abohte je napisal(a):
Saj či bo dobr prebral moj post bi zasledil, da sem govoril tudi o padcu povpraševanja (oz. manjši kupni moči).

 
Potem pa ne vem, kaj si s svojim postom hotel povedati. Cene nepremicnin so pri nas bizarno visoke glede na dohodke in na primerljive sosednje drzave.

To, da je tudi maslo drazje, ne spremeni realnosti pri nepremicninah: padec bo hud. Oziroma ze je.

abohte je napisal(a):
Seveda ne veš, ker ne bereš dovolj natančno. Govoril sem o tem, da glede na to, da je zmanjšanje mase plač v kontekstu par odstotnih točk ne moreš pričakovati padec nepremičnin za 50%.

 Zakaj pa ne? Te zadeve opisuje cenovna elasticnost (zmanjsanje prihodkov glede na cene je relativna podrazitev).

 In nepremicnine so zelooo elasticne, saj obstaja cel kup substitutov (najem, zivljenje pri starsih, itd.)

s8t je napisal(a):

 
Mercatorju je že strmoglavila prodaja. Zelo. Čakam, kdaj bo to udarilo ven kot novica.

 
Medtem newsflash: pekarna (slovenska!), ki dobavlja kruh Hoferju je dobila priznanje za kvaliteto kruha od neke slovenske cehovske zbornice. Carsko.

abohte je napisal(a):
Seveda ne veš, ker ne bereš dovolj natančno. Govoril sem o tem, da glede na to, da je zmanjšanje mase plač v kontekstu par odstotnih točk ne moreš pričakovati padec nepremičnin za 50%.
Ne to, da je maslo dražje res ne spremeni realnosti vendar pa zaradi tega močno izvodeni tvoj argument o nujnem padcu nepremičnin (samo zato ker so dražje).
lpv

En plastičen primer samo zate. Recimo, da zaslužiš mesečno 100 d.e. Vsak mesec ti ostane 25 d.e., ki jih lahko nameniš nakupu nepremičnine, ki stane 10.000 d.e. Se pravi, okrog 400 mesečnih prihrankov boš moral za to dati. Potem pa se ti zniža plača za 10% na 90 d.e. Po novem ti vsak mesec ostane samo še 15 d.e. Pri isti ceni nepremičnine je to potem 667 mesečnih prihankov. Za koliko bi se morala znižati cena nepremičnin, da jo boš ob 10% znižanju plače kupil s 400. mesečnimi prihranki? Za 40%.

Povsem realno je, da ob takšni izdatkovni strukturi, kot jo imamo v Sloveniji, nekajodstotno znižanje plače za sabo potegne nekaj deset odstotno znižanje trajnih dobrin, pa najsibodo to nepremičnine, avtomobili ali pa zgolj hladilniki.

abohte je napisal(a):
Vinci brez zamere, tipično razmišljanje raje in borznikov. Ja res je, da ob predpostavki, da se ti plača zniža za 10% ti pa še vedno za vsako ceno hočeš kupiti isto nepremičnino medtem, ko pri vseh ostalih dobrinah prilagodiš svoje želje kupni moči (in ta predpostavka zate očitno povsem pije vodo) je število mesečnih obrokov res večje (no vsekakor tudi nihče ne kupuje nepremičnino tako, da varčuje 400 mesecev je pa res, da relativnih razmerij to nič ne spremeni). Ampak v kolikor ti potrebuješ dom si boš pač kupil nepremičnino in če se ti zniža kupna moč si boš pač kupil cenejšo (npr. namesto hiše z 200m2 na Vrhniki boš kupil hišo s 150m2 na Vrhniki ali pa npr. hišo z 200m2 v Kočevju). Se strinjam deloma se bo padec kupne moči kompenziral tudi s padcem cen ampak ne v takem rangu (50%) kot nekateri trdijo.

Jah, kaj naj ti zdaj povem? Da je tisto plastičen primer?

Če kupim cenejšo nepremičnino, potem dražja še vedno ni prodana. In če je takšnih več, kako to potem vpliva na ceno dražje in kako na ceno cenejše nepremičnine?

abohte je napisal(a):
Napaka. Te zadeve ne opisuje cenovna elastičnost ampak dohodkovna elastičnost. In ni res nepremičnina nima kup substitutov. Nepremičnina, ki je v najemu ravno tako zmanjša ponudbo (se jo potegne iz fonda nepremičnin namenjenih nakupu) kot nepremičnina, ki se jo kupi.
lp

 
1. Ok. Je ze nekaj casa odkar sem to studiral. Ampak po moji inzenirski pameti sta cenovna in dohodkovna elasticnost gotovo v tesni povezavi, saj lahko padec prihodkov ekvivalentno preslikas v rast cen.

