www.rtvslo.si/gospod...5#comments

[gsavli]
Še ena finta napaka je not, ki jo videvam vedno in povsod. Zna bit tud napaka v sklepanju (če niso delali raziskav trga).

Tole: kupci čakajo z nakupi.

Kaj pa če kupcev za vso to robo, ki se in se še bo prodajala, preprosto ni?

Ja, ta mitoloski "kupec s kupom denarja, ki samo caka z nakupom" se ocitno se naprej prikazuje nepremicninarjem.

:) Cool ....
Lahko bi se začela pisati lista nepremičninskih zablod.
1. Kupci čakajo z nakupi
2. Nepremičninam cene samo rastejo
3. Obstajajo samo nadstandardne nepremičnine
4. Nepremičnine ohranjajo realno vrednost
5. Nepremičnine so boljše kot delnice ... so materialna stvar, in ne neki brezvredni papirčki
6. Nakup je boljši kot najem
7. Nepremičnine so varna in zanesljiva naložba
8. ....
....
recimo.

[bc123a]
> [gsavli]
> Še ena finta napaka je not, ki jo videvam vedno in povsod. Zna bit tud napaka v sklepanju (če niso delali raziskav trga).
>
> Tole: kupci čakajo z nakupi.
>
> Kaj pa če kupcev za vso to robo, ki se in se še bo prodajala, preprosto ni?

Ja, ta mitoloski "kupec s kupom denarja, ki samo caka z nakupom" se ocitno se naprej prikazuje nepremicninarjem.

Kupci nedvomno so. Problem je, da imajo namesto kupa denarja stanovanje, katerega ne morejo spraviti v promet. Tisti ki pa stanovanja še nimajo, pa večinoma nimajo kupa. Pa smo tam. Me zanima koliko časa bodo še lovili svoj rep :)))

Kaj se trudiš pokazati da obvladaš nepremičninske zablode ? Tak na prvi uč bi rekel da ti kar uspeva.

[abohte]
Mogoče zate Dthor samo nekaj za razmislek.
Recimo, da obstaja vrednostni papir, katerega donos je enak 0. Koliko bi bil trg pripravljen plačati za tak vrednostni papir?

dva odgovora...

- recimo pri delnicah se lahko mirno zgodi, da ni dividende. in je potem po gordonovem modelu teoreticno gledano cena nic. v praksi pa ne, kajti temu se da ugovarjati tako glede tega, da se trguje s pricakovanji o prihodnosti, kot glede tega, da imas v vsakem primeru upravicenje do dela premozenja v primeru likvidacije. (ali pa igra na replacement value v primeru prevzemnika.)

- zgodovina pozna obdobja, ko si si kupci tudi pri obveznicah zelo prizadevali, da bi ja bili zraven pri donosu do zapadlosti nula.

ker pa ti verjetno nekako namigujes na uporabno vrednost nepremicnine v lastni rabi, je to se najbolj podobno prvi alineji (upravicenje do dela premozenja ob likvidaciji in nadomestna vrednost za prevzemnika, tj. alternativa lastnemu vzspotavljanju firme).

takih, ki delnice kupujejo predvsem zaradi upravicenja v primeru likvidacije oziroma kot prevzemno kandidatko, je sicer verjetno manj kot pa vseh kupcev. tako kot je verjetno manj kupcev za taksno nepremicnino, v kateri se da bivati, se pa je bogvedi zakaj nikakor ne da oddajati.

Hmm ... katere argumente ?
Ignore ? Ne, ne, zdaj si me pa prizadel ...ker veličina tvojega kova ne bo več brala mojih postov.

[abohte]
Zato sem namerno napisal VP in ne delnica. Mi poveš en primer, ko so si kupci močno prizadevali kupiti obveznice, ki ima do zapadlosti donos enak 0 (upam, da misliš realni donos).

japonski drzavni papirji v zadnjem desetletju. (lahko tudi ameriski trenutno, pac odvisno od tega, kateri set cifer o inflaciji in posledicno realnem donosu se ti zdi ok.)

