Da pustis, da drzava poskrbi zate, navsezadnje si se vedno volivec. Ali pa direktor v navezi s politiki :)

abohte je napisal(a):
Če kupec ne sprejema tveganja naj pač najame kredit s fiksno obrestno mero.

 Banke dajejo kredite s fiksno obrestno mero na največ 10 let. 

tycoon2 je napisal(a):

 
Kako bo lažje ljuba duša, če ne bo financiranja in ne boš mogel prodat svoje stare nepremičnine?

 
ampak po tvoji nepremičninski logiki, je to komparativna prednost nepremičnin kot naložbenega razreda, saj jim v primeru nelikvidnosti cene ne padajo, tako da ima potencialni prodajalec še srečo, da ne more prodati, saj bi si naredil res medvedjo uslugo :)

Za mene, ki prihajam iz kraja 130 km iz ljubljane vsako stanovanje, ki ga MOL kupi za socialno oz neprofitno (ne glede po kakšni ceni) pomeni dodatne mesece, ko bom moral še garati za stanarino.
 
Solidarnošč!

sevcenko je napisal(a):
Za mene, ki prihajam iz kraja 130 km iz ljubljane... 

Naj ugibam... Portorož... prav hudo ti verjetno ni ;)

tycoon2 je napisal(a):
In s čim ga potem odpraviš? Tako da celo življenje preživiš v najemu? Kaj pa če tudi za najemnino ne zbereš več? Pod most?

 
Zopet poskušaš odkriti toplo vodo ? :)))

Ne, resno me zanima, kako odpraviš tveganje?

zois1 je napisal(a):

 
ampak po tvoji nepremičninski logiki, je to komparativna prednost nepremičnin kot naložbenega razreda, saj jim v primeru nelikvidnosti cene ne padajo, tako da ima potencialni prodajalec še srečo, da ne more prodati, saj bi si naredil res medvedjo uslugo :)

 
:)))))))  Lepo da človeka spomniš, kako se v koleno strelja :))))

Zapiči en krak šestila na zemljevidu Slovenije v Ljubljano, drugega v Portorož potem pa nariši krožnico. (Središče je seveda Ljubljana, da ne bo pomote).

Ups, sorry... nisem opazil da si frišen Ševčenko ;)

tycoon2 je napisal(a):
Ne, resno me zanima, kako odpraviš tveganje?

 
Tveganja pri nepremičninah na kredo pač ne moreš odpraviti. Lahko ga samo probaš držati v sprejemljivih mejah (manjša odplačilna doba, manjši obroki, fiksna OM, vezava na EUR, nakup nepremičnine ki jo je v sili lažje spraviti v promet...). Pač glede na razpoložljive dohodke in vkalkuliran morebiten izpad prilivov ( ja fajn je da preveriš, če stvar še vedno pije vodo, če eden on partnerjev izgubi službo).

Daljša odplačilna doba, visoki obroki, spremenljive OM, vezave na CHF, nelikviden in plitek trg, nakupovanje po napihnjenih cenah... vse to ti lahko občutno poveča tveganje.

Če so v določenem obdobju ocenjejna tveganja prevelika se pač išče alternative (najem, odselitev....)



In glej ga zlomka, če v zgornjih točkah ne vidiš močne povezave med tveganjem in ceno nepremičnin, potem ti res ne vem več pomagat :)

abohte je napisal(a):

 
Spet šlampaste trditve. SKB jih ponuja za 25 let.

Fastriff ne odpraviš kreditnega tveganja. Odpraviš pa tveganje spremembe obrestne mere.

 
*****.

Dthor je napisal(a):

 Banke dajejo kredite s fiksno obrestno mero na največ 10 let. 

 
Tako je. 10 let je max, pa že to je več kot dolga doba. Viri financiranja in obveznosti do virov se morajo čimbolj ujemati ... po vseh kriterijih (ročnost, obr. mera, tveganje ...).

V kolikor je tvoja informacija o stan. kreditu s FIX obr. mero na 25 let resnična, te res lepo prosim, prilepi mi tu gor princ-screen/scan/whatever ... pa se bom osebno pogovoril z našo "secret customer", ker očitno svojega dela ni opravila dobro ... pa je bila v SKB banki - takega kredita niso ponujali.

Tudi pri nas ga ni ... še več ... celo ti, ki so FIX na 10 let, imamo max določeno skupno izpostavljenost, in ko jo dosežemo, tovrstnih kreditov ne bomo več ponujali. Ker zgoraj omenjene usklajenosti virov in obveznosti potem ne bi bilo več.

lpg

abohte je napisal(a):
Ker ne verjamem preveč informativnim izračunom (dostikrat niso ažurirani v skladu s pogoji poslovanja, ki jih določa banka) sem se šel pred dobrimi 3 tedni osebno pozanimat na to banko (poslovalnica Ajdovščina - zato tudi slučajno vem). Lahko pa še sam pri njih preveriš. Ostalih bank niti nisem spraševal. Res pa je, da me je zanimalo samo informativno (nisem sklenil nobene pogodbe ali kaj podobnega).
P.S. Sem kasneje vseeno preveril še informativni izračun (pa me je čez spustil). Ampak kot rečeno njim preveč ne zaupam.

