mikica2 je napisal(a):
Baje se je prodaja v zadnjem času bistveno popravila, naj bi to pokazali tudi podatki GURSa. Če je temu res tako?
Imam pa prijatelja v Munchnu, ki je lani prišel kupit stanovanje v Ljubljano, ker je po enem letu iskanja v Munchnu obupal, ker je vse tako drago. Na moje vprašanje, kako je tam baje ceneje, se je samo nasmehnil in rekel, da je to tipično slovensko, vedno najpametnejši brez preverjenih informacij. Imam pa poloplnoma enako informacijo z Dunaja, Milana in ostalih mest, za katere forumaši trdite, da so cenejša kot Ljubljana. Tujci, ki prihajajo v Slovenijo na predstavništva, vsi trdijo, da so cene pri njih višje. Ztaj mi naj pa prosim kdo razloži, zakaj ljudje iz teh tujih mest trdijo, da je pri njih dražje, slovenci, živeči v Sloveniji, pa bolj kot tamkajšnji domačini vedo, da je pri njih vse dražje. Kakšna razlaga? Jaz si lahko edino predstvaljam, da te navedbe v naših medijih preprosto niso prave, kar se tiče cen. Pa ne me spet napast, da sem nepremičninar ki nekaj bluzi, jaz samo ne prenesem neresnic in nakladanja brez argumentov.
Mimogrede, nedolgo nazaj sem gledala cene v mali italijanski Gorici in so bile že tam cene blazno visoke in to za neko totalno sranje.

 No pravkar sem prišel iz Dunaja, kjer sem bil službeno nekaj časa.
Seveda sem za "vsak slučaj" pogledal cene nepremičnin. Najemnine so tak, tak. V centru mesta in dobrih lokacijah res drago, v lokacijah kjer je okolje že skoraj bolj zeleno pa so najemnine primerljive z našimi, celo nižje kot recimo v Domžalah ali Grosuplju. Kakorkoli obstajajo hoteli, kjer imaš za 700 EUR na mesec vse v sobi, pa še savno, solarij, fintess je vključen (sam sem bil v enem od njih). Valjda so sobe za eno osebo ravno dovolj.
Cene stanovanj pa so nižje kot pri nas. Preverjeno dobiš za 50-70 kEUR že kar dober flat (1ss do 2ss). Celo ceneje če bi sam renoviral.
Da ne bom govoril o Graz-u, kjer v okolici najdete tudi hišo za dokaj primerno ceno, cene 1ss pa so od 40kEUR (praktično skoraj novogradnje).

sodoma je napisal(a):
....prodajajo "luksuzna" stanovanja v LJubljani rekla, da so ljudje raje pustili tam precej velike are/rezervacije, kot pa se odločili za nakup. Tako, da tista "zasedenost 70%" oz. karkoli, sploh ni realna.

 Na našem koncu LJ je blizu zraslo eno naselje vila blokov (ali kako sedaj temu rečejo). Ker je komajda dokončano (zadnje malenkosti še rihtajo), imajo zraven varnostnika (ki ima zraven nalogo še razdeljevati relamne brošure naselja ljudem, ki pridejo mimo in se zanimajo).
Ta varnostnik je sicer hvalil stanovanja (priznam sicer da od zunaj naselje izgleda res lepo, začuda), je pa tudi rekel da sta vseljeni zaenkrat dve, dve pa še urejajo za selitev.

Vseh stanovanj je 100. Se reče - ene 2-4% dejanska zasedenost. Kar sicer ni čudno ob cenah okoli 4000 EUR/m2 in več (kar za stanovanje spodobne velikosti potem hitro nanese 300-500 k EUR)


Je pa nekaj res - taka stanovanja so praktično edina, ki se bodo prodajala (seveda pa ne po takih cenah, bodo morali precej spustiti)

Menim pa še nekaj drugega - prodajala se bodo tudi manjša rabljena stanovanja (ampak kvalitetna), pri čemer cena na m2 ne bo dosti nižja od m2 zgoraj opisanih večjih novih stanovanj (kot že rečeno, jih bodo morali znižati glede na trenutne cenike=sezname želja za Božička).

V praksi to pomeni, da bodo lepa nova stanovanja lahko prodajali po okoli 2000 EUR/m2, torej bo tri- do štirisobno (100 m2 ali več) stalo cca dobrih 200.000 EUR. Hkrati pa večina potencialnih kupcev takih stanovanj* že ima solidna starejša eno- do dvosobna stanovanja, ki jih bodo morali prodati, da pridejo do kupnine za novogradnjo. In večinoma bodo v teh razmerah pripravljeni prodati le po razmerju "m2 za m2", torej bo dvosobno starejše stanovanje (cca 50 m2) stalo 100.000 EUR, ne manj.