2. Nepremicnine imajo kup subsitutov, nekatere celo povsem netrzne kategorije (npr. hotel mama). In nepremicninska kriza po koncu balona ponavadi poveca ponudbo nepremicnin za oddajo, kar se je zgodilo tudi v sloveniji.

Od tu dalje bo pa Vinci, ki mu ekonomija ni samo hobi, tako kot je meni :)

abohte je napisal(a):
Napaka. Te zadeve ne opisuje cenovna elastičnost ampak dohodkovna elastičnost . In ni res nepremičnina nima kup substitutov. Nepremičnina, ki je v najemu ravno tako zmanjša ponudbo (se jo potegne iz fonda nepremičnin namenjenih nakupu) kot nepremičnina, ki se jo kupi.
lp

 K dohodkovni elastičnosti  - dodajam - povpraševanja!!!!!  Da bo glava in rep. Lep dan.

bc123a je napisal(a):

Od tu dalje bo pa Vinci, ki mu ekonomija ni samo hobi, tako kot je meni :)

Meni je tudi vsak dan bolj hobi... :) Na lestvici izgorelosti se precej hitro približujem zadnjemu stadiju in samo čakam dan, ko se mi zmeša in grem za par let na "Karibe." Ne bi bilo prvič, no ... :)

abohte je napisal(a):
Vinci brez zamere, tipično razmišljanje raje in borznikov. Ja res je, da ob predpostavki, da se ti plača zniža za 10% ti pa še vedno za vsako ceno hočeš kupiti isto nepremičnino medtem, ko pri vseh ostalih dobrinah prilagodiš svoje želje kupni moči (in ta predpostavka zate očitno povsem pije vodo) je število mesečnih obrokov res večje (no vsekakor tudi nihče ne kupuje nepremičnino tako, da varčuje 400 mesecev je pa res, da relativnih razmerij to nič ne spremeni). Ampak v kolikor ti potrebuješ dom si boš pač kupil nepremičnino in če se ti zniža kupna moč si boš pač kupil cenejšo (npr. namesto hiše z 200m2 na Vrhniki boš kupil hišo s 150m2 na Vrhniki ali pa npr. hišo z 200m2 v Kočevju ). Se strinjam deloma se bo padec kupne moči kompenziral tudi s padcem cen ampak ne v takem rangu (50%) kot nekateri trdijo.

  Se mi zdi da hočeš povezati velikost povprečne bruto plače in ceno povprečnega kvadratnega metra stanovanja.
  In seveda gibanje cen nepremičnin z gibanjem plač.
  To ni tako enostavno. Prvič padanje cen nepremičnin se ni začelo, ker so se začele krčiti plače, temvč ker preprosto ni več zdanjega bedaka v vrsti.  Le tega ni, ker je prišla streznitev iz delniških trgov (Obratno kot v USA), in so ljudje spoznali da ni dobrine, kateri vrednost lahko samo raste. (Na žalost naši nepremičninarji in gradbeniki, tega še ne dojemajo). Drugi dodaten razlog za začetek updanaja cen nepremičnmin, pa je zmanjšana kupna moč prebivalstva, ki pa ni zgolj posledica zmanjšanja plač, ampak tudi posledica znižanja prihrankov in ostalih prejemkov. Za to je učinkovito poskrbel padec delnic, pidov, idov .... .  Nadlje bo za to poskrbela zmanjšana proizvodnja in storitve ....., večja brezposelnost, izpad prihodkov države, ki se bo nadomeščal z davkom na nepremičnine .....
Skratka padec se šele začenja dogajati in je dejstvo.
 
Špekulacije do kam bodo padle cene so pa druga stvar. Razmerje, ki ga ti hočeš vzpostaviti ali zanikati je samo eden izmed kazalnikov, ki če ga preslikaš iz ZDA ali Nemčije v Slovenijo, pravi da bi pri nas cene morale pasti vsaj za 50%.
Ampak teh kazalnikov je več, in govorijo iz različnih kotov približno isto stvar.  Do kam bo pa padlo bomo pa vidli.

Jaz osebno napoveduje 70 % upad vrednosti nepremičnin v ljubljani.
 
 

Inside je napisal(a):

Zadnji čas za prodajo Mercatorja tujcem dokler ima neko vrednost, kajti ko bodo tuji diskontarji speljali mase bo mercatori šel za drobiž.Nepremičnine umetno držijo cene da se ohranijo pri življenju nesposobne predrage gradbene firme.

