Zanima me, ali so za razliko od npr kredita mesečni obroki (EUR) vnaprej določeni, ali se gibljejo v odvisnosti od euribora ali libor-ja. Je to stvar dogovora oz ročnosti financiranja?? mislim na finančni lizing.....

Na financah sicer obstaja kup člankov o tem, ki pa mi tega ne razjasnijo.
hvala

Iz prve roke. Plačujem leasing za nepremičnino pri Hypo leasingu. Leasig je vezan na euribor, sprememba katerega se kvartalno upošteva pri spremembi mesečnih obrokov.
Ob leasing pogodbi priložen tudi anuitetni načrt iz katerega so razvidni vsi mesečni obroki s specifikacijo odplačevanja glavnice in obresti.
Konkretno: če se euribor ne bi spreminjal, bi do poplačila zadnjega obroka plačeval vedno enak mesečni obrok.
Ker pa prihaja do sprememb, se je pa v zadnjih pol leta zgodilo to, da so iz Hypa poslali obračun iz katerega je razvidna razlika med obrestmi pred in po upoštevanju sprememb. Poleg obračuna pošljejo tudi nov anuitetni načrt z novimi vrednostmi obresti, glavnica ostaja jasno enaka. Zame je to pomenilo, da se je od podpisa pogodbe do pred nekaj mesecev povečal obrok iz 450 EUR na 477 EUR, pred dnevi pa iz 477 EUR na 501 EUR.

Zabavno ne?

niti ne v teh casih....
nekje sem prebral, da je za razliko od kredita, pri leasingu plus to, da ves oz poznas anuitete ze na zacetku. Ok, vejetno sem malo slabo prebral :) ker ce malo bolje premislim, kdo bi ti dal leasing ki ni vezan na neko referenčno obrestno mero.

Pa se leasing bolj splača kot klasični hipotekarni kredit?

glede birokracije, ki ga imaš s hipotekarnim vsekakor. Pa tudi lastna udeležba in bonitetno preverjanje je lažje. Govorim samo v teoriji, nisem še dal tega čez.

No, in ko se vse da skozi, a je vendarle nižja obrestna mera oz. višina obroka? Ker tole rahlo, hmm, smrdi.

Če imaš nepremičnino pod hipoteko je nepremičnina tvoja, res pa je, da do kreditodajalca imaš obligacijo, kreditno pogodbo. Sam kreditodajalec ima na tvoji nepremičnini zastavno pravico in se lahko, v primeru neplačila, poplača tako, da tvojo nepremičnino proda, zadrži znesek, ki ustreza višini dolga in ti presežek vrne.

Kaj pa imaš v primeru leasinga v primeru neplačila? Tudi sicer, če ne gre za kakšen novi leasing, velja, da do konca živiš ali uporabljaš (kot pri avtih) tujo nepremičnino oz. stvar. Če prehenaš plačevati, te v primeru leasinga preprosto vržejo ven, no res pa je tudi, da si tudi prost vsake nadaljnje obveznosti.

Naj si vsak sam naredi izračun prednosti in/ali slabosti, toda če npr. prenehaš plačevati sredi odplačilne dobe ti v primeru hipoteke ostane vsaj kakšen denar (razlika med doseženo tržno vrednostjo nepremičnine in preostankom kredita), v primeru prenehanja leasinga pa frišna figa = nič. Jasno, če štejemo, da cena nepremičnine narašča in da glavnica nenehno upada je jasno, da s potekom časa tudi ta potencijalni znesek le narašča.

LP
D.

0219K21 wrote:
Naj si vsak sam naredi izračun prednosti in/ali slabosti, toda če npr. prenehaš plačevati sredi odplačilne dobe ti v primeru hipoteke ostane vsaj kakšen denar (razlika med doseženo tržno vrednostjo nepremičnine in preostankom kredita), v primeru prenehanja leasinga pa frišna figa = nič. Jasno, če štejemo, da cena nepremičnine narašča in da glavnica nenehno upada je jasno, da s potekom časa tudi ta potencijalni znesek le narašča.

