Res je precej velik absurd, da človek ne more kupiti nepremičnine - novogradnje, s hipotekarnim kreditom, ker ta še ni in ne more biti vpisana v ZK.
Komur je hipotekarni kredit edina možnost, je torej obsojen na stare, rabljene nepremičnine...
Otac

Namesto s hipoteko se da kredit zavarovati tudi s poroki (ata, mama, teta, stric ...) ali s plačilom zavarovalnine. Če hočeš hipoteko mora nepremičnina že obstajati, tako pač je. Banke si si konkurirajo in če bi se nekako dalo bi to kakšna banka že ponudila, pa na žalost ne gre.

Težava je v tem, da je v Sloveniji postalo običajno, da se kupuje nepremičnine, ki jih še ni. To se zdi meni absurdno. V razvitejših državah investitor financira 100% in nakup se zgodi ko hiša že stoji. Po tem tudi s hipoteko ni težav.

Jaz kupujem npr. nepremičnino ki je še v fazi gradnje, kar omogoča tudi nekoliko bolj ugodno ceno.

Zdelo bi se mi logično, da bi banke odobrile hipotekarni kredit z odlogom do dejanskega vpisa v ZK, na podlagi kupoprodajne pogodbe, ki vsebuje čisto vse potrebne podatke, ki dokazujejo istovetnost, status in lastništvo nepremičnine.
Dajo ti torej hipotekotakrni kredit na pogodbo, ne na ZK izpis. Na tega pač počakajo, dokler se formalnost ne uredi...
Otac

Slovenija je glede stanovanj ena velika sramota. Da si mora človk vključno z celo druzino in starsi zakreditirat za celo življenje v teh ekonomskih pogojih ...
Bolana druzba ...

otac je napisal(a):
Jaz kupujem npr. nepremičnino ki je še v fazi gradnje, kar omogoča tudi nekoliko bolj ugodno ceno.

Zdelo bi se mi logično, da bi banke odobrile hipotekarni kredit z odlogom do dejanskega vpisa v ZK, na podlagi kupoprodajne pogodbe, ki vsebuje čisto vse potrebne podatke, ki dokazujejo istovetnost, status in lastništvo nepremičnine.
Dajo ti torej hipotekotakrni kredit na pogodbo, ne na ZK izpis. Na tega pač počakajo, dokler se formalnost ne uredi...
Otac

Kako si to predstavljaš?!

Kolikor sem razumela, je zastava nevpisane nepremičnine možna po zakonu o izvršbi in zavarovanju - z notarskim zapisom. Vendar to ni hipoteka. Hipoteka ima svoje prednosti in je za nekatere banke edina sprejemljiva. Po mojem osebnem mnenju je škoda, da se ne vsedejo in pogruntajo vzorec, kako bi se to lahko delalo, da ne bi posojilojemalcev na bankah čakala presenečenja.
Vesna

0219K21 je napisal(a):


Kako si to predstavljaš?!

 
Tako, kot sem napisal;
Kredit ti dajo na osnovi pogodbe (in jamstva investitorja) iz katere je razvidno, da bo vpis v ZK le še formalnost, hipoteko pa naredijo takoj po dejanskem vpisu.
Nekako tako zadevo trenutno rešuje Sklad, a ne?
Otac

otac je napisal(a):


Tako, kot sem napisal;
Kredit ti dajo na osnovi pogodbe (in jamstva investitorja) iz katere je razvidno, da bo vpis v ZK le še formalnost, hipoteko pa naredijo takoj po dejanskem vpisu.
Nekako tako zadevo trenutno rešuje Sklad, a ne?
Otac

Zastavna pravica in z njo povezan vpis v ZK nikakor nista "le formalnost".

Zastaviš lahko le tisto kar obstaja. Če gradiš na gradbišču lahko zastaviš gradbišče. Če kupuješ izgrajeno hišo, lahko zastaviš izgrajeno hišo. Vsakokrat je pogoj, kakopak, da si lastnik zastavljene stvari (nepremičnine).

Ne moreš zastaviti tisto česar nimaš. Hiše, ki se šele radiš predno se izgradi pač nimaš. Imaš le obvezo gradbenega podjetja, da ti bo hišo izgradilo.

Toda, obljube (obligacije) niso predmet zastave.

LP
D.

Kaj pa v primeru, da je hiša narejena, končana na ključ, pogodba je podpisana, ara plačana, odločba o etažni lastnini izdana, na vpis je pa treba še čakati. Ali ni to le čakanje na izpolnitev formalnosti?

Ali v primeru, da odločba tudi še ni izdana, je pa hiša končana, vse je legalno, pogodba natančno določa vse potrebne postavke; Ali nista odločba in vpis v ZK le še formalnost?
Otac

V splošnem obstaja prepričanje, da sta "formalnost" in "vsebina" vsak k sebi. Toda, formalnost je nujna, da se pride do vsebine.