 
PS. Se tole ... nacionalni interes:

www.hofer.si/si/html...kovost.htm

abohte je napisal(a):
Nasprotno bc123a. Dohodkovna in cenovna elastičnost že zdaleč nista nujno povezani. Inferiorna dobrina je pač precej pogostejšja kot Giffenovo blago.

Nepremicnine imajo kup subsitutov, ..... Se bi zadovljil s tremi.

 
1. Trzni najem.

2. Bivanje pri starsih (enih ali drugih, v zvezi sta pac dva)

3. So-najem vecjega stanovanja ali celo hise (Friends varianta). Tole je sploh v sloveniji zelo malo razsirjeno med populacijo, ki jo nepremicninarji smatrajo za kapitalni plen (mladi, z rednimi dohodki, ampak se brez otrok). Povecanje sprejemljivosti tega zna zelo zmanjsati povprasevanje po manjsih stanovanjskih enotah.

abohte je napisal(a):
Dthor mislim, da so tudi naši nepremičninarji dojeli, da cene ne morejo samo rasti.
Se strinjam cene so začele pasti v prvi fazi ne zaradi tega ker je padla kupna moč (preprosto zato ker so začele padati že precej pred padcem kupne moči ampak zaradi pričakovanj po boljših cenah, če le malo  odložiš nakup).

Kar pa hočem reči, da so nepremičnine sicer podvržene splošni gospodarski situaciji tudi z vidika cen vendar nič bolj kot maslo, avto, usnjene rokavice ali pa vatirane palčke. V določeni meri še manj saj so dohodkovno manj elastične kot nekatere druge dobrine (z vidika povpraševanja) cenovna elastičnost ponudbe pa je sploh nižja.
Kar se pa tiče relativnega nivoja cen pa res ne mislim zgubljati besed, ker sem o tem na forumu pisal že velikokrat. Lahko pa rečem to, če je teh kazalnikov več zakaj se ga potem, kar naprej izpostavlja prav tega in skoraj samo tega??
Te lahko vprašam za konec na podlagi česa napoveduješ -70%?

 Nisem povsem prepričan.

 Zato ker je enostaven in ker se folku ne da razmišljati in iščejo mnenja naforumih in podobno, svojih celic pa ne vklopijo.  (Pazi to da je kazalnik enostaven še ne pomeni da je napačen, niti da je pravilen.)


No kar se ocene tiče, je več stvari naštel jih bom nekaj:
  1. korelacija borznih indeksov in cen nepremičnin 
    ( padanje borznih indeksov se po mojem mnenju še zdaleč ni zaključilo)
  2. Padanje obsega realnega gospodarstva 
    ( trenutno lavfamo 20% nižje kot lansko leto ... pa mislim da se bo stvar nadaljevala)
 3. Izpad prihodkov države bo država najprej reševala preko novih dajatev, šele nato bo šla v racionalizacijo 
    (Nove dajatve so lahko samo dajatve na premoženje in nepremičnine )
 4. Ena kmečka logika :
 
Precej v drobovje poznam eno podjetje, z cca 1000 zaposlenimi, ima 5 % svetovnega trga in cca 2-3 % svetovnega. 
POznam direktorja kiin enega izmed lastnikov, ki dobijo letno vsi skupaj cca 2 mio pred obdavčitvijo.  
Eden lastnik : od 25 % delaza v firmi dobi letno 0,5 mio neobdavčenega, država pobere pol, nakar ostane 250 K Eur na leto ki si jih more izplačati preko svoje firme in tu izgubi še najmanj tretjino in dobi ven cca 180-200 K na leto. 
On ki je eden izmed 4 lastnikov in konkreten kapitalist si s svojimi letnim prihodkom ne more privoščiti stanovanja iz žepa. 

No to je eden izmed pokazateljev, kako prenapihnjene so cene nepremičnin.  

 

Amerika

http://www.youtube.c...re=channel< /a>

Avstralija

http://www.youtube.c...re=channel< /a>

Dthor je napisal(a):

Jaz osebno napoveduje 70 % upad vrednosti nepremičnin v ljubljani.

V Ljubljani 70 % upad vrednosti nepremičnin? Ni nemogoče, da se bodo vrednosti nekaterih nepremičnin res tako znižale.

Morda bo to ljubljanska Vila Grad z 12 stanovanji. Firma AB invest je v letu 2007 napovedala, da bo prodajala stanovanja v njej po 4.500 € /m2. Letos je cena precej nižja, v letu 2010 pa se cena res lahko zniža celo do 1.300 € /m2, kar je približno 70 % upad.

