Evo če ima kdo izkušnje naj mi pove koliko se da kaj znižat cene nepremičnin pri nakupu na hrvaškem ?

primer: Istra, prva vrsta ob morju
            50 kvadratov,
            130.000 eur

hariharihari je napisal(a):
Evo če ima kdo izkušnje naj mi pove koliko se da kaj znižat cene nepremičnin pri nakupu na hrvaškem ?

primer: Istra, prva vrsta ob morju
            50 kvadratov,
            130.000 eur

 Kaj je to? Zemlja? Plaža? Apartma? Stara hiša?

apartma

hariharihari je napisal(a):
Evo če ima kdo izkušnje naj mi pove koliko se da kaj znižat cene nepremičnin pri nakupu na hrvaškem ?

primer: Istra, prva vrsta ob morju
            50 kvadratov,
            130.000 eur

  Čas je pač tak da ... ponudiš ceno, ki si jo pripravljen plačati ( Jaz bi za tole dal ceno na uč cca 70k EUR).  Če prodajalec na ceno ne pristane potem odkorakaš stran. In počakaš. Če se dilaš je mislim da, Pasant povedal zelo lepo, moraš biti pripravljen ne skleniti posla. Če nisi pripravljen ne skleniti posla potem si izgubil že na začetku pogajanj.
P.S: Osebno mislim da še ni čas za nakupe. Je vse skupaj šepreveč okuženo z balonsko mentaliteto. Poglej tred kjer Maks2Melisa kupuje hišo za 190 K. Ženska se je odločila že da bo kupila preden se je začela dilati ... in po mojem mnenju popušila big time. Glej napake drugih in se uči.

Koliko časa  (dni na leto) pa nameravaš preživeti v tem apartmaju?

Vse je odvisno od tega kaj imaš NAMEN  s tem počet... gre morda za naložbo ali veselje  z dopustovanjem na istem mestu dalj časa?

Ja če ti je t.i. namen vreden 70k € potem lop po stanovanju. Jest zato delam par let in noben namen ne odtehta takega zneska... Pri pol manj bi se morda že pogovarjal.

meni se tudi zdi potratno za počitniško stanovanje odšteti toliko...

Mogoče bi se lažje odločil če bi preračunal koliko te letno stanejo počitnice in to primerjal s ceno...

Celo meni (bodoči lastnici predrage stare hiše..) se zdi ta nakup neprimeren. Tako da veš, da si ga utupil. Na Hrvaškem nepremičnine ne bodo tako drage kot so bile,  za tak nakup pa potrebuješ bolj emocionalno navezanost, ker ga na strani smiselne naložbe denarja NI.

Če si mislil da se bo v prihodnje na Hrvaškem trlo turistov se motiš. Morda se bo ponekod a mislim da ljudje v prihodnje bodisi NE bodo hodili na dopust (so brez keša) bodisi NE bodo marali na Hrvaško, ker je enostavno predraga in v resnici manj turistično zanimiva zaradi gostoljubnosti folka. Vedno te nekaj nategujejo, zaokrožujejo navzgor, predolga čakanja na skromno postrežbo ipd. Slovence imajo pa itak tradicionalno ZELOO radi.

Slučajno smo imeli  (družina) vikend hišo na večjem dalmatinskem otoku in leta 1991 so eni naši vrli sosedje (zelo zavedni Hrvati) misleč da je Slovenija itak daleč, pokradli vse kar se je dalo sneti s hiše in odnesti iz hiše (vrata, orodje, keramiko)... toliko o tem kako je to fino.  Ko smo prišli pogledat kaj se je zgodilo (na srečo jih je neka druga soseda-manj zavedna Hrvatica opazovala s svojega okna) so trdili, da nimajo pojma kdo bi to bil in da smo lahko zadovoljni če nam bodo dovolili (ZK vpisana lastnina še za časa YU) uživati to našo lepotijo brez vrat in oskubljeno do kosti....
Na srečo smo zadevo prodali pred kakšnimi dvemi leti, kar se je izkazalo za zelo pametno potezo.

