[TadejK]
> [slep]
> Sej verjetno si videl predlog zakona o nepremičninski družbi - če malo špekuliramo njen prvenstveni namen ne bo zagotavljanje in upravljanje stanovanj ampak poskrbeti, da bankam ne bo potrebno delat prevelikih odpisov - enostavno bojo s stanovanji po domišlijski vrednostih dokapitalizirale to družbo in dobile delež v družbi, katerega bojo lahko v neskončnost domišlijsko vrednotile

Tako kot že pri nekaj dosedanjih najavljenih poizkusih "rešilne akcije" tudi pri tem po mojem velja, da
(i) nima resnih šans, da bi bil sprejet (preberi že v včerajšnjem Delu o "ostrih kritikah", "viharju ogorčenja" in "škandaloznosti" tega predloga)
(ii) tudi če bo vseeno sprejet, niti približno nima denarnega dometa, ki bi bil potreben za uspešnost te "rešilne akcije" [beri nižje]; bo pa seveda zmetanega stran še nekaj davkoplačevalskega denarja


> [abraxas]
> To se sliši zelo, zelo, zelo zaskrbljujoče. Upam, da vsaj malo pretiravaš.

Po mojem ne pretiravam, vseeno pa to ni tako zelo zaskrbljujoče, kot mogoče izgleda. Največjih domačih bank iz proračuna pač ne bo mogoče dokapitalizirati v potrebnem obsegu, zato bodo na koncu vanje prisiljeni spustiti tujce kot večinske lastnike.

> [abraxas]
> Ali je kje na voljo podatek/ocena o izpostavljenosti bank v gradbeni panogi?

Do neke mere je to razvidno iz letnih poročil. Recimo na 31.12.2010 je imela NLB 1175 M€ kreditov gradbincem (kapitala pa 1011 M€), NKBM 459 (439), Abanka 256 (357) ... Podrobnosti sicer ne razkrivajo, a sodeč po doslej videnem je bil levji delež kreditov gradbincem dan tistim največjim, ki zadnje mesece padajo v insolventnost po tekočem traku. Recimo med graditelji stanovanj (SKD 41.200) jih je od 20 največjih (merjeno po obsegu sredstev in številu zaposlenih na 31.12.2009) šlo lani in letos že 8 v stečaj, še 2 pa sta trenutno v predhodnem postopku prisilne poravnave, ki pa se bo tudi vsaj pri Ingrad Gramatu po mojem definitivno iztekla v stečaj, saj je to po bilanci naš doslej najslabše stoječi gradbinec *ever*). Do konca letošnjega leta pa bodo iz te dvajseterice, tudi če smo konzervativni in odmislimo kaskadne učinke, po mojem padli še vsaj trije (ne bom o imenih, da mi ne bo kot že nekajkrat doslej očitana krivda za ustvarjanje panike / nepodaljšanje kreditov / blokado računov dotičnim, so pa na tem spisku: forum.finance.si/?m=...183&single ).

Skratka, velik del kreditov gradbincem bo po mojem potrebno slabiti, teh kreditov pa je pri NLB in NKBM več kot celotnega kapitala, torej že to pomeni potrebo po dokapitalizaciji za več kot pol milijarde. Potem so tu še garancije, ki so jih te banke izdale za večja gradbena dela in od katerih jih bo tudi že letos nekaj unovčenih (podatkov o tem, koliko garancij so izdale konkretno gradbincem, banke ne razkrivajo, se pa tudi to iz celotnih garancij sodeč pri vsaki od teh treh bank meri v stotinah milijonov). In nenazadnje so tu še nepremičnine, ki so jih banke že zaplenile ali dobile kot posebno stečajno maso iz ločitvene pravice in jih tudi ne bodo mogle prodati po taki ceni, po kakršni jih trenutno vrednotijo. In če to vse seštejemo, pa četudi čez palec in z nekaj optimizma, se bo verjetno večina strinjala, da nisem prav veliko pretiraval; samo za dokapitalizacije teh treh bank zaradi slabitev iz naslova propada gradbincev bo v kratkem potrebna več kot milijarda.

Nezanemarljivi glede na kapital so tudi stanovanjski krediti prebivalstvu (NLB 1305 M€, NKBM 587, Abanka 266, ...), a tu res ne znam oceniti, koliko bo defaultov, tako da presojo, koliko od tega je realno vključiti v zgorno oceno, prepuščam drugim.