Ne ostane ti razlika med tržno vrednostjo in preoistankom kredita, temveč med vrednostjo, po kateri nepremičnino banka proda, in preostalo vrednostjo povečano za raznorazne stroške in obresti.

V primeru, da ne moreš več plačevati je bolj vseeno ali je bila hipoteka ali leasing, precej bolj je odvisno od tega kdaj si ugotovil, in kako si ravnal. Če dovolj zgodej opaziš problem, in ustrezno reagiraš, je verjento več ali manj vseeno. Kot tudi v primeru, če nič ne vidiš nič ne slišiš in čakaš da rešijo sami.

jeanmark wrote:



Ne ostane ti razlika med tržno vrednostjo in preoistankom kredita, temveč med vrednostjo, po kateri nepremičnino banka proda, in preostalo vrednostjo povečano za raznorazne stroške in obresti.

V primeru, da ne moreš več plačevati je bolj vseeno ali je bila hipoteka ali leasing, precej bolj je odvisno od tega kdaj si ugotovil, in kako si ravnal. Če dovolj zgodej opaziš problem, in ustrezno reagiraš, je verjento več ali manj vseeno. Kot tudi v primeru, če nič ne vidiš nič ne slišiš in čakaš da rešijo sami.

"Dosežena tržna vrednost" = vrednost po kateri banka nepremičnino proda. Okrog stroškov pa veljajo določila hipotekarne pogodbe v primeru "defaulta".

0321PoLit wrote:
Zanima me, ali so za razliko od npr kredita mesečni obroki (EUR) vnaprej določeni, ali se gibljejo v odvisnosti od euribora ali libor-ja. Je to stvar dogovora oz ročnosti financiranja?? mislim na finančni lizing.....

ce je absolutna visina obrestne mere spremenljiva, kar pri kombinaciji nekaj + X% je, potem matematicno no way, da bos imel fiksen obrok -- razen ce bi spremenil dobo odplacevanja ali pa rekel ok, bomo na koncu poracunali razliko, kolikor velika ze bo.

V bistvu je čisto vseeno.
Pomembna je obrestna mera in ostali pogoji.
Če ne moreš več plačevati obrokov, si v riti, ker v obeh primerih ne moreš vplivati na to, kaj se bo z nepremičnino zgodilo.
Ali te izselijo preden jo prodajo, ali potem, je praktično ista figa.

Če torej lahko izbiraš, pač izbereš tisto, kar je ugodneje iz vseh ali večine dejavnikov.

Ali ni pri leasingu podobno, kot pri kreditu in ti leasingodajalec prizna morebitno razliko doseženo s prodajo nepremičnine. Če se ne motim gre zadeva v praksi drugače in se vključi zavarovalnica, ki v izplača lizingodajalca in s katero urejaš...ne vem, nisem imel še praktične vaje..

lp.m

Tisto o zavarovanju kreditov je itak največji nateg.
V večini primerov je banka tista, ki lepo sama te stvari ureja, ker s tem več zasluži.
Še posebej, če gre za dobro nepremičnino.
Banka bo uveljavljala zavarovanje samo v primeru, če z nepremičnino ne bi mogla povrniti investicije v tak posel.

Če imaš kredit, potem si ti lastnik nepremičnine in je vsekakor v tvoji moči, da prodaš nepremičnino po ceni, ki tebi ustreza.
Če imaš na leasing, se seveda ne moreš ti pogajati o prodajni ceni. Prav tako si lahko žrtev kakšnega drobnega tiska, ampak to so potem že zgodbe a la Orion.

Da o primeru, ko bi sla leasing hisa v stecaj niti ne govorimo... to zna biti sele veselica.

