:Posredniki iz nepremičninske agencije Domus iz Kopra so nam dali še en nasvet. Dober posel je tisti, pri katerem enomesečna najemnina pomeni štiri odstotke kupnine. Če boste za stanovanje plačali sto tisoč evrov, mora biti mesečna najemnina vsaj 400 evrov.

Jebo vas pa taki posredniki, ki ne znajo niti računati. 4% od 100k EUR je 4.000 EUR in ne 400 EUR, kot piše v članku. 4% od vrednosti stanovanja na mesec pa je za moje pojme nemogoče pričakovati.. Tako, da...

Ta očitni lapsus se da razlagati na dva zelo različna načina. Ali 4% letno, kar znese 330 na mesec ali 4 promile na mesec, kar znese tistih 400 EUR. Res, huda napaka.

Posredniki iz nepremičninske agencije Domus iz Kopra so nam dali še en nasvet. Dober posel je tisti, pri katerem enomesečna najemnina pomeni štiri odstotke kupnine. Če boste za stanovanje plačali sto tisoč evrov, mora biti mesečna najemnina vsaj 400 evrov.

.... 4 % od 100.000 evrov je po mojem izračunu 4.000 EUR in ne 400 EUR - dober nasvet, vendar je 4.000 EUR "hudo visoka" najemnina!!

Najbrž so mislili rečt "enoletne". 4% donosa na leto na ceno nepremičnine ni nek hud donos, je pa v primeru nepremičnin, katerih cena raste najemnina DODATEK na sam kapitalski dobiček (povečanje cene nepremičnine).

D.

v bistvu gre za to, da si lahko vesel, če dobiš 4% na letnem nivoju, torej 4.000 EUR za letno najemnino, kar znese cca 333 EUR na mesec. Od tega je potrebno odšteti še vsaj 2% amortizacije, tako da je realni donos cca 2% letno. (seveda, če ste dobili plačano vso najemnino)

boris1972 je napisal(a):
v bistvu gre za to, da si lahko vesel, če dobiš 4% na letnem nivoju, torej 4.000 EUR za letno najemnino, kar znese cca 333 EUR na mesec. Od tega je potrebno odšteti še vsaj 2% amortizacije, tako da je realni donos cca 2% letno. (seveda, če ste dobili plačano vso najemnino)

No, ne pretiravaj že. Če že prištevaš amortizacijo med stroške potem upoštevaj tudi povečanje vrednosti nepremičnine na trgu kot kapitalski dobiček.

Kar zadeva samo amortizacijo je 2% odločno preveč, razen, če ne gre za montažno hišo.

Kot "rule of thumb" uporabi oceno, da je gradbena vrednost stavbe enaka vrednosti zemljišča s komunalnimi priključki. Slednje se NE amortizira, saj je zemljišče zemljišče, takšno kot je že na tisoče let in bo takšno tudi v primeru popolnega uničenja stavbe.

Amortizira se le stavba, ki, torej (zelo na grobo) predstavlja le 50% vrednosti nepremičnine.

Amortizacijska doba za stavbo je med 100 in 250 let (za npr. mestna jedra za zidane stavbe).

Normirano na 50% gradbene vrednosti je za celotno nepremičnino amortizacijska doba med 200 in 500 let, oz. je amortizacijska stopnja med 0,5% in 0,2%. Ta izračun velja za "gradbeno vrednost". Tržna je lahko dosti višja, kar amortizacijsko stopnjo potisne še nekoliko bolj navzdol.

Osebno nebi bil presenečen, če bi amortizacija bila celo tako majhna kot je 0,1% letno.

Rad bi pa povdaril, da pri amortizaciji upoštevamo LE ohranjanje vrednosti, ne pa tudi izboljšav ali celo polepšav.

Iz amortizacije se ne more tako pričakovati financiranje česarkoli za izboljšanje stavbe (npr. napeljevanje plina in etažnega gretja) ali česarkoli, kar ni že bilo vgrajeno ob izgradnji ali ob nakupu.

Mimogrede, tako nizka amortizacija predstavlja za državo veliki problem, saj ni, oz. nebi bilo "pošteno" od lastnikov zahtevati na račun davka od nepremičnin (ki ga še ni, a se država k temu močno nagiba) VEČ denarja, kot znaša amortizacija.

