Po moje je to solski primer analize, ki povpreci cez nepovprecljivo :))

Recimo hisa v Dresdenu leta 1940 je bila verjetno ful slaba nalozba :)

[bc123a]
Po moje je to solski primer analize, ki povpreci cez nepovprecljivo :))

Recimo hisa v Dresdenu leta 1940 je bila verjetno ful slaba nalozba :)

Ja. Obveznice III. rajha na drugi strani pa za obliznit prste.

[pelle]
> [bc123a]
> Po moje je to solski primer analize, ki povpreci cez nepovprecljivo :))
>
> Recimo hisa v Dresdenu leta 1940 je bila verjetno ful slaba nalozba :)

Ja. Obveznice III. rajha na drugi strani pa za obliznit prste.

Problem je v tem, da so v povprecju nepremicnine v Dresdenu in Dunaju bile bolj profitabilne od (v povprecju) obveznic habsburske monarhije in weimarske nemcije, samo kaj ti to pomaga, ce imas hiso v Dresdenu, ne na Dunaju...

Skratka, to povprecenje ti pove, da se *splaca* vlagati v velike razprsene nepremicninske case za dolgo casa. Pardon da se JE SPLACALO (preteklik).

Nic pa ne pove, ali je bolje kupiti sedaj stanovanje ali pa drzavne obveznice.

Pri skoraj eksponentni rasti prebivalstva v preteklosti, je povsem logično, da so se nepremičnine odlično izkazale.

Tam kjer se bo prebivalstvo še najprej zgoščevalo in povečevalo, bodo rasle tudi nepremičnine. Tam kjer bo upadalo, pa se bodo nepremičnine cenile.

Če recimo pogledam nekatere občine Ljubljane z okolico in spodnjo Gorenjsko - leto 1999 in 2017:
Ljubljana +17.000
Domžale +6.200
Kranj +4.000
Brezovica +3.000
Medvode +2.500
Ig +2.100
Komenda +1.800
Cerklje na Gorenjskem +1.300
Mengeš +1.200
Škofja Loka +900
Trzin +880
Naklo +500
Šenčur +350
Takole na hitro pogledano se je samo v teh občinah število prebivalstva povečalo za cca. 42.000 ljudi. Pa nekaj občin sem še spustil, tako da je v zadnjih 17 letih število prebivalstva poskočilo za vsaj 50.000 ljudi v Ljubljani z malo širšo okolico.

Štajerska in Prekmurje:
Ormož -5.500
Maribor -4.000
Murska Sobota -1.500
Ptuj -1.000
Moravske toplice -450
Celje -400

Na drugi strani vidimo vzhodno Slovenijo, zlasti Prekmurje, ki je doživelo ogromen upad prebivalstva.

In temu sledijo tudi nepremičnine. Tudi na obali se povečuje število prebivalcev.

In to potrjuje tisto kar so napovedovale študije. V Sloveniji se prebivalstvo koncentrira v Ljubljani in okolici ter na Obali. Vse ostalo stagnira ali upada. Z redkimi izjemami. Zato lahko na teh območjih še naprej pričakujemo rast nepremičnin. Nekaj pa bo odvisno tudi od tujih vlagteljev ter demografske slike Slovenije.

Medtem ko lahko v ostalih delih Slovenije pričakujemo padec ali pa vsaj ne rasti nepremičnin.

priporocam tekst in komentarje ftalphaville.ft.com/...-long-run/

Ampak, da tale njihova študija ne upošteva stroškov vzdrževanja, kar si sicer napisal v "disclaimer", jo pa tudi naredi precej šibko. Ker, da tega ne upoštevaš pri nepremičninah, je mal mim ... to ti ziher zbije donosnost za par odstotnih točk ...

... Nova študija: v obdobju 1870-2015 so bile najdonosnejša naložba ... nepremičnine! ...

... ja, in ker je 145 let za človeka relativno dolga doba in ker je absolutno vsak človek na dolgi rok mrtev, je brez podobnih znanstvenih študij brez najmanjšega dvoma najbolj zanesljiva naložba v nepremičnino, ki ne meri več kot dva metra v dolžino, meter v širino in meter in pol v globino ...

