Napovedujem obrat trenda gibanja cen nepremičnin pri nas v drugi drugi polovici leta 2010. V ZDA cene že 4 mesece rastejo, začele so rasti tudi v VB in naš trg bo z zamikom sledil tem trendom (kot vedno). Ne mislim, da bo to kakšna silna rast, a padanje cen se bo ustavilo in obrnilo. Izhajam pa iz cen, po katerih se posli dejansko sklepajo in ne iz oglaševanih cen, kjer je večina še zelo napihnjenih.

Zadel sem že začetek zniževanja cen in iz tega naredil kar lep posel (pravi čas prodal). Po mojem mnenju je zdaj kar primeren čas za pametna pogajanja in nakup. Tudi sam sem v miru in po razumni ceni kupil stanovanje na zelo dobri lokaciji v Ljubljani. Ko bodo kupci spet v večji količini stopili na trg bo to težje.

Cene v štepanjcu, fužinah, dravljah in blokih iz 60ih let bodo med 1200 in 1800 EUR za m2, odvisno od mikro lokacije in velikosti stanovanja. Nižje v Ljubljani ne bo šlo. Dobre lokacije in boljši bloki pa ne bodo pod 2.000+ EUR.

Greš stavit? Opekel se boš kot zmaj. 

Sem že stavil in to z velikim vložkom. Kupil stanovanje. Bomo videli.

Samo en namig, zakaj si verjetno falil vsaj za kakšno leto, najverjetneje pa precej, precej več: ker pričakovanih stečajev in izvršb še ni na vidiku in ker se ti postopki vlečejo tudi po par let je za pričakovat, da bodo v tvojem roku ravno prve večje količine stanovanj na dražbah. Plus ni pričakovati, da bodo brezposelni tedaj dobivali službe in da bodo višje, prej nižje, plače.

Vsi tvoji argumenti morda držijo, morda ne. A ko vsi tulijo v en rog, kot pri tej temi in v teh časih tu na forumu, je to meni vedno sumljivo. Zanašam se na svoj občutek, trg pa tudi dobro poznam. Nikogar tudi nočem prepričevati, moje mnenje pa je tako, kot sem napisal. Žal bova oba morala počakati do naslednje jeseni, da bova vedela, koliko se je kateri od naju motil.

Res je... vsekakor ti čestitam za nakup, upam da je bil gotovinski in da nimaš nad glavo dolgoletnega kredita.

Hvala. Kredita minimalno, 80% gotovine; ne bo težav.

Lep vikend

Pasant je napisal(a):
Hvala. Kredita minimalno, 80% gotovine; ne bo težav.

Lep vikend

Čestitke. Želim ti (vam?) da boš še dolgo zadovoljen z nakupom!

Smem vprašati kje in kakšno stanovanje in koliko je bila cena pred in po pogajanjih?

Zanimajo me tudi čisto praktični napotki pri iskanju in pogajanjih.

Pasant je napisal(a):
Vsi tvoji argumenti morda držijo, morda ne. A ko vsi tulijo v en rog, kot pri tej temi in v teh časih tu na forumu, je to meni vedno sumljivo. Zanašam se na svoj občutek, trg pa tudi dobro poznam. Nikogar tudi nočem prepričevati, moje mnenje pa je tako, kot sem napisal. Žal bova oba morala počakati do naslednje jeseni, da bova vedela, koliko se je kateri od naju motil.

 
to imaš v mislih obrat navzgor za dva tri mesece, ali da bo sledilo več let rasti. ker za slednje bo treba počakat še več let, da bo po tvoje. da si se motil pa se lahko res hitreje pokaže.

Pasant je napisal(a):
Napovedujem obrat trenda gibanja cen nepremičnin pri nas v drugi drugi polovici leta 2010. 

 Pogumno.  IMHO narobe.

Tako se dela, obcutek za nakup je pravi, prihaja obrat gibanja cen, kar je za pricakovati.
Škoda, ker je na forumu eden manj, ki bi še pumpal na znižanje cen.
Cestitam,

Pasant je napisal(a):
Napovedujem obrat trenda gibanja cen nepremičnin pri nas v drugi drugi polovici leta 2010. V ZDA cene že 4 mesece rastejo, začele so rasti tudi v VB in naš trg bo z zamikom sledil tem trendom (kot vedno).

