popolnoma vseeno kakšna "bo, je, je bila" cena stanovanj. Me ne gane posebno.
Izhajam pa iz stroke, kjer imam dosti vpogleda nad stroški gradnje.

Torej poglejmo si malo pobližje ceno 700 eur/m2.
Da se odloči investitor v LJ graditi stanovanja potrebuje:
- zemljišče, cca. 800-1500 eur/m2
- proj.dokumentacija, cca. 100-200 eur/m2 
- komunalni prispevek na zemljišče
- stroški gradnje gradbinca 600-1200 eur/m2 (od klasike, do stanovanj s prisilnim prezračevanjem, talnim ogrevanjem, boljšo sanitarno keramiko itd.... )
- npr. imel sem primer, ker se je strošek stanovanj povečal za 70-100 eur/m2 zaradi vgrajenega talnega vgrevanja.
Torej govorimo o 100 eur/m2 vrednosti stanovanja samo zaradi talnega ogrevanja. Kje je še vse ostalo.

Se sprašujete, zakaj investitorji še kar držijo cene novih stanovanj v LJ v višavah?
Odgovor je preprost. Za ta stanovanja so morali kupiti draga zemljišča pred nekaj leti, strošek proj.dokumentacije in komunalnega prispevka ni bil zanemarljiv, in tudi najem kreditov ni bil zastonj.
Seveda lahko kateri izmed investitorjev proda dosti pod ceno dejanskih stroškov, ker bo prisiljen vrniti kredite, ampak to ne pomeni, da smo dosegli realno ceno.

Realna cena kolikor ste videli sloni na večih postavkah. Če govorimo, da je gradbinec sposoben graditi stanovanja z 600 eur/m2 ne pomeni, da bo na koncu dejanska vrednost stanovanja takšna. Ampak samo njegov del. Kje je pa še vse ostalo od zemljišča, papirovja, nadzora, prispevka, itd....

Torej če hočete v LJ ceno stanovanj pod 1000 eur/m2, potem se morajo apetiti pri odmeri komunalnega prispevka na nivoju občine zmanjšat, padit morajo cene zemljišč na 50-150 eur/m2, pa bomo hitro tam.

Še nagradno vprašanje; zakaj mislite, da so cene stanovanj v ostalih regijah (celje, velenje, maribor) nekajkrat manjše 800-2000 eur/m2. Hmm, poglejte ceno zemljišč (50-200 eur/m2)!

Mogoče bo pa Jankovič sebi pljunal v skledo, in bo občina sprejela kakšen prostorski akt, kjer bo v enem trenutku ogromno zazidljivih zemljišč v LJ :)).

lp

Najlepša hvala za realno oceno stroškov iz stroke. Takšnih komentarjev sigurno primanjkuje.
Nam lahko kot človek iz stoke, ki ima očitno zelo konkretne podatke, anonimno poveš še kakšne so bile glede na navedeno v Ljubljani v povprečju marže investitorjev v t.i. najboljših časih - 2006 in 2007?
Npr. od 400-600 eur/m2 ali več oz. manj?
Glede na to, da je odgovor sigurno odvisen od projekta do projekta, se bom zadovoljil tudi s povprečno oceno marž oz. procentom vseh stroškov investicij.

Zanimivo, da ljudi tako bode v oči zaslužek gradbincev. Jaz mislim, da tudi gradbinec mora od nečesa živeti, tako kot vsi ostali.
Po informacijah različnih ljudi v gradbenih podjetjih (tajnice, delavci, delovodje, gradbeni tehniki, inženirji itd...) so s plačami po kolektivni pogodbi v tej panogi dosti pod nivojem, kot npr. neko povprečje v javni upravi, komunalno-energetskih podjetij, farmacevtskih podjetij, IT storitev, itd...
Torej lahko rečem, da se gradbinci krepko skrijejo proti 50-60% maržam naših klasičnih slovenskih trgovcev/preprodajalcem...
Če malo naredite domačo nalogo, boste videli, da je večina gradbenih podjetij na robu preživetja. Iz meseca v mesec so borbe za plače zaposlenih. Pa ni tako stanje samo zdaj v recesiji, tudi prej ni bilo in nikoli ne bo rožnato v tej panogi.