 Veš v čem je problem takih kreditov ... recimo, banka se s tem, ko nekomu odobri kredit s FIX obr. mero (recimo da so ti ponudili nekje 6,5%), zafiksira za 25 let da bo dobivala take obresti iz kredita. To pomeni, da bi morala dobiti na tako dolgo dobo tudi vir financiranja s približno tako obr. mero. NIHČE IN NOBEN ne bo banki posodil sredstev za 25 let po fiksni obr. meri. HGAA (Hypo Group Alpe Adria) recimo ima "mamo" - matično banko v Celovcu, in večina virov izvira od tam. Ma da jim omeniš da bi posodili kaj takšnega bi "letel s prve".

Lahko te financirajo na tako dobo ... vendar OBVEZNO vezano na EURIBOR ... vrednost tega pa je precej spremenljiva ... recimo samo v zadnjem letu: 1.7.2008 je bil 5,212 , pa potem 1.10.2008 5,290 ter EURIBOR veljaven na 1.7.2009, ko je bil najnižji in je znašal 1,334 --> torej samo v 1 letu razlike 3,956 ods. točk !

Glede info izračunov je pa tako ... načeloma jim lahko kar verjameš ... da se "scenkat" za par desetink ods. točk pri obr. meri, glede dobe in vrste obr. mere je pa šlamparija, če banka nima tega osveženega. Lahko da pride do recimo 1, morda 2 dnevnega zamika pri osvežitvi, vendar ponujati nekaj kar nebi imeli ali pa ne v taki obliki je enostavno NERESNO in smešno.

abohte je napisal(a):
Res se zafiksira za 25 let. Ampak to je pač tveganje, ki ga banke pač sprejemajo. Saj so tudi pri ročnosti tveganja (npr. vloge na vpogled). Če pa gre za pribitek na EURIBOR to ni kredit s fiksno obrestno mero (pa čeprav je pribitek fiksen) to bi kot bančnik pa lahko vedel.
Še enkrat, ne bom dal roke v ogenj, da pri SKB banki res imajo 25-letni kredit s fiksno obrestno mero, ker je šlo samo za informativno povpraševanje dokler pa nimam kreditne pogodbe ali pa vsaj ponudbe v roki sem še vedno dvomljivec (so mi razni referenti že velikokrat dali napačne odgovore).

 
Razmišljaj v smislu efektivne obrestne mere.  Kredit niso heci...Lep dan.

abohte je napisal(a):
Res se zafiksira za 25 let. Ampak to je pač tveganje, ki ga banke pač sprejemajo. Saj so tudi pri ročnosti tveganja (npr. vloge na vpogled). Če pa gre za pribitek na EURIBOR to ni kredit s fiksno obrestno mero (pa čeprav je pribitek fiksen) to bi kot bančnik pa lahko vedel.
Še enkrat, ne bom dal roke v ogenj, da pri SKB banki res imajo 25-letni kredit s fiksno obrestno mero, ker je šlo samo za informativno povpraševanje dokler pa nimam kreditne pogodbe ali pa vsaj ponudbe v roki sem še vedno dvomljivec (so mi razni referenti že velikokrat dali napačne odgovore).

Strokovnjak tudi za banke ?Vidim novega kandidata za predsednika uprave NLB.  Za začetek bo dovolj dobro mada nije baš kajne ? 

abohte je napisal(a):
Če pa gre za pribitek na EURIBOR to ni kredit s fiksno obrestno mero (pa čeprav je pribitek fiksen) to bi kot bančnik pa lahko vedel.

 

 Se ti zdi da tega nebi vedel? :)

Nisi razumel kaj sem hotel povedat ... banka to kar dobi plasira naprej. In če dobi po spremenljivi obr. meri npr. EURIBOR + 0,75% pa to plasira naprej po 6,50 % fix, na 25 let, to enostavno pomeni enormno tveganje v spr. obr. mere. Upoštevaj maso kreditov in ne en sam 50 k EUR kredit.

Ti bom dal zdaj konkreten primer.

HGAA dobi od "mame" sredstva po obr. meri EURIBOR + 1,00%.
HGAA da potem ta sredstva nekemu komitentu po recimo 6,50 % fix.