D.

kdor kupuje stanovanje, da bo imel biznis naj rajši malo premisli in ustanovi kakšno podjetje al pa naloži denar v vrednostne papirje! bo več dobička!!!
V Sloveniji je problem, ker ljudje z dovolj
denarja ne razmišljajo i podjetništvu in nimajo idej za inovativno podjetništvo, zato potem kupijo 10 stanovanj in lepo živijo od najemnin.

ALKOkola je napisal(a):
kdor kupuje stanovanje, da bo imel biznis naj rajši malo premisli in ustanovi kakšno podjetje al pa naloži denar v vrednostne papirje! bo več dobička!!! V Sloveniji je problem , ker ljudje z dovolj denarja ne razmišljajo i podjetništvu in nimajo idej za inovativno podjetništvo, zato potem kupijo 10 stanovanj in lepo živijo od najemnin.

kje je problem?

0219K21 je napisal(a):


No, ne pretiravaj že. Če že prištevaš amortizacijo med stroške potem upoštevaj tudi povečanje vrednosti nepremičnine na trgu kot kapitalski dobiček.

Kar zadeva samo amortizacijo je 2% odločno preveč, razen, če ne gre za montažno hišo.

Kot "rule of thumb" uporabi oceno, da je gradbena vrednost stavbe enaka vrednosti zemljišča s komunalnimi priključki. Slednje se NE amortizira, saj je zemljišče zemljišče, takšno kot je že na tisoče let in bo takšno tudi v primeru popolnega uničenja stavbe.

Amortizira se le stavba, ki, torej (zelo na grobo) predstavlja le 50% vrednosti nepremičnine.

Amortizacijska doba za stavbo je med 100 in 250 let (za npr. mestna jedra za zidane stavbe).

Normirano na 50% gradbene vrednosti je za celotno nepremičnino amortizacijska doba med 200 in 500 let, oz. je amortizacijska stopnja med 0,5% in 0,2%. Ta izračun velja za "gradbeno vrednost". Tržna je lahko dosti višja, kar amortizacijsko stopnjo potisne še nekoliko bolj navzdol.

Osebno nebi bil presenečen, če bi amortizacija bila celo tako majhna kot je 0,1% letno.

Rad bi pa povdaril, da pri amortizaciji upoštevamo LE ohranjanje vrednosti, ne pa tudi izboljšav ali celo polepšav.

Iz amortizacije se ne more tako pričakovati financiranje česarkoli za izboljšanje stavbe (npr. napeljevanje plina in etažnega gretja) ali česarkoli, kar ni že bilo vgrajeno ob izgradnji ali ob nakupu.

Mimogrede, tako nizka amortizacija predstavlja za državo veliki problem, saj ni, oz. nebi bilo "pošteno" od lastnikov zahtevati na račun davka od nepremičnin (ki ga še ni, a se država k temu močno nagiba) VEČ denarja, kot znaša amortizacija.

D.

po pravu se upam ne boš odločil za računovodstvo ali bog ne daj s svojimi izvirnimi idejami celo šel na davčno upravo?

ALKOkola je napisal(a):
kdor kupuje stanovanje, da bo imel biznis naj rajši malo premisli in ustanovi kakšno podjetje al pa naloži denar v vrednostne papirje! bo več dobička!!! V Sloveniji je problem, ker ljudje z dovolj denarja ne razmišljajo i podjetništvu in nimajo idej za inovativno podjetništvo, zato potem kupijo 10 stanovanj in lepo živijo od najemnin.

Sej to je dober biznis. Rečmo temu "investicijsko nepremičninsko podjetje" ki ustvarja pasivni dohodek. Za aktivni dohodek pa počneš še kej kreativnega npr. iščeš lokacijo za novogradnjo, kjer boš kej kreativnega zgradil :)

4 % je glede na evropsko povprecje na leto

Pred prodajo se definitivno ne splača prenavljati stanovanja, ker si potem itak večina kupcev uredi stanovanje po svojem okusu.
Pred oddajanjem pa se splača malo potrudit, npr. prebarvat stene, okna in vrata, tudi kakšne ugodne ploščice se plača nalepit - še posebej če si "sam svoj mojster". Potem še spraviš skupaj nekaj rabljenega pohištva in oddajaš "prenovljeno, komfortno opremljeno stanovanje", seveda po občutno višji ceni.

Pardon, ljudje, šlo je seveda za napako.

Vesna