Pri zastavi nepremičnine se navadno ve od katere točke naprej je izpolnjen pogoj, da se sklene hipotekarna pogodba.

Razlike med bankami očitno obstajajo in nekatere pri tovrstnih poslih vstopajo v večja ali manjša tveganja. Zagotovo vsaka banka ima interes kreditirati in kredit dobiti poplačan ali pa imeti zadostne garancije za to, da bo kredit poplačan.

BTW.. včeraj sem gledal neko avstrijsko revijo z nepremičninskimi oglasi..IMOBILLIEN or smthng. ..hiše na Koroškem.. iste cene ali ceneje kot pri nas, ampak lepe hiše ne te kremšnite kot pri nas iz stila 70ih in 80ih. Zanimivo.

kupi, po moje je v ceni tudi dvojezična tabla.:)

0219K21 je napisal(a):
V splošnem obstaja prepričanje, da sta "formalnost" in "vsebina" vsak k sebi. Toda, formalnost je nujna, da se pride do vsebine.

Pri zastavi nepremičnine se navadno ve od katere točke naprej je izpolnjen pogoj, da se sklene hipotekarna pogodba.

Razlike med bankami očitno obstajajo in nekatere pri tovrstnih poslih vstopajo v večja ali manjša tveganja. Zagotovo vsaka banka ima interes kreditirati in kredit dobiti poplačan ali pa imeti zadostne garancije za to, da bo kredit poplačan.

 
Ta odgovor razumem kot pritrditev, da bi se zadeve dalo izvajati tudi nekoliko drugače, podobno mojemu razmišljanju, če bi za to obstajala volja.
Oziroma, gre pričakovati, da bodo banke počasi začele razvijati tudi modele hipotekarnega kreditiranja, kjer vpis v ZK ne bo v vsakem primeru nespregledljiv pogoj.
Smiselno bi seveda bilo, saj gre vsekakor za sinergijo....
Otac

vukovicv je napisal(a):
Kolikor sem razumela, je zastava nevpisane nepremičnine možna po zakonu o izvršbi in zavarovanju - z notarskim zapisom. Vendar to ni hipoteka. Hipoteka ima svoje prednosti in je za nekatere banke edina sprejemljiva. Po mojem osebnem mnenju je škoda, da se ne vsedejo in pogruntajo vzorec, kako bi se to lahko delalo, da ne bi posojilojemalcev na bankah čakala presenečenja.
Vesna

 
Lahko o tem še malo več? Kako je torej s to zastavo po zakonu o izvršbi in zavarovanju in notarskim zapisom?
Otac

Prosim, da upoštevate, da nisem pravnik. In kakšen pravnik naj me popravi, če kaj kiksnem.

Ampak, kot so mi razložili po kmečko, greš k notarju in zastaviš nepremičnino. To se potem objavi v uradnem listu. Probem pravzaprav ni ta, kaj se zgodi, če posojilojemalec neha plačevati za posojilo. Ampak če se na primer pojavi nek drug upnik tega posojilojemalca, ki se usede na nepremičnino, hoče izvršbo. Menda v teh primerih ni najbolj dorčeno, kdo ima prednost in podobno.

Drug problem so primeri, ko posojilojemalec odstopi od pogodbe. Sklad sicer z omenjenim tripartirnim dogovorom obljubi, da bo že plačano kupnino vrnil banki. Banke pa pravijo, kaj pa obresti, zamudne obresti, stroški... Če bi banka imela hipoteko, je do vsega tega upravičena. Zastava je torej lahko slabše vrste zavarovanje in bankam ni všeč (jasno, več tveganja).

Tretja skrb bank je čas, ki preteče do vpisa hipoteke. Lahko, da je to samo par mesecev, potem ne bi bilo takega problema. Kaj pa če bo gradnja zamujala? Kaj če se zaplete okrog etažnih načrtov in vpisov v zemljiško knjigo (Dragomeljčani so šele te dni dobili v podpis predlog etažnega načrta, s katerim se morajo še strinjati, tako da je vprašanje, kdaj bodo oni na primer vpisani; študentski dom v Litostroju je stal zgrajen eno leto, preden ga je ministrstvo za šolstvo prevzelo...).

Četrti v zadnjih dneh omenjeni problem s strani bank (ki ni najmanj pomemben) pa je, da kupec stanovanja itak ne more zastaviti, ker v trenutku najemanja posojila še ni lastnik. Sklad pa noče nastopiti kot zastavitelj. A je to rešljivo, ne vem, verjetno pa je povezano tudi s problemom neobstoječe stvari...