Pa še to je vprašanje, koliko kupcev bodo dobili za 1.300 € /m2, saj je Vila Grad na slabi lokaciji, čisto zraven stavbe je namreč zelo prometna in zato hrupna cesta.

abohte je napisal(a):
Saj dohodkovna elastičnost se vendar vedno nanaša na povpraševanje.

 
Bodi dosleden v izražanju:-). Dodajam: oba gresta - maširata (dohodek in povpraševanje) v isto smer v + ali - :Izjema so inferiorni proizvodi kjer ob dohodku v plus gre povpraševanje v -. Tudi to se bo dogajalo recimo s starimi stanovanji, ko bodo lepši časi. A tega njihovi lastniki sedaj še ne vedo. Trenutno bolj padajo novogradnje - tako pravijo. Lep dan

zelo zanimivo

http://www.youtube.c...re=channel< /a>

menim je napisal(a):

V Ljubljani 70 % upad vrednosti nepremičnin? Ni nemogoče, da se bodo vrednosti nekaterih nepremičnin res tako znižale.

Morda bo to ljubljanska Vila Grad z 12 stanovanji. Firma AB invest je v letu 2007 napovedala, da bo prodajala stanovanja v njej po 4.500 € /m2. Letos je cena precej nižja, v letu 2010 pa se cena res lahko zniža celo do 1.300 € /m2, kar je približno 70 % upad.

Pa še to je vprašanje, koliko kupcev bodo dobili za 1.300 € /m2, saj je Vila Grad na slabi lokaciji, čisto zraven stavbe je namreč zelo prometna in zato hrupna cesta.

 
   
  Pri starih 2600 EUR /m2 - 70 % je cca 800- 900 EUR/m2 . 
  Pri novih pa recimoi cca 60 % 3500 na 1300 do 1400 EUR/m2.

abohte je napisal(a):
Vendar se je potrebno tudi izogibati nepotrebni ponovitvam. Zato ne govorimo : V london sem potoval z letalom po zraku.
Prosim ne popravljat ločil in začetnic :)

 
??? govoril sem o doslednosti izražanja pri tvoji dohodkovni elastičnosti.  Malo za šalo in malo za res. No, lahko pa potuješ v London z letalom tudi po zemlji ali morju. To pa je že vprašanje za otroke. V mislih imam elastičnost mišljenja. Odgovor ni težak. Lep dan.

abohte je napisal(a):
In v čem se razlikujejo tržni najem in "so-najem"???
Pa ne glede na to, kot sem že pojasnil najem ravno tako "umakne" nepremičnino s trga kot nakup. Kot jaz vidim si še vedno pri 1 alternativi (upam, da je vsem jasno, da je to bistveno manj kot "kup alternativ").
lp

 
A moram narisati :)

Investitor A ima 100 enot stanovanj, ki jih mora prodati, da vrne kratkorocne kredite. Stanovanja MORA prodati, ce ne, jih bo prodajalo sodisce na drazbi. "investitor" B je racunal na spekulativno rast nepremicnin in je obtical s stanovanjem, za katerega sicer placuje kredit, a si ga lahko privosci. Stanovanje je prazno, ker se mu ni hotelo ubadati z najemniki, in je racunal samo na zasluzek zaradi apreciacije. Osebek C isce stanovanje.


A, B in C po moje dosti spodobno opisujejo glavne akterje slovenskega nepremicninskega trga. Se strinjas?


C, mladinec z sluzbo, razmislja naslednje:

1) varianta: bom se nekaj casa ostal pri starsih. Pa s punco bova kdaj prespala pri njenih, pa kdaj pri mojih, dokler cene malo ne padejo. povprasevanje na trgu: najem: nula, nakup: nula

2) varianta: hm, kolega Micka in Janez zivita v najetem dvosobnem stanovanju, in jamrata, da je postalo hudo predrago (Janez je zaposlen, Micka pa se studira - ker je delala preko studenta, sta  imela dosti denarja in sta zivela sama v dvosobnem stanovanju). Micka ne dobi vec dela preko studenta, Janezu so pa zaradi recesije oklestili placo za 20% in mu se odvzeli dolocene bonuse. Kaj ko bi se midva z punco preselila k micki in janezu, je lepse ce imava svojo sobo, starsev ni zraven, z micko in janezom pa se itak ze dolgo poznamo - njima bodo stroski na pol, midva pa se znebiva tastarih. povprasevanje na trgu: najem: nula, nakup: nula

3) varianta: dajva najet enosobno stanovanje, da se resiva tastarih. Povprasevanje: najem 1, nakup 0.

4) varianta: dajva kupit stanovanje. Povprasevanje: najem 0, nakup 1

Kot lepo lahko vidis, samo ena od stirih variant izpolnjuje mokre sanje nepremicninarjev, obstajata pa kar dve varianti, kjer se niti povprasevanje po najemu ne poveca, janez in micka pa vendarle gresta "na svoje" in si izboljsata kvaliteto zivljenja.