*Malo verjetno je da, bi novogradnje na veliko kupovali drugi kupci. Tisti, ki ničesar nimajo, itak izpadejo iz igre, niti kredita ne bodo dobili (ali celo hoteli vzeti). Tisti, ki bi bili zainteresirani za lepo stanovanje in imajo dosti premoženja, so si že v preteklosti kupili hišo ali luksuzno stanovanje - že imajo. Ostanejo le še tisti, ki v tem trenutku imajo denar in še nimajo dobre nepremičnine ter jo želijo kupiti sedaj (takih je izredno malo) oziroma ki bi kupili dodatno stanovanje kot naložbo (takega boš pa dandanes tudi iskal z lučjo pri belem dnevu)

sajtrga je napisal(a):

 
Zakaj pa ne bi kupo tam?
Debeljak od Mercatorja živi u bloku na Glinškovi ploščadi.

 
In Debeljak je na ravni enega svicarskega menedzerja, ki ga bo Novartis poslal v Lek?

Kvecjemu kaze na to, kaksno bedo od managementa imamo. Enemu pizdeku, nic posebnega sposobnemu, diplomo strika nadpovprecno dolgo, se userje, ker ima nekega lobista za strica, evo, poof, pa rata direktor najvecjega slovenskega podjetja.

Zdej si ga pa mal pihnu..., Žiga Debeljak je bil tekom šolanja v naravoslovju čista špica, je pa res, da ima zelo, zelo dobro zaledje in sedaj pač dela, to kar pač dela. Škoda je, da se ni držal tistega, za kar je imel največ talenta!!!

firduzi je napisal(a):
Zdej si ga pa mal pihnu..., Žiga Debeljak je bil tekom šolanja v naravoslovju čista špica,

A se ni nekaj izmotaval glede diplome, da jo se pise, ali da jo bo glihkar zagovarjal, ali nekaj podobnega? Imam v spominu iz casov njegove kandidature, mogoce se motim.

Sicer pa, naravoslovec ni nujno dober menedzer, tako da naceloma kritika kar ustreza.

Kar se menegiranja tiče, se popolnoma strinjam, sicer je pa Žiga štromar tako kot ti... Je brihten v nulo, odličen financar, samo lider pa res ni!!!

bc123a je napisal(a):

 
Kot sem rekel tudi tam - enostavno ni denarja za kaj taksnega. Ce bi trg bil v nekem normalnem stabilnem stanju (to bi bilo mozno samo ob precej nizjih cenah) bi mogoce te intervencije kaj malega pomenile.

Ampak sedaj smo v tocki, ko je bilo samo lani zgrajenih par tisoc stanovanj, vsa pa so vrednotena po totalno fiktivnih cenah.

50 mio EUR je pljunek v morje.

Kolikor jaz zastopim bo kreditov dejansko 600 M€. Za polovico (300M€) jamči (karkoli naj bi že to pomenilo) država, ostalo polovico primaknejo banke.

fastriff je napisal(a):

Kolikor jaz zastopim bo kreditov dejansko 600 M€. Za polovico (300M€) jamči (karkoli naj bi že to pomenilo) država, ostalo polovico primaknejo banke.

  In 600 mio je konkreten paket, ki zna potegnit iz sranja kar nekaj zdaj že pod vodo gradbenikov in investitorjev.
 

Aja pa zadnjič mi je ena teta na banki rekla, da banke dajejo "ugodne" stanovanjske kredite in pogoje 80kredit-20keš v %samo za nova stanovanja zato, ker želijo spodbuditi nakup novih stanovanj. Tako bi jim investitorji vrnili keš, ki jim ga zdaj ne morejo. :)

Tisto "ugodno" pa itak potem vidiš, da te banka nateguje, ker je Euribor tako nizek, da folk misli, da plačuje ugoden kredit, banka mu je pa na mali Euribor dala 5% svoje OM. Ko bo Euribor šel gor na eno normalo, bo pa kaos.

sodoma je napisal(a):
Aja pa zadnjič mi je ena teta na banki rekla, da banke dajejo "ugodne" stanovanjske kredite in pogoje 80kredit-20keš v %samo za nova stanovanja zato, ker želijo spodbuditi nakup novih stanovanj. Tako bi jim investitorji vrnili keš, ki jim ga zdaj ne morejo. :)

Tisto "ugodno" pa itak potem vidiš, da te banka nateguje, ker je Euribor tako nizek, da folk misli, da plačuje ugoden kredit, banka mu je pa na mali Euribor dala 5% svoje OM. Ko bo Euribor šel gor na eno normalo, bo pa kaos.

 
Torej: previdno pri najemanju kreditov. Odplačevanje bo dolgotrajno......Lep dan.