Tako da le premisli, če je to tako pametna naložba. Jaz sem prepričana da ni.  

hariharihari je napisal(a):
apartma

 
Meni se to zdi zelo drago.
Če tak apartma najameš za €50 na dan, je to 2600 dni.
Naprej si pa sam računaj ;-)

0902ISXdX je napisal(a):

 
Meni se to zdi zelo drago.
Če tak apartma najameš za €50 na dan, je to 2600 dni.
Naprej si pa sam računaj ;-)

 
Hehe, bolje ti nebi mogel odgovoriti. Pa magar štej noter še vse kolege pa familijo pa še koga in računaj da je apartma dejansko zaseden non-stop on jun-avgusta. Pa pride še bolj do izraza da je drago.

lpg

abohte je napisal(a):
Odvisno sicer v kakšnem stanjuj je nepremičnina. Jaz osebno, če bi kupoval nepremičnino na Cro bi jo kupil bodisi v Istri bodisi v Kvarnerju (definitivno pa ne v Dalmaciji) in mislim, da tako razmišlja večina aktivnih Slovencev.
Kar se pa tiče cene je odvisno od lokacije in stanja objekta. Ali gre za novogradnjo?
Će gre za obstoječ objekt bi jaz ponudil verjetno do 20% nižjo ceno (pod pogojem seveda, da že sedaj oglaševana cena bistveno ne odstopa).
Tak apartma lahko namreč mirne duše oddajam za vsaj 60€ na dan. Če ima sezona 90 dni to pomen 5.400, donos približno 5% na leto (kar je boljši kot ga z najemninami dosežeš v LJ).

 
90 dni * 60€ * 20 let = 108.000€.
Tako bi jaz računal.

P: ampak kupil pa ne bi za 108K.

U 20 letih se bo zneslo neki davka pa kej obnovit bo treba pa tudi... švoh kaže z oddajanjem po 60€ na dan non stop :)

sjeraj je napisal(a):
U 20 letih se bo zneslo neki davka pa kej obnovit bo treba pa tudi... švoh kaže z oddajanjem po 60€ na dan non stop :)

 
Vsekakor. Jaz sem samo povzel predpostavke, ki jih je predhodnik nanizal.
Poleg tega tudi ne vemo v kakšnem stanju je apartma, da ne omenjam možnih zapletov pri lastništvu.

0902ISXdX je napisal(a):

 
Vsekakor. Jaz sem samo povzel predpostavke, ki jih je predhodnik nanizal.
Poleg tega tudi ne vemo v kakšnem stanju je apartma, da ne omenjam možnih zapletov pri lastništvu.

Kakšni zapleti pri lastništvu? SLO lahko sedaj normalno dol kupujemo. Nič več ni treba ustanavnjati firme dol/najemati za 99 let in druge neumnosti.

Istra - če spada to pod Poreč, potem je treba obvezno na dan realizacije iti ne samo na ZK po novi ZK izpisek, ampak jih konkretno vprašati, če ni še kaj "v delu". Konkretno ta ZK zna biti tako len, da se jim še plomb ne da pisati za novo prejete predmete, dokler niso rešeni.
Pula & ostali - če ZK izpiska "slučajno" sploh ni možno dobiti - run away. Ampak to so ekstremi.

Ostalo - predlog vpisa na ZK z originalom pogodbe (overjena kopija ni dovolj) in 250kn takse. Prijava posla na davkariji v roku 30 dni (če ne ti bodo čez čas prijazno domov poslali obrazec, but don't count on it). Tako da v strošek nakupa mirno računaj 5-10% davka, ki ga plačaš kot kupec. Davek je 5% na osnovo, ki jo določi davkarija po svojih tablicah. Pritožba na sklep zadrži plačilo davka.

Nepremičnina je novogradnja.
Sem pa danes po posvetu s prijateljem, ki se spozna na to področje izvedel, 
da je prepovedano graditi nepremičnine manj kot 70 metrov stran od obale,
tako, da mi zadeva postaja čedalje manj všeč.

