Pozdravljeni!

Glede na to, da sem na forumu Financ, predpostavljam, da nekako malo več veste o nepremičninskem trgu od mene. Zato vas naprošam za komentar, mnenje, znanje ..., ker me zadeva zelo bega.
S partnerjem iščeva stanovanje za najem na Obali, in sicer preko različnih spletnih portalov. Pač vsakodnevno brskava in iščeva oglase, ki so po najinih merilih. Pri tem pa sem nemalokrat naletela na meni nerazumno obnašanje agencij.
Namreč, od naju kot najemojemalca nekako pričakujejo plačilo provizije v višini ene najemnine. OK. Nekako bi še šlo čez moje logične zapore, če bi se na agencijo obrnila recimo pred iskanjem samega stanovanje in če bi jo pooblastila, da v najinem imenu išče stanovanje in nama organizira oglede, mi2 pa bi npr. medtem cingljala z nogami. Če pa na oglas za stanovanje naletiva na spletu in je agencijo "najel" najemodajalec, mi je zahteva po plačilu provizije od naju, ki z agencijo nimava ničesar, popolnoma nelogična. Oba sva mlada, polna elana :) in dokaj IKT-pismena in nama iskanje stanovanja po netu ni v nobeno breme. Zato mi ni jasno, čemu plačilo za posredovanje, če sama nisem zanj prosila?!
Je mogoče, da agencija poskuša pridobiti dvojni zaslužek ali je to ustaljena praksa na nepremičninskem trgu - nekdo zadevo naroči, drugi plača?!
Mogoče sem pa naivna?
Že vnaprej hvala za odgovor! T.

Tudi sam sem imel podobne izkušje, saj so me imeli prodajalci za bebca, ki ne ve, da obstoja internet in mi ponujali stanovanja na netu. Vsakič so mi rinili neko pogodbo za podpisat in pogodbe sem seveda metal stran, saj jih nisem zahteval.

Nekoč mi je nekdo zabrusil, da če ne bom podpisal pogodbe, mi ne bodo pokazali stanovanja in sem jim rekel samo hvala lepa in šel. Potem so me klicali, naj povem svoje podatke, da mi morajo obračunati stroške ogleda, saj zakon tako zahteva. To mi je dvignilo pritisk in sem šel gledati, če je res tako in se ustavil že na začetku:

5. člen

(najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje)

(1) Najvišje dovoljeno plačilo za posredovanje sme znašati v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino največ 4% od pogodbene cene, ta omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000 EUR v tolarski protivrednosti. V primeru drugih pravnih poslov višino plačila za posredovanje stranki uredita s pogodbo.

(2) Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami. Če je med pogodbenima strankama prodajne, najemne, zakupne ali druge pogodbe (v nadaljnjem besedilu: pogodba) za določeno nepremičnino dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek iz prejšnjega odstavka razdeli.

(3) Pogodba o posredovanju, ki je v nasprotju s prvim in drugim odstavkom tega člena, je nična.

(4)Minister, pristojen za prostor, lahko v soglasju z ministrom, pristojnim za gospodarstvo, s podzakonskim aktom predpiše merila za oblikovanje cen storitev nepremičninskega posredovanja v okviru najvišjega dovoljenega plačila za posredovanje iz prvega odstavka tega člena.


Poklicali so me še večkrat nazaj in sem jim povedal, da če me bodo še klicali, bom poklical inšpekcijo, da bo preverila kdo plačuje njihove stroške posredovanja (te se ponavadi prevali na kupca, ne glede na to kdo je naročil posrednika) in od takrat naprej ni bilo več klicev.

Kolikor vem je to ustaljena praksa (provizija v obliki 1 mesečne najemnine) in podobna zgodba kot pri nakupih - v resnici prelagajo del stroškov na kupca/najemnika, čeprav bi bilo pravilneje, da vse obveznosti poravna dejanski naročnik storitev.

Dolžan seveda nisi podpisati ničesar, še manj plačati (če nič ne podpišeš, seveda) - vprašanje je seveda, kako pogodbo je z njimi sploh sklenil lastnik stanovanja (ki pa ima, roko na srce, edini nekaj pogajalskih vzvodov), oziroma kako boš drugače sploh najel stanovanje, če ti je všeč. Agencija bo vsekakor na vse pretege poizkušala slednje onemogočiti, dokler ne boš podpisal posredovalne pogodbe.

