milwal je napisal(a):

 

ravnokar sem dobil reklamo od Raifeissen bank, da ponujajo do 4,85% za 6 mesečno vezavo.

 
Kaj pa 5,7% letna inflacija??

Bob je napisal(a):


kupiš nadstandard in ga probaš oddati tujcem. idealne so rezidence veleposlanikov ali njihovim namestnikov, direktorjev tujih predstavništev in podobno. vendar pazi, pomembna je le lokacija in spet lokacija. za vrednost takih nepremičnin mene niti v prihodnosti ne bi preveč skrbelo, ker jih je še vedno veliko premalo glede na zahteve. razlike v cenah med nepremičninami na različnih lokacijah se bodo samo povečevale.

seveda je drugo vprašanje zakaj se sploh zajebavati z nepremičninami, če imaš dober milijon evrov viška. živi se samo enkrat, otroci ti pa prav hudo hvaležni tudi ne bodo.

Edina pametna pripomba. :)

brane40 je napisal(a):
Na žalost drugega načina, kot da iz preteklosti sklepaš, kaj se bo dogajalo v prihodnosti ni Bob. Razen za kakšnega jasnovidca... Ampak ker se mi zdi, da je bilo okrog tega že preveč hude krvi in ker se ne bi rad še enkrat spuščal v prepire in dokazovanja kdo ima bolj prav, bom samo navedel podatke (ki so preverljivi) o gibanju indeksov Dow Jones in S & P 500 in cen nepremičnin v Ameriki:

Dow Jones je bil leta 1960 vreden 600 točk, danes je pa 13.339. To pomeni manj kot 7% povprečno letno rast v zadnjih 47 letih.

Podobno je z indeksom S & P 500. Leta 1961 je bil vreden 70 točk, danes pa 1467, kar prav tako predstavlja manj kot 7% povprečno letno rast.

Rast cen nepremičnin v Ameriki je bila v enakem obdobju precej primerljiva z obema indeksoma in sicer nekaj nad 6% letno (povprečna cena družinske hiše v Ameriki je bila leta 1963 22.000 USD, danes je pa približno 300.000 USD).

To na kratko pomeni, da je v 40 letih iz enega milijona dolarjev nastalo približno 12 krat toliko, ne glede na to ali je kdo vložil na borzo (in lovil oba indeksa, kar je ponavadi praktično zelo težko) ali pa v nepremičnine...

Naložba denarja na banko, bi pa v tem istem obdobju prinesla vsaj pol manj...

smo spet na začetku, a ne brane?

se grem raje sankat.:)

brane40 je napisal(a):

....... Rast cen nepremičnin v Ameriki je bila v enakem obdobju precej primerljiva z obema indeksoma in sicer nekaj nad 6% letno (povprečna cena družinske hiše v Ameriki je bila leta 1963 22.000 USD, danes je pa približno 300.000 USD).

To na kratko pomeni, da je v 40 letih iz enega milijona dolarjev nastalo približno 12 krat toliko , ne glede na to ali je kdo vložil na borzo (in lovil oba indeksa, kar je ponavadi praktično zelo težko) ali pa v nepremičnine...

brane40, kdor je vlagal v nepremičnine, mu v 40 letih iz enega milijona dolarjev še daleč ni nastalo približno 12 krat toliko, še dvakrat toliko ne, če se upošteva inflacija.

Če ne verjameš, si oglej graf:

brane40 je napisal(a):
Na žalost drugega načina, kot da iz preteklosti sklepaš, kaj se bo dogajalo v prihodnosti ni Bob. Razen za kakšnega jasnovidca... Ampak ker se mi zdi, da je bilo okrog tega že preveč hude krvi in ker se ne bi rad še enkrat spuščal v prepire in dokazovanja kdo ima bolj prav, bom samo navedel podatke (ki so preverljivi) o gibanju indeksov Dow Jones in S & P 500 in cen nepremičnin v Ameriki:

Dow Jones je bil leta 1960 vreden 600 točk, danes je pa 13.339. To pomeni manj kot 7% povprečno letno rast v zadnjih 47 letih.

Podobno je z indeksom S & P 500. Leta 1961 je bil vreden 70 točk, danes pa 1467, kar prav tako predstavlja manj kot 7% povprečno letno rast.