Če vzameš leasing za npr. 10 mio (vrednost nepremičnine je tudi 10 mio), ga redno odplačuješ in se ti nekje pri npr. polovički zatakne, je dolg do leasingodajalca še 5 mio. Najboljša varjanta na tem mestu je, da v doglednem času najdeš kupca za omenjeno nepremičnino. Tržna cena nekoliko v teh letih naraste in je kupec pripravljen plačati za nepremičnino 11 mio. Tako se zglasita leasingojemalec, potencialni kupec pri leasingodajalcu in papirno uredijo prenos lastništva iz leasingodajalca na kupca, kupec plača leasingodajalcu 5 mio, 6 mio pa dobi bivši lesingojemalec.
Torej pride ta procedura v poštev v primeru, ko želi ali mora leasingojemalec prenehati s plačevanjem leasinga.
Če je bila višina obroka leasinga vsaj primerljiva z morebitno najemnino iste nepremičnine ugotovimo, da se je vseskozi plačevala le nekoliko dražja najemnina z možnostjo prenosa lastništva s poplačilom zadnjega obroka.
Tu verjetno ugotivimo, da odgovor na vprašanje o smiselnosti najema nepremičnine sploh ni sporen. Prav tako pa kakšnih bistvenih razlik leasinga v primerjavi s hipetekarnim kreditom ni.

Tako je v teoriji.
Če pa leasingodajalec v tem vidi možnost dodatnega zaslužka, pa ga prav nič ne obvezuje, da bi moral pristati na takšno spremembo.
Da ne razpredamo še naprej o možnosti, ki jo je že omenil nekdo drug - da gre leasing hiša v stečaj, tvoja nepremičnina pa v stečajno maso.

Sam imam opisano izkušnjo in moram povedati, da se vsaj na Hypu obnašajo izjemno korektno. Sicer je pa tudi v vsaki leasing pogodbi člen, ki dovoljuje plačevanje obveznosti predčasno, za kar v omenjenem primeru pravzaprav gre,  tako, da kakšnih skrbi o tem, da leasingodajlec ne bi dovolil česa podobnega, ni.
Kakšen dodatni zaslužek? Če bi ga želeli, bi ga vendarle lahko imeli...
Ja, največji in najenostavnejši dobiček je od tistih, ki redno do konca brez sprememb plačujejo svoje obveznosti. Zato pa je leasin hiša, to, kar je.

Kar se pa tiče možnosti, da gre leasin hiša v stečaj pa...

0902ISXdX wrote:
Tako je v teoriji.
Če pa leasingodajalec v tem vidi možnost dodatnega zaslužka, pa ga prav nič ne obvezuje, da bi moral pristati na takšno spremembo.
Da ne razpredamo še naprej o možnosti, ki jo je že omenil nekdo drug - da gre leasing hiša v stečaj, tvoja nepremičnina pa v stečajno maso.

Tole slednje mislim da ni res.

jeanmark wrote:



Tole slednje mislim da ni res.

Seveda je res. Če je leasing hiša vpisana v Zemljiško Knjigo kot lastnica nepremičnine je edino logično, da je vse njeno premoženje del stečajne mase. Edini način, ki bi to preprečil, a le v posebnem primeru je, če bi nepremičnina bila obremenjena s hipoteko. Tedaj bi se upnik imel pravico poplačati prednostno na način, ki ga predvideva zastavna pravica, saj zastavna pravica učinkuje zoper vsakogar, tudi zoper stečajnega upravitelja.

0219K21 wrote:


Seveda je res. Če je leasing hiša vpisana v Zemljiško Knjigo kot lastnica nepremičnine je edino logično, da je vse njeno premoženje del stečajne mase. Edini način, ki bi to preprečil, a le v posebnem primeru je, če bi nepremičnina bila obremenjena s hipoteko. Tedaj bi se upnik imel pravico poplačati prednostno na način, ki ga predvideva zastavna pravica, saj zastavna pravica učinkuje zoper vsakogar, tudi zoper stečajnega upravitelja.