Hotel sem poudariti, da običajne metode vrednotenja, ki temeljijo na donosu pri nepremičninah ne zdržijo vedno presoje. Ne pravim, da cena nepremičnin ni odvisna od donosa, ki ga generira ampak, da je odvisna v manjši meri, kot VP. In da če tudi teoretično nepremičnina ne bi generirala donosa bi imela še vedno neko tržno vrednost, ki bi temeljila na uporabni vrednosti za posameznika (človek pač nekje mora živeti).

delnica brez dividende ima se vedno vrednost, kot razlozeno.

obveznica brez realnega donosa ima se vedno vrednost, med drugim zato, ker je eno return ON capital, drugo pa return OF capital in dokler je drugo ok, to ze samo po sebi ima vrednost.

v totalno bulo bi sli sele v primeru, ko ne bi bilo vracila glavnice. potem bi vrednost res bila nula.

in to bi bilo pri nepremicnini v grobem (ce greva po tvoji sliki) analogno temu, da ne samo, da je ne mores oddajati, temvec ves, da bo cez X let podrta in parcela nacionalizirana.

[crt]
japonski drzavni papirji v zadnjem desetletju. (lahko tudi ameriski trenutno, pac odvisno od tega, kateri set cifer o inflaciji in posledicno realnem donosu se ti zdi ok.)

na primer...

online.barrons.com/a...57185.html

Treasury bills once again were trading at negative interest rates Thursday, a mind-boggling state of affairs that hasn't existed since the panic late last year. ... Over the turn of the year from 2008 to 2009, investors were so skittish about where they stashed their cash that they effectively paid Uncle Sam to hold it, resulting in negative yields on T-bills. Other times have seen odd happenings in the T-bill market, usually during times of stress when investors wanted only the safest assets.

Še malo, pa boš začel trobiti, da je tudi podrtija vredna skoraj kot nova hiša, ker je v njej veliko vrednega materiala, ki ga lahko vgradiš v novo. Za lase privlečenih argumentov res ne zmanjka.

[crt]
> [abohte]
> Zato sem namerno napisal VP in ne delnica. Mi poveš en primer, ko so si kupci močno prizadevali kupiti obveznice, ki ima do zapadlosti donos enak 0 (upam, da misliš realni donos).

japonski drzavni papirji v zadnjem desetletju. (lahko tudi ameriski trenutno, pac odvisno od tega, kateri set cifer o inflaciji in posledicno realnem donosu se ti zdi ok.)

> Hotel sem poudariti, da običajne metode vrednotenja, ki temeljijo na donosu pri nepremičninah ne zdržijo vedno presoje. Ne pravim, da cena nepremičnin ni odvisna od donosa, ki ga generira ampak, da je odvisna v manjši meri, kot VP. In da če tudi teoretično nepremičnina ne bi generirala donosa bi imela še vedno neko tržno vrednost, ki bi temeljila na uporabni vrednosti za posameznika (človek pač nekje mora živeti).

delnica brez dividende ima se vedno vrednost, kot razlozeno.

obveznica brez realnega donosa ima se vedno vrednost, med drugim zato, ker je eno return ON capital, drugo pa return OF capital in dokler je drugo ok, to ze samo po sebi ima vrednost.

v totalno bulo bi sli sele v primeru, ko ne bi bilo vracila glavnice. potem bi vrednost res bila nula.

in to bi bilo pri nepremicnini v grobem (ce greva po tvoji sliki) analogno temu, da ne samo, da je ne mores oddajati, temvec ves, da bo cez X let podrta in parcela nacionalizirana.

Marsikdo spregleda, da če ne bo vlaganj, se ti kaj lahko naredi da se sama sesede :) Skratka pri nepremičninah so potrebne vedno redne "dokapitalizacije", v kolikor to najemnina ne pokrije v celoti :)

"v kateri se da bivati, se pa je bogvedi zakaj nikakor ne da oddajati."
Jaz bi si to razlagal takole:
Pač postavljaš predpostavke, take in drugačne da potrdiš svojo dogmo.

TO je približno tako kot da bi zgradil teoretični model recimo teorije gravitacije, ki sicer nebi deloval ( ga prvi preizkus ovrže), ampak ti trdiš da deluje , če imaš tako in tako vesolje ( nepremičnino, primerno za bivanje, ki pa se je ne da oddajati). Ali še slabše ... ignoriraš obstoječe vesolje in trdiš da si v drugem, kjer pač velja tvoja teorija gravitaccije.