Tadej, hvala za te observacije in številke. Prva resna zaznava in pojasnitev stanja. Čez pol leta zna biti zadeva že na mizi Sektorja za spremljavo bank v BS. Če bodo hitri...

Medtem pa, opazujmo bratje skupaj, ceno NKBM na Varšavski borzi. Le ta bo edini indikator resnice in bodite potrpežljivi; delnice lahko padajo dolgoročno, tudi leto ali leto in pol od prve zaznave dejstev.

In če je JPG predlagal, da naj bi NLB raje prodali tujcem za 1 EUR, je povsem verjetno, da je hudo zgrešil napoved - za faktor 100. Za NLB zna biti na koncu dovolj 1 cent hehe.

[mimoidoci]
Tadej, hvala za te observacije in številke. Prva resna zaznava in pojasnitev stanja. Čez pol leta zna biti zadeva že na mizi Sektorja za spremljavo bank v BS. Če bodo hitri...

Mogoče bo pa Guverner sklical kakšno tiskovko in povedal, da budno spremljajo stanje :)

Medtem pa, opazujmo bratje skupaj, ceno NKBM na Varšavski borzi. Le ta bo edini indikator resnice in bodite potrpežljivi; delnice lahko padajo dolgoročno, tudi leto ali leto in pol od prve zaznave dejstev.

Glede lastništva bank je zelo močna ideologija EIPF (Mencinger, Štiblar -> Križanič...), ki zagovarjajo lastništvo bank za vsako ceno. S tega vidika je bila zanimiva tiskovka s prejšnjega tedna, ko je Barbie (Pahor) najprej povedal, da bo država ohranila deleže v bankah, potem pa skoraj v isti sapi povedal, da je to 25% + 1 delnica.

Kar pomeni, da jim bo počasi dotupilo, da bo kontrolo nad bankami potrebno prepustiti kapitalu (tujcem).

Posledice tega prehoda pa bodo po mojem:
1. znižanje cen najemnin - ker bodo verjetno stanje najprej poskušali sanirati z oddajanjem praznih enot
2. znižanje cen nepremičnin, ki logično sledi padcu donosov na oddajanje (ne upam pa si napovedovati v koliko letih se bo to zgodilo)

Poslovni izid SCT v aprilu: dodatna izguba v višini 2.8 M€. Pri tem, da itak sploh nič ne gradijo, pa delavcem tudi nič ne plačajo ...

Komentar upraviteljice na ta rezultat bo pa verjetno v slogu "No, no, manj kot deset milijonov, kolikor je izgube SCT nabiral na mesec v drugi polovici lanskega leta. Zdaj sem pa res še bolj optimistična kot prej!".

IMPERIUM, nepremičninska agencija in inženiring D.O.O. (id objave 887917) v stečaju prodaja neke zadeve po enotah, znižano za 30%, ker do sedaj ni blo nbenga zanimanja.

GPG bo tudi nekaj z diskontom dal na trg:

dnevnik.si/poslovni_...1042447223

Iz poročila pa izhaja da imajo predvsem:

-Soseska Jezero Cerknica, ki predstavlja novogradnjo, kjer je še neprodanih 69 stanovanj s pripadajočimi parkirnimi mesti, 5 parkirnih mest pa je v prosti prodaji (parkirna mesta se nahajajo pod stanovanjskim objektom v podzemni garažni hiši).
-Soseska Nokturno - Markovec, ki predstavlja novogradnjo, kjer je neprodanih še 215 stanovanj, 2 poslovna prostora v pritličju s pripadajočimi parkirnimi mesti v garažnih hišah, ki se nahajajo prav tako pod stanovanjskim objektom ter 39 dodatnih shramb.
-ŠO1/2 Šiška (Kitajski Zid) - vzhodni del, predstavlja zemljišče na katerem je bilo predvideno, da se bodo gradili trije poslovnostanovanjski objekti z podzemno garažo. Pridobljeno je že gradbeno dovoljenje za rušenje objektov (rušitvena dela so opravljena) in gradbeno dovoljenje za gradnjo poslovno-stanovanjskega objekta, ki vključuje 180 stanovanj in poslovnih prostorov v pritličju s podzemnimi garažami.