Ne morem si kaj, da vsaj malce ne pokomentiram nekaterih mnenj; ne tistih, ki pljuvajo vsevprek, saj le ti več povedo o sebi kot o vsebini, ampak o splošni fami, da je interes nepremičninskih agencij vzdrževanje visokih cen, kar je popolna nebuloza in nepoznavanje dejanske situacije. Interes nepremičninskih agencij je predvsem v čimvečjem številu posredovanih enot. Previsoke cene uspešno prodajo in nakupe samo ovirajo. V interesu jim je, da stranki posel skleneta, kar je seveda tudi interes strank. Če bo posrednik svoje delo opravil korektno, bo za svoje delo prejel tudi zasluženo plačilo. Brez sklenjenega posla torej ni plačila in precenjene nepremičnine, ki se "valjajo " po oglasih in raznih bazah podatkov, ne koristijo nikomur.
Odločitev za nakup ali prodajo pa je izključno na strani prodajalca oziroma kupca.
Trenutno je tako, da prodajalci ne sprejemajo realnosti cen in vztrajajo pri previsokih cenah, kupci pa seveda čakajo, misleč oziroma upajoč, da bodo cene padle, po možnosti za čimveč. Seveda se večina aktualnih kupcev, ki hkrati tudi prodaja svoje staro stanovanje, ob prodaji spremeni v goreče zagovornike visokih cen, ki v prodajnih razgovorih in pogajanjih navajajo vse mogoče razloge in dejstva, ki govorijo v prid visoke cene, ob ogledih svojih bodočih stanovanjih pa kot kupci seveda obrnejo ploščo.
Dejstvo je, da je ponudba ta hip visoka, a spomnite se časov izpred leta in pol ali dveh, ko stanovanj ni bilo dovolj oziroma je novogradnjo bilo mogoče kupiti le iz kataloga. Takratne cene so, enako kot danes, določali izključno kupci, ki so bili pripravljeni sprejeti ponujene pogoje. Verjetno nihče, razen tistih, ki povsod vidijo sledove zarote, ne misli, da na trgu stanovanj obstaja "kartelni dogovor" o umetnem dvigovanju oziroma vzdrževanju cen, saj je stanovanjski trg verjetno najbolj konkurenčen. In povsem neodvisen od trga nepremičnin na Dunaju, Milanu ali Trstu. Prav nikakršne povezave ni med njimi. Razglabljanja, zakaj so cene v Ljubljani takšne, kakršne so, so torej lahko vezana le na tiste dejavnike, ki vplivajo na naš trg, to pa so naša ponudba in naše povpraševanje.
Napovedi o gibanju cen v prihodnje so vedno špekulativne, saj bi sicer prihodnost bila jasna, pa seveda ni. V katero smer in s kakšno intenziteto se bo gibal trg, bo odvisno od mnogih dejavnikov, ki vplivajo na ponudbo in pvpraševanje. Tistim, ki teh dejavnikov ne poznajo, se vse skupaj zdi kot ugibanje in to tudi počno. Bolje poučeni dejavnike tehtajo in jih primerjajo ter na podlagi "teže" in medsebojnega vpliva poskušajo napovedovati dogajanje, bolj ali manj natančno. Nekateri seveda ne počno nič od tega, ampak se le obkladajo in pljuvajo, ter za svoje verjetno napačne odločitve v pretekosti iščejo krivce, običajno izven sebe. Kakorkoli, tale forum je poleg prostora za soočanje mnenj tudi neke vrste poligon za sproščanjev in če nekdo po "izpraznitvi " lažje zaspi, pa naj.

XINTE7 je napisal(a):
Ne morem si kaj, da vsaj malce ne pokomentiram nekaterih mnenj; ne tistih, ki pljuvajo vsevprek, saj le ti več povedo o sebi kot o vsebini, ampak o splošni fami, da je interes nepremičninskih agencij vzdrževanje visokih cen, kar je popolna nebuloza in nepoznavanje dejanske situacije. Interes nepremičninskih agencij je predvsem v čimvečjem številu posredovanih enot.

Interes nepremicninskih agencij BI MORAL biti v cim vecjem stevilu posredovanih enot. V tem se seveda strinjamo, in brez skrbi, dobro razumemo ta biznis.

A ocitno, glede na izjave nekaterih medijsko najbolj izpostavljenih agencij (recimo sedaj ze neslavni Tos iz Interdoma), agencijam ni do padca cen, ceprav je to ob hudem kreditnem krcu edini nacin za povecanje transakcij (ker pac ljudje ne dobijo vec toliko denarja na bankah, kot so ga se dve leti nazaj, in so lahko s svojim povprasevanjem pumpali cene).

Sedaj pa je vprasanje, zakaj torej ljudje kot so Frane Tos, se vedno govorijo o tem, da cene ne bodo pretirano padle in s tem sami sebi unicujejo biznis?

Razlog se skriva v bilancah kar nekaj velikih nepremicninskih agencij. V casu buma so nakupile izjemno drage nepremicnine z zeljo po se vecji rasti. Prekrsile so temeljno pravilo vsakega dilerja (saj so dilerji stanovanj - nic slabega v tem ne vidim) da nikoli ne postanes odvisen od lastne droge.