Sedaj pa primerjaj nepremicnine in indekse do leta 1999.
Pa objavi rezultate, ce si upas.

Plus, delnice ne rabijo nobenih obnov in investicij. Tvoja delnica podjetja IBM je leta 2007 se vedno enakovredna delnici IBM iz leta 1965. Tvoja hisa iz leta 1965 pa je sedaj, ce pa jo nisi konkretno obnavljal pa sploh, vredna veliko manj.

Najbolj blazno ob vsem pa je, da po svetu nepremicninski balon marsikje poganjajo horde spekulantov, ki so se opekli na delniskem trgu, in potem razocarani ugotovili, da "je bolje investirati v nekaj kar lahko primes v roke, ne v ene abstraktne papirje".

Rast cen nepremicnin od leta 2001 naprej jih je seveda vsako leto bolj prepricevala v to, da so se odlocili prav, a ravno taksni argumenti kazejo da se v borznih zlomih ovce ne naucijo cisto nic.

milwal je napisal(a):
mater se vsi obešajo na inflacijo.
a inflacije ni pri drugih naložbah???
inflacija poje svoj kos pa če vlagamo v karkoli (razen v super duper antiinflacijske dobrine???)

Jaz pač primerjam nakup stanovanj vs vezana vloga/obveznice.
Pomembno se mi tudi zdi, carter, kaj so tvoji cilji? kaj želiš?
1. 10 mio v 10 letih- potem bodo še risanke
2. 1 dodaten mio v 10 letih- čist uresničljivo
3. dober avto, smučanje, morje in malo svežine v vodoravni telovadbi - daš na banko in imaš

četudi inflacija požre celega vraga, milijon evrov bo vedno več, kot pa 50 000 evrov. In če namesto + 4.85% ustvariš -20%, se te inflacija zato nič ne usmili.

Jao, milwal... nepremicnine so specificne zato, ker

1. imajo dolgorocno slab donos
2. imajo kratkorocno velika nihanja

Zato so razen za velike poznavalce stvar, od katere je najboljse dati tace stran. Ker ne samo da lahko ogromno izgubis, tudi pridobiti nimas ravno dosti, razen ce si totalen frajer in kupis na dnu kratkorocnega nihanja in prodas na vrhu.

Na zalost tocka 2. ponavadi ovce preprica da tocka 1. ne velja.

brane40 je napisal(a):


Ma jaz si dost upam bc 123 :) , ampak ne vem zakaj do leta 1999, če dobiš pa v 47 letnem obdobju veliko bolj realno sliko, kot pa če primerjaš samo določena krajša obdobja, kjer je ena vrsta naložbe (ki nekomu slučajno "bolj paše" kot dokaz za njegovo "teorijo") dosegala večjo (ali manjšo) rast od druge...

Ne kvasi.

Nepremicniski balon je nastal leta 2001 in ravno sedaj je na visku. No, v zda ze malo cez. Ce vzames 8 let manj, bo to 20% manj podatkov in dosti slabsi rezultat za tvoj argument, kajne?

Nekako ti je tezko sprejeti da so nepremicnine

1. slabo donosna
2. kratkorocno volatilna
3. nelikvidna

investicija. skratka, ena najslabsih stvari za imeti denar vezan. ima se jo, ce not zivis, ali pa ce si tezek znalec in pomoznosti premores se spretnosti, ki so potrebne specificno za nepremicninske posle.

brane40 je napisal(a):

Če kdo kvasi, potem si to ti... Tudi če vzamemo obdobje od 1963 do 1999, je bila povprečna letna rast cen družinskih hiš v Ameriki več kot 6,5% (iz 22.000 USD leta 1963 na 200.000 USD leta 1999).

Kakorkoli obračaš so nepremičnine po donosnosti povsem primerljive z delnicami... Sploh če prišteješ še najemnino, ki je precej višja od stroška vzdrževanja in obnove... Ob tem, da je naložba v nepremičnine veliko bolj varna od delnic.

V bistvu lazes, nepremicnine so slaba nalozba, riskatna, nelikvidna in zahteva vzdrzevanje.