 
Pogumno.... vendar menim, da tokrat nas trg ne bo zgolj sledil ostalim. Resnega gospodarskega zagona ni in ga v zelo kratkem ni za pricakovati, prej obratno: se vec stecajev, banke pa imajo obilico dela same s seboj in svojimi posojilnimi napakami zadnjih let. Kapitala za nakup tako dragih stanovanj, oziroma se drazjih kot so mokre sanje slovenskih nepremicninarjev preprosto ni od nikjer, o kreditih pa je bilo zapisano veliko ze v ostalih forumih.

Si upošteval da je trenutni dvig cen v ZDA se zgodil zaradi 8000USD federal tax credita?

In pa zdi se mi da za UK analitiki tam pravijo da je supply bil premajhen za ta quarter ker je veliko prodajalcev obupalo in umaknilo ponudbo in pa da bojo sedaj te prodajalci spet prišli nazaj na trg in da sledi nadalnje padanje.

0227Lu1 je napisal(a):
Tako se dela, obcutek za nakup je pravi, prihaja obrat gibanja cen, kar je za pricakovati.
Škoda, ker je na forumu eden manj, ki bi še pumpal na znižanje cen.
Cestitam,

 
mene zanima kdo naj bi ta obrat izvedel?

kot nepremičninski agent po moje veš od kje se je v preteklosti generiralo povpraševanje po nepremičninah. torej je po mojem skromnem mnenju edino upanje za obrat močno strmoglavljanje cen starih nepremičnin. do tega pa po vašem mnenju ne bo prišlo. torej tudi do preobrata ne more priti. ali pa morda misliš, da bodo ljudje nakupe novih nepremičnin financirali kar iz zalog casha? kar predpostavlja, da smo slovenci eni izmed najbogatejših narodov na svetu in to ob pov. plači 900 eurov.

0227Lu1 je napisal(a):
Tako se dela, obcutek za nakup je pravi, prihaja obrat gibanja cen, kar je za pricakovati.
Škoda, ker je na forumu eden manj, ki bi še pumpal na znižanje cen.
Cestitam,

 
Najprej je treba imeti občutek za gospodarstvo. Ta pravi, da se Slovenija ne samo zlepa ne bo pobrala, ampak, da se nikoli ne bo pobrala, ker ni kaj pobrati se. Treba je torej pri večini začeti vse znova in to bo dolgo trajalo, saj niti formirane zavesti o tem ni. Zato je nepremičnski sektor v Sloveniji brezno brez dna. Kriza, ki je bila v Ameriki, se je nas do sedaj komaj na površini dotaknila, z novim letom pa bomo začeli toniti vedno goloblje in globlje. Cene bodo v nasednjem letu izgubile vsaj 30 do 50 procentov. Realna cena za relativno novo stanovanje na povprečni lokacij pa se bo vzpostavila pri 1200 - 1400 eur za kv. meter, starejša stanovanja pa bodo na voljo po 1000 eur ali manj za kv. meter.

Nepremičninska kriza v Slovenijo šele prihaja in bo relativno gledano za državo in njene banke iz različnih razlogov predstavljala večje breme, kot ga je predstavljala za Ameriko. Treba je namreč vedeti, da so slovenske banke tudi veliko bolj obremenjene z nesposobnostjo gospodarstva za preživetje in neracionalnostjo financiranja stavbenega fonda kot pa so bile ameriške banke. Počasi se bo izkristaliziralo, da Slovenija ni v nobeni prednosti zaradi nerazvitega sekundarnega trga vrednostnih papirjev, ampak da je zaradi speerovsko-komunistične gradnje nepotrebnih objektov v veliko večji godlji, kot pa bi jo sproducirali zgolj ničvredni papirji. Kajti ničvredni papriji so enkratni strošek, nepotrebna gradnja pa je trajen strošek. In ker zato Slovenija še lep čas ne bo sanirala ne bank in ne gospodarstva ni nikakršnega razloga, da bi bil na vidiku obrat nepremečninskega trenda. To kar se dogaja sedaj je komaj začetek padanja. 80 procentov padca še pride...

Enfrice.

Žal se moram strinjati s tabo. Po informacijah, ki sem jih jaz v zadnjem času dobil, gremo res v to smer. Samo, da se bo kot kaže vse skupaj zgodilo mnogo hitreje, kot si marsikdo tu gor misli. Že pred novim letom ali pa tik po njem.

