Recimo da ti res uspe prit s 30% nižjo ceno... komu boš prodal v tej situaciji, ko je neprodanih stanovanj kot toče? Predvsem pa, kdo ti bo financiral tak projekt, glede na to, da se jih banke otepajo kot hudič križa?

[JanezNovak131]
Hvala.

Dthor, čisto iz firbca me zanima za koga bi gradil - kdo bi bil kupec nepremičnin, ki jih bi / bo gradila tvoja gradbena firma?

Ja, vprašanja, na katera še sam nimam odgovorov.
Čakam na rezultate raziskave o adaptacijah, koliko je potenciala in kakšne cene bi bile sprejemljive in podobne neumnosti. Ko to dobim, in ko vidim, če gre računica skozi, bom naprej razmišljal. Če gredo adaptacije obstoječih (kar ne vem, imam pa občutek, da ja), potem bom skočil z enim zmernim vložkom (max leto dni plač za nekaj ljudi) v posel in videl kaj bo.
Je pa to trenutno res en velik ČE.

Torej sam ne obvladaš ničesar in nameravaš za adaptacije najet izvajalce (električarje, vodovodarje, keramičarje, izvajalce ometov in tlakov, parketarje...) ti bi pa izigraval frajerja in samo kasiral? Še enkrat... good luck ;)

Ne najet, zaposlit. Poleg tega, pa to ni glih neka huda high tech tehnologija, tako da ne vem kaj rabiš tu obvladati tako posebnega, da se tega ni sposoben vsak človek z osnovno šolo naučiti v enem tednu. Sploh če zahtevaš od svojih ljudi da celo kaj preberejo, preden začneš delati.

[Dthor]
Ne najet, zaposlit.

In zakaj misliš, da bi ljudje plačevali še tvojo maržo, če lahko ceneje sami najamejo vsakega posameznega izvajalca? Oziroma zakaj bi se katerikoli izvajalec zaposlil pri tebi in delal zate ceneje, kot lahko dobi direktno od naročnika adaptacije?

Poleg tega, pa to ni glih neka huda high tech tehnologija, tako da ne vem kaj rabiš tu obvladati tako posebnega, da se tega ni sposoben vsak človek z osnovno šolo naučiti v enem tednu. Sploh če zahtevaš od svojih ljudi da celo kaj preberejo, preden začneš delati.

Ta je pa res bosa. Ti bi torej Mujota s končano osnovno šolo in brez kakršnegakoli znanja o stroki v enem tednu spremenil v izkušenega električarja ali vodovodarja? Ne vem zakaj potem ti izvajalci potrebujejo leta šolanja in izkušenj? Mar bi prišli k tebi na enotedenski šnel kurz, pa bi že veselo opravljali adaptacije :) Sorry, ampak jaz je že ne bi naročil pri tebi.

In zakaj misliš, da bi ljudje plačevali še tvojo maržo, če lahko ceneje sami najamejo vsakega posameznega izvajalca?

Za samo trivialna dela imas prav.

Da se razumemo... nič nimam proti dobrim poslovnim idejam, ampak ob naivnežih kot je Dthor se samo nasmehnem... s takšnim pristopom je sam prvi kandidat za propad, ne pa da bo komu odžiral posel.

Vidis, pa je ena potencialna stranka odpadla. Sheet happens.

Drugače pa mislim da zelo pretiravaš z leti učenja za električarje, keramičarej in podobne neumnosti. To so nizko zahtevna dela. Mislim za napelat štrom naredit načrt za en flat je trivijalno. Praktična izvedba pa tudi ne zahteva ravno fine mehanike in netresočih rok. Pizda, načrt naredim jaz v dveh urah in pol se uporabljajo variacije tega. Fertik. Tu ni nobene znanosti ... štancanje in fizikalci.
Pa takih primerov je full ... sem dobil par ponudb, ki sem se jim lahko samo smejal.

[Dthor]
Drugače pa mislim da zelo pretiravaš z leti učenja za električarje, keramičarej in podobne neumnosti. To so nizko zahtevna dela.

Za res nizko zahtevna dela se vedno dobi poceni izvajalce (kašnega upokojenega, oziroma brezposelnega izvajalca, ali pa malo bolj izkušenega prijatelja), dostikrat jih pa ljudje kar sami opravijo. Kje potem ti vidiš svojo tržno nišo?

