Zdravo vsem skupaj!

Predstavljajte si da imate na razpolago 1mio €. Povejte mi kako se vam zdi ideja da za ta denar naprimer v Ljubljani kupite 4 stanovanja (najbolj iskana 3-sobna recimo) in jih začnete oddajati v najem? Meni se zdi to zelo dobra naložba, v kolikor seveda ne pride do kakšnih večjih nepotrebnih komplikacij.

Recimo kupiš 4 stanovanja po 200.000 €, kar nanese 800.000 €. Ostane ti še 200.000 €, ki jih porabiš za takšne in drugačne stroške s stanovanji, ki jih lahko pričakuješ na začetku (del stanovanja renovirati, kaj prenoviti in zamenjati, dodatni stroški z drugimi deli itd itd.). Pač rezerva. Tole glede številk in cen sem dal le kot primer.

In imaš praktično tako kot prej tist 1mio €, le da si ga imel prej v obliki zazidljive parcele, ki si jo potem prodal in iz tistega denarja kupil stanovanja, ki imajo približno enako vrednost (mogoče malo manjšo). Razlika je le v tem, da ti je prej parcela stala in v bistvu nisi imel nič od nje (razen to da si jo imel), sedaj pa parcele sicer nimaš, imaš pa zato 4 stanovanja, iz katerih vsak mesec vlečeš najemnino in tako služiš.

Na koncu smo lahko vsi zadovoljni. Jaz ker lahko ponudim stanovanje in obenem lepo zaslužim in pa tisti, ki se je vselil v stanovanje in lahko v njem živi po konkurenčni ceni, poleg tega se ve da medsebojni dialog pri opremi in vsemu zraven je zelo pomemben.

koliko pa si predstavljaš da bo konkurenčna cena, po kateri boš stanovanja oddajal?

jaz se v kaj takega sicer ne bi nikoli spuščal, saj bi se bal, da bi bila stanovanja začela izgubljati vrednost (če že ne nominalno, pa vsaj realno - inflacija).

Cena mesečne najemnine za stanovanje bi se itak določilo po takratnem stanju, se pravi po razmisleku in primerjanju cen z drugimi stanovanji. To imaš prav, sej ne da se nebi bal glede izgubljanja vrednosti, v najslabšem primeru bi stanovanja prodal, če bi opazil da je vrednost konkrentno padla, čeprav takrat je že prepozno ampak bolje pozno kot PREpozno. Pač tveganja se zavedam ampak mislim da bi imel od vsegaskupej veliko več kot imam sedaj od tiste parcele.

Čene pa sem odprt za predloge kako drugače izkoristit milijon evrov na trgu nepremičnin. Pač ko je enkrat možnosti ogromno je potrebno na čimvečih koncih vprašat in ker sem pri dosedanjem branju tega foruma opazil da vas je tukaj kar nekaj štručkotov, se mi je zdelo pametno odpret novo temo. Poleg vsega sem bolj laik kot ne in bi že zato vse skup jemal z rezervo.

Kaj pa mislite glede svetovanja pri kakšni od nepremičninskih agencij? Konec koncev so oni tam zato, da takim kot sem jaz pomagajo. Pa vseeno bi si rad najprej sam pri sebi v glavi naredil neko sliko kako in kakšne so možnosti, predvsem tiste malo manj tvegane, ker popolnoma brez tveganja pač ne gre.

zakaj pa moraš dat denar nujno nazaj v nepremičnine?

Carter002 je napisal(a):
Zdravo vsem skupaj!

Predstavljajte si da imate na razpolago 1mio €. Povejte mi kako se vam zdi ideja da za ta denar naprimer v Ljubljani kupite 4 stanovanja (najbolj iskana 3-sobna recimo) in jih začnete oddajati v najem? Meni se zdi to zelo dobra naložba, v kolikor seveda ne pride do kakšnih večjih nepotrebnih komplikacij.

Recimo kupiš 4 stanovanja po 200.000 €, kar nanese 800.000 €. Ostane ti še 200.000 €, ki jih porabiš za takšne in drugačne stroške s stanovanji, ki jih lahko pričakuješ na začetku (del stanovanja renovirati, kaj prenoviti in zamenjati, dodatni stroški z drugimi deli itd itd.). Pač rezerva. Tole glede številk in cen sem dal le kot primer.