Enfrice in Bob imata tudi po mojem žal precej prav. In posledično je zdajle kupovat nepremičnino nekak brez veze. Dejstvo je da so cene daleč od primernih za tale naš kurnik in realnost prej ali slej prihaja. Bojim se sicer, da je še dolgo do končne streznitve in bo zato glava precej bolj bolela.

enfrice je napisal(a):


Najprej je treba imeti občutek za gospodarstvo. Ta pravi, da se Slovenija ne samo zlepa ne bo pobrala, ampak, da se nikoli ne bo pobrala, ker ni kaj pobrati se. Treba je torej pri večini začeti vse znova in to bo dolgo trajalo, saj niti formirane zavesti o tem ni. Zato je nepremičnski sektor v Sloveniji brezno brez dna. Kriza, ki je bila v Ameriki, se je nas do sedaj komaj na površini dotaknila, z novim letom pa bomo začeli toniti vedno goloblje in globlje. Cene bodo v nasednjem letu izgubile vsaj 30 do 50 procentov. Realna cena za relativno novo stanovanje na povprečni lokacij pa se bo vzpostavila pri 1200 - 1400 eur za kv. meter, starejša stanovanja pa bodo na voljo po 1000 eur ali manj za kv. meter.

Nepremičninska kriza v Slovenijo šele prihaja in bo relativno gledano za državo in njene banke iz različnih razlogov predstavljala večje breme, kot ga je predstavljala za Ameriko. Treba je namreč vedeti, da so slovenske banke tudi veliko bolj obremenjene z nesposobnostjo gospodarstva za preživetje in neracionalnostjo financiranja stavbenega fonda kot pa so bile ameriške banke. Počasi se bo izkristaliziralo, da Slovenija ni v nobeni prednosti zaradi nerazvitega sekundarnega trga vrednostnih papirjev, ampak da je zaradi speerovsko-komunistične gradnje nepotrebnih objektov v veliko večji godlji, kot pa bi jo sproducirali zgolj ničvredni papirji. Kajti ničvredni papriji so enkratni strošek, nepotrebna gradnja pa je trajen strošek. In ker zato Slovenija še lep čas ne bo sanirala ne bank in ne gospodarstva ni nikakršnega razloga, da bi bil na vidiku obrat nepremečninskega trenda. To kar se dogaja sedaj je komaj začetek padanja. 80 procentov padca še pride...

Enfrice.

Povej Enfrice kaj ti misliš recimo o Vegradu, ki je v popolnem k...u, čeprav so cene nepremičnin, kot ti trdiš, daleč precenjene?

trance0 je napisal(a):
Žal se moram strinjati s tabo. Po informacijah, ki sem jih jaz v zadnjem času dobil, gremo res v to smer. Samo, da se bo kot kaže vse skupaj zgodilo mnogo hitreje, kot si marsikdo tu gor misli. Že pred novim letom ali pa tik po njem.

 
Se precej strinjam. Zelo hitro namreč vstopamo v obdobje, ko se bomo pričeli nenadoma spraševati, kakšno produkcijo sploh imamo v tej državi, kaj torej produciramo, da lahko živimo. Lajf, ki ga živimo, bo namreč odslej naprej lahko samo ekvivalent vrednosti naše produkcije. To pa je, zaradi specifičnih razmer (tolar, dodelavni posli)  povsem novo dejstvo za ogromno večino ljudi v Sloveniji, ki se bodo šele sedaj prebudili iz 70 let trajajoče boljševistične pravljice. Morda se bodo ob tem spomnili, kako so se govoreči komunistični osli v parlamentu pred 17. leti smejali nobelovemu nagrajencu za ekonomijo in njegovim receptom za izhod iz takratnega položaja. In še dolgo potem so bili ti govoreči komunistični osli pametni, dokler je bilo kaj krasti. Le zadnje čase so ti osli nekam utihnili in pričeli zbirati deanr za Kavčičev spomenik.