[TadejK]
November očitno ne bo kaj dosti mirnejši od oktobra. Iz pravkar objavljenega poročila stečajne upraviteljice Vegrada [AJPES ID 781936]:

> [predlog za začetek stečaja družbe Vegrad AM d.o.o. smo] dne 12.11.2010 poslali na Okrožno sodišce v Ljubljani. Prav tako bomo do konca meseca novembra 2010 pripravili predloge za začetek stečaja za naslednja podjetja:
> VEGRAD AV d.o.o.
> VEDELA d.d.
> VEGRAD IN d.o.o.
> GINA d.d.
> GRBINA d.o.o.
> VEGRAD GRADNJA d.o.o.

Predvčerajšnjim je šla v stečaj družba KSK GRADBENA DELA d.o.o. Ljubljana, prav tako predvčerajšnjim GRADBENIŠTVO LENDAVA d.o.o. Lendava (42 zaposlenih), včeraj EUROGRANIT INŽENIRING d.o.o. Postojna, pred nekaj urami VEGRAD-AM d.o.o. Ljubljana ...

... ampak če prav razumem, poznavalci še naprej trdijo, da gradbincem kaže vsak dan bolje.

Po informacijah enega 'gradbenega barona' bodo naslednje leto šle cene nepremičnin v povprečju dol za vsaj okoli 30%. Pametni čakajo.

Lej če si ga kompenziral za recimo 300 000, je verjetno vredno ca. 150 000, vsaj za toliko je zastavljen. Če boš prodal za 100 000, bo banka od podizvajalca želela še razliko za katero jamči z vsem ostalim kar ima. Kapiš? Če ni zastavljeno, potem je pa OK, samo takih, kolikor vem ni ker se takoj odprodajo :)

[abohte]
Kompenzacijsko stanovanje je že itak od tistega, ki ga dobi v kompenzacijo (ponavadi podizvajalec). Saj ne gre v stečajno maso.

Kolikor je meni znano, v večini primerov ni čisto tako. Celo gradbena podjetja, ki še kar dobro stojijo, podizvajalcem v kompenzacijo praviloma ne ponujajo bremen prostih stanovanj, ampak stanovanja s hipoteko [glej nižje]. Ravno zato bo večina "kompenzacijskih stanovanj" v Celovških dvorih končala pri NLB, nesojeni "lastniki" pa bodo prijavljali terjatve v stečajno maso Vegrada-AM (in dobili par procentov tega, kar so si domišljali, da imajo).

Zadnje čase res na veliko pametujem, a tudi tu lahko iz prve roke - tokrat sem se zanimal osebno. Za moj okus luštna novogradnja, tudi cena primerjalno ni ravno pretirana. V primerjavi z najnižjo ceno štirisobnega stanovanja, ki mi jo je bil pripravljen dati sam izvajalec/prodajalec, bi mi podizvajalec (eno naših največjih gradbenih podjetij) dal kar lep popust (sem bil kar presenečen). A pri točki "bremen prosto" se je zataknilo in nikakor ni šlo naprej. Izvajalčevi vodilni so podizvajalčevim rekli, da stanovanje lahko dobijo, da pa bo hipoteke prosto šele enkrat takrat, ko bo vse prodano in bo hipoteka sneta s celotnega objekta, prej pa ne. Pa da zakaj komplicirajo in paničarijo, če pa je ja iz bilance jasno, da jim ne grozi stečaj, tako da je ta razbremenitev samo vprašanje časa.

Ker sem s podizvajelcem podpisal predpogodbo, da mora biti bremen prosto, pač ni bilo iz tega nič. Predpogodba se je iztekla in podizvajalec mi je dolžan štirimestne penale, a so me prepričali, da jih v primeru, če jim to vseeno uspe zrihtati do silvestrovega (oni še vedno verjamejo, da jim bo nekako uspelo izpogajati), ne bom terjal. Sicer pa pač ja.

[TadejK]
> [abohte]
> Kompenzacijsko stanovanje je že itak od tistega, ki ga dobi v kompenzacijo (ponavadi podizvajalec). Saj ne gre v stečajno maso.


Kolikor je meni znano, v večini primerov ni čisto tako. Celo gradbena podjetja, ki še kar dobro stojijo, podizvajalcem v kompenzacijo praviloma ne ponujajo bremen prostih stanovanj, ampak stanovanja s hipoteko [glej nižje]. Ravno zato bo večina "kompenzacijskih stanovanj" v Celovških dvorih končala pri NLB, nesojeni "lastniki" pa bodo prijavljali terjatve v stečajno maso Vegrada-AM (in dobili par procentov tega, kar so si domišljali, da imajo).