Vesna

Sedaj pa še izračunajte koliko bodo znašali stroški takšne dvojne hipoteke! To je absurdno! Ali kdo preverja, kdo dejansko živi v teh 'poceni' skladovih stanovanjih. Ne trudite se! V Ljubljani jih v glavnem oddajajo študentom. Malo raziskovalnega novinarstva ne bi škodilo!

vukovicv je napisal(a):
Četrti v zadnjih dneh omenjeni problem s strani bank (ki ni najmanj pomemben) pa je, da kupec stanovanja itak ne more zastaviti, ker v trenutku najemanja posojila še ni lastnik. Sklad pa noče nastopiti kot zastavitelj. A je to rešljivo, ne vem, verjetno pa je povezano tudi s problemom neobstoječe stvari...

Vesna

 
Ja tu je pa zdaj vprašanje (za Darkota), ali ni kupec s podpisom kupoprodajne pogodbe že lastnik de iure, s plačilom kupnine pa še de facto?
Meni bi bilo v tem primeru logično, da bi kot lastnik de iure že mogel lastnino (nepremičnino) tudi zastavljati....
Otac

otac je napisal(a):


Ja tu je pa zdaj vprašanje (za Darkota), ali ni kupec s podpisom kupoprodajne pogodbe že lastnik de iure, s plačilom kupnine pa še de facto?
Meni bi bilo v tem primeru logično, da bi kot lastnik de iure že mogel lastnino (nepremičnino) tudi zastavljati....
Otac

Ne.

Kupoprodajna pogodba je dvostransko zavezujoča pogodba, ki zgolj ustvarja dve obveznosti (obligaciji).

Ena obveznost je tista na podlagi katere nastane pravica prodajalca terjati od kupca plačilo kupnine (in obveznost kupca plačati kupnino), druga obveznost (obligacija) je tista, ki zavezuje prodajalca, da prenese na kupca lastninsko pravico na nepremičnini.

S samim podpisom pogodbe niti ima prodajalec denar niti ima kupec nepremilčnino. Dobesedno, s podpisom pogodbe se kupec in prodajalec šele zavežeta, da bosta izpeljala omenjeni transakciji (izročitev kupnine, prenos lastninske pravice).

Kupec svojo obligacijo izpolni z izročitvijo kupnine ali z nakazilom kupnine na račun prodajalca.

Prodajalec svojo obligacijo izpolni šele z izstavitvijo listine, ki je imenujemo "Zemljiškoknjižno dovolilo" (intabulacijska klavzula).

Brez ZK dovolila je prodajalec še vedno lastnik nepremičnine. Še več, celo če izroči ključe nepremičnine in odstopi posest (prosto oseb in stvari) je še vedno lastnik in še vedno uveljavlja lastninsko pravico skozi lastninsko tožbo.

Pri nakupu nepremičnin se pogosto uporablja tudi določba o ari (polog manjše vrednosti, navadno 10% vrednosti nepremičnine), ki predstavlja garancijo za resnost. Ara se ob plačilu upošteva, kot že del plačane kupnine, pri odstopu od pogodbe s strani kupca pa ostane prodajalcu kot odškodnina. Enako je do odškodnine upravičen kupec, če od realizacije odstopi prodajalec, s tem, da je kupec upravičen terjati dvojno vrednost plačane are (se pravi, dobi vrnjeno svojo aro, plus prodajalec mu postane zavezan plačati dodatno enak znesek za škodoi).

Pri nakupu nepremičnin se ničesar ne prepušča naključju in "saj se bomo zmenili" pogovorom. Gre navadno za posle večje vrednosti kjer že zakonodajalec zahteva posebno obličnost (notarski zapis).

LP
D.

0219K21 je napisal(a):

Kupoprodajna pogodba je dvostransko zavezujoča pogodba, ki zgolj ustvarja dve obveznosti (obligaciji).

Ena obveznost je tista na podlagi katere nastane pravica prodajalca terjati od kupca plačilo kupnine (in obveznost kupca plačati kupnino), druga obveznost (obligacija) je tista, ki zavezuje prodajalca, da prenese na kupca lastninsko pravico na nepremičnini.

 
Razumem. Ampak sam, kot laik, ne vidim razlogov, da ne bi bilo možno koncipirati pravnih mehanizmov, ki bi omogočali upravljanje (zastavljanje)  lastnine (nepremičnine), že na osnovi vzajemne obligacije , ki se vzpostavi s podpisom pogodbe.

Ravno zato, ker je pogodba zavezujoča, ima banka garant, da bo posojilo dejansko namenjeno kupnini predmeta pogodbe, ki bo tako, v trenutku plačila, avtomatično postal tudi zastavni predmet.

Zamenja se samo vrstni red formalnosti, ki je za posojilojemalca bistveno manj komliciran, mu omogoča bistveno več manevrskega prostora pri odločanju in izbiri, učinek pa je v končni fazi sinergičen.

Otac