V praksi je potem, vsaj po mojih izkušnjah, žal tako da se lahko bodisi omejiš na oglase tipa zasebne ponudbe (precej manjša ponudba, saj agenti "napadajo" slehern oglas posameznika, da bi ga le pridobili med svoje), bodisi probaš na koncu pridobiti podatke o lastniku preko GURS in upaš na to, da pogodba, ki jo ima lastnik stanovanja z agencijo, njemu ne onemogoča/otežuje, da potem mimo njih sklene pogodbo s teboj (vprašanje, če ni tam notri tudi klavzula, da mora na koncu sam kriti stroške, če se sklene pogodba z nekom, ki je do informacij o nepremičnini prišel preko oglasa agencije - nisem nikoli oddajal ali prodajal, tako da bi to lahko povedal kdo drug). Skratka, tista druga opcija nosi svoj rizik, da na koncu z najemom ne bo nič - pa tudi, da si zapreš vrata na posamezni agenciji in s tem še dodatno zmanjšaš nadalne možnosti, da najdeš to, kar ti ustreza.

IMHO bi bilo to svinjarijo potrebno drugače urediti z zakonom, ker v tem trenutku so iskalci v močnem podrejenem položaju. Naj se za celoten znesek provizije pogaja tisti, ki ima v lasti stanovanje - brez njih agencije nimajo kaj početi, najemnikov/kupcev pa je (očitno) vedno dovolj. Oziroma, tudi če jih ni, lastnik stanovanja redko kdaj izve, da zaradi ničelne pripravljenosti na zmanjšanje provizije agencije na strani najemoiskalca/željenega kupca, ni oddal/prodal (in če gre res "na nož", bi v tem primeru verjetno lahko govorili o oškodovanosti, čeprav spet vprašanje, kako pogodbo je podpisal).

Kot sta že kolega pred mano komentirala, je to ustaljena praksa, da se obveznost prenese na najemnika. Ampak jaz na to nikoli nisem pristajal in takšne provizije tudi nikoli nisem plačal. Naj jo plača naročnik storitve. V končni fazi je potem rezultat bil pač tak, da se za najem pravzaprav nikoli nismo dogovorili, ker posredniki (in najemodajalci) od tega niso odstopali. Morebiti pa je situacija trenutno drugačna in so se pripravljeni pogovarjati o tem.

Po moje je bil včasih tak pristop logičen - malo stanovanj in veliko povpraševanje, se pravi se lahko greš "take it or leave it". Prej kot slej bo "take it".

Le kako bi sicer veliko nepremičninskih agencij prišlo hitro do velikih denarjev?

Sedaj pa je stanovanj dovolj in povpraševanje ne več tako veliko. Kar pomeni, da niti glede višine najemnin niti glede višine provizije ni več nujno, da je vse tako, kot si lastnik stanovanja na začetku predstavlja.
V osnovi je vseeno, kdo plača provizijo agenciji, če ti ustreza višina najemnine. Če je najemnina dovolj nizka, da "dobiš not" provizijo, potem je zate problem rešen.

Mojih 5 centov:

1. Ne podpisujta posredniških pogodb, če to ni nujno. Če zahtevajo plačilo za ogled...jim citirajta zgornje člene.

2. S posredniki se pogaja predvsem po principu take it or leave it. Preizkušeno deluje.

3. Poskusita iskati z druge strani - na spletne in ostale lokalne oglasnike objavita oglas, da iščeta in navedita pogoje. Po mojih izkušnjah deluje veliko bolje. Po možnosti vpišita še, da brez posrednikov.

4. Če imata čas&voljo, lahko v blokih, kjer bi vama najem ustrezal, nalepita liste "urejen par najame..."


Vso srečo! Sporoči razplet.

Spoštovani,



v kolikor ne želite plačati provizije potem izbirajte najemodajalce, ki sami tržijo nepremičnino. Teh pa ni veliko.

V praksi agencij je tako, da si prodajalec/kupec in tudi najemodajalec/najemnik delita strošek provizije. V zameno obe stranki od agencije prejmeta svetovanje, pogodbo, ki jo pripravi pravnik, zavarovanje posla. Agencija poskrbi za vse obrazce, ZK izpiske in ostale dokumente in postopke, da se posel uspešno opravi.
Agent vam pomaga pri pogajanju glede cene in tu lahko največ zaslužite.
Prodajlec in kupec se težje sama pogajata, hitreje pride do slabe volje in nerealizacije.

V nekaterih drugih državah ljudje niti ne pomislijo, da bi kupovali sami, ker so lahko posledice prevelike, nekje pa jim to zakon celo preprečuje. Vsaka prodaja in najem sta specifična, zato je tudi vsaka pogodba unikatna in nepoznavanja in neupoštevanja vseh detajlov lahko strankam povzroči kasneje veliko materilane škodein nezadovoljstva.

Agent lahko opravi tudi več kot 20 brezplačnih ogledov s stankami predno pride do realizacije ali celo nikoli. Taka pravila določa zakon. Zakon pa tudi določa, da agenciji po relaizaciji prodaje pripada provizija v višini 4%.