Variante 1,2 in 3 investitorju A ne pomenijo nic. On mora stanovanje PRODATI. Ne more oddajati stanovanj, ce ga caka vrnitev kratkorocnih kreditov.

Varianta 3 pomeni upanje za investitorja B, on bo pac oddajal namesto prodal, ker ima stanovanje kupljeno za kes, ali pa z dolgorocnim hipotekarnim kreditom.

abohte je napisal(a):
On ki je eden izmed 4 lastnikov in konkreten kapitalist si s svojimi letnim prihodkom ne more privoščiti stanovanja iz žepa. 

No to je eden izmed pokazateljev, kako prenapihnjene so cene nepremičnin.  

To ni noben primer. Jaz bi ti lahko hitro kontriral, da je najemnina za avto (nižji srednji razred) 100€ za garsonjero pa 400€. A iz tega sledi da so nepremičnine občutno podcenjene???
To nima zveze z ekonomsko logiko.

Vse 3 zgornje točke (korelacija VP in nep., krčenje gospodarstva in višji davki) pa lahko zreduciraš na padec dohodka in smo z debato spet tam kjer smo bli.

    Ne, iz tega sledi da so avtomobili občutno precenjeni, kar se vidi tudi po tem kako cveti prodaja avtomobilov ta trenutek in kakšne akcije se gredo proizvajalci, da bi preživeli (Opel sanja o 40% znižanju cen ... ).

Na splošno ne moreš vsega zreducirati na padec dohodka. Če se mi vrednost prihrankov zmanjša je to padanje vrednosti premoženja ne dohodkov. Postanem revnejši, dohodki od katerih živim so enaki kot prej. Saj lastniki oz. večina njih ni miesečno vnolčevala pridobljene vrednosti iz VP zaradi rast tečaja.  Tukaj gre za namišljene prihodke, ki jih dejansko nikoli ni bilo in za namišljeno vrednost premoženja, ki je tudi nikoli ni bilo.
Na podlagi te namišljene vrednosti so ljudje v realnosti trošili več kot bi oz, kot so si bili sposobni privoščiti.
Soočanje z realnostjo paš ni ravno veselje preteklim "namišljenim" bogatašem.

abohte je napisal(a):
1. Ok še vedno ne vidim razlike med tržnim najemom in "so-najemom". V vsakem primeru je stanovanje najeto le da v njem živi več ljudi. A po tvojem, če družina z 8 člani najame stanovanje gre za tržni najem, če pa 8 posameznikov neodvisnih drug od drugega skupaj najame stanovanje je pa "so-najem". In seveda je prva oblika bistveno drugačna od druge in bistveno vpliva na cene nepremičnin?! In ne potem povpraševanje pri "so-najemu" ni: najem 0, nakup 0! Saj vendar najamejo stanovanje, če to naredi 2 minuti, 2 uri, 2 dneva, 2 meseca ali 2 leti prej ne igra vloge.

2. Banka v praksi rajši reprogramira posojilo, kot proda zastavljeno nepremičnino (sploh, če je prepričana, da bo dolžnik lahko plačeval anuitete iz naslova najemnin). Če pa trdiš, da investitor A mora v kosu plačati glavnico pa ti lahko povem, da pri nas bullet loanov praktično ni (še ena razlika med ZDA in nami, seveda pa to verjetno ne bo prepričalo nobenega, da ne bo n-tič, povedal, da če padejo cene v ZDA morajo tudi pri nas).

3. - obstajata pa kar dve varianti, kjer se niti povprasevanje po najemu ne poveca, janez in micka pa vendarle gresta "na svoje"-   Ne vem kako lahko rečeš, da če živi pri mami, da "gresta na svoje".

Še enkrat najem ravno tako umakne iz fonda stanovanj kot prodaja.
Primer v državi Neverland je 1.000 stanovanj.
Iskalcev stanovanj pa je žal kar 2.000 (to se pravi iskalec stanovanja je 1 gospodinjstvo).

 Jah, ce bi bile zadeve taksne (1000:2000), potem bi lahko napletli karkoli. Pa niso. Slovenski nepremicninski trg je bil plitev, hiperreguliran in totalno zjeban s strani netrznih mehanizmov (jazbinsek, socialisticni krediti).

Dejansko se je v najboljsih casih prodalo relativno malo stanovanj v primerjavi s kompletnim stanovanjskim fondom, in tudi hudo pomanjkanje je bilo dejansko posledica tega, da del populacije sploh ni imel sanse za stanovanje, del populacije pa se je soncil v obilici kvadratnih metrov.