In imaš praktično tako kot prej tist 1mio €, le da si ga imel prej v obliki zazidljive parcele, ki si jo potem prodal in iz tistega denarja kupil stanovanja, ki imajo približno enako vrednost (mogoče malo manjšo). Razlika je le v tem, da ti je prej parcela stala in v bistvu nisi imel nič od nje (razen to da si jo imel), sedaj pa parcele sicer nimaš, imaš pa zato 4 stanovanja, iz katerih vsak mesec vlečeš najemnino in tako služiš.

Na koncu smo lahko vsi zadovoljni. Jaz ker lahko ponudim stanovanje in obenem lepo zaslužim in pa tisti, ki se je vselil v stanovanje in lahko v njem živi po konkurenčni ceni, poleg tega se ve da medsebojni dialog pri opremi in vsemu zraven je zelo pomemben.

 
kupi najdražjo nepremičnino, ki ji za ta denar dobiš. lokacija, trnovo, prule, mogoče rožna, če je parcela dobra. problem je, da je 1 milijon verjetno premalo. socialistična naselja (torej skoraj cela ljubljana) nimajo nobene perspektive. res vrhunske zadeve (za slovenske razmere) bodo vedno imele dovolj kupcev.

Sej nujno ravno ni, mi pa vseeno ta način nekak najbolj odgovarja, ker karkoli drugega mi ne diši preveč. Če že, potem bi premislil o tem da bi nekaj vložil v nepremičnine, preostanek pa nekam drugam (ala vzajemni skladi, vrednostni papirji itd.). Zdej je samo vprašanje kako to parcelo (za katero pravim da naj bi bila vredna mio €, pa raje več, ker omenjeno vsoto imam že skoraj zagarantirano v primeru da jo prodam) najbolje izkoristit.


@Bob, dej mal bolj konkretno povej kaj misliš s tem, da bi kupil naprimer kakšno vrhunsko 5-sobno stanovanje na odlični lokacijo z nadstandardno opremo in vse to začel oddajat? Tko nekak sem jaz dojel tvoj odgovor.

Carter002 je napisal(a):
Sej nujno ravno ni, mi pa vseeno ta način nekak najbolj odgovarja, ker karkoli drugega mi ne diši preveč. Če že, potem bi premislil o tem da bi nekaj vložil v nepremičnine, preostanek pa nekam drugam (ala vzajemni skladi, vrednostni papirji itd.). Zdej je samo vprašanje kako to parcelo (za katero pravim da naj bi bila vredna mio €, pa raje več, ker omenjeno vsoto imam že skoraj zagarantirano v primeru da jo prodam) najbolje izkoristit.


@Bob, dej mal bolj konkretno povej kaj misliš s tem, da bi kupil naprimer kakšno vrhunsko 5-sobno stanovanje na odlični lokacijo z nadstandardno opremo in vse to začel oddajat? Tko nekak sem jaz dojel tvoj odgovor.

 
kupiš nadstandard in ga probaš oddati tujcem. idealne so rezidence veleposlanikov ali njihovim namestnikov, direktorjev tujih predstavništev in podobno. vendar pazi, pomembna je le lokacija in spet lokacija. za vrednost takih nepremičnin mene niti v prihodnosti ne bi preveč skrbelo, ker jih je še vedno veliko premalo glede na zahteve. razlike v cenah med nepremičninami na različnih lokacijah se bodo samo povečevale.

seveda je drugo vprašanje zakaj se sploh zajebavati z nepremičninami, če imaš dober milijon evrov viška. živi se samo enkrat, otroci ti pa prav hudo hvaležni tudi ne bodo.

Milijon evrov zagont ni nobena umetnost. In tega pač ne mislim narest, ker se mi zdi bolj pametno denar oplemenitit in nato tist višek od milijona porabljat. Ta milijon pa naj kar ostane kot ena rezerva. Zato sem pač prišel na to idejo s stanovanji.