P.S.: naj TadejK ne bo užaljen, ampak take študije delajo znanstveniki, ki nimajo kaj za delat, tako da se bralec najobj na osnovi tote "študije" ne bo čisto nič vprašal, kam naj vlaga ...

[najobj]
... ja, in ker je 145 let za človeka relativno dolga doba in ker je absolutno vsak človek na dolgi rok mrtev, je brez podobnih znanstvenih študij brez najmanjšega dvoma najbolj zanesljiva naložba v nepremičnino, ki ne meri več kot dva metra v dolžino, meter v širino in meter in pol v globino ...
P.S.: naj TadejK ne bo užaljen, ampak take študije delajo znanstveniki, ki nimajo kaj za delat, tako da se bralec najobj na osnovi tote "študije" ne bo čisto nič vprašal, kam naj vlaga ...

1. Vsem, ki se obregnete ob "predolgo" obravnavano obdobje: grafikon v kolumni prikazuje gibanje desetletnega povprečja in pove, da so bili tudi na krajši rok donosi na nepremičnine večino časa podobnega velikostnega razreda kot tisti na delnice, a so nihali bistveno manj. Ali drugače: da bi bile ugotovitve te študije relevantne, naložbe ni (bilo) treba držati 145 let, dovolj je (bilo) nekaj desetletij.

2. Vsem, ki postulirate, da so razlike po državah gotovo tako velike, da je povprečenje neutemeljeno: sem dal link na študijo, glejte tam tabelo 5 na strani 20. Podobno tudi za vse druge konkretne pomisleke glede izračunov in rezultatov - glejte študijo.

3. Vsem, ki ste prepričani, da je ta študija tudi kot celota popolnoma nesmiselna in znate to nazorno argumentirati: pišite kar avtorjem (link na študijo sem dal, njihovi e-naslovi so na prvi strani) in jim nazorno argumentirajte, da bodo lahko, preden zadeva izide v kaki od eminentnih svetovnih ekonomskih revij, razmislili in si prihranili sramoto.

4. Konkretno glede teze, da so ugotovitve o ravneh in stabilnostih preteklih donosov, četudi so te veljale skozi dolga desetletja, popolnoma nerelevantne za ravni in stabilnosti prihodnjih donosov: načeloma res ničesar prihodnjega ni mogoče zanesljivo napovedati na osnovi preteklega, ampak celoten gospodarski in finančni sistem temelji na ocenah prihodnosti, izdelanih na statistikah preteklosti. Zato pač Shell ne planira za primer, da bi se cena nafte v naslednjem letu postoterila ali upadla na stotinko zdajšnje, pa tisti ki uvažajo iz ZDA recimo ne planirajo za primer, da bo EUR/USD v naslednjih nekaj tednih upadel za polovico ... In to tudi ne bi imelo smisla, saj (1) potem nihče ne bi upal iti v nobeno naložbo in (2) dolgoročna statistika teh trendov in omejenosti njihovih nihanj odseva tudi vzročno-posledične povezave, četudi jih vseh ne poznamo in ne razumemo. Tako tudi najemnina ne more v enem letu poskočiti za 10x, ker potem ne bo nihče najemal in bodo vsi kupovali, pa ne more upasti za 90%, ker potem ne bo nihče kupoval in bodo vsi najemali, pa obratno za ceno kvadratnega metra ipd.

5. (P.S.): TadejK ni nič užaljen, lahko pa kot že velikokrat pove, da mu zelo laskate, če od njega kot kolumnista pričakujete, da bo vzel to študijo, ki jo je pet avtorjev delalo tri leta, jo ekskluzivno za bralce Financ predelal v nekaj metodološko in vsebinsko neprimerno boljšega in potem ekskluzivno bralcem Financ predočil to neprimerno izboljšano študijo.