Sej to vsi vemo. Bistvena je cena zemlje. Pošteno rečeno se mi zdi kdorkoli, ki je kadarkoli dal v lj. za meter zemlje ranga 1000 EUR za meter popolnoma brez samoohranitvenega nagona. Osebno več kot 200 nebi dal, pa sem prepričan, da nekega dne cena tudi bo v tem rangu nekje.

Jureman je napisal(a):

Izhajam pa iz stroke, kjer imam dosti vpogleda nad stroški gradnje.

Torej poglejmo si malo pobližje ceno 700 eur/m2.
Da se odloči investitor v LJ graditi stanovanja potrebuje:
- zemljišče, cca. 800-1500 eur/m2
- proj.dokumentacija, cca. 100-200 eur/m2 
- komunalni prispevek na zemljišče
- stroški gradnje gradbinca 600-1200 eur/m2 (od klasike, do stanovanj s prisilnim prezračevanjem, talnim ogrevanjem, boljšo sanitarno keramiko itd.... )
- npr. imel sem primer, ker se je strošek stanovanj povečal za 70-100 eur/m2 zaradi vgrajenega talnega vgrevanja.
Torej govorimo o 100 eur/m2 vrednosti stanovanja samo zaradi talnega ogrevanja. Kje je še vse ostalo.

Se sprašujete, zakaj investitorji še kar držijo cene novih stanovanj v LJ v višavah?

 Če predpostavimo da so tvoje navedbe pravilne in nimajo napak( kar sicer ni res), pridemo na to da so investitorji/gradbinci/ gradili stanovanja po proizvodni ceni, ki jo trg ne prenese, saj je kupna moč precej manjša. Torej niso naredili domače naloge in niso raziskali tržišča in možnosti prodaje. Torej so delali slabo in nesposobno in si zaslužijo da crknejo in gredo v stečaj. Na njihovo mesto pa bodo prišli bolj sposobni in tržno bolj prilagodljivi. Ki ne bodo kupovali parcel po 800- 1500 EUR/m2 in ki bodo našli cenejše izdelovalce projektne dokumentacije itd ....
Meni je prav. 

ne morem kaj, da se ne bi strinjal z Jureman -om. Samo mene pa bode nekaj drugega v oči. Moti me to, da so se do letos vsi ukvarjali z nepremičninami (od mesarjev, do prodajalcev sesalcev). Zakaj že? Mogoče so bile pa marže / zaslužki malo več kot povprečne?

Ko se enkrat prodaja za vsako ceno (margin call), "realna cena" glih ni neko merilo.
Gre se sam koliko je kupec pripravljen plačat oz. daj šta daš.
Če bi strogo primerjal borzni in nepremičninski trg bi lahko bil minim. (dno) na nekje
700 eur- 20% od vrha  (3500 €/m2).
-to sicer mislim da se ne bi zgodilo, lahko pa se.

Don't kill the messenger :)). Samo podal sem mnenje za neuke ljudi, kateri imajo nerealne predstave o 700 eur/m2. stanovanja v LJ.
Tako kot sem rekel, mi je vseeno glede cene stanovanja in tudi nisem na nobeni strani. Tudi nisem iz te regije.
Seveda si vsi želijo zastonj strehe nad glavo, ampak na žalost to ne gre tako. Končna cena stanovanja je suma posameznih postavk in to je to.

Še to. Verjamem, da so gradbinci verjetno naredili domačo nalogo pred začetkom gradnje v LJ. Kupna moč je bila na vrhuncu "pred vrati recesije" še zmeraj večja kot je število novozgrajenih stanovanj v LJ. Zakaj je pa sedaj manjša kupna moč je pa tako vsem popolnoma jasno. Realno gledano so pa potrebe v LJ še zmeraj dosti večje, kot je št. razpoložljivih stanovanj.
Verjamem pa, da bo z bolšjo klimo v svetu in tudi pri nas, cene stanovanj prenehale padat, oz. bodo držala nivo.
Kolikor pa spremljam novice iz tega področja, se pa že kaže, da se začenjajo kolesja ponovno vrtet.
Torej sem realist in mislim, da je vseeno dosti preveč nerelanih pričakovanj ljudi, kot si sami upajo priznati.