Drgač pa ta tvoja ideja mogoče res ni slaba, vprašanje je samo kje in kako dobit podnajemnike za tak luksuz, pa da bi bili povrh vsega še čimbolj stalni, da nebi 3/4 leta bila stavba prazna ampak da bi bilo karseda čimbolj pogosto polna.

Hvala za idejo, obenem pa vsem hvala za hitre odgovore. Pohvalno.

Kupi KRKG :-))))))

Nepremičninski balon se še kar pumpa in vsaj jaz ti ne bi svetoval, da cel M€ porabiš za isto stvar.
Tudi oddajanje stanovanj je po mojem preveč poenostavljeno v glavah vseh, ki še nikoli niste tega počeli.
Bob ti je svetoval luksuz, vendar ravno zaradi balona, je za pravi luksuz M€ že premalo.
In potem boš vsak mesec težko čakal, da se pojavi najemnik. Stroški pa ne bodo čakali.
(Da obetov sprememb davčne zakonodaje pri nepremičninah sploh ne omenjam.)

1M€ ti prinese na banki dobrih €30k letno. In to zagotovljenih 30 tisočakov.
In 1M€ te pa še kar čaka. 100% likvidnost.
Luksuzno stanovanje (hiša) pa bo po "korekciji" vredna koliko? 500k, 700k?

Vsekakor pa ne vlagaj v nič, dokler nimaš določenih ciljev in celotnega scenarija.
"Višino najemnine bom že potem določil" je največji problem vseh, ki vidite nebesa v oddajanju nepremičnin.

KRKG?

Glede višine najemnine sem tako zapisal pač zato, ker jest lahko že zdele sanjam o taki pa taki najemnini ampak ker nevem kdaj se bo celoten scenarij začel odvijati, nevem kakšne cene bodo pač na trgu. In ker brez konkurenčnih cen težko dobiš stalnega podnajemnika, je človek (sklepam da) pač primoran k temu, da ceno določi šele proti koncu oz. ko je že skoraj vse pripravljeno za oglaševanje stanovanja.

@brane: kot sem gledal na enem izmed nepremičninskih portalov, je največja ponudba ravno pri 3-sobnih stanovanjih. Vsaj kar se tiče oddajanja v najem in lokacije - Ljubljana. Sej pravim, je pa tisto zgoraj zgolj primer.

Carter002 je napisal(a):
KRKG?

Glede višine najemnine sem tako zapisal pač zato, ker jest lahko že zdele sanjam o taki pa taki najemnini ampak ker nevem kdaj se bo celoten scenarij začel odvijati, nevem kakšne cene bodo pač na trgu. In ker brez konkurenčnih cen težko dobiš stalnega podnajemnika, je človek (sklepam da) pač primoran k temu, da ceno določi šele proti koncu oz. ko je že skoraj vse pripravljeno za oglaševanje stanovanja.

KRKG je delnica Krke, ampak to sem bolj v hecu napisal, čeprav bi jaz osebno šel s tem denarjem na borzo.
To je že tak kup denarja, da te bodo v vsaki borzni hiši veseli. Pojdi na kakšen razgovor, razmisli kaj pravzaprav hočeš, da boš zadovoljen z donosom vs tveganje in potem pač nekam greš.

Najemnino pa si moraš izračunati danes. In sam si lepo povedal, da že sanjaš.
Pa sanjaj še o worst case scenariju.

Lahko sicer zdaj še diskutiramo v nedogled, vendar pa jaz ne bom spremenil svojega mnenja, da je 1M€ dandanes nesmiselno vložiti v nepremičnine, idiotizem pa, če boš vložil v eno samo nepremičnino.
Vsekakor pa je nakup KRKG manjši idiotizem, saj se v volilnem letu borza ne bo sesula.
Da ne bo pomote: nisem borzni posrednik in tudi nepremičninski agent ne. Upravljam pa s svojim premoženjem in premoženjem podjetja. In to dokaj konzervativno (vsaj po mojem mnenju) in v prvi vrsti po načelu razpršenosti.