Te cifre si potegnil iz riti. Lepo sem ti napisal, da nova hisa leta iz 1963 leta 1999 ni vec ne nova, ne vredna toliko kot nova hisa zgrajena leta 1999. Vmes pride se vse vzdrzevanje, ki ga rabis da je hisa leta 1999 sploh vredna nekaj, kaj sele da ohranja vrednost.

Ne znas racunati in si cisto zasluzis tisto, kar te bo doletelo.

In, cez nekaj let, ce se mi nepremicninski spekulantje pojavite jokajoci na kaksnem tedniku, pridem osebno vam pljuvat v obraz in se vam rezat, ko vam bodo banke plenile robo.

Sedaj pa letis na ignore. Zal mi je za vse tiste ovce, ki vam nasedajo  in bodo potegnile se krajso v tej nepremicninski orgiji.

1m2 stanovanja v socialisticnih blokih za 3x povprecne place. Bebci. Druge oznake za ljudi, ki mislijo, da so te razmere vzdrzne, pac ne najdem.

Aja. Ekonomski in matematicni imbecili. Vidis, to je prava oznaka.

bc123a je napisal(a):

V bistvu lazes, nepremicnine so slaba nalozba, riskatna, nelikvidna in zahteva vzdrzevanje.

Te cifre si potegnil iz riti. Lepo sem ti napisal, da nova hisa leta iz 1963 leta 1999 ni vec ne nova, ne vredna toliko kot nova hisa zgrajena leta 1999. Vmes pride se vse vzdrzevanje, ki ga rabis da je hisa leta 1999 sploh vredna nekaj, kaj sele da ohranja vrednost.

Ne znas racunati in si cisto zasluzis tisto, kar te bo doletelo.

In, cez nekaj let, ce se mi nepremicninski spekulantje pojavite jokajoci na kaksnem tedniku, pridem osebno vam pljuvat v obraz in se vam rezat, ko vam bodo banke plenile robo.

Sedaj pa letis na ignore. Zal mi je za vse tiste ovce, ki vam nasedajo  in bodo potegnile se krajso v tej nepremicninski orgiji.

1m2 stanovanja v socialisticnih blokih za 3x povprecne place. Bebci. Druge oznake za ljudi, ki mislijo, da so te razmere vzdrzne, pac ne najdem.

Aja. Ekonomski in matematicni imbecili. Vidis, to je prava oznaka.

 
mene pa zanima koliko je vrednost "povprečnega doma" sploh lahko merilo za rast vrednosti konkretne nepremičnine v daljšem obdobju? a so američani recimo pred 50 leti živeli v povprečju vsaj v približno enako velikih stanovanjih, kot sedaj? nisem najmreč še slišal, da bi stanovanje s časom kar samo zrastlo in se moderniziralo, če se začnejo za trg graditi večja, bolša, zaradi drugih potreb in večjega standarda. a ne bi potem prišel do podobnih zaključkov, da se splača investirati v "povprečen avto" , ali pa v " povprečno kosilo". kje piše da je isto stanovanje, ki je bilo povprečno stanovanje pred 50 leti povprečno tudi danes?

milwal je napisal(a):

zakaj jao? pa saj pravim, da naj rajši da na banko, če ni neki "majstor".
da pa je 100% donos v desetih letih čist možen, pa nisem mislil s tem, da kupiš 3 sobno v ljubljani po 3500€/m2
Jaz bi pri miljonu € bil konzervativen ko papež :-) (to zdaj govorim, kako pa bo, ti povem čez en majčken časa, ko ga bom imel :-))))

Vidim, da je bila sinoči še pestra debata.
Jaz sem se umaknil, ker mi ni več jasno, ali on ima 1M€ v kešu ali ima gradbeno parcelo, ki je (po njegovem?) vredna 1M€.
To pa je bistvena razlika za nadaljnje razmišljanje.

bc123a je napisal(a):


Jao, milwal... nepremicnine so specificne zato, ker

1. imajo dolgorocno slab donos
2. imajo kratkorocno velika nihanja

Zato so razen za velike poznavalce stvar, od katere je najboljse dati tace stran. Ker ne samo da lahko ogromno izgubis, tudi pridobiti nimas ravno dosti, razen ce si totalen frajer in kupis na dnu kratkorocnega nihanja in prodas na vrhu.