Če k naložbam pristopimo življensko je najdonosnejša naložba...nakup službe v javnem sektorju. Recimo, da nekdo vloži 10 tisočakov v kakšnega politika, ki mu je zrihta službo npr. na Direktoratu ali agenciji za izgubo časa in delanje megle (večina jih je takšnih!), prejema 40 let plačo v višini 2000 evrov na mesec, potem pa še vsaj 20 let pokojnino v višini 1000 evrov na mesec...Večje donosnosti ni...Mislim, da se mladi v Sloveniji že zavedajo, da je najdonosnejša življenjska naložba zaposlitev v javnem sektorju.

[0317ZAVAR]
Ampak, da tale njihova študija ne upošteva stroškov vzdrževanja, kar si sicer napisal v "disclaimer", jo pa tudi naredi precej šibko. Ker, da tega ne upoštevaš pri nepremičninah, je mal mim ... to ti ziher zbije donosnost za par odstotnih točk ...

To je vsekakor relevanten pomislek - kot praviš, sem nanj opozoril tudi sam. Sicer tudi provizij ob nakupih in prodajah delnic niso upoštevali, ampak ob srednjeročnem držanju je to bistveno manjši relativen strošek.

Je pa tako, da če recimo sklad kupi oziroma zgradi celoten stanovanjski blok, ima stroške vzdrževanja na stanovanjsko enoto bistveno manjše kot lastnik posameznega stanovanja, rabate in diskonte dobi ker je redna, pa še ker je grosistična stranka. In ta ekonomija obsega gre še dlje, če bi nek multimilijardni sklad imel celotna naselja, bi se mu morda izplačalo kar lastno podjetje za vzdrževanje ipd, pa seveda bi imel še dodatne popuste pri parketiranjih in inštaliranjih in cementiranjih.

In tako gre po mojem razumeti tudi sporočilo te študije: implikacije so prevsem za velike naložbene sklade, ki imajo z delnicami že tako nizke stroške, pri nepremičninah jih pa lahko še precej bolj sklestijo v primerjavi s posameznikom - investitorjem.

[TadejK]
Je pa tako, da če recimo sklad kupi oziroma zgradi celoten stanovanjski blok, ima stroške vzdrževanja na stanovanjsko enoto bistveno manjše kot lastnik posameznega stanovanja, rabate in diskonte dobi ker je redna, pa še ker je grosistična stranka. In ta ekonomija obsega gre še dlje, če bi nek multimilijardni sklad imel celotna naselja, bi se mu morda izplačalo kar lastno podjetje za vzdrževanje ipd, pa seveda bi imel še dodatne popuste pri parketiranjih in inštaliranjih in cementiranjih.

In tako gre po mojem razumeti tudi sporočilo te študije: implikacije so prevsem za velike naložbene sklade, ki imajo z delnicami že tako nizke stroške, pri nepremičninah jih pa lahko še precej bolj sklestijo v primerjavi s posameznikom - investitorjem.

Tako. Zakljucek te studije ni "kupite bajto namesto delnic", ampak "na dolgi rok bi se morda splacalo vlagati v *razprsene* vrednostne papirje ki ***razprseno*** vlagajo v nepremicnine".

Potem postanejo tudi povprecja malo bolj relevantna.

[rename]
Samo medklic: rabate in diskonte (za vzdrževanje stanovanjskih blokov) vsaj v Slovenistanu pokasira upravnik ;-) Ali vsaj v večini primerov... kar sicer lahko štejemo kot "standardni odklon" hehe.
Mislim pa tudi, da so provizije pri vrednostnih papirjih (vstopne, izstopne) in ostali stroški nekajkrat nižji od stroškov inv.vzdrževanja nepremičnin.... kjer imaš v večini primerov tudi agencijsko provizijo.