Jaz imam avto na lizing. In kolikor vem v primeru stečaja, avto ne gre v stečajno maso, seveda pa sem dolžan plačevati naprej. Ok lahko so me nategnili.

In enako bi lahko bilo tudi za nepremičnine. Vem pa ne. Vprašanje je recimo tudi, ali lizingodajalec lahko nepremičnino spravi pod hipoteko. Če ja, potem ima verjetno hipoteka prednost, in ostaneš brez.

Če gledamo realno, si ti z vstopom v lizing, poleg ostalega dobil tudi pravico, da je na koncu hiša tvoja. In to bi nekako moralo pomeniti tudi plombo v ZK. Kako se v naši lepi državi peljejo te posli, kjer bo lizing kmalu že doživel polnoletnost, pa čist konkretno za nepremičnine ne vem. Ampak, če je še tko v povojih, potem se ni za igrati s tem.

jeanmark wrote:


Jaz imam avto na lizing. In kolikor vem v primeru stečaja, avto ne gre v stečajno maso, seveda pa sem dolžan plačevati naprej. Ok lahko so me nategnili.

In enako bi lahko bilo tudi za nepremičnine. Vem pa ne. Vprašanje je recimo tudi, ali lizingodajalec lahko nepremičnino spravi pod hipoteko. Če ja, potem ima verjetno hipoteka prednost, in ostaneš brez.

Če gledamo realno, si ti z vstopom v lizing, poleg ostalega dobil tudi pravico, da je na koncu hiša tvoja. In to bi nekako moralo pomeniti tudi plombo v ZK. Kako se v naši lepi državi peljejo te posli, kjer bo lizing kmalu že doživel polnoletnost, pa čist konkretno za nepremičnine ne vem. Ampak, če je še tko v povojih, potem se ni za igrati s tem.

Žal moram povedati, da prvoosebnih izkušenj z leasingom nimam. Tako, da lahko povem le teoretično, glede na Zakon oprisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji, ter drugimi zakoni. Za "stečaj" je venomer ključen "presečni datum". Na ta datum se "stečejo" (od tod beseda "stečaj") vse terjatve in vsi dolgovi. Vse terjatve takoj zapadejo, vsi dospeli dolgovi pa takoj začnejo bremeniti stečajno maso.

Zdaj, glede na naravo lizinških pogodb obstaja morda tudi možnost, da ostane kdo v posesti kake stvari, ki je v lasti stečajnega dolžnika, toda na suho se mi zdi, da le pod pogojem, če takoj plača celoten znesek vseh preostalih obveznosti (brez obresti, ki se še niso natekle). Za avto bi to npr. pomenilo, da pač v primeru stečaja leasing hiše moraš takoj plačati celoten znesek do plačila polnega zneska kupnine (obresti si itak že sproti plačeval, torej samih dodatnih obresti naj niti nebi bilo preveč).

Še enkrat, o leasingu pojma nimam, verjamem pa, da imajo upniki močan razlog, da se čim prej poplačajo, če že pride do stečaja. Najprej se bodo poplačali, če se bo namesto pleha v stečajno maso stekel denar.

LP
D.

Kar se pa tiče možnosti, da gre leasin hiša v stečaj pa...

Pogumno je izključiti to možnost -- sploh pri leasingih za 20 in več let...

0219K21 wrote:


Žal moram povedati, da prvoosebnih izkušenj z leasingom nimam. Tako, da lahko povem le teoretično, glede na Zakon oprisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji, ter drugimi zakoni. Za "stečaj" je venomer ključen "presečni datum". Na ta datum se "stečejo" (od tod beseda "stečaj") vse terjatve in vsi dolgovi. Vse terjatve takoj zapadejo, vsi dospeli dolgovi pa takoj začnejo bremeniti stečajno maso.