Iz poročila še izhaja:
Zaradi obsega nepremičnin, ki se bodo prodajala v stečajnem postopku ter glede na specifiko prodajo novih stanovanj, pri katerih je potrebo skupaj s ključi izročiti tudi vse garancijske liste za vgrajeno opremo ocenjujemo, da bi bila prodaja stanovanj za stečajno maso najugodnejša, če bi se stanovanja prodajala posamezno. Prav tako ocenjujemo, da ni realno pričakovati, da bi bilo možno prodati stanovanjski kompleks v celoti, poleg navedenega bi v takšnem primeru iztržili bistveno nižje cene, kot če stanovanja, za katera že sedaj obstaja znatno povpraševanje, prodajamo posamezno. V primeru angažiranja nepremičninske agencije bi po naši oceni provizija namreč znašala več, kot stroški dela, poleg tega prodaja ne bi bila tako učinkovita.

In še okoli stroškov:

V delnem predračunu stroškov so ocenjeni tudi stroški varovanja soseske Nokturno, pri kateri je potrebno neprestano fizično varovanje, saj so bila pred začetkom stečajnega postopka iz šestdesetih stanovanj demontirana in odpeljana vhodna vrata, zaradi česar stanovanj ni mogoče zakleniti. V teku so izvensodni dogovori, do rešitve zadeve pa bo potrebno neprestano 24-urno fizično varovanje. Prav tako so v delnem predračunu stroškov ocenjeni stroški električne energije, ki so ocenjeni glede na porabo v preteklih mesecih. Stroški si izredno visoki, saj so bila v zimskem času zaradi ogrevanja, sedaj pa so zaradi razvlaževanja novogradnje v vseh stanovanjih v soseski Nokturno ves čas vklopljene klimatske naprave. V teku je preučevanje nujnosti nadaljnjega razvlaževanja, v zvezi s čimer so povezani tudi stroški električne energije, ki pa se bodo neodvisno od razvlaževanja zmanjševali s prodajo stanovanj.

Torej kupci plesnilnic javite se stečajnemu upravitelju :)

[slep]
GPG bo tudi nekaj z diskontom dal na trg:

Torej kupci plesnilnic javite se stečajnemu upravitelju :)

6800 bogatih rusov, že komaj čaka. Tako pravijo tudi v nekarterih člankih v oglasni prilogi nepremičnine. Cene bodo sigurno zlicitirali vsaj na 10000 EUR/m2.

Ko ste že ravno pri GPG, pa vidim, da tudi debatirate o insolvenčni zakonodaji in podobno...

Ob propadu gradbincev se dogajajo številne "zanimive" zadeve. GPG je imel neko svojo reklamacijsko službo v kateri je po informacijah, ki sem jih dobil, delalo par deset ljudi. Pred leti so delali sosesko Sončni dvori pri Grosupljem in jasno so bile tudi pri tem projektu reklamacije. Ravno v času stečaja GPG so se lotil udarniško reševat več različnih reklamacij. Med njimi adaptacija balkonov glede hidroizolacije, menjava polici zaradi napačnega naklona... skratka klasični gradbeni posegi. In ko se je začelo odvijati, so delavci pogruntal kam to pelje. Videli so plač ne bo, firma gre u 3pm... in vsi naenkrat zapustijo svoja "gradbišča" nedokončana. Folku pa nič jasno, menda totalno popizdili (normalno - napol zrušen balkon) in začel klicat na GPG ter se pritoževat. Tam se pa javlja folk, ki blage veze nima. V bistvu jih je menda ostal še ene par, ki si jih je pač izbrala stečajna upraviteljica, da spelje stečajni postopek.

V glavnem: hotel sem samo prikazat, kakšne posledice vse še pridejo od nepremičninskega balona. In še zdaleč jih ni konec. Vprašanje pa je kako se bodo lastniki "adaptiranih" stanovanj znašli v tem pravdniškem raju.

ja Energoplanu gre precej izjemno. Naredili komaj gradbeno jamo in kupci so planili!

www.bellevie-tivoli..../sl/Cenik/

Rezervirano za poplačila podizvajalcev?

Tko kot dozdej - če so meli 300k za k. vlito betonsko lukno, bojo pa zbral še tri jurje za sanacijo - s tožbo niti za pravdne stroške ne bojo dobil. BTW v kratkem gre v stečaj biro Primis, Lah-Dolamičevo projektno podjetje (če smo že pri GPG). Pa da ne bo kdo rekel, nič se več ne bo gradilo prosto po današnjem žurnalu imos planira do 2018 pri tobačni 650 stanovanj:

www.zurnal24.si/osre...655/clanek

[bondy]
ja Energoplanu gre precej izjemno. Naredili komaj gradbeno jamo in kupci so planili!

www.bellevie-tivoli..../sl/Cenik/

Ja, pohiti folk, još malo pa nestalo, pa še cene bodo dvignili.