Zadeva je trenutno čisto ok ... HGAA pobira neto obr. maržo v višini 4,169% (6,50% - (1,331+1)).
Recimo da se čez leto dni EURIBOR spet dvigne na stare vrednosti ... 1.10.2008 je bil 5,298.

To je potem skupna obr. mera 6,298 % ... kar pomeni da banka ne zasluži nič ... ima pa raznorazne stroše (o tem nebi zdaj tukaj). Namenoma sem dal primer, ki je resnično ugoden in dandanes nemogoč ... ker banka ne dobi sredstev po takem pribitku na EURIBOR (to je dobila takrat, leto nazaj) temveč po vsaj 2 x višjem pribitku ... kar bi pomenilo, da s tem kreditom dela minus.

EDIT: Tole je dejansko stanje, vse napisane vrednosti so resnične in preverljive. In verjemi, da sem dal najbolj ugoden možen primer ... ko banka nič ne dobi in nič ne pridobi.

lpg

VilfanG je napisal(a):

 

 Se ti zdi da tega nebi vedel? :)

Nisi razumel kaj sem hotel povedat ... banka to kar dobi plasira naprej. In če dobi po spremenljivi obr. meri npr. EURIBOR + 0,75% pa to plasira naprej po 6,50 % fix, na 25 let, to enostavno pomeni enormno tveganje v spr. obr. mere. Upoštevaj maso kreditov in ne en sam 50 k EUR kredit.

Ti bom dal zdaj konkreten primer.

HGAA dobi od "mame" sredstva po obr. meri EURIBOR + 1,00%.
HGAA da potem ta sredstva nekemu komitentu po recimo 6,50 % fix.

Zadeva je trenutno čisto ok ... HGAA pobira neto obr. maržo v višini 4,169% (6,50% - (1,331+1)).
Recimo da se čez leto dni EURIBOR spet dvigne na stare vrednosti ... 1.10.2008 je bil 5,298.

To je potem skupna obr. mera 6,298 % ... kar pomeni da banka ne zasluži nič ... ima pa raznorazne stroše (o tem nebi zdaj tukaj). Namenoma sem dal primer, ki je resnično ugoden in dandanes nemogoč ... ker banka ne dobi sredstev po takem pribitku na EURIBOR (to je dobila takrat, leto nazaj) temveč po vsaj 2 x višjem pribitku ... kar bi pomenilo, da s tem kreditom dela minus.

EDIT: Tole je dejansko stanje, vse napisane vrednosti so resnične in preverljive. In verjemi, da sem dal najbolj ugoden možen primer ... ko banka nič ne dobi in nič ne pridobi.

lpg

 :-), za tebe je zadeva trenutno čisto ok, ko je neto obr. marža, ki jo kasira banka 1,78 x višja od OM???!!!! Ni pa v redu ko banka nič ne zasluži:-). Problem ni le OM temveč pribitki (obr. marža bank....).  Lep dan.

P.S. pomembna je EOM.

bigl je napisal(a):

 :-), za tebe je zadeva trenutno čisto ok, ko je neto obr. marža, ki jo kasira banka 1,78 x višja od OM???!!!! Ni pa v redu ko banka nič ne zasluži:-). Problem ni le OM temveč pribitki (obr. marža bank....).  Lep dan.

P.S. pomembna je EOM.

 
Sebi bi v skledo pljuval če bi trdil nasprotno :)))

In ja prav imaš glede EOM-a. Sem mu samo hotel pokazati point usklajenosti ... in razlog zakaj ne vrjamem da SKB dejansko daje take kredite.

bigl je napisal(a):

 :-), za tebe je zadeva trenutno čisto ok, ko je neto obr. marža, ki jo kasira banka 1,78 x višja od OM???!!!! Ni pa v redu ko banka nič ne zasluži:-). Problem ni le OM temveč pribitki (obr. marža bank....).  Lep dan.

P.S. pomembna je EOM.

 
Ja bingo. Če gledaš s stališča posojildoajalca ( kar ti človek hoče prikazati ), ki mora denar od nekod vzeti in nima namena tolčl izgubo, je stvar točno taka kot je zgoraj opisano. In ker banka ni šlogarca niti nima kristalne kugle, poskuša na fiksnih OM nabiti čim večje pribitke da si v zanjo dobrih obdobjih OM nabira špeh in manjša že tako velike rizike.

fastriff je napisal(a):

 
Ja bingo. Če gledaš s stališča posojildoajalca ( kar ti človek hoče prikazati ), ki mora denar od nekod vzeti in nima namena tolčl izgubo, je stvar točno taka kot je zgoraj opisano. In ker banka ni šlogarca niti nima kristalne kugle, poskuša na fiksnih OM nabiti čim večje pribitke da si v zanjo dobrih obdobjih OM nabira špeh in manjša že tako velike rizike.