Prodajalec lahko plača vso provizijo. Toda če prodajalec plača vso provizijo, potem v praksi polovično provizijo, ki jo naj bi plačal kupec prodajalec vračuna v ceno, torej kupec v vsakem primeru plača svoj del provizije, le tega ne ve.
Ima pa boljši občutek.


Lp Marija

[chebelca]
Agent lahko opravi tudi več kot 20 brezplačnih ogledov s stankami predno pride do realizacije ali celo nikoli. Taka pravila določa zakon. Zakon pa tudi določa, da agenciji po relaizaciji prodaje pripada provizija v višini 4%.

Lp Marija

Marija, NAJVEČ 4% pravi zakon. Omejuje navzgor, ker pohlep nekaterih nima meja. Navzdol pa bi morala konkurenca skorigirat, ampak očitno ste se zmenili, kako boste brali zakon :)

Spoštovani nazaj!

Glede na pisanje predpostavljam, da ste zaposleni ali imate eno tako nepremičninsko agencijo. Glede na vrsto posla - najem se mi zdi posredovanje nepremičninskega agenta popolnoma odveč.
1. Podnajemno pogodbo znamo sami oblikovati/pregledati ...
2. Ostalih paprijev ni potrebno urejati.
3. Koliko stroškov posamezni agent ima zaradi brezplačnih ogledov, me ne zanima, kot verjetno vas ne, koliko stroškov sem jaz osebno imela z ostalimi ogledi, telefonskimi klic ...
4. Če se s prejšno točko ne strinjate, potem predvidevam, da lahko agentu predložim spisek potnih in telefonskih stroškov in pričakujem povračilo.Kar se mi zdi smotrno, če se od mene kot NENAROČNIKA storitev pričakuje, da plačam stroške ogledov, ki jih je agent opravil z drugimi klienti.

S tujino sem precej seznanjena in lahko z gotovostjo trdim, da v GB agenta plača NAROČNIK (za najem).
Vse z vaše strani navedena dejstva veljajo za NAKUP stanovanje in NE najem. Pri nakupu se strinjam in vem, da se v večini primerov stroški razdelijo med kupca in prodajalca, ker so biraokratske zadeve nepredstavljivo bolj komplicirane, saj gre za življenjski posel, kar najem enega 1-sobnega stanovanja definitivno ni.

Še vedno močno dvomim v etičnost takega delovanja agencij.

[chebelca]
Agent lahko opravi tudi več kot 20 brezplačnih ogledov s stankami predno pride do realizacije ali celo nikoli. Taka pravila določa zakon. Zakon pa tudi določa, da agenciji po relaizaciji prodaje pripada provizija v višini 4%.

Prodajalec lahko plača vso provizijo. Toda če prodajalec plača vso provizijo, potem v praksi polovično provizijo, ki jo naj bi plačal kupec prodajalec vračuna v ceno, torej kupec v vsakem primeru plača svoj del provizije, le tega ne ve.
Ima pa boljši občutek.


Lp Marija

Kot je že nekdo pred mano opozoril, je dosedanji zakon veleval najvišjo možno provizijo, ne pa da mora biti 4%. Torej bi na pravilno delujočem trgu moralo prihajati tudi do tega, da agencije privabljajo kupce tudi z nižjimi % provizij. Pa se to pri nas redko zazna/doseže, vsaj na strani najemoiskalcev/kupcev. Med tem ko agencija z 0 "stanovanji" v svoji bazi praktično nima kaj početi. Jasno je potem, kdo edino lahko enakopravno vstopa v pogajanja okoli višine provizije.

V drugem del se z logiko ne strinjam, čeprav se sprva zdi, da je pravilna. Prodajalec/najemodajalec kot lastnik "omejene" dobrine, brez katerih agencija skoraj ne more operirati (pustimo iskanje za stranko, kjer je že v naprej več dela in manjši zaslužek - zato pa se v to zares rekdo kdo sploh spušča in vsi raje kopičijo bazo pogodb z lastniki), lahko kadarkoli odloči za drugo agencijo in bo potencialni rezultat vedno enak (oddaja/najem, če upoštevamo da agencija ni popolnoma nesposobna), med tem ko običajno kupec/najemnik ne more izbirati agencije. Posledično tudi, če mu je nepremičnina všeč, lahko le cepeta in piska okoli višine provizije, pa naj bo še tako spreten pogajalec. Gre se za položaj v katerem se t.i. enakopravni udeleženec (po vaše) znajde.

Žal je pač tako, da ljudje gledajo predvsem in zgolj na to, koliko denarja bodo na koncu dobili in ravno na to karto se igra tudi prenos deleža provizije na stranko, ki dejanske storitve sploh ni naročila. In verjamem, da vam je to dobro poznano - le zakaj bi se potem sploh ukvarjali z vsemi težavami, ki jih predstavlja vsiljevanje podpisa pogodbe o posredovanju iskalcem nepremičnin. Res je, da tudi kupec/najemnik računa, koliko denarja bo za vse skupaj sploh plačal, vendar se mora najprej prodajalec/najemodajalec odločiti za posel, neodvisno od agentovih mnenj/želj/komentarjev.