Jureman je napisal(a):
Da se odloči investitor v LJ graditi stanovanja potrebuje:
- zemljišče, cca. 800-1500 eur/m2

Se sprašujete, zakaj investitorji še kar držijo cene novih stanovanj v LJ v višavah?

Odgovor je preprost. Za ta stanovanja so morali kupiti draga zemljišča pred nekaj leti

Morali so kupiti draga zemljišča? Ni bilo drugih cenejših zemljišč?

Država in občine imajo v svoji lasti zazidljiva zemljišča, ki jih prerašča plevel in ne koristijo nikomur. Težko verjamem, da med gradbinci ni bilo niti enega, ki bi se domislil, kako dobiti od države in občin ta neuporabljena zemljišča po nižji ceni. Eno podjetje bi sicer težko kaj doseglo. Če bi pa se gradbinci povezali med seboj, bi dosegli veliko, kar bi koristilo tudi njim in ne le kupcem cenejših stanovanj.

hostamox je napisal(a):

Če bi strogo primerjal borzni in nepremičninski trg

Pa jih ne moreš...

menim je napisal(a):

Morali so kupiti draga zemljišča? Ni bilo drugih cenejših zemljišč? 

So bila... in še vedno so... ampak ne v Ljubljani.

Hvala za dodatno pojasnilo. Vseeno pa mislim, da se žal nisva razumela. Po forumih, itd. se govori, da so investitorji (subjekti, ki so se odločili za investicijo v nepremičninski projekt) pobirali zelo visoke marže - tudi čez 1000€/m2, gradbinci (izvajalci gradbenih del za investitorje - od gradbenih firm do fizikalcev) pa so dobili plačilo (v katero je všteta tudi njihova marža), ki pa ni bila tako izjemno visoka.

Podatki o plačah v gradbenih podjetjih danes torej skoraj nič ne povedo o tem koliko bi npr. zaslužil, če bi leta 2005 kupil parcelo, uredil papirje, najel nekoga - gradbinca, da sezida objekt in ga nato leta 2007 prodajal na trgu ter zaslužil razliko med vsemi navedenimi stroški in izkupičkom prodaj = maržo investitorja. Imaš slučajno tudi podatke o maržah investitorjev ? 

Opomba - razumem, da so bila gradbena podjetja v nekaterih primerih hkrati tudi investitor, vseeno pa sem mnenja, da tudi visoke marže v tem primeru niso bistveno vplivale npr. na plačo tajnic in delavcev; kot npr ne vplivajo na plačo nižjih kadrov v panogah, ki si jih naštel. Je pa res, da danes veliko gradbincev nima niti za plače, ker jim investitorji, ki ne uspejo prodajati zalog stanovanj ne morejo plačati - za primer si poglej koliko inžiniringov, gradbincev,... je v postopkih insolventnosti: http://www.ajpes.si/...t.asp?s=51< /a>  (nastaviš na prikaži 100 zadetkov in išči)

Jureman je napisal(a): ...
Verjamem pa, da bo z bolšjo klimo v svetu in tudi pri nas, cene stanovanj prenehale padat, oz. bodo držala nivo.
Kolikor pa spremljam novice iz tega področja, se pa že kaže, da se začenjajo kolesja ponovno vrtet.
Torej sem realist in mislim, da je vseeno dosti preveč nerelanih pričakovanj ljudi, kot si sami upajo priznati.

 Jaz pa mislim, da je še vedno nerealnost na strani raznoraznih mesarjev/dimnikarjev, ki so zadnja leta postali nepremičninarji in so jih kot pravi nekdo na forumu, ljudje z neizrazitim preživetvenim nagonom + socialna stanovanja prepričali, da smo v sloveniji sposobni plačevat in se zadolževat za tri desetletja za stanovanja, ki se s tistimi iz drugih držav in okolico kjer so zgrajena v tujih mestih niti primerjat ne morejo z našimi, čeprav imajo podbne cenie in zdaj pač ti nepremičninarji držijo pesti, da bi se prebrodili čez to krizo in znova padli v sladka kolesa zlorabe mladih družin in priseljenih delavcev na gradbiščih.

je bila samo misel :), nisem rekel da jih lahko
pač oko-metrična metoda.