Glede ostalih "točk": še vedno sem mnenja, da je takšna analiza zanimiva za branje, vendar ni vredna časa, ki so ga avtorji porabili zanjo. To je kvečjemu naloga za seminarsko (ali diplomsko) nalogo, kjer bi študent (ali skupina njih) premetaval statistične podatke in spisal metodološko obrazložitev.
Potem pa bralci to ob kofetu preberejo in paberkujejo o tem s kolegi... da ni ravno za vsako mizo samo Maribor šampion ;-)

No, ja, velik sklad ima lahko v tem primeru firmo A (lastnik nepremičnin) in firmo B (upravljalec nepremičnin). In vse ostane njemu. :) Na Gorenjskem že imamo tak primer za poslovne nepremičnine. In jim zadeva odlično funkcionira. Še več, oni tudi prodajo del nepremičnin. In potem so ostali lastniki v manjšini in jim potem upravjalec velikokrat nabije malo več stroškov kot pa svoji firmi. A to dokazati je praktično nemogoče, ker ne moreš vpogledati v njihovo medsebojno poslovanje.

[TadejK]
> [najobj]
> ... ja, in ker je 145 let za človeka relativno dolga doba in ker je absolutno vsak človek na dolgi rok mrtev, je brez podobnih znanstvenih študij brez najmanjšega dvoma najbolj zanesljiva naložba v nepremičnino, ki ne meri več kot dva metra v dolžino, meter v širino in meter in pol v globino ...
> P.S.: naj TadejK ne bo užaljen, ampak take študije delajo znanstveniki, ki nimajo kaj za delat, tako da se bralec najobj na osnovi tote "študije" ne bo čisto nič vprašal, kam naj vlaga ...

1. Vsem, ki se obregnete ob "predolgo" obravnavano obdobje: grafikon v kolumni prikazuje gibanje desetletnega povprečja in pove, da so bili tudi na krajši rok donosi na nepremičnine večino časa podobnega velikostnega razreda kot tisti na delnice, a so nihali bistveno manj. Ali drugače: da bi bile ugotovitve te študije relevantne, naložbe ni (bilo) treba držati 145 let, dovolj je (bilo) nekaj desetletij.

2. Vsem, ki postulirate, da so razlike po državah gotovo tako velike, da je povprečenje neutemeljeno: sem dal link na študijo, glejte tam tabelo 5 na strani 20. Podobno tudi za vse druge konkretne pomisleke glede izračunov in rezultatov - glejte študijo.

3. Vsem, ki ste prepričani, da je ta študija tudi kot celota popolnoma nesmiselna in znate to nazorno argumentirati: pišite kar avtorjem (link na študijo sem dal, njihovi e-naslovi so na prvi strani) in jim nazorno argumentirajte, da bodo lahko, preden zadeva izide v kaki od eminentnih svetovnih ekonomskih revij, razmislili in si prihranili sramoto.

4. Konkretno glede teze, da so ugotovitve o ravneh in stabilnostih preteklih donosov, četudi so te veljale skozi dolga desetletja, popolnoma nerelevantne za ravni in stabilnosti prihodnjih donosov: načeloma res ničesar prihodnjega ni mogoče zanesljivo napovedati na osnovi preteklega, ampak celoten gospodarski in finančni sistem temelji na ocenah prihodnosti, izdelanih na statistikah preteklosti. Zato pač Shell ne planira za primer, da bi se cena nafte v naslednjem letu postoterila ali upadla na stotinko zdajšnje, pa tisti ki uvažajo iz ZDA recimo ne planirajo za primer, da bo EUR/USD v naslednjih nekaj tednih upadel za polovico ... In to tudi ne bi imelo smisla, saj (1) potem nihče ne bi upal iti v nobeno naložbo in (2) dolgoročna statistika teh trendov in omejenosti njihovih nihanj odseva tudi vzročno-posledične povezave, četudi jih vseh ne poznamo in ne razumemo. Tako tudi najemnina ne more v enem letu poskočiti za 10x, ker potem ne bo nihče najemal in bodo vsi kupovali, pa ne more upasti za 90%, ker potem ne bo nihče kupoval in bodo vsi najemali, pa obratno za ceno kvadratnega metra ipd.