Na zalost tocka 2. ponavadi ovce preprica da tocka 1. ne velja.

 
Moje izkušnje pri naložbah, začnimo z najnižjim donosom.

1. Stanovanja. Nukupi so bili pol gotovina pol hipotekarni kredit, najem za 10 let, povrnitev nakupa prav tako v 10 letih ne računam še vedno trenuten dvig cen stanovanj. Slaba naložba, sigurna naložba.

2. Zemljišča. Trenutno srednje dober donos, kupoval kmetijska zemljišča z veliko verjetnostjo kasnejše zazidljivosti. Cene rastejo ker so zemljišča v območjih z velikm povpraševanjem.  Srednje dobra naložba, sigurna naložba.

3. Vrednostni papirji. Visok donos, visok riziko še posebno v zadnjih časih . Dobra naložba, tvegana naložba.

Vsak pa se odloča sam.


IgorB

 

brane40 je napisal(a):

Te cifre nisem potegnil iz riti:

http://www.investmen.../ss/re.gif< /a>

Vse ostalo kar si napisal, pa samo potrjuje tvoj odnos do drugače mislečih...

Ajd mej se, mene je dokončno minila volja do debate...

in kako lahko iz tega grafa sklepas na apreciacijo nepremicnine v lasti skozi cas??


oz, ce ti ni jasno kam pes taco moli.....s podarkom na prices of new houses sold

brane40 je napisal(a):

Ni, imaš prav... Cena povprečne družinske hiše predstavlja samo povprečje cen hiš v celi Ameriki. Cene nepremičnin v večjih mestih so rastle veliko hitreje od povprečne družinske hiše, ki zajema tudi cene hiš na podeželju, kjer ni bilo takega povpraševanja, kot v večjih mestih... Pa to ni samo primer v Ameriki. V Ljubljani je recimo cena konkretne nepremičnine (enosobnega stanovanja), zgrajene leta 1987 v 20 letih zrastla za 5,6 krat (iz 42.000 DEM na 120.000 EUR), kar predstavlja približno 9% povprečno letno rast. Tudi če odštejemo 2% za vzdrževanje letno (pa ga še zdaleč ni bilo toliko, ker bi to realno zneslo 48.000 EUR v 20 letih), je to še zmeraj 7% letna rast...

V bistvu je to vse skupaj že brez veze... Ko prevladajo čustva, je vsaka argumentacija zaman, ampak glede na to, da me je bc123 obtožil, da vlečem cifre iz riti, bom navedel konkretno primerjavo, potem se pa sami odločite komu boste verjeli (dopuščam možnost manjših napak zaradi hitrega preračunavanja, ampak v bistvu bo tisti ki bo to hotel, lahko dobil precej bolj realno predstavo o tem kako slaba je res naložba v nepremičnine, kot pa iz čustvenih izjav v stilu: boli me k..., vsi ki trdite, da so nepremičnine dobra naložba, lažete).

Recimo da je nek Američan leta 1963 vložil 22.000 USD v delnice, ki sestavljajo indeks Dow Jones, njegov kolega je pa istega leta kupil novo hišo vredno 22.000 USD in jo oddajal... Letos sta se pa oba odločila naložbo prodati:

Prvemu možakarju je vrednost njegovih delnic narastla na 431.826 USD (7% povprečna letna rast indeksa Dow Jones v 44 letih). Vsako leto je dobival še povprečno 1% dividend (nekaj od tega je šlo tudi za stroške upravljanja, ampak pustmo zdej to...). Ko je delnice prodal, je moral plačati 20% davek na kapitalski donos, se pravi, da mu ostane približno 502.000 Dolarjev.