Većina nas nima glih dobre percepcije kaj je koliko vredno, zato tudi nastajajo baloni in večji kot je trši je pristanek.
Pri cenah stanovanj so npr. zanimive postavke za ceno zemljišč, kjer je realno ceno težko ovrednotit in tu bo padec največji.

Če se kriza zavleče,če kreditov ne bo, plače se nižajo oz stagnirajo,Ecb poviša obrestno mero, kak stečaj gradbenika, smo v letu 2011 lahko na cca 1000-1200 eur/m2 .
-ampak kot pravim to je le moje laično razmišljanje.

tycoon2 je napisal(a):

So bila... in še vedno so... ampak ne v Ljubljani.

Še vedno so in to tudi Ljubljani.

Gradbena parcela z gradbenim dovoljenjem za gradnjo stanovanjske hiše na Škofljici, ki je oddaljena cca 8 km od najožjega mestnega centra Ljubljane in blizu avtoceste, se prodaja za 50 €/m2. Dvomim, da bi se takšna parcela še pred enim letom dobila za manj kot 100 €/m2.

Link :  Zemljišče, LJUBLJANA, 129.000 €, 2390,00 m2 (cca 50 €/m2)

Cene zemljišč v širši in ožji okolici Ljubljane, so v letu 2009 - kot je razvidno iz oglasov - kar precej padle v primerjavi z letom 2008.

"- proj.dokumentacija, cca. 100-200 eur/m2"

Draga je ta projektna dokumentacija! 

Mi jo naredimo za 50-75€/m2 ;-)

 

Jureman je napisal(a):
Don't kill the messenger :)). Samo podal sem mnenje za neuke ljudi, kateri imajo nerealne predstave o 700 eur/m2. stanovanja v LJ.
Tako kot sem rekel, mi je vseeno glede cene stanovanja in tudi nisem na nobeni strani. Tudi nisem iz te regije.
Seveda si vsi želijo zastonj strehe nad glavo, ampak na žalost to ne gre tako. Končna cena stanovanja je suma posameznih postavk in to je to.

Še to. Verjamem, da so gradbinci verjetno naredili domačo nalogo pred začetkom gradnje v LJ. Kupna moč je bila na vrhuncu "pred vrati recesije" še zmeraj večja kot je število novozgrajenih stanovanj v LJ. Zakaj je pa sedaj manjša kupna moč je pa tako vsem popolnoma jasno. Realno gledano so pa potrebe v LJ še zmeraj dosti večje, kot je št. razpoložljivih stanovanj.
Verjamem pa, da bo z bolšjo klimo v svetu in tudi pri nas, cene stanovanj prenehale padat, oz. bodo držala nivo.
Kolikor pa spremljam novice iz tega področja, se pa že kaže, da se začenjajo kolesja ponovno vrtet.
Torej sem realist in mislim, da je vseeno dosti preveč nerelanih pričakovanj ljudi, kot si sami upajo priznati.