Enostavnih odgovorov pa ni. Razen seveda na www.kristalna-krogla.com ;-)

Carter002 je napisal(a):


@brane: kot sem gledal na enem izmed nepremičninskih portalov, je največja ponudba ravno pri 3-sobnih stanovanjih. Vsaj kar se tiče oddajanja v najem in lokacije - Ljubljana. Sej pravim, je pa tisto zgoraj zgolj primer.

In to ti pove kaj?
Da morda ni povpraševanja za 3 sobna stanovanja, ali pa da s ceno ne pridejo skupaj, se ti ne zdi?

brane40 je napisal(a):

Trosobna stanovanja se slabo oddajajo Carter. Največje povpraševanje je po garsonjerah in enosobnih... Če boš nabavil večja stanovanja, se ti zna zgodit, da boš imel prazna, ker je pri nas zelo ozek krog najemnikov, ki so pripravljeni plačat več kot 700 ali 800 Eurov najemnine na mesec... Veleposlaniki in tujci so premajhna skupina, da bi lahko na njih računal, poleg tega imajo pa precej visoka merila in zahteve...

 
ker jih kar nekaj poznam, ti lahko mirno rečem, da so tujci veliko manj zahtevni kot slovenski povzpetniki v blatnih čevljih. luksuz sem svetoval zato, ker so to po mojem mnenju edine nepremičnine, ki imajo še dovolj prostora za rast.

Carter002 je napisal(a):

Predstavljajte si da imate na razpolago 1mio €. Povejte mi kako se vam zdi ideja da za ta denar naprimer v Ljubljani kupite 4 stanovanja (najbolj iskana 3-sobna recimo) in jih začnete oddajati v najem?.......

Kupiti 4 stara stanovanja se mi ne zdi dobra ideja. Za 1 milijon € lahko v Ljubljani kakšno manjše gradbeno podjetje zgradi novo večstanovanjsko hišo, če prej dobiš zemljišče v najem za ugodno ceno.

Ljubljanske mestne uradnike povprašaj ali bi ti mestna občina lahko dala v najem zemljišče. Korist bi imeli vsi. Ti bi dobil najemnino od najemnikov, mesto bi dobilo najemnino za zemljišče, ki ga ne uporablja in je zanjo mrtev kapital, država davke od oddajanja stanovanj, najemniki pa bi imeli rešen stanovanjski problem.

Prelepo, da bi bilo resnično? Verjetno res. Vsaj jaz ne vem niti za en primer, kjer bi mesto dalo zasebniku v najem zemljišče za gradnjo hiše ..... morda pa nihče do sedaj ni prišel na idejo, da bi gradil na najeti zemlji.

Poizkusi ti. Morda ti bo uspelo. In če bo uspelo tebi dobiti zemljišče po ugodni najemni ceni, bo še komu. Zasebniki boste postali dobra konkurenca sedanjemu kartelu velikih gradbenih podjetij.

V primeru, da boš poskusil uresničiti to idejo o najemu zemljišča z gradnjo nove večstanovanjske hiše in te bodo na mestni občini zavrnili, se ponovno oglasi na forumu. Me prav zanima, kaj bodo mestni uradniki navedli kot razlog zavrnitve.

Bor777 ti pa si pravljico napisal, zares pravljico :-)))

0902ISXdX,  podjetnosti manjka v tej podalpski deželici, podjetnosti ... in potem imamo to, kar imamo  :-)

Bor777 je napisal(a):
0902ISXdX, podjetnosti manjka v tej podalpski deželici, podjetnosti ... in potem imamo to, kar imamo :-)

Zakaj bi nekdo oddal v najem zazidljivo parcelo, če jo lahko proda po odlični ceni?
Zakaj ne bi sam pozidal in še več zaslužil?
O kompleksnosti in kompliciranosti pridobitve gradbenih dovoljenj (in tudi kreditov), če nisi lastnik parcele pa kdaj drugič.
Ne pozabi tudi na to, da je najemne pogodbe enkrat konec in potem? Pospraviš stanovanjski objekt in greš drugam ali se pustiš izsiljevati lastniku, in tako dalje in tako dalje.

Bob je napisal(a):


kupi najdražjo nepremičnino, ki ji za ta denar dobiš. lokacija, trnovo, prule, mogoče rožna, če je parcela dobra. problem je, da je 1 milijon verjetno premalo. socialistična naselja (torej skoraj cela ljubljana) nimajo nobene perspektive. res vrhunske zadeve (za slovenske razmere) bodo vedno imele dovolj kupcev.