Lol, in srečno kekci iz energolpana.

[slep]
Tko kot dozdej - če so meli 300k za k. vlito betonsko lukno, bojo pa zbral še tri jurje za sanacijo - s tožbo niti za pravdne stroške ne bojo dobil. BTW v kratkem gre v stečaj biro Primis, Lah-Dolamičevo projektno podjetje (če smo že pri GPG). Pa da ne bo kdo rekel, nič se več ne bo gradilo prosto po današnjem žurnalu imos planira do 2018 pri tobačni 650 stanovanj:

www.zurnal24.si/osre...655/clanek

Sej pravim, da se bo počasi razkrila vsa beda. Al fora je v tem, da folk od računovodkinj (ki so ostale) zahteva, da jim pridejo popravit balkon... modelke pa ne ločijo med malto in betonom. Čisti absurd.

vse je mozno

[slep]
... Pa da ne bo kdo rekel, nič se več ne bo gradilo ...

seveda bojo gradili...

gradbeniki - gradijo
če ne bojo gradili ne bojo obstajali

[xennon]
gradbeniki - gradijo
če ne bojo gradili ne bojo obstajali

Večina jih ne obstaja več...

KBT v stečaju prodaja nekaj nepremičnin na 2. javni dražbi in znižano cenovno za 50% med drugim tudi stanovanje v celju, 35,65 m2 po izklicni ceni 24 737 ojrof in 56,60 m2 28 107 ojrof ter 31,06 m2 za 16445 ojrof. Prodajajo pa še nekaj bajturin. (ID objave 893955).

www.sodisce.si/mma_b...et=auction

Garsonjera v Lipi 19 m2 za 22 000 ojrof. No tole pa smo že pri garsonjeri po okoli 1000 v Ljubljani... cene pa sicer ne padajo...

[slep]
www.sodisce.si/mma_b...et=auction

Garsonjera v Lipi 19 m2 za 22 000 ojrof. No tole pa smo že pri garsonjeri po okoli 1000 v Ljubljani... cene pa sicer ne padajo...

GURS tega v svojem "izboru po presoji", iz katerega potem dobi to kar objavi, skoraj zagotovo ne bo upošteval. Prvič zato, ker je sodna dražba in zato kao ni reprezentativno, drugič pa, ker gre (baje) za najbolj gosto naseljen objekt v Sloveniji in s tem še dodatno kao ni reprezentativno.

Če se pa kaj proda po 5000, to pa seveda je reprezentativno, ker kdo neki bi pa pisal na pogodbo višjo ceno od dejanske ...

Btw od danes v stečaju še Vegrad Gradnja d.o.o. in CPM PGM d.o.o.

[slep]
www.sodisce.si/mma_b...et=auction

Garsonjera v Lipi 19 m2 za 22 000 ojrof. No tole pa smo že pri garsonjeri po okoli 1000 v Ljubljani... cene pa sicer ne padajo...

Bemti, a potem tole ni več "Res ugodna ponudba" :)

www.nepremicnine.net...572963.jpg

Ne, bila je samo do petka, ko je bil prvi dražbeni narok - zdej bojo res ugodno ponudbo še znižali (gre za isto nepremičnino, da en bo pomote).

Zakaj taki diskonti? Glej ZIZ... nepremičnina se na prvem naroku prodaja po ocenjeni vrednosti, na drugem naroku je lahko cena minimalno pol ocenjene vrednosti, na tretjem naroku je lahko tudi manj - če ni prodano, se lahko postopek ustavi ali opravi ponovno, lahko z novo cenitvijo.
Prodajni pogoji so odvisni od upnika in če je dolg za nepremičnino 500k, ocenjena vrednost 200k, ni pričakovati, da bo cena šla drastično dol posebno če je upnik banka, ki ponavadi kar sama prevzame nepremičnino - zakaj to delajo mi ni jasno.