Pri drugem možakarju je stvar sledeča: recimo, da je hiša danes vredna 15% manj od primerljive nove hiše na enaki lokaciji (se pravi 255.000 USD, če je nova hiša vredna 300.000 USD). Z najemnino je dobival 4% neto letno (plus stroške), približno 10% časa pa je imel hišo prazno (se pravi 4 leta v celotnem obdobju... recimo da zaradi obnovitvenih del in zato ker ni takoj našel novega najemnika). Z najemnino je torej realno dobil 403.920 USD v 44 letih. Eno tretjino najemnine je porabil za vzdrževanje in obnovo, se pravi 134.640 USD (kar v bistvu pomeni več kot je celotna današnja vrednost hiše, če upoštevamo da približno polovico vrednosti hiše predstavlja parcela). Če vse skupaj seštejemo pridemo do vrednosti 524.280 USD, kar je več kot ima prvi možakar. Davka na dobiček ne plača, ker je že več kot 40 let lastnik hiše... Pa tudi če bi ga, bi uveljavljal investicijo v obnovo in vzdrževanje in bi v najslabšem primeru plačal 19.672 USD, se pravi da bi mu ostalo še vedno več, kot prvemu možakarju...

Zakaj so že nepremičnine slabša naložba od delnic?

ves čas predpostavljaš, da so se pred 50 leti gradile enake hiše kot se danes. marsikatera 50 let stara hiša je samo še za podret, pa še s tem so stroški.

tvoje trditve temeljijo na tem, da je standard gradnje danes enak kot pred 50 leti, kar pa ni res. Za 50 let staro bajto, ceprev je bila vzdrzevana ne dobiš 85% cene nove, v nobenem primeru. Da ne govorimo o arhitekturnih smernicah.

Dalje, pusti parcelo, ko kupiš nepremičnino kupiš tudi parcelo, se pravi, graf to že vse vključuje. 

Tvoji racuni o stanovanju v Lj (prejsnji post) so ok, vendar vedi, da si zadel obdobje lepe rasti, kar pa takrat nisi mogel vedeti.

Ni za zanemariti dejstva, da je nepremičninsko investiranje zelo povezano z birokracijo ter kot tako nepremirno za siroke mnozice. V nasprotju z dow dones oz ce hoces investiranjem v ETF.

Nejeverni je napisal(a):

ves čas predpostavljaš, da so se pred 50 leti gradile enake hiše kot se danes. marsikatera 50 let stara hiša je samo še za podret, pa še s tem so stroški.

Ma seveda.

Pa najbolj brezplodna zadeva je dokazovat ljudem, ki so vstopili v ponzijevo shemo, da zadeva nima perspektivnega konca.

Pizda, potem pa folk razlaga "joj, kako fajn je vam ko imate hiso, ni vam treba placevati za na mesec toliko in toliko za stroske, nam pa upravnik pobere XXXX".

Ja valda. Potem se pa v socialisticnem bloku vsak drugi teden dvigalo pokvari, streha pusca, vsako leto 3 stanovalcem vec zamaka fasada, po stenah grafiti...

Koliko je vredna centralna kurjava v 20-30 let stari hisi? Nic.
Koliko so vredna okna v 30 let stari hisi? nic.

itd.

IgorB je napisal(a):


Moje izkušnje pri naložbah, začnimo z najnižjim donosom.

1. Stanovanja. Nukupi so bili pol gotovina pol hipotekarni kredit, najem za 10 let, povrnitev nakupa prav tako v 10 letih ne računam še vedno trenuten dvig cen stanovanj. Slaba naložba, sigurna naložba.

2. Zemljišča. Trenutno srednje dober donos, kupoval kmetijska zemljišča z veliko verjetnostjo kasnejše zazidljivosti. Cene rastejo ker so zemljišča v območjih z velikm povpraševanjem. Srednje dobra naložba, sigurna naložba.

3. Vrednostni papirji. Visok donos, visok riziko še posebno v zadnjih časih . Dobra naložba, tvegana naložba.

Vsak pa se odloča sam.


IgorB

To je ze bolj realno.

Pri cemer moras upostevati da imajo tudi nepremicnine cikle, in so poleg tega slabo likvidne. To je vse kul, ce lahko s tem zivis.