To zna vsak diler droge, a nase agencije so to pravilo krsile. Zato Franu Tosu ni v interesu opogumljanje prodajalcev, naj znizajo cene, ker bo kljub temu da bo spet zacel teci biznis s posredovanjem, na drugi strani izgubil ogromno premozenje, saj je zainvestiran v obupno precenjene nepremicnine.

Taksne agencije so med kladivom in nakovalom: ce cene padejo in prodaja stece, bodo bankrotirale, ker bodo banke zacele pleniti vedno manj vredno zavarovanje kreditov; ce prodaja ne stece, bodo pocasi, a vendarle izkrvavele - ce ni poslov, ni prihodkov.

Zato je moja napoved za naslednje nepremicninsko leto taksna: ce ne bo kaksne zelo hude intervencije (in za to je vedno manj denarja) bomo videli ne samo bankrote gradbenikov, ampak tudi bankrote nepremicninskih agencij.

Pa se nekaj okrog primerljivih cen nepremicnin v tujini. Seveda vsi vemo, kaj vpliva na cene nepremicnin. In to je:

- razpolozljiv denar
- razpolozljiva ponudba
- lokacija.

1. Denarja je precej manj kot v casu najvisjih cen. Se pravi, cene bi morale pasti.

2. Razpolozljiva ponudba: lani se je v sloveniji sezidalo 4000 stanovanj. To leti direktno v fris idejam o pomanjkanju nepremicnin, ker glede na totalni zlom prodaje vecji del teh stanovanj ni prodan, kar lahko vidi vsak, ki se zapelje v vecernih urah skozi naselja, kjer bi morale goreti luci, pa je sama tema.

3. Lokacija: kaj na lokaciji "ljubljana, slovenija" je tako posebnega, da upravici visje cene, kot na Dunaju ali v Trstu?

firduzi je napisal(a):
Kar se menegiranja tiče, se popolnoma strinjam, sicer je pa Žiga štromar tako kot ti... Je brihten v nulo, odličen financar, samo lider pa res ni!!!

 
Saj mu ne osporavam nicesar, ampak tezko pozrem primerjavo Zige Debeljaka s tujim menedzerjem, ki bo prisel v slovenijo in rabil stanovanje.

Tak ziher ne bo:

- zadovoljen s placo ranga "direktor = 3x cistilka" (Bavcar je recimo imel 16000 EUR place, to je slaba sala, ne vem za Debeljaka)
- zelel bivati v dvosobnem stanovanju v istem bloku kot omenjena cistilka.

bigl je napisal(a):

 
Torej: previdno pri najemanju kreditov. Odplačevanje bo dolgotrajno......Lep dan.

 
Jah, ce bo pa sedaj folk samo zato, ker dobi kredit recimo kupil novo garsonjero za 4000 EUR/m2, no, potem si pa zasluzi vso pizdarijo, ki ga caka.

Osebno ne verjamem, da bo trg spodbudilo karkoli, razen obcutnega padanja cen.

V prvi fazi so "zahinavile" banke, ki so nehale dajati kredite, sedaj pa mislim, da je zacelo tudi prihajati do ljudi spoznanje, da recesija seka zaposlitve, place, in da sploh ni veselo ostati brez sluzbe ko imas kredit v visini ene cele place.

bc123a je napisal(a):

Osebno ne verjamem, da bo trg spodbudilo karkoli, razen obcutnega padanja cen.

 In tudi če bi cene občutno padle, bi ljudje čakali še nadaljnje pocentive. To nepremičninarji točno vedo, zato pa tako mešajo drek.

XINTE7 je napisal(a):
Ne morem si kaj, da vsaj malce ne pokomentiram nekaterih mnenj; ne tistih, ki pljuvajo vsevprek, saj le ti več povedo o sebi kot o vsebini, ampak o splošni fami, da je interes nepremičninskih agencij vzdrževanje visokih cen, kar je popolna nebuloza in nepoznavanje dejanske situacije. Interes nepremičninskih agencij je predvsem v čimvečjem številu posredovanih enot. Previsoke cene uspešno prodajo in nakupe samo ovirajo. V interesu jim je, da stranki posel skleneta, kar je seveda tudi interes strank. Če bo posrednik svoje delo opravil korektno, bo za svoje delo prejel tudi zasluženo plačilo. Brez sklenjenega posla torej ni plačila in precenjene nepremičnine, ki se "valjajo " po oglasih in raznih bazah podatkov, ne koristijo nikomur.

 To smo že X-krat ugotovili. In zakaj posredniki tega ne počnejo, ampak namesto tega spuščajo nebuloze po medijih ? :))

bc123a je napisal(a):

 
Jah, ce bo pa sedaj folk samo zato, ker dobi kredit recimo kupil novo garsonjero za 4000 EUR/m2, no, potem si pa zasluzi vso pizdarijo, ki ga caka.

Osebno ne verjamem, da bo trg spodbudilo karkoli, razen obcutnega padanja cen.