 Prodajalčeva  cena produkta je suma proizvodnjih postavk in marža. Če je proizvajalec/prodajalec dovolj sposoben je ta cena taka da si jo je sposobno privoščiti dovolj ljudi, da lahko proda produkt in da je na trgu zanimanje za njegov produkt. Pri nepremičninarjih je pa tako, da zanimanje je, sposobnih provoščiti si pa ni ravno. To ti pove pač da so proizvajalci nepremičnin nesposobni.
Koliko ljudi si je privoščilo nakup nepremičnine, ki je ne bodo sposobni odplačati je še neznano, tako da o kupni moči v preteklosti raje nebi. Kupiš lahko tisto kar si sposoben odplačati. Če imaš kredit na 20 let to še ne pomeni da si ga sposoben odplačati. Pomeni da se je banka zajebale ker ti ga je odobrila in da si se zajebal ti ker si ga vzel. Popolnoma jasno je zakaj je sedaj manj prometa z nepremičninami, in to je zato ker je zaradi zaostrene politike dajajnja kreditov jasno prikazana dejanska kupna moč ljudi oz. sposobnost kupiti si nepremičnine po cenah za katere se oglašujejo na trgu.  Kriza ni zmanjšala kupne moči, razkrila je realnost. Cene nerpemičnin bodo nehale padati takrat in točno takrat, ko bodo dosegle tak nivo da si jih bodo ljudje sposobni privoščiti.  Glede na splošno gospodarsko sliko dvomim da se bo to zgodilo v roku leta dni ali dveh.  Se pa strinjam da ko cene nehajo padati, da bodo držale nivo ... ne bodo pa več rastle in bo konec špekulacij o konstantni rasti vrednosti nepremičnin zato in zgolj zato ker so nepremičnine. To je enaka neumnost kot to da lahko delnice samo rastejo. Če malo s kmečko logiko pogledaš, da je delnica pač xyz% lastništva firme, le ta pa je vrredna toliko kot je vrednost njenih assetov in kot je za nekoga vreden trg, ki ga obvladuje. To je vse.  Da vrednost firme zraste za 10 % na leto mora doseči hud razvoj in hudo povečanje tržnega deleža prodaje in tako naprej. Jaz to pri nobeni firmi, ki danes veselo rastejo na borzi ne vidim. Zato se mi zdi da veselli vlagatelji na borzi igrajo piramidno igro. Tako kot so jo igrali in jo še igrajo investitorji v nepremičnine. Kako se piramidne igre končajo pa vemo.

Arhitekturo ali komplet z?
-statiko
-strojne instalacije
-elektro instalacije
-zunanja ureditev
-varovanje gradbene jame
-revizijo
-študija požarne varnosti z ostalimi študijami in elaborati
-predračuni
, skratka komplet "projektno" dokumentacijo IDZ, IDP, PGD, PZI, PID.

Da niste samo klasični arhitekturni biro :)).

Sem pa pod to ceno smatral še investicijsko dokumentacijo..

tycoon2 je napisal(a):

So bila... in še vedno so... ampak ne v Ljubljani.

 
sicer cene padajo:)

Glede na rekordno zadnje četrtletje 2007 so cene petino nižje. Tudi stanovanjem:))

in to ne malo:))

ruka navzdol močno.

slaba naložba stanovanje v teh časih.

Jureman je napisal(a):
Arhitekturo ali komplet z?
-statiko
-strojne instalacije
-elektro instalacije
-zunanja ureditev
-varovanje gradbene jame
-revizijo
-študija požarne varnosti z ostalimi študijami in elaborati
-predračuni
, skratka komplet "projektno" dokumentacijo IDZ, IDP, PGD, PZI, PID.

Da niste samo klasični arhitekturni biro :)).

Sem pa pod to ceno smatral še investicijsko dokumentacijo..

 
:))) Ponudi svoje usluge tycoonu, on je idiot in bosta sklenila kakšen posel.

pravkar so to tudi omenili na osrednjem dnevniku TVS. Tycoon ura ti tiktaka...
Ce ga bo Krizanic se tako "sral", se utegne zgoditi, da bo padec se vecji, ce se bodo inzenirji po sili razmer zaceli seliti.

Za eno od apriliskih številk financ je Janković izjavil, da ocenjuje da je povprečna stroškovna cena stanovanja v LJ 870 Eur/m2 ( povprečna, ki najbrž ni Vegradov getto, ki se imenuje C. dvori, ki je bil menda pozidan po 600 Eur/m2). Na te cene dajte 20% maržo in to so realne cene, vse ostalo ba balon in nate*ovanje naivnežev. Cene bodo padale še vse naslednje leto in z nakupom se splača še počakat...ali pa če vam že sedaj dajo ceno 1200 Eur/m2 , tako kot v MB, kjer lahko kupiš že za 900 Eur/m2.