šit...not good...tud za razmerje v prihodnosti...težko bosta takole furala naslednjih 5 let SKUPAJ.

Brez skrbi, ne bo šlo tko lahko - banka ti ne bo kar tako pustila razglasit osebni stečaj, če je vsaj malo možnosti, da vsaj glavnico odplačaš - raje boš 30 let njihov (in svojih ceglov) tlačan ali mel vmes pet reprogramov, samo da bo kej dinarčkov od tebe. V osebni stečaj gredo pri nas predvsem tisti, ki so se šli s.p. in jim ni zneslo, precej manj pa ker so se zapufali za nepremičnine - tam samo zaradi banke ne boš pristal v stečaju kar tako, razen če se ti nabirajo dolgovi še za drugo (avto, počitnice, sprotni stroški,preživnine, davčne obveznosti,...)

[abohte]
Če se torej osredotočim na stanovanja v LJ bazenu (časovni horizont je do 5 let) in naštejem razloge za rast ali padec stanovanj (če je v oklepaju beseda rast pomeni, da dejavnik vpliva na rast nepremičnin):

Lahko pokomentiraš moje komentarje? Prvi je, da je težko oceniti kakšno težo (ponder) ima kateri od spodnjih razlogov.

- majhna verjetnost gradnje novih stanovanjskih projektov v naslednjih 4-5 letih (rast),

So projekti, ki se končujejo (Tribuna na Prulah, Situla...), je pa res da trenutno ni videti neke silne investicijske dejavnosti.

- stagniranje oz. zelo verjetno rahlo padanje števila gospodinjstev (padec),

Se strinjam - otroci bodo še dalj ostajali doma, nekateri se bodo selili skupaj, da bo manj stroškov.

- novi prostorski načrt (padec),

Se strinjam, gre pa precej počasi - se kaj ve kdaj se bo dalo zidati?

- dvig obrestnih mer (padec),

Zelo verjetno. In to bo skupaj z znižanjem bonitetnih ocen bank nevtraliziralo obupane poskuse bank (35 letni hipotekarni krediti in skoraj brez lastnega vložka), da bi povečale povpraševanje.

- dvig plač in inflacija (rast),

Se ne strinjam z dvigom plač. Država bo (glede na današnje objave o znižanjih bonitet) morala varčevati. In samo zmanjševanje investicij ne bo dovolj, zmanjšati bo mogla maso plač (število delavcev v javni upravi in njihove plače). To pa pomeni manj potencialnih kupcev.

Glede inflacije pa se strinjam - že sedaj jo pridno uvažamo. Glede na to kako je včeraj jamrala ECB, pa bo EUR očitno še izgubil nekaj vrednosti.

Rezultat: Stagflacija in zato (padec)

- zaostrovanje kreditnih pogojev (padec),

Se strinjam. Lahko bi dal tudi pod dvig obresti.

- morebitno sprejetje davka na nepremičnine (padec)

Možno da bo sprejet. Odvisno predvsem od moči vlade.

Dodajam:

- Prisilne prodaje praznih novogradenj in ostalih presežnih stanovanj(posledica stečajev večjih gradbincev in crkovanja bank ter defaultov preveč pogumnih kupcev) (padec)



DO KAM lahko gredo cene: na forumu je bilo izračunano, da bi bila za Ljubljano normalna cena novogradenj glede na prihodke prebivalstva med 1700 in 1800 EUR/m2. Ob krizi, pa cene praviloma padejo pod "normalno ceno". Koliko pa se ne bi upal napovedovati.

[abohte]
Če se torej osredotočim na stanovanja v LJ bazenu (časovni horizont je do 5 let) in naštejem razloge za rast ali padec stanovanj (če je v oklepaju beseda rast pomeni, da dejavnik vpliva na rast nepremičnin):

Lahko pokomentiraš moje komentarje? Prvi je, da je težko oceniti kakšno težo (ponder) ima kateri od spodnjih razlogov.