V prvi fazi so "zahinavile" banke, ki so nehale dajati kredite, sedaj pa mislim, da je zacelo tudi prihajati do ljudi spoznanje, da recesija seka zaposlitve, place, in da sploh ni veselo ostati brez sluzbe ko imas kredit v visini ene cele place.

 http://www.nepremicn...789068.jpg< /a>

" Investitor Stavbenik Koper, prodaja na podlagi kompenzacije..."  , daj šta daš :)))))

Spet odgovor na pamet. Nepremičninske agencije (tiste, ki obvladajo in razumejo svoje delo) večino časa porabijo za prepričevanje svojih naročnikov, naj cene prilagodijo dejanski situaciji. Če nekdo misli, da bo prodajalce prepričal s strašenjem, da  bodo cene itak padle za 50 % in več, posla ne pozna. Takšna izjava in prepričevanje bi bila  za naročnika škodljiva in zavajajoča, predvsem pa v celoti špekulativna. Vprašajte se, zakaj prodajalci ne spustijo cen takoj za 30 in več %, če je tak padec cen že "dejstvo, ki ga tak vsi poznamo, le nepremičninarji, zapufani do grla ne", ob hkratnem bombardiranju medijev, da je nepremičninski trg pred sesutjem?. Odgovor leži drugje in sicer v argumentih. Nepremičninski agent lahko svoji stranki dokazuje neustrezno ceno le na podlagi realno sklenjenih poslov za primerljive nepremičnine in te cene so takšne, kakršne so. So posledica dejanskih odločitev kupca in prodajalca. Vse ostalo je špekulacija. Se pa seveda strinjam, da je na trgu preveč nepremičninarjev, ki privabljajo stranke z obljubami o visokih cenah njihovih nepremičnin, ki nimajo podlage. Zato je naročnikova naloga in odgovornost hkrati, da izbere agenta na podlagi njegovih referenc in ne zgolj obljub ali mogoče višine provizije. Nizka provizija se ob koncu posla lahko izkaže kot zelo visoka. 
Glede črnih napovedi pa samo eno: v letih 1990- 1994 smo bili priče stopnji brezposelnosti, ki je dosegala tudi 14 %, GDP je padel za 8 % in v v naslednjem letu še za 6% ter se pobiral do l. 1996, bili smo priča Jazbinškovemu zakonu, ki je predstavljal enormno ponudbo, ki je s trga odlila veliko kupcev, ki so namesto na trgu odkupovali svoja "družbena" najemna stanovanja , obresti bank so bile po današnjih pojmovanjih ekstremne (več kot 10 % obrestni pribitki) in ne boste verjeli: navkljub temu so se stanovanja na trgu še vedno prodajala, trg se je razvijal in celo rasel. Vse to kaže na dejstvo, da je nepremičninski trg zelo žilav in da se ne zruši kar tako. Tudi podatki o zadolženosti so še vedno relativno ugodni, saj smo Slovenci med najmanj zadolženimi v ES, primerljivo po različnih kazalcih. Kaj nam to pove?. Da je stanovanje osnovna in trajna dobrina, ki jo nujno potrebujemo. Da je nakup še vedno temeljni način kako priti do lastne strehe nad glavo. Da je dejstvo imeti stanovanje v svoji lasti vrednota, ki jo Slovenci  cenimo predvsem kot faktor varnosti. Vsa ta dejstva povedo, da kupci niso in ne bodo izginili. Strinjam se, da so trenutne ponudbene cene previsoke in jih kupci ne sprejemajo.  Če so ubrali pravilno taktiko, bo pokazal čas. 
Pa še nekaj o visokih cenah v preteklosti. Kot je nekaj forumašev pravilno ugotovilo, so vedno kupci tisti, ki ceno sprejmejo ali ne. Če že kdo išče špekulante, naj jih med kupci, ki so kupovali stanovanja z namenom nadaljnje prodaje, ko bodo cene zrasle. In naj me kdo ne razume napačno, njihova ravnanja so bila popolnoma legitimna, saj so kupovali s svojim denarjem in tvegali z lastnim premoženjem in nekateri tudi odlično zaslužili, nekateri pa bodo seveda tudi izgubili. To je pač sestavni del ki gre zraven.

 

Še malce medklica: odkod za božjo voljo vam podatek, da je Frano Toš zainvestiran v precenjene nepremičnine? Se mi zdi, da je to le vaša želja, po znanem slovenskem vodilu" naj sosedu krava crkne, pa mi bo malce lažje..."

XINTE7 je napisal(a):
Nepremičninske agencije (tiste, ki obvladajo in razumejo svoje delo) večino časa porabijo za prepričevanje svojih naročnikov, naj cene prilagodijo dejanski situaciji. Če nekdo misli, da bo prodajalce prepričal s strašenjem, da  bodo cene itak padle za 50 % in več, posla ne pozna. 