Najlepše za potencialnega kupca je solidna nepremičnina, ki je prazna, ter dolg recimo do tretjine ocenjene vrednosti ker upnik bo zelo zadovoljen, če dobi vsaj svoje pa stroške, če ne dobi za obresti bo že prežvel. V konkretnem primeru je dolg primeren, upnik bo gotovo za prodajo, koliko bojo dvignli ceno je vprašanje, roko na srce ker gre za golobnjak, pa še prenovit je treba, je glede na okoliščine in čase prodajna cena primerna. Jest se ne bi stegoval za tole, ker bojo še velik boljše priložnosti. BTW kot sem ti že nakazal, je bila prva prodajna cena 39 000 € in ni bilo prodano. Da bi se zdej nekdo stegoval do 2k na meter, bi bil zame pa idiot, ker bi lahko že kupil za praktično isti dnar.

Če so upnice banke, tam pa je na drugi dražbi diskont ponavadi 20-30%, kar je upoštevaje potencialno izgubo časa in stroškov momentalno premalo. Precej premalo.

Hmmm....

iskreno menim, da se ne bi šel jebat na dražbo in kupovat po izklicni ceni 22k z upanjem, da bom čez eno leto prodal nepremičnino za 35k, preprosto zato ker:
1. postopek traja po tem ko si zlicitiral in dokler ne dobiš vpisa v ZK ne boš prodal, to pa traja vsaj pol leta, v Ljubljani še raje več in
2. v enem letu se lahko zgodi marsikaj, celo cene u fuckin' Lipi lahko padejo za pol. Pa še obnovit bo tole treba pred prodajo neki evrov bo že šlo tudi za to.
Ne hvala, kupoval bi zdele zgolj in samo če bi rabil. Drugače pa niti pod razno, je precej preveč tvegano, da cene dodatno in fejst padejo - verjamem pa da se bo kdo zaletel in npr. zlicitiral na 30k ali celo več, kar pomeni, da me pa sploh ne bi zanimalo.

Ja kaj naj ti rečem pejt pa kupi pa oddajaj - ene 150+stroške boš morda pa iztržil za to luknjo s trendom nižanja.
PS: vpis v ZK pa traja, ker sam čakam za eno zadevo že od februarja...

je bilo napovedano ne vem kolikokrat, da sedaj bodo pa res padle. Cene so pa padle za 10-15% v LJ v 4 letih.

Spominjaš na delničarja povsem nelikvidne delnice, ki je kupil po 11 evrov in se zdaj tolaži s tem, da je cena v tečajnici 10 evrov. Pogled v borzni sistem pa pokaže, da lahko te svoje delnice v tem trenutku proda zgolj po 4 evre (in da je ponudbe po 6 evrov kot toče) - ampak v tečajnici pač piše 10 evrov in to je edino merodajno :)

Saj načeloma si kar sam odgovarjaš na to, kako lahko/težko in po kakšni ceni se dejansko kakšne cegle proda, le razumeš tega ne ;)

A se ti še nisi naveličal drezat v osje gnezdo Abohte? S potencialnimi kupci nima smisla razpravljat o cenah stanovanj, ker je vpletenih preveč čustev... z njimi se lahko samo strinjaš, ali pa si ceglar ;)

Sej on je ceglar :))) Nisi dojel da se peča z nepremičninami?

[abohte]
Sicer pa se nepremičnine prodajajo na nivoju, ki je 10-15% nižji od najvišjih nivojev (vir ETN oz. če uporabim anologijo delniška knjiga). Zdaj ali ti je to dejstvo všeč ali ne (sicer se iz aviona vidi, da ti ni) je pa tvoj problem. Dejstva so pač takšna, kot so.

Vidiš, temu se reče razkorak med teorijo in prakso. Za konkretno stanovanje (cca. 82 m2) na Prulah (Tribuna, Kraški Zidar) sem bil na pogovoru mislim da aprila, maja 2008. Cena je bila 505 kEUR in "mi se ne bomo pogajali". Trenutna cena je pa 320 kEUR.

Torej po tvoje je to 10-15% po moje (iz prve roke, live) je pa 37%.

Za bonus so dali pa zdaj še shrambo (3m2) v kvadraturo, torej je po kvadratu še večji padec :)

A pa res nameravaš kupovat al samo firbcaš? Lokacija je sicer meni tudi zanimiva, samo naj najprej sezidajo tolele, pol se bo pa vidlo, kaj bo ratal, pa v kakšnem stanju bo to.

Pa je še vedno predrago. Po mojem vredno tako stanovanje maksimalno 240.000. KZ je zidal tud Viško Sončavo, kjer so bila natanko taka stanovanja 82 m2 in 3m2 sharmbe in 2 parkirni mesti leta 2008 po 230.000 EUR. Pa po mojem je lokacija tam tam...