1. Razlika med najemom in so-najemom je ravno v tem, da lahko gredo ljudje na boljse, pa se vedno ne povprasujejo po novih m2 nepremicnin. Enako velja za "hotel mama". Ce mlada dva ostaneta doma in naredita se otroka doma, se poveca izkoriscenost obstojecih nepremicnin. To je mozno zaradi zgornjega odstavka - ni slo zato, da bi v sloveniji manjkalo nepremicnin v razmerju 1:2 ali kaj bizarnega, ampak da so bile te nepremicnine bizarno slabo izkoriscene.

Ze boljsa izkoriscenost (to sta scenarija 1) in 2) iz prejsnjega posta, deloma pa tudi scenarij 3) ce je imel spekulant prej stanovanje prazno) lahko naredi veliko luknjo v povprasevanju.

2. Banke od dolocene tocke naprej nimajo izbire. Ne sprasujejo se vec, kaj bi rade, ampak kaj sploh lahko naredijo. Verjemi, tudi bavcar je mislil, da bodo raje reprogramirale kredite, dokler ni prva zacela peklenskega plesa zaplemb delnic. Banka (in to sem ze tolikokrat napisal, da se mi zdi ze odvec ponavljati) si denar nekje sposodi in zanj placuje obresti. Ta denar mora vrniti, ce ne, je sama v defaultu. Ce posojilojemalec ne placuje kredita, ga ne more vrniti in mora nekaj narediti. Ce pa ne placuje niti obresti, pa je banka z vsakim dnem globlje v minusu.

3. ja, zajebal sem, samo ena varianta je povprasevanje 0, onadva pa "na svojem". Ni bistveno.

abohte je napisal(a):

Še enkrat najem ravno tako umakne iz fonda stanovanj kot prodaja.
Primer v državi Neverland je 1.000 stanovanj.
Iskalcev stanovanj pa je žal kar 2.000 (to se pravi iskalec stanovanja je 1 gospodinjstvo).
Razmerje med iskalci in razpoložljivimi stanovanji je 2:1.
Potem pa se 500 iskalcev odloči, da bo kupilo stanovanje. Ostane 1.500 iskalcev in 500 stanovanj. Razmerje je 3:1.
Alternativa: 500 iskalcev se odloči, da bo najelo stanovanje. Ostane jih 1.500 in 500 stanovanj (za prodajo). Razmerje je 3:1.
V obeh primerih postane razmerje za preostalih 1.500 iskalcev neugodno (saj bi moralo voditi k dvigu cen).

Zdaj pa dodaj še novih 2.000 stanovanj v državo Neverland in dobiš 2.500 neprodanih stanovanj in 1.500 iskalcev.

se en clanek na temo padec stanovanj, tokrat iz Slovenije

http://www.youtube.c...QBHE-atUNY< /a>

abohte je napisal(a):


Ta tvoj so-najem je čist isto kot najem samo, da so ljudje v stanovanju bolj stisjeni. Če v enem stanovanju živi 1 človek na 60m2 potem pa dobi 3-sonajemnike je to skoraj isto, kot če bi v 60m2 velikem stanovanju živeli 4 NAJEMNIKI (recimo 1 družina). Ne vem kako tega ne razumeš?

Kar se tiče bank. Kako sploh laho enačiš bavčarja z nekim investitorjem. Jasno, da banke niso reprogramirale kredita pri Bavčarju, če nima cashflowa (oz. ma za manj kot odstotni donos na dividendah) medtem, ko pa lahko investitor stanovanja oddaja v najem in ima iz tega cash flow s katerim lahko vsaj delno krije anuitete. Jasno, da ne more kriti anuitet v celoti samo, če bi bil bančnik bi verjetno rajši videl, da boš dobival večji del anuitete ob tem, da ti je glavnica zavarovana, kot pa da bi se moral zajebavat s sodišči, cenitvami in prodajo.

 Prvic, jaz dobro razumem so-najem. Ampak ti ne razumes, da so-najem zmanjsa povprasevanje po trznih in po najemnih stanovanjih in s tem prispeva k padcu cen stanovanj in najemnin?

Drugic, pa dobro, clovek. Zakaj trmaris s tem, da banka nekaj "rajsi". Banke niso bogovi, in denarja tudi ne delajo v tiskarni v kleti! Ce ti kolegu posodis 100.000 EUR denarja, in si sam 100.000 EUR sposodis drugje, a mu bos sel v izvrsbo nad njegovo hiso, ali bos rajsi pocakal da gre tvoj upnik v izvrsbo na tvojo bajto?