Zadnje čase res na veliko pametujem, a tudi tu lahko iz prve roke - tokrat sem se zanimal osebno. Za moj okus luštna novogradnja, tudi cena primerjalno ni ravno pretirana. V primerjavi z najnižjo ceno štirisobnega stanovanja, ki mi jo je bil pripravljen dati sam izvajalec/prodajalec, bi mi podizvajalec (eno naših največjih gradbenih podjetij) dal kar lep popust (sem bil kar presenečen). A pri točki "bremen prosto" se je zataknilo in nikakor ni šlo naprej. Izvajalčevi vodilni so podizvajalčevim rekli, da stanovanje lahko dobijo, da pa bo hipoteke prosto šele enkrat takrat, ko bo vse prodano in bo hipoteka sneta s celotnega objekta, prej pa ne. Pa da zakaj komplicirajo in paničarijo, če pa je ja iz bilance jasno, da jim ne grozi stečaj, tako da je ta razbremenitev samo vprašanje časa.

Ker sem s podizvajelcem podpisal predpogodbo, da mora biti bremen prosto, pač ni bilo iz tega nič. Predpogodba se je iztekla in podizvajalec mi je dolžan štirimestne penale, a so me prepričali, da jih v primeru, če jim to vseeno uspe zrihtati do silvestrovega (oni še vedno verjamejo, da jim bo nekako uspelo izpogajati), ne bom terjal. Sicer pa pač ja.

si se odločil da boš nehal čakati, predpostavljam da je morala biti tale cena kar dosti ugodna.

[matic1982]
si se odločil da boš nehal čakati

Sem pričakoval to vprašanje, ampak niti ne. Nisem se še odločil, rad pa puščam vse opcije odprte. Če bi dobil ravno tisto stanovanje (ki mi je res všeč, z razgledom vred), predvsem pa če bi ga dobil po tisti ceni iz predpogodbe, bi ga vzel (ta cena, za novo stanovanje, je btw. močno pod GURSovimi povprečji *za rabljena stanovanja*). Sicer pa se mi nič ne mudi, ker še vedno verjamem tisto, kar tudi tukaj pravim, da verjamem.

Kje pa človek izve za take ponudbe? Veze, oglasi, slučaj?

[abohte]
Kako komentiraš potem revolt podizvajalcev pri Celovških dvorov in njihovo zavračanje prevzema stanovanj, kot kompenzacijo plačila njihovih storitev (če je plačevanje z obremenjenimi stanovanji res tako pogosto)?

Ali ni nekako logično, da podizvajalec za plačilo noče sprejeti obremenjenega stanovanja, temveč bi raje gotovino? Pa da podizvajalec pri izvajalcu, ki je tik pred stečajem, še toliko težje sprejme to [glej odebeljeno besedilo na koncu posta]?

[abohte]
Sicer ne trdim, da se ne dogaja vendar ne v večini primerov.

Težko sodim, koliko je česa, a že spomladi je Vegrad podizvajalcem v Celovških dvorih za plačilo namesto gotovine ponujal stanovanja, ki so v primeru sprejetja te kompenzacije ostala pod hipoteko. Saj zdaj je že kar malo butasto, ampak ja, spet osebno poznam nekoga, ki je resno razmišljal, da bi od enega takega podizvajalca, ki je sprejel tri ali štiri taka stanovanja, odkupil eno od njih, konkretno marca letos, okoli 80 m2, po 1600 €/m2, ampak z eksplicitnim pripisom, da je na njem še vedno bančna hipoteka in bo ostala *do takrat, ko jo bodo izbrisali s celotnega objekta*.

Ta kolega me je vprašal, kaj jaz menim, ali je ta hipoteka problem, da saj enkrat jo bodo že izbrisali. In sem rekel, da je to res samo v primeru, **če** ne bo šel Vegrad v stečaj, še preden jo bodo izbrisali. Takrat je bilo takih, ki bi se jim zdel stečaj Vegrada zelo verjeten, še zelo malo (osebno sem poznal samo enega) in tudi kolegu se to ni zdelo preveč realno, vseeno pa na koncu ni kupil.