Zdaj, glede na naravo lizinških pogodb obstaja morda tudi možnost, da ostane kdo v posesti kake stvari, ki je v lasti stečajnega dolžnika, toda na suho se mi zdi, da le pod pogojem, če takoj plača celoten znesek vseh preostalih obveznosti (brez obresti, ki se še niso natekle). Za avto bi to npr. pomenilo, da pač v primeru stečaja leasing hiše moraš takoj plačati celoten znesek do plačila polnega zneska kupnine (obresti si itak že sproti plačeval, torej samih dodatnih obresti naj niti nebi bilo preveč).

Še enkrat, o leasingu pojma nimam, verjamem pa, da imajo upniki močan razlog, da se čim prej poplačajo, če že pride do stečaja. Najprej se bodo poplačali, če se bo namesto pleha v stečajno maso stekel denar.

LP
D.

Možno da je treba pač poplačat takoj. Mi ni bistveno, ker v tem primeru bi pač plačal takoj in je zadeva urejena.

Zakaj pa misliš, da ljudi glava boli zaradi razpada Orion piramide?

Avto pač ni vpisan v zemljiški knjigi.
Prav tako avto izgublja na vrednosti.
In tudi par milionov za poplačilo najbrž ni tak problem, kot pa 30, 40 ali več.

Kot rečeno: vse igralce v Orion "sell and lease back" zgodbi bo zelo bolela glava. Oziroma, jih že.

Iz vsega napisanega se mi zdi da je potem boljša opcija hipotekarni kredit ? oz zakaj potem sploh razmišljat o leasingu ?povejte  vsaj eno prednost.

Kako pa je kaj s hipotekarnimi krediti v tujini, pred leti je npr. bila popularna Avstrija, kako je pa danes, še so zmeraj ugodnejši od naših bank ?

če si prebral, lahko zaslediš prednosti leasinga:
- manjši lasten vložek
- manj urejanja dokumentacije
- večja prilagodljivost v primeru težav/neodplačevanja
- hipoteka ponavadi v višji vrednosti, kot je znesek kredita

0703Boski wrote:
če si prebral, lahko zaslediš prednosti leasinga:
- manjši lasten vložek
- manj urejanja dokumentacije
- večja prilagodljivost v primeru težav/neodplačevanja
- hipoteka ponavadi v višji vrednosti, kot je znesek kredita

Prosim ne zavajaj.

Za predhodne točke ne znam povedati (zlasti ne okrog "manj urejanja dokumentacije"). Ko gre za resen kredit in resno financiranje je vsepovsod jasno, da obstaja določena dokumentacija, ki jo je potrebno urediti in zagotoviti, da bo pravni posel zgledno urejen in speljan. Jasno, lahko pa se dela tudi "na zaupanje", toda ponavadi je naslednja stopnja tedaj bodisi ulica (za deložirane) in sodišče (za oboje).

Kar zadeva višino hipotekarnega zavarovanja, zastavna pravica se vzpostavi na celotni nepremičnini, toda le do višine glavnice kredita. Kar je tudi logično, glede na naravo kredita in odplačevanja, saj je na začetku glavnica najvišja, sčasoma pa pada. Obresti se itak vsakega meseva odplačujejo sproti. Ni torej res, da bi zavarovanje s zastavitvijo nepremičnine obremenilo le-to za več kot znaša glavnica kredita.

Edino kar drži pa je to, da so redki primeri, ko banka odobri hipotekarni kredit 1:1, torej navadno je nek maksimum na vrednosti nepremičnine do katerega banka še gre. Če je nepremičnina takšne vrste, da je veliko pričakovanje, da bo cena nepremičnine naraščala, tedaj banka celo gre na 1:1. Sicer pa manj, tja do ene polovice nepremičnine, morda kaj več.

LP
Darko

malce nerodno sem se izrazil.... seveda velja tvoj tretji odstavek. Hotel sem povedati, da je ponekod razmerje tudi 0,5:1
Lp
ales

i

0902ISXdX wrote:
Zakaj pa misliš, da ljudi glava boli zaradi razpada Orion piramide?

 
Orion se ni šel leasing.

Ampak?

"Sell and lease back" zate ni leasing?