[abohte]
Hotel sem poudariti, da običajne metode vrednotenja, ki temeljijo na donosu pri nepremičninah ne zdržijo vedno presoje.

so kar ok. recimo pri nepremicnini je lahko zelo aktualna prav replacement value, kot je poznana v delniskem svetu. a mi je ceneje, da grem gradit hiso, ali da kupim tole tvojo? dokler mi je ceneje, raje kupim tvojo.

tako to predstavlja nek grobi spodnji limit cene. vendar pa je lahko med doseganjem tega limita in pa trenutno ceno zelo debel luft - ravno zato, ker je poleg replacement-value kupcev na trgu se vse sorte drugih.

tako kot je pri nepremicninah poleg tistega, ki kupuje zato, ker pac rabi in ga torej zanima replacement value (ajd, ceteris paribus), na trgu se kup drugih, ki kupujejo "zato, ker je to varna nalozba", "zato, ker to vedno raste", etc... in ceno fino nabijejo, dalec od replacementa.

[Dthor]
"v kateri se da bivati, se pa je bogvedi zakaj nikakor ne da oddajati."
Jaz bi si to razlagal takole:
Pač postavljaš predpostavke, take in drugačne da potrdiš svojo dogmo.

to je bil tudi moj vtis, ampak recimo, da se igramo to igro - se vedno se da povleci paralele, kot narejeno.

[fastriff]
Marsikdo spregleda, da če ne bo vlaganj, se ti kaj lahko naredi da se sama sesede :) Skratka pri nepremičninah so potrebne vedno redne "dokapitalizacije", v kolikor to najemnina ne pokrije v celoti :)

ja, se to je aktualno. pa pridemo do tega, da je v bistvu hardcore vrednost samo parcela (zato sem k "cez X let podrta", kar je lahko naravno stanje stvari, dodal se: parcela nacionalizirana) in se ta ima lahko variacije.

[crt]
tako kot je pri nepremicninah poleg tistega, ki kupuje zato, ker pac rabi in ga torej zanima replacement value (ajd, ceteris paribus), na trgu se kup drugih, ki kupujejo "zato, ker je to varna nalozba", "zato, ker to vedno raste", etc... in ceno fino nabijejo, dalec od replacementa.

... in o tem se zdaj pogovarjamo: o gibanju (padanju) cene znotraj zelo sirokega intervala od razpenjenega do replacement value stanja; po tistem, ko je bil s trga z usahnjeno likvidnostjo v veliki meri umaknjen spekulativni faktor. saj ni nobena umetnost. spet - zelo podobno kot delnice.

S tem majo premnogokrat težave predvsem lublanske srajce, ker v bloku razen položnic vzdrževanja ne občutijo, potem, ko se preselijo na podeželje jih pa stisne, ko vidijo, koliko u bistvu stane npe. eno ušivo ometanje dimnika, da o menjavi strehe npr. ne govorim.

kot sem ti omenil, obstajajo tudi daljsi primeri nicelnih ali damn-close-to-nicelnih donosov.

lej, ti si se pac namenil, da bos na vse kriplje Dokazal, da nepremicnine so pa nekaj posebnega. zakaj - ne vem. to je naceloma tvoja stvar. samo ne racunat, da bomo pa ostali imeli neskoncno potrpljenja glede polemiziranja s tako tezo. jaz ti povem, kako je, mislim, da sem to opravil dovolj izcrpno; ti pa pocni s tem, kar ces.

[abohte]
No če sem čist natančen dal si primer, ki se je nanašal na kratko obdobje.

Nihče pa me ne bo prepričal, da ima VP (ki ni korporacijski) katerega realen donos je enak 0-a (pri čemer je a neskončno majhen) karšnokoli vrednost. To pa za nepremičnino velja. In nikakor ne more biti drugače ne v teoriji ne v praksi, če gre za racionalnega posameznika.
In posledično tudi metoda vrednotenja ne more biti ista saj gre za različne značilnosti.

Če ima VP realen donos 0 in če se res pogovarjamo samo o donosu kot edinemu faktorju pri odločitvi o nakupu, potem ga tudi kupiš upoštevajoč to dejstvo(recimo temu po likvidacijski vrednosti). Tudi za nepremičnino bi racionalni človek plačal likvidacijsko vrednost, če bi mu bilo edino merilo bivanje.

Pri tem pa sploh nima veze, kakšna je absolutna likvidacijska vrednost. Ali je 0 ali pa 100.000 evrov, racionalen človek v nobenem primeru ne bo plačeval premije. To, da nepremičnine ne more biti vredna 0, je nepomembno, ker je tudi kupiti ne moreš za 0.