Ne seri.

Mocerad je baje pol prazen.

(po svetlobi v vecernem/jutranjem casu sodec)

Sedaj, mogoce je kdo stanovanja kupil za "investicijo", a vemo kako se splaca investirati v prazne nepremicnine, ali ne?

bc123a je napisal(a):


Ne seri.

Mocerad je baje pol prazen.

(po svetlobi v vecernem/jutranjem casu sodec)

Sedaj, mogoce je kdo stanovanja kupil za "investicijo", a vemo kako se splaca investirati v prazne nepremicnine, ali ne?

 katera hiša pa je "močerad"? dve do tri možnost mi padejo na pamet :)

0902ISXdX je napisal(a):

Zakaj bi nekdo oddal v najem zazidljivo parcelo, če jo lahko proda po odlični ceni? ....

Pisal sem o tem, da bi mestna občina lahko dala v najem zemljišče, nisem pisal o zasebnem lastniku zemljišča.

Če pa sprašuješ, zakaj bi mestna občina oddala v najem zazidljivo parcelo, ki jo lahko proda po odlični ceni, lahko rečem le, da je že neki razlog, zakaj jo ne proda. Če je razlog ta, da ji je vseeno, kaj se z njenimi zemljišči dogaja, potem lahko zaključim le, da je slab gospodar.

0902ISXdX je napisal(a):

.... Ne pozabi tudi na to, da je najemne pogodbe enkrat konec in potem? Pospraviš stanovanjski objekt in greš drugam ali se pustiš izsiljevati lastniku , in tako dalje in tako dalje.

Najemna pogodba se lahko sklene z mestno občino tudi za dalj časa, recimo za 100 let, najemnina pa se usklajuje z inflacijo. Občina te tako ne more izsiljevati, če se držiš pogodbe.

Hudič je to če imaš denar in neveš kako ga najbolje oplemenitit. Samo gledat ga pa tud ne mislim.

Bom pa verjetno v prvi fazi s čimmanjšim vložkom na tej obstoječi parceli poskušal naredit čimvečjo razliko v končni vrednosti parcele. Ker na celotni parceli je že pripravljena situacija razparcelacije in idejno zasnovo postavitve novih objektov. Tko da vedno bolj se nagibam v to smer, da bi najprej naredil razparcelacijo, na vsaki posamezni parceli nato opravil zemeljska dela za začetek gradnje (izkopi, nasutje z zdravim materialom), v grobem naredil začrtano cesto med objekti tko kot naj bi kasneje potekala cesta in šele nato začel prodajat. In ker imamo doma firmo z gradbeno mehanizacijo, bi lahko vse to opravil z veliko manjšimi stroški kot če bi dal delat to enemu drugemu izvajalcu, pa tud naša vsakodnevna dela se mi zdi da nebi preveč trpela. Bi blo za premislit sigurno.

Mogoče bi celo razmislil o tem da bi na svoje stroške začel postavljat enodružinske hiše (kot je predvideno) s pomočjo kredita, nato pa objekt s parcelo vred prodat. In tako nanese tam če se ne motim za cca. 20 hiš, bi moral pogledat.

Je pa potem spet mal dileme kako izbrat glede kredita. Čez koliko časa ga začet odplačevat in v kolikšnem času ga odplačat, da bi mi vse skup zneslo. Pa dobit kupce... pol si pa že v tem ravno tolk da te lahko (vsaj na začetku) krepko skrbi če se ti bo izšlo - pa smo pri tveganju.

Zanimivo, kako hitro človek preide iz ene ideje na drugo, samo nekaj bolj pametnih glav mu mora prikazat malo bolj realno sliko :) Me prav zanima kakšni bodo komentarji na tale moj zadnji odgovor :)

Hvala lepa še enkrat vsem za ideje, predloge in kritike.