Nepremičninski agent lahko svoji stranki dokazuje neustrezno ceno le na podlagi realno sklenjenih poslov za primerljive nepremičnine in te cene so takšne, kakršne so. So posledica dejanskih odločitev kupca in prodajalca. 

Tudi podatki o zadolženosti so še vedno relativno ugodni, saj smo Slovenci med najmanj zadolženimi v ES, primerljivo po različnih kazalcih. Kaj nam to pove?. 

 1. Nepremičninske agencije imajo še precej shranjenih lešnikov iz preteklih let, še v prvi polovici 2008 je bila prodaja relativno dobra. Zato mi je popolnoma jasno, da so proti prodajalcem blagovoljne (dodaten posel pač nikoli ne škodi). Zato pa so izjemno nastrojene proti kupcem, na vsakem koraku jih opominjajo da bo vsak čas zemlje zmanjkalo, se sklicujejo na pretekli čas glede donosov, itd.
2. Uradno sklenjenih poslov je tako zelo malo, da se jih je celo statistika odločila izpustiti (pri cenah hiš). Torej kaj naj v bistvu z njimi, razen da lahko sklepamo, da podatki ne bi bili ravno preveč vzpodbudni za lastnike ceglov?
3. To nam pove, da imajo Slovenci še veliko denarja v nogavicah in ravno na ta denar ciljajo nepremičninarji. Pri tem se zavedajo, da če bi spuščali cene, bi to povzročilo čakanje nadaljnih pocenitev in temu nikdar konca. Zato pa se grejo "poker face" in špilajo "hard to get".
4. Očitno se med slovenskim življem še vedno ni zasidralo, kako zelo močna recesija/depresija je pred vrati. Po letu 1990 so bili na voljo novi trgi, komu se bo prodajalo sedaj, Marsovcem? 

XINTE7 je napisal(a):
Še malce medklica: odkod za božjo voljo vam podatek, da je Frano Toš zainvestiran v precenjene nepremičnine? Se mi zdi, da je to le vaša želja, po znanem slovenskem vodilu" naj sosedu krava crkne, pa mi bo malce lažje..."

 če nepremičninarjem krava crkne, mi ne bo kaj prida hudo pri srcu. od mladih ljudi so sesali kri 15 let, prihaja pa payback time.

XINTE7 je napisal(a):
Spet odgovor na pamet. Nepremičninske agencije (tiste, ki obvladajo in razumejo svoje delo) večino časa porabijo za prepričevanje svojih naročnikov, naj cene prilagodijo dejanski situaciji. Če nekdo misli, da bo prodajalce prepričal s strašenjem, da  bodo cene itak padle za 50 % in več, posla ne pozna. Takšna izjava in prepričevanje bi bila  za naročnika škodljiva in zavajajoča, predvsem pa v celoti špekulativna. Vprašajte se, zakaj prodajalci ne spustijo cen takoj za 30 in več %, če je tak padec cen že "dejstvo, ki ga tak vsi poznamo, le nepremičninarji, zapufani do grla ne", ob hkratnem bombardiranju medijev, da je nepremičninski trg pred sesutjem?. Odgovor leži drugje in sicer v argumentih. Nepremičninski agent lahko svoji stranki dokazuje neustrezno ceno le na podlagi realno sklenjenih poslov za primerljive nepremičnine in te cene so takšne, kakršne so.  So posledica dejanskih odločitev kupca in prodajalca. Vse ostalo je špekulacija. Se pa seveda strinjam, da je na trgu preveč nepremičninarjev, ki privabljajo stranke z obljubami o visokih cenah njihovih nepremičnin, ki nimajo podlage. Zato je naročnikova naloga in odgovornost hkrati, da izbere agenta na podlagi njegovih referenc in ne zgolj obljub ali mogoče višine provizije. Nizka provizija se ob koncu posla lahko izkaže kot zelo visoka. 

 

 sicer si tale naiven agitprop ne zasluži pozornosti, pa vseeno:
jebeš take agente, ki ponujajo po ceni za katero vedo, da ne bo šla. jest bi šel k takemu, ki bi mi rekel: tole sem sposoben prodat v .....času za takle ......denar.

XINTE7 je napisal(a):
Še malce medklica: odkod za božjo voljo vam podatek, da je Frano Toš zainvestiran v precenjene nepremičnine?

 https://forum.finance.si/?m=526473#526473

Tri in pol miljone nepremicnin na puf. Kupljene leta 2008. Kako vam to zgleda? Sploh ob kratkorocnih obveznostih v visini 1.5 mio EUR?

Sicer, ce ste nepremicninski posrednik, me vsekakor veseli, da ste se vkljucili v debato. Res nas ne veseli, da samo en drugemu dajemo prav.

Skratka, zelo bi me razveselil vas pogled na Interdomovo bilanco.