Pa četudi stanovanje ne gre podizvajalcu ampak banki to ne spremeni nič. Če bi šlo podizvajalcu bi ga verjetno prodal ne pa oddajal, ker to ni njegova osnovna dejavnost, če investitor ne bi šel v stečaj bi ga ravno tako prodal saj s tem namenom ga je gradil. Če ga pa dobi banka ga po verjetno ravno tako prodala. Ne vem zakaj bi to predstavljalo kakšen šok za trg (to sicer leti na JanezaNovaka).

Verjetno vse v tem odstavku leti na JanezaNovaka.

Vprašanje, če ne bodo podizvajalci in banke še malo bolj potrpežljivi, kot investitorji (saj se spomniš, kakšno akcijo je naredil Vegrad, ko mu je voda tekla v grlo vendar prepozno, ko so ljudje že izgubili zaupanje).

Še tretjič - če jaz prav razumem, podizvajalci ne bodo dobili praktično ničesar.

Hipotekarno pravico na stanovanja, ki so jih dobili v kompenzacijo, ima še vedno banka, s čimer ima ločitveno terjatev do Vegrada AM in iz naslova te terjatve pravico do njene prednostne unovčitve, ki jo izvrši s prodajo teh stanovanj, s čimer se prednostno poplača iz stečajne mase Vegrada AM. In to pravico bo banka verjetno izkoristila, podizvajalci bodo pa morali prijaviti navadno (neločitveno) stečajno terjatev v višini, na osnovi katere so sklenili to kompenzacijo z Vegradom AM, ki bo zaradi ločitvene pravice banke razveljavljena. In glede na obseg stečajne mase, ki bo ostal po unovčitvi ločitvenih terjatev, bodo dobili mogoče dva odstotka tega, kolikor terjajo, ali pa sploh nič.

Če pa to ni res in ne bo tako, pa bom vesel za razlago, kaj je res.

[Sunshine386]
Kje pa človek izve za take ponudbe? Veze, oglasi, slučaj?

Jaz sem kar kontaktiral tega podizvajalca in vprašal, če bi jih to zanimalo, pa so rekli ja. Sicer, da bom spet 100% pošten, osebno poznam nekoga v tej družbi, ki je generalnemu povedal, da me pozna in da mislim resno in da ta denar vsekakor imam. A glede na to, kako hitro in z veseljem so sprejeli (vključno z določilom o penalih), bi verjetno šlo tudi brez tega.

Takrat je bilo takih, ki bi se jim zdel stečaj Vegrada zelo verjeten, še zelo malo (osebno sem poznal samo enega) in tudi kolegu se to ni zdelo preveč realno, vseeno pa na koncu ni kupil.

Pa ne da sem bil to jaz?!

[bondy]
> Takrat je bilo takih, ki bi se jim zdel stečaj Vegrada zelo verjeten, še zelo malo (osebno sem poznal samo enega) in tudi kolegu se to ni zdelo preveč realno, vseeno pa na koncu ni kupil.

Pa ne da sem bil to jaz?!

Ne. Niti nisi bil ti tisti edini, ki se mu je marca 2010 stečaj Vegrada zdel zelo verjeten (vsaj ne, da bi jaz vedel), niti nisi bil ti tisti kolega, ki se mu to ni zdelo preveč realno, pa vseeno na koncu ni kupil ;))

[abohte]
Seveda je logično saj to ti poskušam dopovedati, da ravno zato ne moreš pričakovati, da bi podizvajalci množično sprejemali v kompenzacijo obremenjena stanovanja (s tistim svojim postom ob 22.00 sem ga čist polomil in imaš ti s svojim odebeljenim tekstom seveda prav).

Jah, prvič, moramo se vprašati, koliko podizvajalci sploh poznajo insolvenčno zakonodajo. Vsaj nekateri po mojem ne dovolj dobro, da bi takrat, ko so namesto gotovine sprejeli s hipoteko obremenjeno stanovanje, sploh vedeli, da bodo ob stečaju to stanovanje izgubili.

In drugič, celo če privzamemo, da se je večina o tem poučila, je tako, da dokler stečaji velikih gradbincev niso bili dojeti kot realen scenarij, se s tem niso pretirano obremenjevali. Če odmislimo sedanjo percepcijo, ki se je izoblikovala v zadnjih mesecih pod močnim vplivom tekočih dogodkov, in se vrnemo manj kot leto nazaj, v tedne pred stečajem Gradisa, so se mi vsi po vrsti smejali, če sem omenil možnost stečaja Vegrada. Češ, tega ***definitivno nikoli*** ne bodo dopustili (ne politika, ne banke, ne lobiji, you name it). Zdaj, ko večina že dojema, da je stečaj ne le realen, temveč za mnoge celo najverjetnejši, za nekatere pa že povsem neizogiben scenarij, pa sklepam, da skoraj ni podizvajalca, ki bi v kompenzacijo sprejel s hipoteko obremenjeno stanovanje. Ker - še enkrat - stanovanja, ki jih izvajalci ponudijo podizvajalcem v kompenzacijo, večinoma oziroma kar praviloma ostanejo pod hipoteko.