..verjetno bi se  res izplačalo tudi premisliti kako bo Hrvaška zaščitila tvoje interese, interese tujca....

sjeraj je napisal(a):
U 20 letih se bo zneslo neki davka pa kej obnovit bo treba pa tudi... švoh kaže z oddajanjem po 60€ na dan non stop :)

 Točno tako. Ampak stroške lastništva zanemariš, ker vrednost nepremičnine itak samo raste (v najbolj pesimističnem scenariju ostaja enaka) če vprašaš kateregakoli nepremičninarja.

shadow je napisal(a):

Kakšni zapleti pri lastništvu? SLO lahko sedaj normalno dol kupujemo. Nič več ni treba ustanavnjati firme dol/najemati za 99 let in druge neumnosti.

Istra - če spada to pod Poreč, potem je treba obvezno na dan realizacije iti ne samo na ZK po novi ZK izpisek, ampak jih konkretno vprašati, če ni še kaj "v delu". Konkretno ta ZK zna biti tako len, da se jim še plomb ne da pisati za novo prejete predmete, dokler niso rešeni.
Pula & ostali - če ZK izpiska "slučajno" sploh ni možno dobiti - run away. Ampak to so ekstremi.

Ostalo - predlog vpisa na ZK z originalom pogodbe (overjena kopija ni dovolj) in 250kn takse. Prijava posla na davkariji v roku 30 dni (če ne ti bodo čez čas prijazno domov poslali obrazec, but don't count on it). Tako da v strošek nakupa mirno računaj 5-10% davka, ki ga plačaš kot kupec. Davek je 5% na osnovo, ki jo določi davkarija po svojih tablicah. Pritožba na sklep zadrži plačilo davka.

 
Z zapleti pri lastništvu sem imel v mislih kakšne igrice na zemljiški knjigi, vključno z nerazčiščeno verigo prejšnjih lastnikov itd.
Druge vrste zaplet na katerega pa nisem pomislil je pa že sam pisec navedel: potencialno sporna gradnja preblizu morja.

abohte je napisal(a):
Kaj ima nerazčiščena veriga prejšnih lastnikov z ZK? In kako bi lahko bila sporna gradnja preblizu morja, če ima gradbeno dovoljenje?

 
Pravnoformalno je verodostojen zapis v ZK, kar pa ti nič ne pomaga, če se najde kakšna dvodelna omara, ki trdi, da je to njegovo.  Ne govorim za ta konkreten primer, vendar pa se najde tudi takšna zgodba. Več pa ne bi.

Gradbeno dovoljenje pa se lahko tudi razlikuje od stanja v naravi.

abohte je napisal(a):
Dthor pa spet s svojimi "pametnimi" komentarji.
Če bi malo bolj resno prebral bi videl, da je izračun narejen z namenom primerjave z Ljubljano. Očitno pa so davki in stroški obnove tudi pri nepremičnini v Ljubljani. Šlo je za relativno primerjavo ne pa za trditev, da lahko dosega 5% donos (lahko še večjega ali pa še manjšega). Kar se pa tiče rasti cen nepremičnin. Na daljše obdobje (kot je npr. 20 let) je rast cen nepremičnin, na podlagih preteklih gibanj, razen izjemoma ZELO ZELO VERJETNO . Nasprotni dokazi iz prakse so zelo redki in so posledica res hudih gospodarskih pretresov, vojn, sunkovitih demografskih gibanj ipd.

 No ti stroškov obnove nisi navedel oz si nanje pozabil.Vsekakor me zanima kako lahko govoriš o donosu, če vrednost glavnice pada ? Kupiš flet za 100 K z odajanjem zaslužiš 6K na leto(vsaj do zdaj si ... ne vemo kako bo v prihodnje), vrednost nepremičnine ti pade pa za 10 ali 15 K na leto, letno rabiš vlagati še 1 k v tekoče vzdrževanje. Če si pa vzel za nakup še kredit si pa splh car. Plačuječ še cca 2 k obresti banki na leto. POd črto rabiš delati da odajaš, rabiš delati da plačuješ obresti banki in kredit, tvoje premoženje pa se zmanjša na leto za cca 10 k EUR. Res dober deal.   Špekulirati o rasti cen nepremičnin na podlagi preteklih gibanj je najmanj amtersko, jaz bi rekel celo neumno, ker to ni noben argument. Zakaj ? Ima š precej razlag, kakšno tudi na forumu. Preberi in poskušaj razumeti četudi se ne strinjaš.  P.S : Nasprotni dokaz iz prakse je jaonska recimo. Pa brez vojn in demografskih pretresov .