In, kaksne anuitete? Gradbeniki imajo kredite, ki so bili namenjeni do prodaje stanovanj. Nobenih anuitet ni bilo planiranih. Deal je bil, banka da kredit, gradbenik zida, agencija proda, po enem letu ali dveh se kredit v celoti vrne z obrestmi, gradbenik/investitor obdrzi razliko.

bisi in abohte: vajino prepucavanje z uporabo nekaterih tržnih mehanizmov kot argumentov ima manjšo semantično napako: tržni mehanizmi v primeru nepremičnin na področju Slovenije v zadnjih 18 letih niso kaj prida delovali.

Abohte pa sploh uporablja povsem napačno izhodišče za svojo argumentacijo in to je, da so bile cene 1 leto nazaj realne in ustrezno korelirane z dohodki prebivalstva (tudi če bi bila korelacija dohodkov in cen nepremičnin v visoki korelaciji, ne moreš kar tako določiti, kaj je ustrezen koeficient - morda 20 let dela enega človeka brez upoštevanja življenjskih stroškov?), na podlagi tega pa bi se šel ekonometrične raziskave o prihodnjih cenah nepremičnin na podlagi dohodkov. Še Mencinger se ne bi lotil takih izračunov, pa poznamo njegovo zgodovino brc v temo.

Namesto, da odkrivate toplo vodo, se raje vprašajte, zakaj pride do nihanj na trgih vrednostnih papirjev in nepremičninskih trgih, pa vam bo vse jasno. Balon se ne napihne, ker se povečajo prihodki ali pa prihranki, temveč na podlagi pričakovanj o vrednosti naložbe v prihodnosti. In na podlagi pričakovanj balon tudi poči (ali izdihne).

Percepcija vrednosti trajnih dobrin je pogosto bolj domena psihologije in behaviorizma kot pa tržnih mehanizmov. Dokler seveda ne pride do občasne streznitve v obliki recesij, depresij ipd. In protipričakovanje je rock-bottom price.

Sicer pa menim, da je 3.000 EUR/m2 v Sloveniji realna cena za kakršnokoli podrtijo. Če upoštevamo vso politikantsvo, klientelizem, korupcijo, podpkupovanja, nategovanje in pranje možganov, ki spremlja slovenski nepremičninski trg in ga je pri ceni potrebno upoštevati, seveda.

abohte je napisal(a):
Ok si bančnik. Imaš situacijo investitorju si posodil 100.000€. S tem kreditom in lastnimi sredstvi je zgradil za 150.000€ stanovanj (številke so jasno zmišljene). Trenutno je investitor prodal le 30%stanovanj in ti je še vedno dolžan 70.000€ (sorazmeren delež od prodaje) . Ostalega denarja ti ne bo mogel vrniti v roku. Kaj boš naredil?
1. Prodal stanovanja. Ker razmere na trgu niso ugodne boš kar nekaj zgubil na ceni. Nekaj bo stal tudi sam postopek prodaje in cenitve.
2. Mu dovolil reprogram posojila. Tvoje posojilo je v celoti zavarovano (z vrednostjo stanovanj). Z najemninami imaš nek cash flow s katerim financiraš svoja posojila (true za to bi rabil tud nekaj premostitivenih sredstev - kolk pa je to problem oz. kolk imajo/nimajo banke sedaj denarja pa lahko vidiš po npr. obr. merah za letne depozite ki so šle od 4in+% na pod 3%.

 Sorazmeren delez od prodaje? Zakaj pa?! Bolj verjetno je, da ti je dal ves denar, razen tistega ki ga res mora placati drugim. Podizvajalci niso dobili nic, dobavitelji po moje tudi nimajo druge, kot da cakajo, placati pa mora delavce in prispevke, sicer se gradnja ustavi.

Ce si banka, si zavaroval 100.000 EUR kredita z vsemi stanovanji, ki jih je nepremicninar cenil ne na 150.000 EUR, ampak bolj na 200.000 EUR.

Prodal je (po svoji fantasy land ceni) recimo 30% stanovanj, za to je dobil 60.000 EUR denarnega toka, recimo da ti je odplacal res 50.000 EUR kredita. Do tebe ima 50.000 EUR dolga. Na zalogi ima se za (po njegovih cenah) 140.000 EUR stanovanj.

Kaj bos naredil? Zaplenis vsa preostala stanovanja (ker jih imas kot zavarovanja svojega kredita), fliknes na drazbo, in te briga samo da dobis svojih 50.000 EUR, ki ti jih se dolguje, plus obresti.

Komot lahko na drazbi gredo stanovanja s 50% diskontom, pa bos se vedno iztrzil 70.000 EUR. Lahko jih prodas celo po 30% cene, pa si pokrijes kredit in obresti.