- majhna verjetnost gradnje novih stanovanjskih projektov v naslednjih 4-5 letih (rast),

So projekti, ki se končujejo (Tribuna na Prulah, Situla...), je pa res da trenutno ni videti neke silne investicijske dejavnosti.

- stagniranje oz. zelo verjetno rahlo padanje števila gospodinjstev (padec),

Se strinjam - otroci bodo še dalj ostajali doma, nekateri se bodo selili skupaj, da bo manj stroškov.

- novi prostorski načrt (padec),

Se strinjam, gre pa precej počasi - se kaj ve kdaj se bo dalo zidati?

- dvig obrestnih mer (padec),

Zelo verjetno. In to bo skupaj z znižanjem bonitetnih ocen bank nevtraliziralo obupane poskuse bank (35 letni hipotekarni krediti in skoraj brez lastnega vložka), da bi povečale povpraševanje.

- dvig plač in inflacija (rast),

Se ne strinjam z dvigom plač. Država bo (glede na današnje objave o znižanjih bonitet) morala varčevati. In samo zmanjševanje investicij ne bo dovolj, zmanjšati bo mogla maso plač (število delavcev v javni upravi in njihove plače). To pa pomeni manj potencialnih kupcev.

Glede inflacije pa se strinjam - že sedaj jo pridno uvažamo. Glede na to kako je včeraj jamrala ECB, pa bo EUR očitno še izgubil nekaj vrednosti.

Rezultat: Stagflacija in zato (padec)

- zaostrovanje kreditnih pogojev (padec),

Se strinjam. Lahko bi dal tudi pod dvig obresti.

- morebitno sprejetje davka na nepremičnine (padec)

Možno da bo sprejet. Odvisno predvsem od moči vlade.

Dodajam:

- Prisilne prodaje praznih novogradenj in ostalih presežnih stanovanj(posledica stečajev večjih gradbincev in crkovanja bank ter defaultov preveč pogumnih kupcev) (padec)



DO KAM lahko gredo cene: na forumu je bilo izračunano, da bi bila za Ljubljano normalna cena novogradenj glede na prihodke prebivalstva med 1700 in 1800 EUR/m2. Ob krizi, pa cene praviloma padejo pod "normalno ceno". Koliko pa se ne bi upal napovedovati.

ne vem zakaj me sprašuješ ali mislim na LJ Slo. ...? razlogi ki si jih naštel se zdi se mi nanašajo ne samo na LJ.

naštel 5 razlogov za padec in 2 za rast. nadaljeval si nekakšno zmešano razlago zakaj
misliš da cene ne bojo bistveno padle ki manj ali več ne dotika naštetih razlogov (ne razumem potem zakaj si jih sploh našteval?).

Ne bom odgovarjal v detajle. Ustavil bi se le na: dvigu plač in inflaciji, ki naj bi bil en izmed razlogov za morebitni rast. (z drugimi se, recimo strinjam).

Od kod ti ideja da bojo plače rasle? Ter da bo inflacije? Predpostavljam da misliš na "nenavadno" veliko inflacijo, ker še vedno smo manj ali več na meji inflacije in deflacije?

Misliš da bo (je) gospodarstvo okrevalo, da bo začelo rasti? Da je kriza mimo? :)
(Med ostalim, sem te vprašal za obdobje za katero napoveduješ to kar napoveduješ)
Jaz se ne strinjam da bo dviga plač. Ne strinjam se da je krize mimo in da bo gospodarstvo raslo. Vsaj ne močno.
Kaj misliš kako se bojo vračali dolgovi nakopičeni zadnjih letih? Vsi omenjajo zategovanje pasu, varčevanje... ali tebi to kaže na dvig plač?
Po mojem bomo srečni če ostanemo na tem nivoju plač.

Inflacija? hm.
To pomeni da se bo obseg denarja povečal?
Kako? Predpostavljam s tiskanjem? ;)
Spet narobe.
Upajmo da ne bo večje depresije/deflacije (ampak se bojim da bo). Z inflacijo se bo ECB zlahka izboril - z dvigom obresti.
Večja inflacija enostavno ni mogoča!