Ne razumeš stari... če je zadnjih 20 let samo rastlo, ma da zdej 20 let pada... prodajalci nepremičnin bodo lahko pa veseli, če jih bo kdo hotel vzet zastonj ;)

tycoon2 je napisal(a):
Ne razumeš stari... če je zadnjih 20 let samo rastlo, ma da zdej 20 let pada... prodajalci nepremičnin bodo lahko pa veseli, če jih bo kdo hotel vzet zastonj ;)

 
Tudi ti trdiš, da bo v naslednjih 12 mesecih še naprej padalo, torej nima smisla kupovati danes.

Sploh ne trdim, da bo padalo... ali rastlo.

tycoon2 je napisal(a):
Sploh ne trdim, da bo padalo... ali rastlo.

 
Torej bo mirovalo?

Še enkrat stari: ne ukvarjam se z napovedmi in gledanjem v kroglo ;)

tycoon2 je napisal(a):
Še enkrat stari: ne ukvarjam se z napovedmi in gledanjem v kroglo ;)

 
Na osnovi česa pa potem investiraš?

0902ISXdX je napisal(a):

 
Na osnovi česa pa potem investiraš?

 
To sem že večkrat napisal, ampak naj ti bo: NIKOLI ne investiram v nepremičnine samo zaradi predvidene rasti njihove vrednosti... zanima me predvsem donos, ki ga lahko nepremičnina ustvari ne glede na to, kaj se bo dogajalo s cenami.

tycoon2 je napisal(a):

 
To sem že večkrat napisal, ampak naj ti bo: NIKOLI ne investiram v nepremičnino samo zaradi kapitalskih dobičkov... zanima me predvsem donos, ki ga lahko nepremičnina ustvari ne glede na to, kaj se bo dogajalo s cenami nepremičnin.

 
torej kupiš nekje pri vrhu, odajaš za 4% na leto( brez upoštevanja davkov, zavarovanj in stroškov rednega vzdrževanja), ob tem plačuješ 7% obresti za kredit in imaš čez 15 let nepremičnino potrebno obnove, vredno 75% nabavne cene? zmagovita strategija.:)

je pa res, da je to strategija, ki se jo je šla večina slovenskih nepremičninarjev v zadnjih 10 letih. samo pozabili so, da je bebec, ki ma srečo, še vedno samo bebec. kako končajo bebci, pa se bodo še dolgo let lahko učili šolarji iz tujine na osnovi slovenskega modela, ki bo zajemal široko področje od nepremičnin, delnic, gospodarstva, privatizacije, zdravstva, pokojnin, politike...

Od kdaj? A nis nekaksen gradbenik ? Gradbenikom in taksnim firmam je ja pomembno, kako grejo cene, ali pac ne, vsaj dokler ne poplacajo obveznosti bankam ali komurkoli ze pac? :))

dalex je napisal(a):
Od kdaj? A nis nekaksen gradbenik ? Gradbenikom in taksnim firmam je ja pomembno, kako grejo cene, ali pac ne, vsaj dokler ne poplacajo obveznosti bankam ali komurkoli ze pac? :))

 
Ne razumeš ti nič :-)))
On investira v takšne nepremičnine, ki so donosne, ne glede na gibanje cen na nepremičninskem trgu.
Ko boš to dojel boš car kot je on, do takrat pa luzer in čvekač ;-)

P: tudi jaz nikako da shvatim press :-))))

tycoon2 je napisal(a):
Ne razumeš stari... če je zadnjih 20 let samo rastlo, ma da zdej 20 let pada...

V absolutnih zneskih mogoce ne, v relativnih (glede na placo in torej kupno moc) pa mogoce, vendar verjetno ne linearno, kot se zelita posmehovati.