[abohte]
No nekje v preteklosti sem z nekom debatiral (mogoče celo s tabo), da nepremičnine niso isto kot naložbe v vrednostne papirje. Da pri njih ne šteje samo donos ampak tudi subjektivni dejavniki, druge preference. ... In takrat so padale težke debate kako se bodo Slovenci množično začeli izseljevati v tujino. Pa iz tega nekako ni nič.

Osebno nikoli nisem trdil, da so nepremičnine isto kot delnice. Imajo pa vseeno ceno, nad katero so predrage. In pri nas so glede na splošni standard in nivo dohodkov ekstremno predrage.

Pa da bodo zaradi predragih stanovanj ljudje emigrirali, tudi nisem nikoli napisal.

[abohte]
Pa četudi stanovanje ne gre podizvajalcu ampak banki to ne spremeni nič. Če bi šlo podizvajalcu bi ga verjetno prodal ne pa oddajal, ker to ni njegova osnovna dejavnost, če investitor ne bi šel v stečaj bi ga ravno tako prodal saj s tem namenom ga je gradil. Če ga pa dobi banka ga po verjetno ravno tako prodala. Ne vem zakaj bi to predstavljalo kakšen šok za trg (to sicer leti na JanezaNovaka).

Razlika je v tem, da:
- banke praviloma odlagajo plasiranje tega stanovanja na trg, ker se bojijo presežne ponudbe -> padca cen -> zmanjšanja zavarovanj svojega kreditnega portfelja... dober primer takšnega ravnanja so španske banke, ki držijo cel kup neprodanih nepremičnin. Pa ZDA, pa...
- podizvajalci nimajo takšnega zaledja kot banke ("niso sistemsko pomembni"), zato stanovanja praviloma prodajo prej, ker potrebujejo sredstva za poslovanje. Primer je ravno Tadejevo dogovarjanje za nakup novogradnje. Tudi kolega je na Viču leta 2009 kompenzacijsko stanovanje (novogradnjo) kupil za pod 2000 EUR/m2, namesto po 3000 EUR/m2, kolikor je hotel investitor (o tem, da je bil potem poplavljen in da je kvaliteta gradnje v k****, tu raje ne bi).

V čem je torej šok za trg? Stečaji velikih in njihove posledice še bolj pritiskajo na podizvajalce s kompenziranimi stanovanji (kolikor berem je tega kar precej), da jih prodajo in se poskušajo rešiti stečaja - zakaj bi sicer Tadeju ponudili novogradnjo tako poceni? Dovolj takšnih primerov pa po mojem mnenju lahko lepo spusti cene.

@TadejK: Kako verjetno je, da boš penale prijavljal v stečju?

[JanezNovak131]
@TadejK: Kako verjetno je, da boš penale prijavljal v stečju?

Po mojem razumevanju bilanc ne preveč. Vsaj za prihajajoče Silvestrovo še lahko to rečem, za prihodnje pa kdo ve, a do takrat ne bom čakal ...

vprašanje za Tadeja: kje bo kupec lahko prijavil garancijo na stanovanju (npr. da streha pušča) ob stečaju gradbenega podjetja npr. Vegrad...za odgovor se ti že vnaprej zahvaljujem. lp

[0121ZA1]
vprašanje za Tadeja: kje bo kupec lahko prijavil garancijo na stanovanju (npr. da streha pušča) ob stečaju gradbenega podjetja npr. Vegrad...za odgovor se ti že vnaprej zahvaljujem. lp

Čeprav je vprašanje naslovljeno na Tadeja, je vprašanje zanimivo, zato upam, da ne zameriš:

1. Kupec stanovanja je pogodbo sklenil z investitorjem ("prodajalcem"). V tem primeru se uporabljajo določbe ZVKSES (Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb), ki dodatno varuje kupce stanovanj - odziv zakonodajalca na afero Zbiljski gaj (na splošno pa to področje ureja Obligacijski zakonik).