 
Ne razumeš poante. Banke vedno zaslužijo. Lepo pa je videt kako razmišljajo tudi njihovi uradniki:-). In kaj je za njih ok. Lep dan.

bigl je napisal(a):

 Banke vedno zaslužijo.

Ne vedno: http://www.finance.s...rat_po_UBS< /a>

bigl je napisal(a):

 
Ne razumeš poante. Banke vedno zaslužijo. Lepo pa je videt kako razmišljajo tudi njihovi uradniki:-). In kaj je za njih ok. Lep dan.

 Hehe, daleč daleč od tega da vedno zaslužijo ... držalo bo le to da ob odobritvi kredita zaslužijo ... in sicer stroške odobritve.

Ampak kaj se pa bo potem dogajalo v ostali dobi odplačevanja je pa pač tako kot napovedovanje vrednosti delnic.
In ker banka ne mara napovedovat, enostavno naredi sledeče:

1. dobi sredstva EURIBOR + pribitek (npr 1,25%)
2. ta ista sredstva po zgoranj napisani obr. meri da tebi, ki rabiš kredo za bajto po EURIBOR + pribitek ( npr 2,80)

Od tu dalje pa (govorim o izključno obr. tveganju) je banka varna pred tveganjem ... boli te k... kam gre EURIBOR ... v celi dobi imaš obr. razliko banki v prid. Samo v tem je poanta.

lpg

VilfanG je napisal(a):

ko banka nič ne dobi in nič ne pridobi.

Kaj pa njena "mama"? A se ne zaslužek poveča s večanjem EURIBOR, povišanje plačajo potrošniki.

dani14 je napisal(a):

Kaj pa njena "mama"? A se ne zaslužek poveča s večanjem EURIBOR, povišanje plačajo potrošniki.

 
Tudi matična banka si posodi sredstva tako kot mi od mame. In sicer od Deutsche Landesbank, pa od ostalih playerjev na medbančnem trgu. Se razume, končni potrošnik plačuje povečanje. To razliko, ki si jo izpostavil, v večanju/padanju EURIBORJA pa ne dobimo ne mi, ne mama, ne nobena druga poslovna banka - temveč centralna banka.

VilfanG je napisal(a):

 Hehe, daleč daleč od tega da vedno zaslužijo ... držalo bo le to da ob odobritvi kredita zaslužijo ... in sicer stroške odobritve.

Ampak kaj se pa bo potem dogajalo v ostali dobi odplačevanja je pa pač tako kot napovedovanje vrednosti delnic.
In ker banka ne mara napovedovat, enostavno naredi sledeče:

1. dobi sredstva EURIBOR + pribitek (npr 1,25%)
2. ta ista sredstva po zgoranj napisani obr. meri da tebi, ki rabiš kredo za bajto po EURIBOR + pribitek ( npr 2,80)

Od tu dalje pa (govorim o izključno obr. tveganju) je banka varna pred tveganjem ... boli te k... kam gre EURIBOR ... v celi dobi imaš obr. razliko banki v prid. Samo v tem je poanta.

lpg

 Kaj sem pa jaz napisal drugega??? A ni razlika banki v prid ....zaslužek banke????  EJJJJ. Lep dan.

Banka je v bistvu trgovina z denarjem in živi od marže, kot vse trgovine...

bigl je napisal(a):

 Kaj sem pa jaz napisal drugega??? A ni razlika banki v prid ....zaslužek banke????  EJJJJ. Lep dan.

 Pa ja, saj se strinjava ... sem se pa izdatno potrudil za razlage :DDD
 Tudi tebi lep dan ... bemti nič ne delam ker tu gor pišem :)

 lpg

VilfanG je napisal(a):


Tudi matična banka si posodi sredstva tako kot mi od mame. In sicer od Deutsche Landesbank, pa od ostalih playerjev na medbančnem trgu. Se razume, končni potrošnik plačuje povečanje. To razliko, ki si jo izpostavil, v večanju/padanju EURIBORJA pa ne dobimo ne mi, ne mama, ne nobena druga poslovna banka - temveč centralna banka.

Torej EURIBOR pokasira centralna banka za posojen denar. Toda banka posojen denar pomnoži krat deset in ga posodi dalje. Torej plača od celotne mase denarja 10% centralni banki, preostali EURIBOR od 90% denarja pa je njen?

tycoon2 je napisal(a):
Banka je v bistvu trgovina z denarjem in živi od marže, kot vse trgovine...

 
Exactly. Razni pribitki so njene marže. Zato je za banko najmanj tvegano če plasira EURIBOR naprej in živi od svoje marže. Paziti mora samo komu ga posodi in predvsem kako je ta stvar zavarovana. Tu so šle pa banke v zadnjem času na tanek led.