XINTE7 je napisal(a):
Spet odgovor na pamet. Nepremičninske agencije (tiste, ki obvladajo in razumejo svoje delo) večino časa porabijo za prepričevanje svojih naročnikov, naj cene prilagodijo dejanski situaciji. Če nekdo misli, da bo prodajalce prepričal s strašenjem, da  bodo cene itak padle za 50 % in več, posla ne pozna. Takšna izjava in prepričevanje bi bila  za naročnika škodljiva in zavajajoča, predvsem pa v celoti špekulativna. Vprašajte se, zakaj prodajalci ne spustijo cen takoj za 30 in več %, če je tak padec cen že "dejstvo, ki ga tak vsi poznamo, le nepremičninarji, zapufani do grla ne", ob hkratnem bombardiranju medijev, da je nepremičninski trg pred sesutjem?. Odgovor leži drugje in sicer v argumentih. Nepremičninski agent lahko svoji stranki dokazuje neustrezno ceno le na podlagi realno sklenjenih poslov za primerljive nepremičnine in te cene so takšne, kakršne so.

 

 Okej, okej, saj razumem, da so na trgu tudi normalni posredniki. Saj samo tisti sploh kaj prodajo sedaj.

Samo potem je se vedno vprasanje - zakaj g. Tos vztrajno razlaga, da cene ne bodo padle? S tem direktno unicuje delo tistih, ki vendarle poskusajo nekaj prodati, pa prodajalce s tezavo prepricajo ze v 10% znizanje, ali ne? Kaksni so torej interesi Frana Tosa? Namig: njegova bilanca.

Glede jazbinska pa cen takrat: tisto ni bil normalen trg. Jazbinskova stanovanja so bila prodana hudo pod ceno (pod kakrsnokoli normalno trzno ali stroskovno ceno) in normalno je, da je cena rasla.

Sedaj smo v popolnoma drugacni situaciji, ki je precej blizja situaciji v ZDA in nekaterih ostalih zahodnih drzavah. In (vsaj nekateri) smo z zanimanjem opazovali kaj se je dogajalo tam, in moram reci, da je potek do sedaj skoraj do potankosti enak.

Dajmo po vrsti:
Zakaj za božjo voljo, bi agencija, ki bi celo bila založena s precenjenimi nepremičninami, bila prodajalcem naklonjena, oziroma kje se skriva "dodaten posel, ki nikoli ne škodi"? Dodaten posel nepremičninarja, ki zaradi zadolženosti rešuje tekočo likvidnost bi moral biti v povečevanju posredniških poslov, ki jih s previsokimi cenami nepremičnin, ki jih posreduje, pač ne more realizirati. Vsak normalen zainvestiran nepremičninar ima dve možnosti pri odločanju: da bodisi počaka na boljše čase (če seveda misli, da bodo relativno hitro tu), oziroma takoj spusti svoje cene ter jih proda, pa čeprav z izgubo, saj bo sicer le ta s časom še večja (če se bo trg seveda še naprej spuščal). Njegova odločitev je torej v oceni, kam se bo trg gibal v prihodnosti. V obeh variantah pa si bo prizadeval povečati likvidnost, da bo lahko bodisi pokrival stroške  financiranja, bodisi pokril izgubo, ki jo bo realiziral. Glede kupcev pa še enkrat; odločajo se sami in sami so odgovorni za svoje odločitve. Nihče z gotovostjo ne more napovedati natančnega gibanja, ampak zgolj tehta argumente.
Če nepremičninarji ne spuščajo cen, je to njihova avtonomna odločitev in odgovornost bo samo njihova. Zakaj takšen bes kupcev, ki kar ne morejo dočakati razsutja trga mi ni povsem jasen. Vsak ki prodaja, si želi čim višjih cen in vsak, ki kupuje, želi obratno. To je del normalnega funkcioniranja in prav vsak v svojem življenju nekaj kupi in nekaj proda.
Glede globine recesije se strinjam, da so danes razmere drugačne, pa vendarle še malce špekulacije: slovensko gospodarstvo je izvozno orientirano in  usoda slovenskega GDP je vezana na usodo evropskega GDP, predvsem nemškega. Hkrati je potrebno poudariti, pa če se sliši še tako kruto, da so v tej fazi krize prizadete predvsem delovno intenzivne panoge in predelovalna industrija, ki odpušča ljudi, ki tudi včeraj niso bili kupci. Šele razvoj krize bo pokazal, v kakšni meri je prizadet sloj ljudi, ki sestavljajo jedro kupne moči. Definitivno je prizadet, vendar še ni bila izdelana nobena ekonometrična študija, ki bi pokazala, kako globoko. Hkrati je dejstvo, da kupci čez noč niso izginili. Kakšna bo situacija čez leto ali dve, bo pokazal čas, verjetno že v jeseni.