2. Puščajoča streha je "skrita napaka", v skladu s sodno prakso. Za odpravo te napake jamči prodajalec nepremičnine po 23. člen ZVKSES:
"(1) Prodajalec odgovarja za napake nepremičnine, ki jih ni bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu nepremičnine (v nadaljnjem besedilu: skrite napake), če se skrite napake pokažejo v dveh letih od prevzema nepremičnine."

3. Grd trik v teh primerih je v tem, da mora kupec stanovanja prodajalca o skriti napaki obvestiti v dveh mesecih od dneva, ko je napako ugotovil (24. člen ZVKSES), sicer se lahko bolj ali manj obriše pod nosom. To, da so kupci narobe oz. prepozno obveščali prodajalce stanovanj o napakah, so grdo izkoristili že marsikateri odvetniki.

4. Pomembna sta tudi 25. in 26. člen ZVKSES, po katerih mora prodajalec za zavarovanje obveznosti odpravljati napake kupcu hkrati z izročitvijo nepremičnine izročiti tudi bančno garancijo (znesek v višini 5% kupnine). Žal se tudi tu dogajajo razne "pravne komplikacije" in kupci v takšnem primeru težko unovčijo bančno garancijo. Ideja je sicer dobra - kupec se v primeru, da gre prodajalec v stečaj, lahko vsaj delno poplača iz bančne garancije.

5. Kaj se zgodi, ko gre prodajalec v stečaj? Kupec svojo terjatev za odpravo napake prijavi v stečajni postopek. Ker gre za navadno terjatev, se le ta poplača iz splošne stečajne mase. To v praksi pomeni, da mogoče dobi 5% zneska sanacije strehe. Bolj verjetno pa je, da dobi 0.

Praktično dobiš nič in ker mora biti to tveganje vračunano v prodajno ceno, se pač proda za toliko manj. Bolj zanimivo je vprašanje, če kupi stanovanja v paketu tretja pravna (banka, agencija...) (ali fizična) oseba in jih potem proda končnim kupcem, kaj pa sedaj?

[slep]
Praktično dobiš nič in ker mora biti to tveganje vračunano v prodajno ceno, se pač proda za toliko manj. Bolj zanimivo je vprašanje, če kupi stanovanja v paketu tretja pravna (banka, agencija...) (ali fizična) oseba in jih potem proda končnim kupcem, kaj pa sedaj?

Če stanovanja v stečaju kupi banka ali agencija, po mojem mnenju končni kupec posebnega varstva po ZVKSES nima. Mu pa prodajalec v stečaju kupljenega stanovanja(banka, agencija...) odgovarja za stvarne in pravne napake na stanovanju (obligacijski zakonik). Tu je precej odvisno od pogodbe z banko/ agencijo. Situacija pa je podobna, kot če kupuješ rabljeno stanovanje.


Če banka ali agencija stanovanja kupi pred stečajem - direktno od investitorja, pa velja za vmesnega kupca po 3. členu ZVKSES in posledično odgovarja kot investitor po ZVKSES (4. člen).

Hmm pogosto se zgodi da ti ne kupiš od prodajalce temveč od " nekega " podrejenga ali pa povezanega posrednika...kot drugo pa vidim da bo dosti izvajalcev šlo v stečaj kaj potem in kaj na to pravi zakonodaja oz. država...hvala za odgovor lp

[0121ZA1]
Hmm pogosto se zgodi da ti ne kupiš od prodajalce temveč od " nekega " podrejenga ali pa povezanega posrednika...kot drugo pa vidim da bo dosti izvajalcev šlo v stečaj kaj potem in kaj na to pravi zakonodaja oz. država...hvala za odgovor lp

Če ne kupuješ od lastnika, si ga močno polomil :). Če pa kupuješ od nekoga, ki je kupil od investitorja z namenom "preprodaje" pa velja zgoraj zapisano.

@abhonte: Kolikor sem jaz zasledil, se je precej ljudi zaj*** tako, da je gradbincu pisalo o vseh napakah, potem pa čakalo na upravnika, da (v imenu vseh stanovalcev) pravočasno ukrepa "v skladu z zakoni". To se seveda ni zgodilo (vsaj ne pravočasno) in morajo poleg precenjenih ceglov plačevati še stroške odprave napak. Kakšni pa so tvoji primeri?

Vidim da se ne razumemo, imamo investitorja, izvajalca, ponavadi še kakšnp xy firmo ki trži nepremičnino in kupca, pri kom vnovčujemo garancijo...lp