Pri tem pa sploh nima veze, kakšna je absolutna likvidacijska vrednost. Ali je 0 ali pa 100.000 evrov, racionalen človek v nobenem primeru ne bo plačeval premije. To, da nepremičnine ne more biti vredna 0, je nepomembno, ker je tudi kupiti ne moreš za 0.

Mene pa zanima ali ima lahko nepremičnina negativno vrednost - npr., da si lastnik podrtije, ki je spomeniško zaščitena, je tik ob prometni cesti v zabačenem kraju, ima neurejeno ZK St(r)anje, hkrati pa obstajajo predpisi, ki zahtevajo toliko in toliko za letno vzdrževanje + plačevati moraš davek na to nepremičnino.

Ali ne bi bilo ekonomsko racionalno nekomu dati 5k EUR, da to breme vzame nase?


Ali obstaja podoben primer tudi za vrednostne papirje?

[JanezNovak131]
> Pri tem pa sploh nima veze, kakšna je absolutna likvidacijska vrednost. Ali je 0 ali pa 100.000 evrov, racionalen človek v nobenem primeru ne bo plačeval premije. To, da nepremičnine ne more biti vredna 0, je nepomembno, ker je tudi kupiti ne moreš za 0.


Mene pa zanima ali ima lahko nepremičnina negativno vrednost - npr., da si lastnik podrtije, ki je spomeniško zaščitena, je tik ob prometni cesti v zabačenem kraju, ima neurejeno ZK St(r)anje, hkrati pa obstajajo predpisi, ki zahtevajo toliko in toliko za letno vzdrževanje + plačevati moraš davek na to nepremičnino.

Ali ne bi bilo ekonomsko racionalno nekomu dati 5k EUR, da to breme vzame nase?


Ali obstaja podoben primer tudi za vrednostne papirje?

Za manj kot nič ne moreš prodati, ker potem nisi prodal, ampak podaril. :) Drugače pa preneseš nepremičnino na d.o.o. in daš d.o.o. v stečaj, pa naj se potem stečajni upravitelj ukvarja s tem. :)

Kaj če gre za izvedeni finančni instrument, ki je vbistvu namenjen zavarovanju nečesa pred nečem?

[abohte]
Nihče pa me ne bo prepričal, da ima VP (ki ni korporacijski) katerega realen donos je enak 0-a (pri čemer je a neskončno majhen) karšnokoli vrednost. To pa za nepremičnino velja. In nikakor ne more biti drugače ne v teoriji ne v praksi, če gre za racionalnega posameznika.

to, da tebe v nekaj ne bo nihce preprical, se ne pomeni, da tistega ni in ne more biti. to samo pomeni, da si se ti odlocil, da te ne bo nihce preprical. kar pa je tkoaltko jasno. skoda je le mojega casa, se bom trudil naslednjic obrzdati.

Tale debata se mi zdi med boljšimi v zadnjem času, res odpira vprašanje kaj je boljše vlaganje v nepremičnine ali v VP. Seveda je potrebno upoštevati trenutne okoliščine obeh trgov.
Do sedaj se je vlaganje v nepremičnine bolj splačalo(vsaj za navadne nepovezane smrtnike), ker je cena nepremičnin stalno rasla za stroške, ki jih povzroča pa pa jo oddajaš.
Sedaj v enačbo nepremičnin prihaja nova spremenljivka to je davek na nepremičnine, kar pomeni da bo sedaj nagrmadeni kapital v nepremičnine postal strošek, tega stroška pa se da znebiti, če se znebimo nepremičnine.
Mislim, da se v nepremičnine ne splača več vlagati razen, če služi za bivanje.

Bi rekel, da je bila ta tvoja teza o vlaganju v nepremičnine kot najdonosnejšem način plemenitenju denarja precej ozkogledna in nepodkrepljena z nobenim primerom, ker se je dalo in se da še vedno tudi z delnicami fejst zaslužit. Se mi zdi, da je glavna draž pri nepremičninah to oddajanje na črno, ker če tega ni, so nepremičnine slabo donosne, tam nekje kot vezava na banki (preračunano in upoštevano vse stroške na daljši rok). Glavni problem je pri nepremičnin to, da je slabo likvidna, pa da je najverjetneje ne boš prodal, ko cena doseže ekscesne vrednosti. Za delnico se ti pa fučka, če v par dneh poskoči za 50% prodaš, kupiš, ni problema. Za nepremičnino pa že v osnovi rabiš kredit, so vse neke birokratske prepreke (vpis v ZK) in v osnovi torej (kar je sicer prav) niti ni namen špekulacija->dokler pa je bilo veliko denarja, pa je res vsak lahko šel na banko in participiral pri tej noriji. Ampak vsaka fešta se zaključi.