Ne pozabi, da je uradna inflacija običajno precej nižja od dejanske. Najlažje sklepaš na podlagi gibanja cen dobrin(tistih, ki so tebi pomembna/potrebna).

Glede gospodarske situacije pa naslednje, izvozna podjetja poslujejo že zelo dobro, problem pa je z domačim povpraševanjem. Prej ali slej se bo tudi to uredilo. Brezposelnost se počasi zmanjšuje. Tako, da jaz ne bil tako črnogled glede gospo. situacije v prihodnje.

a ti vedno tak zmedeno pišeš? po tem odgovoru sem tudi jaz izgubil zeljo po polemiziranju ;)

torej da končam z vprašanjem (ne zate): če pričakujemo padec cen nepremičnin v naslednjih x let, četudi tak majhen kot ga pričakuje abohte, zakaj bi kdorkoli zdaj kupoval nepremičnino?
če ne bi bilo butcev ki iz ne vem kakega razloga verjamejo da bojo cene rasle, povpraševanje bi bilo praktično 0, ponudbe pa je precej...

upajmo da imaš prav ti in ne jaz.

[xennon]
če ne bi bilo butcev ki iz ne vem kakega razloga verjamejo da bojo cene rasle, povpraševanje bi bilo praktično 0, ponudbe pa je precej...

Ti očitno predvidevaš, da nepremičnine kupujejo samo špekulanti... a si pomislil, da jih večina kupuje zato, da pač v njih živi, ne pa kot špekulativno naložbo?

Evidentno je, (no vsaj drastičen upad prometa zadnjih let kaže na to) da so bile nepremičnine zadnja leta predvsem predmet špekuliranja in precej manj zadovoljevanja osnovne namenske funkcije.

[entrepreneur]
> [xennon]
> če ne bi bilo butcev ki iz ne vem kakega razloga verjamejo da bojo cene rasle, povpraševanje bi bilo praktično 0, ponudbe pa je precej...

Ti očitno predvidevaš, da nepremičnine kupujejo samo špekulanti... a si pomislil, da jih večina kupuje zato, da pač v njih živi, ne pa kot špekulativno naložbo?

Ne vem kje si to prebral? Zarad: "butcev"

Sploh ne.
A niso butci tisti ki kupujejo nepremičnino da bi "šli na svoje", ne glede na ceno, ne glede na to kar se dogaja okoli njih...?
Na špekulante nisem niti pomislil!

[xennon]
> [entrepreneur]
> > [xennon]
> > če ne bi bilo butcev ki iz ne vem kakega razloga verjamejo da bojo cene rasle, povpraševanje bi bilo praktično 0, ponudbe pa je precej...
>
> Ti očitno predvidevaš, da nepremičnine kupujejo samo špekulanti... a si pomislil, da jih večina kupuje zato, da pač v njih živi, ne pa kot špekulativno naložbo?

Ne vem kje si to prebral? Zarad: "butcev"

Zaradi tistega kar si napisal za tem... jaz sem to pač razumel, kot da stanovanja kupujejo samo tisti, ki verjamejo da bodo cene rasle... če ne bi bilo njih, ne bi nihče kupoval.

A niso butci tisti ki kupujejo nepremičnino da bi "šli na svoje", ne glede na ceno, ne glede na to kar se dogaja okoli njih...?

Kaj pa, če so se naveličali večletnega čakanja v najemu, ali pri starših in pač ne bi radi tega počeli še naslednjih par let?

[entrepreneur]

Zaradi tistega kar si napisal za tem... jaz sem to pač razumel, kot da stanovanja kupujejo samo tisti, ki verjamejo da bodo cene rasle... če ne bi bilo njih, ne bi nihče kupoval.

Tudi tisti ki kupujejo zase verjamejo da bojo cene rasle in kupujejo "čim prej da ne zrastejo", kar je po moje butasko razmišljanje - cene ne morejo gor.

Kaj pa, če so se naveličali večletnega čakanja v najemu, ali pri starših in pač ne bi radi tega počeli še naslednjih par let?