0703Boski je napisal(a):

in kako lahko iz tega grafa sklepas na apreciacijo nepremicnine v lasti skozi cas??


oz, ce ti ni jasno kam pes taco moli.....s podarkom na prices of new houses sold

Ja. Ocitno sklepa da je to tako:

leta 1965 kupis novo hiso. in jo pustis stati do leta 1998.

leta 1998 sosed zgradi novo hiso in jo proda.

ergo tvoja hisa je vredna enako.

brane40 je napisal(a):

Pa sej ravno to vam hočem ves čas povedat. Vrednost nepremičnin raste eksponetno, tako da ni nič nenormalnega, če se ob povprečni 10% letni rasti v 7 letih podvoji (v naslednjih 7 letih pa početveri...).
 

 
tam okoli leta 00, ko sem bil drugi letnik gimnazije, sem začel s spoznavanjem vesolja delnic in ko sem bral forume v tujini so bili prispevki forumašev za dotcome zelo podobni tvojim o prispevkih o slovenskih nepremičninah...sploh ne ciljam, da slo nepremičnine čaka tisto, kar se je zgodilo z dotcomi, želim le opozoriti na podobnost prispevkov tistih, ki so verjeli, da zaradi interneta sonce drugače vzhaja in da se je sila gravitacije nekje izgubila

trditve, da je popolnoma normalno, da nepremičnine rastejo v povprečju 10% letno (pri tebi še vedno ne vem, realno ali nominalno) je smešna, zlasti, ker preteklost jemlješ kot argument za prihodnost, hkrati pa to argumentiraš s poljubnimi časovnimi vrstami, ki tvoji interpretaciji ustrezajo - se bi pa lahko strinjal, da se zgodovina ne ponavlja, se pa velikokrat rima.

edino zakonitost glede nepremičnin pri tebi sem zasledil je, da je zemlja omejen produkcijski faktor, s čimer se vsi strinjamo. Izpustiš pa množico tistih, ki dejansko oblikujejo končno ceno nepremičnine na trgu, predvsem pa verjameš, da je moja generacija in generacije, ki prihajajo omejena zgolj na "nujno živeti v lj" za vsako ceno. Zakaj pa bi nekdo želel živeti v slo npr., če to ni želja niti turkom, ki se v slo ustavijo na dveh darsovih mitnicah in črta naprej?

PS vse spoštovanje turkom, očitno imajo na voljo vse info o raznih majih in se v naših krajih ne ustavljajo:) 

Men se zdi faca glede nepremičninarjev v Sloveniji un Anglež, ki je v Prekmurju zaslužil verjetno krepko več kot 1 mio €, pri tem pa ni plačal niti centa davka, vse seveda v skladu z obstoječo zakonodajo. Je lepo pokazal, da se da zaslužit tudi v najrevnejši slovenski pokrajini. :)

brane40 je napisal(a):

Pa sej ravno to vam hočem ves čas povedat. Vrednost nepremičnin raste eksponetno, tako da ni nič nenormalnega, če se ob povprečni 10% letni rasti v 7 letih podvoji (v naslednjih 7 letih pa početveri...).

Nekomu ki ni seznanjem s temi zakonitostmi nepremičninskega trga, se zdijo nepremičnine vedno predrage... Čez par let bi pa rade volje kupil po tistih cenah, ampak nepremičnin po teh cenah na žalost ni več in so spet "predrage"...

To je nikoli končana zgodba (tako kot tudi tole naše prepričevanje prepričanih :)) in vsi tisti, ki mislijo, da so pri nas nepremičnine predrage, naj počakajo par let in potem še enkrat pomislijo...

oooo, ja, seveda :)) in jaz sem dedek mraz :)

po tvoji logiki bo raslo na vekomaj, eksponentno, brez korekcij......nič lažjega, ja.

če ti je kaj poznana tehnična analiza trgov, veš, da je kupovanje krepko v eksponentnem delu krivulje zelo tvegano početje. Tako za delnice, surovine, druge drobrine in tudi nepremicnine. In poskusali smo ti ze razloziti, da je korekcija pri nepremicninah, za razliko od recimo sp500, ki je bil leta 2000 na priblizno istih nivojih precej bolj pocasna zadeva, tako, da se lahko vmes precej postaras, preden prides na zeleno vejo.

Seveda, če si "majstor" in veš, da bodo cene šle še par let lepo gor, ni panike, če se ti pa zgodi, da si ravno ti tisti, ki je kupil na vrhu (in ta možnost se je v preteklih letih precej povečala), bog ti pomagaj. Tvoja trditev, da cene samo rastejo, in se to eksponecialno, pa zal ne zdrži vode, sori.