[abohte]
No se bom popravil. Tega ni in ne more biti.

obveznica ima obrestno mero 0%.
da bo se bolj svinjsko, obljublja poplacilo samo polovice glavnice.
zapadlost je cez eno leto.
racionalna borzna cena v % od nominale je:

a) nic
b) ________

Pa recimo zlato srebro trenutno, pa recimo nafta ko je bila 147 s(m)o jo videli nekateri pri 160 ali 200$ na sod. Potem vemo kam je šlo :) Še bolj špasni znajo bit hibridni vrednostni papirji, ampak to je za abohteja tako višja matematika :)

[udrobnic]

Sedaj v enačbo nepremičnin prihaja nova spremenljivka to je davek na nepremičnine, kar pomeni da bo sedaj nagrmadeni kapital v nepremičnine postal strošek, tega stroška pa se da znebiti, če se znebimo nepremičnine.
Mislim, da se v nepremičnine ne splača več vlagati razen, če služi za bivanje.

Poleg tega je treba upoštevati, da bodo donosi od oddajanja kmalu verjetno še nižji, ker:
- prihodki prebivalstva ob nižjih plačah in povečevanju brezposelnosti padajo (tudi javna uprava in državne firme bodo verjetno kmalu sledile);
- se bo že tako velika ponudba najemnih stanovanj še povečevala ob dejstvu, da se bodo razočarani prodajalci odločali za oddajanje in bo držanje prazne nepremičnine čedalje dražje - povečevanje kanalščin, priključnin ter mogoče davka na nepremičnine;
- več ljudi bo žal še dlje/spet doma...

Še nižji donosi z vidika oddajanja pomenijo, da postane nepremičnina kot naložba še manj vredna.

Nizek promet pa že kaže na to, da nepremičnina kot investicija očitno ni več privlačna.

[abohte]
Odgovor je a).

odgovor sploh ni a).

ta obveznica z nominalo 100 eur, ki ima obresti nula in obljublja poplacilo polovice glavnice cez eno leto, ti bo cez eno leto prinesla 50 eur.

odgovor je zato 50 nominale minus popravek za diskontni faktor, ki je odvisen od nerizicne obrestne mere, bonitete izdajatelja in casa.

torej recimo v sedanjih razmerah ajd recimo ene 45. to ze vkljucuje kar neko skepso glede izdajatelja. :)

ampak ti bi dal nic, zato jaz ponudim 1 in zasluzim v roku leta 49 na 1 podlage. ti pa potem reces, da nisem racionalni vlagatelj, ker sem placal vec kot 0.

ce tega ne razumes - potem se res zelo tezko pogovarjava.

podobno ima tudi tvoja "lahko samo zivis v njej" hisa taksno ceno, kot je vsota prihodnjih denarnih tokov iz nje, od katerih je vsak diskontiran analogno kot pri obveznici (torej glede na pricakovano om in cas). pa seveda ti prihodnji denarni tokovi niso samo pozitivni, ker imas se negativni denarni tok vzdrzevanja in dajatev.

aja, mogoce pa ti reces: ampak jaz bom samo zivel not, kje je tu kaksen denarni tok.

tok je v tem, kaj bi ti lahko naredil namesto tega, da si kupil to hiso. lahko bi kupil drugo, lahko bi zgradil svojo ali lahko bi sel v najem. vse to bi nekaj stalo. prvi dve varianti v kosu, tretja po kapljicah. in vse to se da cisto lepo ekonomsko racionalno zmodelirati. ce ti ne poznas pojma sedanje vrednosti, to ne pomeni, da ta ne obstaja in ni racionalna.

[abohte]
Take obveznice racionalen trg namreč sploh ne bi sprejel zato je tudi nihče ne bi mogel izdati.

tako obveznico bi racionalen trg sprejel tako, kot sem ti zgoraj razlozil. to, da ti v tem ne vidis racionalnosti, pa dokazuje, da sam tega ne znas racionalno obravnavati.