To bo mehanizem padca cen novogradenj.

markoff je napisal(a):
bisi in abohte: vajino prepucavanje z uporabo nekaterih tržnih mehanizmov kot argumentov ima manjšo semantično napako: tržni mehanizmi v primeru nepremičnin na področju Slovenije v zadnjih 18 letih niso kaj prida delovali.

 Trg vedno deluje, le da se prilagaja tudi vplivom, ki se ne ticejo direktno ponudbe in povprasevanja. Nevarno je reci, da trg ni deloval - seveda je - ce na trgu nastane recimo oligopol ima to na grafu ponudbe in povprasevanja dolocene posledice. Ce drzava omejuje naravne vire (zemljo) ima tudi to posledice, in te posledice so cisto trzne narave.

Zakaj je nevarno reci da trg ni deloval? Zato, ker  ... ce se enkrat usuje, bodo trzne sile eksplodirale popolnoma brez ovir in pozrle marsikaterega nepremicninarja, ki si je delal utvare, da je trg mogoce "drzati pod kontrolo".

abohte je napisal(a):
Ok si bančnik. Imaš situacijo investitorju si posodil 100.000€. S tem kreditom in lastnimi sredstvi je zgradil za 150.000€ stanovanj (številke so jasno zmišljene). Trenutno je investitor prodal le 30%stanovanj in ti je še vedno dolžan 70.000€ (sorazmeren delež od prodaje). Ostalega denarja ti ne bo mogel vrniti v roku. Kaj boš naredil?
1. Prodal stanovanja. Ker razmere na trgu niso ugodne boš kar nekaj zgubil na ceni. Nekaj bo stal tudi sam postopek prodaje in cenitve.
2. Mu dovolil reprogram posojila. Tvoje posojilo je v celoti zavarovano (z vrednostjo stanovanj). Z najemninami imaš nek cash flow s katerim financiraš svoja posojila (true za to bi rabil tud nekaj premostitivenih sredstev - kolk pa je to problem oz. kolk imajo/nimajo banke sedaj denarja pa lahko vidiš po npr. obr. merah za letne depozite ki so šle od 4in+% na pod 3%.

   To je glih catch, samo da je slika malo obrnjena. Z lastnimi sredstvi 20 000 EUR je vzel se 80 000 EUR kredita. 
   Zgradil je stanovanja s proizvodnim stroškom 100 000 EUR.  (Zanemarimo obresti in ostale stroške).  Ocenil je da jih bo lahko prodal za 200 000 EUR. No to je namišljena ocena premoženja. Stanovanja niso vredna 200 000 EUR in jih ne more prodati po tej ceni. Vredna so precej manj. Ampak investitor se ni sposoben sprijazniti z realnostjo, zato ne spušča cen stanovanj. Čez čas ... bo banka ocenila da je glede na razmere na trgu, zadnji čas, da vzame zavarovanje za svoj kredit, ki ga je dala investitorju. Zarubila bo stanovanja in jih prodala po 80 000, da si povrne kredit. Seveda ne bo nikjer več nikogar, ki bi dal 80 000 za ta stanovanja in jih gre banka prodajati po 40 000. 
Kdo je najbolj popušil ? Investitor in davkoplačevalci, ki bodo rabili sanirati bančne izgube.

   

abohte je napisal(a):
To je tipičen vidik borznika . A ti veš čez kolk postopkov mora jet preden se odobri hipotekarno posojilo (tudi cenilci so v igri, saj ocena vrednosti stanovanj ne dobijo kar iz lufta) in pa kakšni so predpisi za prodajo npr. stanovanj po Zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb?? Kdaj boste končno doumel, da pri nas regulacija ni taka kot v Ameriki, kjer so delili posojila. Pa saj pri nas je hipotekarno posojilo res zaživelo pred 15 leti. Kaj šele kakšni drugi finančni derivati.

 Ki se od nepremičninarja loči zgolj po tem, da je že doživel padec. Nepremičninarja ta izkušnja še čaka.

abohte je napisal(a):
Če prodaš s 50% diskontom ne dobiš 70.000, ker bodo že prej ostali podizvajalci zahtevali stečaj (ker niso bili še nič) plačani in boš dobil 15% iz stečajne mase (če boš srečen).

 
Ce imas terjatve zavarovane, to seveda ni res.

Zavarovani upniki se poplacajo iz zavarovanja. Verjetno pa ni dobro pretirano cakati, kar je se vecji impulz v smeri, ki jo napovedujejo nekateri: ko se bo zacelo, se bo zacelo klanje.