Ali se vam zdi, da napoved o nadaljnjem 30 in več % padcu cen ne bi bila manipulacija? Na kakšni podlagi je moč zagovarjati takšno trditev? Trg se je od cen, ki so veljale v prvi polovici 2008 že dodobra ohladil in je povsem primerljiv z dogajanji v svetu. Ko govorimo o realnih cenah danes, ne govorimo o cenah, ki jih beremo v oglasih, ampak o realnih transakcijskih cenah, ki so krepko nižje od oglaševanih. In cene, po katerih je bilo moč prodati nepremičnino januarja ali fenruarja, ko je promet dejansko drastično padel, danes niso bistveno drugačne. Cene so "osutje", če temu lahko rečemo, doživele lansko jesen. Hkrati se promet popravlja in se bistveno razlikuje od pomladanskega, kar pomeni, da se kupci vračajo. Kje je torej podlaga za trditev, da so cene na robu prepada? Sam jih ne vidim. 
Prepričevanje prodajalcev poteka v smeri usklajevanja njihovih cen z dejanskim stanjem, torej s primerljivimi cenami realno sklenjenih poslov. 
Glede primerjave z ZDA pa le kratek komentar: naša situacija je popolnoma drugačna in povsem neprimerljiva. Večina hipotekarnih kreditov je vezana izključno na nepremičnino in posojilojemalec zanj ne odgovarja z vsem svojim premoženjem. To v naravi pomeni, da so posojilojemalci ob ugotovitvi, da vrednost posojila presega vrednost nepremičnine, prenehali vračati posojilo, izselili hišo ter ključe vrnili banki. Pri nas je sitiuacija drugačna, saj dolžnik odgovarja z vsem svojim premoženjem in torej posojilo odplačuje ne glede na vrednost nepremičnine (oziroma jo seveda lahko tudi proda in poplača posojilo). Hkrati je tudi politika izterjave pri nas drugačna, saj banke (zaenkrat) omogočajo različne možnosti v primeru neplačilne sposobnosti, oziroma se v reševanje velokrat vključuje tudi širša družina. In ne me spet napasti, da zagovarjam tudi banke, to so dejstva.

Iskanje "neveredostojnosti" komentatorja  v njegovi bilanci je popolna špekulacija, saj iz bilance ni mogoče ugotavljati realne tržne vrednosti sredstev. Argumente pobijajte z argumenti in ne "sesuvanjem" oziroma trditvami, ki so v principu nedokazljive. Kot rečeno, forum je prostor za križanje mnenj in polemiko, ki je kvalitetna le, če temelji na argumentih in ne pavšalnih trditvah, sicer to ni polemika.  In če se seveda ne strinjava v argumentih, ni prav nič narobe, vsak ima pravico do svojega mnenja.

Ne boste verjeli, ampak tudi Krka od ubogih pacientov "sesa kri" celo zadnjih 50 ali 60 let,  ko nekaj "zmeša" in jim to preproda za visoke denarje. Na ubogih pacientih in njihovem okvarjenem zdravju kuje umazane dobičke. Ampak tudi oni se bodo enkrat spotaknili, banda kapitalistična. Uf, kako dobro se sliši!
Samo kratko vprašanje: ali vi mogoče v svoji službi delate zastonj? Ali vas je kdo prisilil v sodelovanje z nepremičninskim agentom? Dajte, no.

XINTE7 je napisal(a):

Prepričevanje prodajalcev poteka v smeri usklajevanja njihovih cen z dejanskim stanjem, torej s primerljivimi cenami realno sklenjenih poslov. 
Glede primerjave z ZDA pa le kratek komentar: naša situacija je popolnoma drugačna in povsem neprimerljiva. Večina hipotekarnih kreditov je vezana izključno na nepremičnino in posojilojemalec zanj ne odgovarja z vsem svojim premoženjem. To v naravi pomeni, da so posojilojemalci ob ugotovitvi, da vrednost posojila presega vrednost nepremičnine, prenehali vračati posojilo, izselili hišo ter ključe vrnili banki.  Pri nas je sitiuacija drugačna, saj dolžnik odgovarja z vsem svojim premoženjem in torej posojilo odplačuje ne glede na vrednost nepremičnine (oziroma jo seveda lahko tudi proda in poplača posojilo). Hkrati je tudi politika izterjave pri nas drugačna, saj banke (zaenkrat) omogočajo različne možnosti v primeru neplačilne sposobnosti, oziroma se v reševanje velokrat vključuje tudi širša družina. In ne me spet napasti, da zagovarjam tudi banke, to so dejstva.

 o, jebemti, a sem prespal sprejem kakšne pomembene zakonodaje KGB?
P: taki pametnjakoviči naj nam pamet solijo, al kaj?!?

Še kratek komentar glede špekulacije: zakaj Toš trdi, da cene  ne bodo padle. Če preberete intervju, lahko opazite komentar, da cene ne bodo padle za 30 in več % do konca leta, kar nekateri napovedujejo. Mogoče pa tako trdi, ker domneva da bo temu tako. Da torej cene dejansko ne bodo padle za 30 ali več % do konca leta. Torej na plano z argumenti, da se moti in se bodo cene jeseni sesule...