Vsem ostalim pa hvala za ideje, predloge.
Bom še povprašala glede tega. Če se izkaže tovrstno delovanje za neskladno z zakonom, bom pa neprej posredovala (beri: poklicala strice z inšpekcije).

Pred ogledom me agentka v nobenem primeru ni opozorila o plečilu za njene storitve, na samem ogledu pa je delovala v prid najemodajalcu in ne meni, kar se mi je zdelo popolnoma normalno. Smešno in absurdno obenem, da naj bi potem jaz plačala za njeno prisotnost in vse ostale oglede tistega stanovanja.

Pa še to: sami smo oddajali stanovanje, za to najeli agencijo in MI kot NAROČNIKI smo potem posredovali 1. najemnino, ki smo jo prejeli do naših novih podnajemnikov.

[Eilinel]
Vsem ostalim pa hvala za ideje, predloge.
Bom še povprašala glede tega. Če se izkaže tovrstno delovanje za neskladno z zakonom, bom pa neprej posredovala (beri: poklicala strice z inšpekcije).

Pred ogledom me agentka v nobenem primeru ni opozorila o plečilu za njene storitve, na samem ogledu pa je delovala v prid najemodajalcu in ne meni, kar se mi je zdelo popolnoma normalno. Smešno in absurdno obenem, da naj bi potem jaz plačala za njeno prisotnost in vse ostale oglede tistega stanovanja.

Pa še to: sami smo oddajali stanovanje, za to najeli agencijo in MI kot NAROČNIKI smo potem posredovali 1. najemnino, ki smo jo prejeli do naših novih podnajemnikov.

Očitno res drži tisto kar pravijo o primorkah :)

Če utegneš, sporoči kako se je razpletlo.

:):):)
Ja, ja - ma se ne damo!

Sedaj zakon določa provizijo do 4%, v pripravi je nov zakon, ki bo omogočal tudi višjo provizijo.
Ker je SLO v EU mora omogočiti posredovanje tudi tujim posrednikom, ki imajo višje provizije kot jih imamo sedaj v SLO.

Velikokrat agencije dajo popust na provizijo, odvisno je tudi od cene nepremičnine in stroškov nastalih s posredovanjem.

Se opravičujem za nastali lapsus - hitro pisala z izklopljenim računalom za terminologijo - vzeto na znanje.

Tole bi bilo pa zanimivo. A je že kdo poskusil, da bi agencija iskala podnajemnika?

Kdo bi potem plačal provizijo?
Lastnik, najemnik ali podnajemnik?
Verjetno bi dala agencija podpisati pogodbo najemniku z določbo, da provizijo plača lastnik in najemnik bi jo z veseljem podpisal.;)

[flumas]
Tole bi bilo pa zanimivo. A je že kdo poskusil, da bi agencija iskala podnajemnika?

Kdo bi potem plačal provizijo?
Lastnik, najemnik ali podnajemnik?
Verjetno bi dala agencija podpisati pogodbo najemniku z določbo, da provizijo plača lastnik in najemnik bi jo z veseljem podpisal.;)

Ne pametuj.

"Zakon pa tudi določa, da agenciji po relaizaciji prodaje pripada provizija v višini 4%."
:)
- Kot jaz berem zakon od 0% do 4%

Jst mislim da je 12.000 EUR, ki jih želite pri eni prodaji odločno premalo, in da s tem ne morete obogater v enem letu, sploh sedaj ko ni toliko dela ;)

Odgovor Novdom Nepremičnine:
"Agencija je upravičena zahtevati plačilo za posredovanje od tiste stranke, za katero je opravila storitev in s katero ima sklenjeno pisno posredniško pogodbo.

Če pogodbe s posrednikom nimate sklenjene, tudi niste dolžni plačati nikakršne provizije.

NOVDOM NEPREMIČNINE"

Pa še odgovor na GZS:
www.gzs.si/slo/panog...nami/42452

Težava leži drugje - poizkusi priti na ogled, brez da podpišeš, oziroma najeti staonovanje. Tam se ti bo zataknilo, navkljub vsem tem informacijam.

Edino, kar 100% drži in velja je:

"Če pogodbe s posrednikom nimate sklenjene, tudi niste dolžni plačati nikakršne provizije."

Vse je stvar dogovora in konec.

Še nikoli nisem plačevala kakršnekoli zakonske provizije, VSE je stvar DOGOVORA. Ne moreš se pa naknadno, ko že podpišeš nekaj o tem da nameravaš plačat zmišljevati.