Sam bi 1mio € nekako razpršil med (delnice, sklade) in nepremičnine nekako 50:50, pri nepremičninah bi Ljubljano zaradi prenapihnjenih cen črtal s seznama naložb, bolj se bi osredotočil na druge razvijajoče se slovenske regije, tudi Prekmurje, za začimbo bi nakupil nekaj kmetijske zemlje v Ukrajini, do 5% portfelja(za 20.000 USD dobiš že 20 ha prvovrstne kmetijske zemlje).

Skratka Ljubljana glede nakupov in oddajanja out, Bobova ideja je sicer dobra, toda 1mio € je premalo za neke rezidence.
 
Nam je uspelo kupit letos parcelo za 27€ na kvadrat v Mestni občini z 20.000 prebivalci, se najde če iščeš in imaš tudi nekaj sreče.

Glede parcelizacije in ureditve obstoječe parcele  ter maksimiranja prodajne cene se v celoti strinjam s tabo. Tudi če bi se lotil gradnje hiš, bi se jih sam ravno v Ljubljani ali okolici. Koliko pa računaš, da bi lahko iztržil za kvadratni meter stavbnega zemljišča??

bc123a je napisal(a):


Ne seri.

Mocerad je baje pol prazen.

(po svetlobi v vecernem/jutranjem casu sodec)

Sedaj, mogoce je kdo stanovanja kupil za "investicijo", a vemo kako se splaca investirati v prazne nepremicnine, ali ne?

glede nepremičnin se v večini strinjam s tabo, a ne glede luksuznih, ker jih praktično ni. ljudi, ki so jih pripravljeni plačati pa relativno veliko in tudi vedno bodo. problem je bolj v tem, da je 1 milion premalo.

Carter002 je napisal(a):
Hudič je to če imaš denar in neveš kako ga najbolje oplemenitit. Samo gledat ga pa tud ne mislim.

Nepremicnine so dolgorocno slaba nalozba, in trenutno so visoko v ciklu.

Jaz ti bi svetoval, da drzi denar stran od nepremicnin, razen ce RES ves kaj delas. Ok, bob ti je dal nekaj nastvetov, a mislim da je tudi tisto potencialna jama, iz katere se ne bos izkopal.

Upostevaj da je dolgorocni realni donos nepremicnin tam okrog 2% !

Ne vem zakaj bi rad ravno v nepremicne vlagal? Za to rabis ogromno spretnosti, znanja, strokovnega znanja, birokracija ti lahko unici posel,... skratka, meni absolutno ni jasno zakaj bi denar sedaj dajal v nepremicnine.

Ajd nepremicnine so privlacne, ce zadenes dno cikla, ampak sedaj je vse razen dna :)

lukav je napisal(a):

katera hiša pa je "močerad"? dve do tri možnost mi padejo na pamet :)

www.mladina.si/tedni...rsa_matos/

brane40 je napisal(a):

Mislil sem na lokacijo in razporeditev prostorov Bob in ne toliko na "presranost"... Nekdo, ki kupuje nepremičnino za oddajanje, pa ni seznanjen s pričakovanji takšnih najemnikov, kot so recimo veleposlaniki, bo po vsej verjetnosti "brcnil v temo"...

kakšen poslovni načrt pa bomo za milion evrov že v stanju narediti ali ne?

sicer je res, da glede na začetek, torej spraševanje po forumu, je mogoče banka res boljša ideja.

brane40 je napisal(a):

:))

Ko si brez denarja se ubadaš s tem, kako prit do njega, ko ga pa enkrat imaš, nastane problem kako ga naložit, da ne bo izgubljal na vrednosti...

Ob 10% povprečni letni rasti cen nepremičnin lahko za en milijon Eurov danes kupiš samo še polovico tistega, kar bi za isti denar dobil še pred sedmimi leti... To v bistvu pomeni, da je čakanje najslabša možnost, ker se vrednost premoženja, ki ni dobro naloženo, vsakih sedem let prepolovi...

največji problem je, da iz preteklosti sklepaš kaj se bo dogajalo v prihodnosti. a to smo s tabo enkrat že debatirali, pa se nisi izkazal za preveč dojemljivega. jaz sem prepričan, da se bo depozit v banko v naslednjih 3 letih izkazal za veliko boljšega, kot naložba v ljubljanske socialistične bloke.