Kaj pa vem. Naj kupijo če pač želijo :)
Tukaj naj bi govorili o številkah in ne o čustvih. O tem kaj se splača in kaj se ne. Če cene nečesa padajo - uglavnem se ne splača kupovati.

[xennon]
Če cene nečesa padajo - uglavnem se ne splača kupovati.

Odvisno... če padajo manj kot v tem času zapraviš za najemnino, se splača.

[entrepreneur]

Odvisno... če padajo manj kot v tem času zapraviš za najemnino, se splača.

enačbo bi lahko še bolj zakomplicirali, ampak naj ostane na tem.

Zanimiv intervju:

www.mladina.si/tedni...ca_vegrada

Pa ja de... če ti je na blokec naračunal 2000 na meter še ne pomeni, da ne bi mogel graditi tudi ceneje in pa da te ni po ceglarsko naplahtal. Seveda pa upoštevaje, da gre verjetno za manjšega podjetnika niti ni sposoben dosegat ekonomije obsega, kot jo je npr. Vegrad kjer bi bila lahko cena od njegove še nekaj deset procentov nižja. Celovški Dvori niso stali več kot jurčka na meter in to kljub preplačani zemlji.
PS: kje je razlika - ja v hišah Simone Dimic, Brezovarja in ostalih, pa na računih v Lihtenštajnu in Kajmanih.

[slep]
Zanimiv intervju:
www.mladina.si/tedni...ca_vegrada

Res zanimiv intervju, ko je govora o Vegradu. Odlomek iz intervjuja, ki se mi zdi še posebej interesanten:

Vprašanje: "Zakaj torej po vašem davčna uprava ni ukrepala? In zakaj ni ukrepal delovni inšpektor; trdil je, da ni imel podlage za ukrepanje?"

Stečajna upraviteljica Vegrada: "To pa je absurd nad absurdi. Glavni delovni inšpektor je seveda dejal, da ni mogel ukrepati, češ da ni zasledil treh zaporednih neizplačil plač, kot veleva zakonodaja. A zakaj ne? Sama sem šla posebej za to gledat v dokumentacijo, kaj so počeli: izplačali so plače za januar, a ne za februar. Pa potem spet za april, a ne za maj in tako naprej. Me razumete? Zato ni bilo treh zaporednih neizplačil. A to je čisto izigravanje.

Glede davčne uprave pa tole: naša hčerinska družba je imela blokirane račune že od lani, od poletja. Pa je davčna uprava šele nedavno vložila predlog za stečaj. Sama imam občutek, da je podjetniška svoboda v Sloveniji brezmejna. Na škodo upnikov, države in delavcev, seveda."

[slep]
Pa ja de... če ti je na blokec naračunal 2000 na meter še ne pomeni, da ne bi mogel graditi tudi ceneje in pa da te ni po ceglarsko naplahtal. Seveda pa upoštevaje, da gre verjetno za manjšega podjetnika niti ni sposoben dosegat ekonomije obsega, kot jo je npr. Vegrad kjer bi bila lahko cena od njegove še nekaj deset procentov nižja. Celovški Dvori niso stali več kot jurčka na meter in to kljub preplačani zemlji.
PS: kje je razlika - ja v hišah Simone Dimic, Brezovarja in ostalih, pa na računih v Lihtenštajnu in Kajmanih.

Enodružinske hiše, prizidki k stanovanjskim hišam, zidanice, kmetijski in podobni objekt, spadajo v prvi dve kategoriji po zahtevnosti projektiranja. Investicijska vrednost teh objektov se izračuna v okvirjih 320 - 720 € na m2 bruto etažne površine.

vir www.arhim.si/s/cenik

Kakšen pa je postopek (v primeru stečaja banke) za poplačilo fizičnih oseb, ki imajo pri njej depozite? A moraš prijavit terjatev, kot vsi ostali upniki, in dat skoz vsa jajca stečajnega postopka ali je zadeva kaj hitrejša? Predvsem v luči obstoja te garancije za depozite fizičnih (do 100kEUR)? Še požreštnostno vprašanje: a dobiš v primeru stečaja tudi pogodbene obresti vrnjene? Če ja, potem takole na hitro izgleda kar zanimivo vložit do meje 100k v Probanko. Mislim, da imajo ene izmed višjih obresti v SLO (kar sicer hkrati kaže, da so najbolj v dreku). Seveda je treba hkrati upat, da ob prvi domini ne bo prišlo do sistemkega sesutja SLO bančnega trga, ker pol pač nobena garancija ne pomaga več.