Problem, v katerem Slovenija tiči, je spiralen in se od časa odstavitve Staneta Kavčiča leta 1972 ni niti za malenkost spremenil. Slovenija je tam, kjer jo je pustil Stane Kavčič, svet pa je odšel dalje. In to tako daleč, da ga slovenska družba kot celota ne more več ujeti. Razvoj je zato v Sloveniji v celoti postal individualna kategorija. To pa postavlja na glavo vse, kar levičarska oblast v tej državi sedaj dela. Zato nikakršne oblike razvoja v Sloveniji ne bo, če ne pride do slošnega znižanja davkov, znižanja davka na kapitalske dobičke, odprave davka na IFI, ukinitve socilanih štipendij, uvedbe šolnin na univerzi v višini najmanj 15.000 eur za letnik, uvedbe privatne zdravstvene zavarovalnice in privatnih klinik, itd.

Dokler ne bomo v Sloveniji imeli take realizacije, toliko časa bomo konstantno nazadovali. Vprašanje je smo, do kje po tej spirli navzdo, še gre.

Enfrice.

No, no. Vprašanje je seveda sedaj, če je TRDI kapitalizem brez vloge države res rešitev za prihodnost. Kot sem nekoč že omenil, se mi zdi kapitalizem kot družbeni red 'inherently broken and evil as hell' in človeštvo z njim in njegovo filozofijo drvi naravnost v prepad. Gospodarska kriza, ki se je začela v ZDA z nepremičninsko krizo, je prav posledica divjega kapitalizma, pohlepa in premajhne vloge države v gospodarstvu - premajhen nadzor nad človeškim pohlepom. Problem pa je, da je tudi država 'inherently evil' in prevelika vloga države v gospodarstvu spet ne daje željenih rezultatov. Težava je, kot vedno pri družbenih ureditvah v samih ljudeh in njihovem egoizmu, kratkovidnosti in lenobi. Če bi folk razmišljal drugače oz. bil drugače naravnan, bi lahko imeli kaj boljšega kot kapitalizem. Tako pa smo žal ujetniki sistema, ki je posledica naše lastne mentalne omejenosti in primitivnosti.

enfrice je napisal(a):

 
Se precej strinjam. Zelo hitro namreč vstopamo v obdobje, ko se bomo pričeli nenadoma spraševati, kakšno produkcijo sploh imamo v tej državi, kaj torej produciramo, da lahko živimo. Lajf, ki ga živimo, bo namreč odslej naprej lahko samo ekvivalent vrednosti naše produkcije. To pa je, zaradi specifičnih razmer (tolar, dodelavni posli)  povsem novo dejstvo za ogromno večino ljudi v Sloveniji, ki se bodo šele sedaj prebudili iz 70 let trajajoče boljševistične pravljice . Morda se bodo ob tem spomnili, kako so se govoreči komunistični osli v parlamentu pred 17. leti smejali nobelovemu nagrajencu za ekonomijo in njegovim receptom za izhod iz takratnega položaja. In še dolgo potem so bili ti govoreči komunistični osli pametni, dokler je bilo kaj krasti. Le zadnje čase so ti osli nekam utihnili in pričeli zbirati deanr za Kavčičev spomenik.

Problem, v katerem Slovenija tiči, je spiralen in se od časa odstavitve Staneta Kavčiča leta 1972 ni niti za malenkost spremenil. Slovenija je tam, kjer jo je pustil Stane Kavčič, svet pa je odšel dalje. In to tako daleč, da ga slovenska družba kot celota ne more več ujeti. Razvoj je zato v Sloveniji v celoti postal individualna kategorija. To pa postavlja na glavo vse, kar levičarska oblast v tej državi sedaj dela. Zato nikakršne oblike razvoja v Sloveniji ne bo, če ne pride do slošnega znižanja davkov, znižanja davka na kapitalske dobičke, odprave davka na IFI, ukinitve socilanih štipendij, uvedbe šolnin na univerzi v višini najmanj 15.000 eur za letnik, uvedbe privatne zdravstvene zavarovalnice in privatnih klinik, itd.

Dokler ne bomo v Sloveniji imeli take realizacije, toliko časa bomo konstantno nazadovali. Vprašanje je smo, do kje po tej spirli navzdo, še gre.

Enfrice.