5. (P.S.): TadejK ni nič užaljen, lahko pa kot že velikokrat pove, da mu zelo laskate, če od njega kot kolumnista pričakujete, da bo vzel to študijo, ki jo je pet avtorjev delalo tri leta, jo ekskluzivno za bralce Financ predelal v nekaj metodološko in vsebinsko neprimerno boljšega in potem ekskluzivno bralcem Financ predočil to neprimerno izboljšano študijo.

... evo, moram priznati, da sem zaradi naslova(!) bolj po diagonali prebral tvoj članek, prav tako pa moram priznati, da me sama eminentnost piscev po defaultu ne fascinira, ker me ne fascinira - za ilustracijo - eminentnost piscev pravnega mnenja o posojilih v švicarskih frankih, ki sta ga pod okriljem Inštituta za ustavno pravo pripravila dr. Boštjan M. Zupančič, nekdanji sodnik Evropskega sodišča za človekove pravice in Ustavnega sodišča RS ter svetovalec ministra za pravosodje, in dr. Ciril Ribičič, redni profesor za ustavno pravo in pravo Sveta Evrope na Pravni fakulteti Univerze v Ljubljani ter nekdanji sodnik Ustavnega sodišča RS in kjer eminentno pravno mnenje Inštituta za ustavno pravo ugotavlja, da je položaj posojilojemalcev v švicarskih frankih moralno, civilnopravno, kazenskopravno in ustavnopravno nesprejemljiv ...

P.S.: če sem malo žleht, se TadejK ne bi tako razpisal - BTW, zelo te cenim - če ne bi bil vsaj malo užaljen ... aja, kaj je narobe z zanesljivostjo "moje" nepremičnine ? ...

[rename]
Samo medklic: rabate in diskonte (za vzdrževanje stanovanjskih blokov) vsaj v Slovenistanu pokasira upravnik ;-) Ali vsaj v večini primerov... kar sicer lahko štejemo kot "standardni odklon" hehe.
Mislim pa tudi, da so provizije pri vrednostnih papirjih (vstopne, izstopne) in ostali stroški nekajkrat nižji od stroškov inv.vzdrževanja nepremičnin.... kjer imaš v večini primerov tudi agencijsko provizijo.

Glede ostalih "točk": še vedno sem mnenja, da je takšna analiza zanimiva za branje, vendar ni vredna časa, ki so ga avtorji porabili zanjo. To je kvečjemu naloga za seminarsko (ali diplomsko) nalogo, kjer bi študent (ali skupina njih) premetaval statistične podatke in spisal metodološko obrazložitev.
Potem pa bralci to ob kofetu preberejo in paberkujejo o tem s kolegi... da ni ravno za vsako mizo samo Maribor šampion ;-)

... mi smo Maribor, mi smo Maribor ... Maribor, šampion ... Maribor šampion ...

[najobj]
P.S.: če sem malo žleht, se TadejK ne bi tako razpisal - BTW, zelo te cenim - če ne bi bil vsaj malo užaljen

Nič nisem užaljen, le ocenil sem, da čez dan ne bom imel časa odgovarjati na posamezne pripombe, pa sem spisal eno s sintezo.

[najobj]
... aja, kaj je narobe z zanesljivostjo "moje" nepremičnine ? ...

Nekateri smo bolj za raztros ...

Ljudje se selijo za kupno močjo. Torej so tam, kjer so obetavne službe. Tudi Trbovlje so bile do 1985 solidno obetavne, potem pa je premogovništvo, kasneje energetika, šlo v maloro.

In posledično nepremičninski trg. (Če je sploh v Jugi obstajal, ker od 1945 do 1992 pač ta trg ni obstajal - cene so bile povsod "povprečene".)

Torej, vprašaj Ročilda koliko ima nepremičnin v Hong Kongu, Singapurju, Melbournu, Sidneyu... kdor je imel kaj vizije in leta 1900 denar, je tedaj vlagal tam. Danes bi bil multi, multi milijarder samo z nekaj vložki iz let 1900 na območju teh mest.

In itak so že zdavnaj vedeli, da se vlaga v rudnine, nafto, semena, nepremičnine, in izvedene instrumente ter surovine, ki izhajajo iz teh primarnih zadev...