Te cifre niso realne... cena gradnje m2 enodružinske hiše se vrti okrog jurja.

Ker smo opazili, da je danes iz Financ prišlo kar nekaj obiskovalcev, bom pokomentiral napisano ceno.

Zgoraj (in na spletni strani arhim.si) je navedena starejša ocena po TPPS in je bila osnova za izračun cene za projektno dokumentacijo.

Nekaj dni oz. dober teden nazaj je IZS sprejel nova merila za vrednotenje projektantskih storitev (potrdil naj bi jih tudi ZAPS), kjer se navaja, da je GOI cena za enodružinske hiše 600 - 800 €. Glede na to, da naš cenovni razpon vključuje tudi precej bolj enostavne objekte, v bistvu še vedno drži. Tudi po novih smernicah/merilih.

Izsek iz meril je tukaj:
www.arhim.si/uploads...i_cena.jpg

Za zabizecane bloke pa je cena težko višja - to pa postavlja na laž sanjače o tem, da ne morejo na trg izpod 2 000 na meter... seveda ne, če je pa v ceni merca za miljon, trije vikendi za gazdo pa jahta v Punatu - e brate, tako pa ne gre...

Mene pa zanima mnenje poznavalca... kakšna je po vaše realna lastna cena neto m2 stanovanjske površine na dobri lokaciji v Ljubljani?

[naporen]
> [abohte]
> Sicer pa se nepremičnine prodajajo na nivoju, ki je 10-15% nižji od najvišjih nivojev (vir ETN oz. če uporabim anologijo delniška knjiga). Zdaj ali ti je to dejstvo všeč ali ne (sicer se iz aviona vidi, da ti ni) je pa tvoj problem. Dejstva so pač takšna, kot so.

Vidiš, temu se reče razkorak med teorijo in prakso. Za konkretno stanovanje (cca. 82 m2) na Prulah (Tribuna, Kraški Zidar) sem bil na pogovoru mislim da aprila, maja 2008. Cena je bila 505 kEUR in "mi se ne bomo pogajali". Trenutna cena je pa 320 kEUR.

Torej po tvoje je to 10-15% po moje (iz prve roke, live) je pa 37%.

Za bonus so dali pa zdaj še shrambo (3m2) v kvadraturo, torej je po kvadratu še večji padec :)

Teh 37 % je le prvi pravi veter. Težko bodo banke in ostala mafija zadržala orkan. Opažam, da se počasi na trg vsuva vedno več starih "jugo" hiš. Cene imajo na začetku nenormalne, absurdne tako kot tistih pol milijona za eno stanovanje z očitno 80 m2 zlatega parketa. Toda počasi a vztrajno se tudi novi lastniki podedovanih hiš zavedajo, da denar pač ne raste v betonskem mešalcu.

Evo če koga zanima:
AJPES ID objave:920020

1. Opis premoženja, ki se prodaja:
Nepremičnina na naslovu Smrjene 75g, Smrjene nad Pijavo Gorico, ID znak 1710-
668/51-0, ID nepremičnine 5283965 ter ID osnovnega položaja 8587827.
2. Izhodiščna cena: 99.425,00€

Očitno u franže tudi Energoplan skupina in Pluton gradnje...

Od kje ti to?

Energoplan d. d. Ima vse račune blokirane.

www.bizi.si/ENERGOPL...-podjetje/

JP JP, očitno z belle vie še nau nč in bo ostala jama - teh se je pa nabral po lublan