 *****.  Primeri sodobnih konkurenčnih firm pri nas so a jih je zdaleč premalo. In še te se dušijo v davčno prispevkovnem izobilju.  Temu se država ne odpoveduje  in to bi bilo potrebno korigirati v smeri "šrinkanja". Lep dan.

trance0 je napisal(a):
Gospodarska kriza, ki se je začela v ZDA z nepremičninsko krizo, je prav posledica divjega kapitalizma, pohlepa in premajhne vloge države v gospodarstvu - premajhen nadzor nad človeškim pohlepom. Problem pa je, da je tudi država 'inherently evil' in prevelika vloga države v gospodarstvu spet ne daje željenih rezultatov.

Kriza ni posledica kapitalizma ampak posledica kleptomanizma. A misliš da bančniki niso vedeli kaj počno, ko so milijone in milijarde posojali ljudem brez služb in brez vsakega kritja. Točno so vedeli in točno so vedeli tudi to, da imajo dovolj velik vpliv, da bodo iz proračuna poplačali svoje zavožene investicije. Če bi imeli zdrav oz. trd, kot mu ti praviš, kapitalizem tega nebi počeli in do krize sploh ne bi prišlo, ker bi vedeli, da bodo na koncu morali sami plačati račune. Tako pa jih po socialistično oz. kleptomansko plačujejo vsi. Amerika nima kapitalizma, ima bančni kleptomanizem.

premza je napisal(a):

Kriza ni posledica kapitalizma ampak posledica kleptomanizma. A misliš da bančniki niso vedeli kaj počno, ko so milijone in milijarde posojali ljudem brez služb in brez vsakega kritja. Točno so vedeli in točno so vedeli tudi to, da imajo dovolj velik vpliv, da bodo iz proračuna poplačali svoje zavožene investicije. Če bi imeli zdrav oz. trd, kot mu ti praviš, kapitalizem tega nebi počeli in do krize sploh ne bi prišlo, ker bi vedeli, da bodo na koncu morali sami plačati račune. Tako pa jih po socialistično oz. kleptomansko plačujejo vsi. Amerika nima kapitalizma, ima bančni kleptomanizem.

 V tem, kar praviš je veliko resnice. V Ameriki se je celo desnica zaradi vojne v Iraku sfižila. Sedaj so Kitajci in Rusi že precej bolj desni kot so Američani.

Enfrice.

Jest vidim velik problem kapitalizma in globalizacije v tem, da ekonomski globalizaciji ne sledi splošna družbena globalizacija v smislu ene države. Tako se zaradi različnih pogojev (pravnih, davčnih, družbenih,...) multinacionalke polaščajo držav s svojo rastjo in s tem plačujejo visoko ceno in opravičujejo prevzeme. Mislim na to, da se praktično nebrzdano širijo kot kuga po svetu (če karikiram) in s tem siromašijo konkurenco, (težnje po monopolu so sladke zanje) ter pomembneje lahko izsiljujejo marsikaj pod pretvezo selitve proizvodnje, razvoja... drugam, kjer že imajo kapacitete. S tem, ko se še vedno države drobijo, kapital pa koncentrira (legalni ni nezakoniti) postajajo države tudi talke takih multinacionalk in dobivajo nezaslužene subvencije, privilegije, forsirajo zakonodajo itd. To so lepo izvedle tudi banke, ki smo jih nato, ko je zaškripalo reševali, ker so too big to fail, torej praktično nad državami. In tudi v drugih panogah je vse bolj tako.

glede na pretekle enfricejeve napovedovalske sposobnosti sem ob zgornjem zapisu pomislil, da je to kontraindikator in da ima pasant mogoče celo prav.

 

Kapitalizem kot tak je broken v osnovi, ker se ni sposoben v celoti samoregulirat brez vloge države. To je preteklost že pokazala, problem pa je človeški pohlep in iskanje lukenj v zakonu, da lahko pomembneži večajo svoj profit. Prav tako kot je broken socializem, ki ne upošteva človeške narave tj. človeške lenobe, je prav tako broken tudi kapitalizem, ki igra na karto pohlepa in maximiranja dobička. Vrtimo se v začaranem krogu. Enkrat imamo kapitalizem s premalo oz. skoraj brez vloge države v gospodarstvu pa pride kriza in spremenijo sistem v keynesijansko varianto, nekaj časa funkcionora pa se pojavijo krize zaradi globalizacije in omejenih resursov ter zgrešenih politik velikih playerjev. Potem  se ponovno začne zadeva preoblikovat v smer bolj liberalnega gospodarstva pa spet pride kriza in spet se razmišlja o večji vlogi države, ki mora potem izvajat bail-out-e za pohlepneže iz preteklosti, njihove napake pa plačuje raja. Kapitalistična ureditev je tako kot bi zdravil pacienta(gospodarstvo) po sistemu 2 vrsti strupa. Enkrat se odločiš za eno vrsto strupa pa malo primešaš druge drugič pa obratno, a na koncu ugotoviš, da samo zastrupljaš in ne glede na to kaj narediš, bo konec še vedno isti -> smrt pacienta(=sistema/države).

Drzi, ampak kaj sele poreces na projekcije lastnikov nepremicninskih agencij o posebnostih Slovenije in maksimalnem 3% padcu cen nepremicnin.

JanezNovak131 je napisal(a):

Čestitke. Želim ti (vam?) da boš še dolgo zadovoljen z nakupom!

Smem vprašati kje in kakšno stanovanje in koliko je bila cena pred in po pogajanjih?

Zanimajo me tudi čisto praktični napotki pri iskanju in pogajanjih.

Zaradi zavarovanja identitete prodajalca in moje identitete natančnejših podatkov tu ne morem pisat. Gre za 2S stanovanje, cena od oglaševane znižana za 11%. O lokaciji le to, da je Šiška, blizu Rožnika, znotraj obvoznice torej, mirno okolje, nizek blok, že protipotresnja gradnja, park, dovolj parkirišč.., skratka za Ljubljano v vseh pogledih precej nad povprečjem.

Napotki, hm??? Kaj naj ti rečem. Sam sem si najprej izdelal precej natančno sliko, kaj hočem. Nato sem eno leto in pol trg le spremljal in hodil na občasne oglede. V končni fazi sem si šel ogledat cca 30 stanovanj, a do zadnjega je bilo povsod kaj narobe (sam blok, razporeditev prostorov, okolica, parkingi...). Za slednjega (kupljenega) sem se takoj ogrel. Prodajalec je bil normalen (kar ni ravno pravilo), tako da sva se v 15 minutah vse dogovorila.

Skratka, posel za pol ure, a po letu in pol priprav.

Hja, Šiška - tudi spodnja, je nižje cenjena kot večina ostalih predelov (hočeš ali nočeš, gre za enega bolj obremenjenih predelov, kateremu prihodost napoveduje samo še dodatne ogromne obremenitve.. slabše gre IMHO samo še Šmartinki). Težko rečeš, da je padanje doseglo svoj raven, če nekateri prodajalci še vedno iščejo po 2700€/m2 za več kot 25 let staro stanovanje v drugih predelih (in s tem ne ciljam npr. Trnovo ampak npr. Bežigrad in Vič). Veliko je jih je seveda svoje cene prilagodilo, med tem ko jaz pri novogradnjah v Ljubljani (navkljub nekim statističnim podatkom) zaenkrat nisem opazil opaznih sprememb (z izjemo Pilona in celovških dvorov, za katere je jasno, zakaj jih ničhe noče kupiti, kar pa je tudi možno da je vzrok za statistično nižanje cene).

Težko potem rečemo, da smo dosegli dno in da je to. Je pa že vse leto veljalo, da se dober nakup vedno splača. Vseeno še vedno ostaja kar nekaj "parametrov", ki lahko povzročijo nadalno statistično nižanje cen (povdarek na statistično, ker nikoli ne velja "vsepovprek"). In dokler bodo stvari v megli, dvomim da bo veliko ljudi vsepovprek kupovalo stanovanja za investicijo, kar verjetno še precej dodatno hromi povpraševanje.

Šiška od Mosteca, mimo Kosez in okolice koseške tržnice je eden bolj urejenih in mirnih predelov LJ - tu sem. Vse kar gravitira na Celovško pa je zelo obremenjeno. Nič boljše ni ob karlovški, ob Tržaški, ob Dunajski in še kje. Na Trnovem je parking velik problem... Ostale dele Ljubljane sem si dobro ogledal (pa tudi sicer jih poznam - ljubljančan), pa mi niso sedli.

Glede ostalih tvojih trditev se strinjam. Sam sem kupil po "normalni ceni" in take ponudbe ni veliko, a edino tako se naredi posel.