http://mojefinance.f...25-rezerve< /a>

bondy je napisal(a):
http://mojefinance.f...25-rezerve< /a>

"Finance vedeževalstvo in finančno svetovanje"
Dodatni prihodki v času recesije... :)

http://24ur.com/novi...azbah.html< /a>

http://24ur.com/novi...azbah.html< /a>

??

eh, ni se refreshalo, pa si že ti prej prilepil link :))

Ja tole pri nas je res noro z cenami nepremicnin. Vzemimo da zelim kupiti stanovanje v centru recimo nekje znotraj notranjega ringa Ljubljane. Cena 47m2 (netto povrsina je 37m2 ce odstejemo balkon) velikega stanovanja je 218.000 EUR v Njegoševem kvartu. (Link: http://www.njegosev-...v_kvart/A/< /a> )

Obenem bi za najem stanovanje placeval 150m zraven v blokih zgrajenih l. 2001 in kasneje nekje 450 EUR/najemnine+ stroski vendar stroske zanemarim ker jih plačuje tudi lastnik stanovanja v vsakem primeru. (Kot podatek sem vzel oglaševano ceno najemnine, verjamem da bi si lahko izpogajal še min. 5% popust)

Torej 450 EUR mesečno X 12 = 5400 EUR letno
Torej znaša donostnost na priblizno podobno stanovanje: 5400/218000 EUR = 2,47% letno oz. povedano drugače investicija bi se mi povrnila v 1/0,0247 = 40,4 letih; če upoštevam 5% popust kar 42,5 let

Link:
http://www.nepremicn...903109.jpg< /a>

Ce prištejemo k zgoraj omenjemu stanovanju še stroške opreme (pohištva), morebitnega davka na nepremičnine oz. na premoženje (če ze imamo večje stevilo nepremičnin v lasti) ter zavarovanja (100 eur letno) se mi zdi nakup take nepremičnine pri tej ceni nesmiseln.

Kot najemnik, posebno če gre za s.p. si lahko del najemnine tudi daš v stroške, obenem pa bi že samo depozitna vloga na NLB, ki je precej rigidna tj. 3.5% letno,  prinasala več. Ali sem na kaj pozabil?

Pozabil si še na davek pri oddajanju :)

hotel sem biti kolikortoliko objektiven. Davka pri oddaji ne prijavlja 75% gospodinstev, medtem ko pri firmi lahko dobiček nekako drugače ven izvlečeš. Čudno se mi zdi da je pri tem dotičnem projektu investitor Hypo. Ali je sel morda prejsnji investitor v stečaj?

kar se mene tiče si pozabil na amortizacijo same nepremičnine, tudi če je brez pohištva. ne glede na sprotno vlaganje, kot je recimo obnova fasade, strehe itd. ima namreč tudi sama zgradba (stene, temelji) navsezadnje končno življenjsko dobo. enkrat je potrebno vsako stavbo porušiti, ali pa se podre sama od sebe.

bondy je napisal(a):
Čudno se mi zdi da je pri tem dotičnem projektu investitor Hypo. Ali je sel morda prejsnji investitor v stečaj?

Če mi spomin dobro služi, je ta projekt od začetka do konca speljal Hypo leasing oz. takrat je bilo še neko podjetje Hypo svetovanje ali nekaj takega, ki se je potem pripojilo k leasingu.

amortizacijska stopnja pri zgadbi je 3%, torej je po 33 letih za odpis; opreme pa 8%. Tega res nisem upošteval. Tako da je donosnost te nepremičnine še nepremerno nižja. Če se prav spomnim se nepremičnina splača kupiti če je renta nekje 8% letno.

zakaj bi banka bila investitor?

bondy je napisal(a):
zakaj bi banka bila investitor?

Saj to ni edini nepremičninski projekt, v katerega je vpleten Hypo. Pa tudi ne bi bilo prvič, da se je opekel, če popušijo s tem Njegoševim kvartom.

EDIT: Drugače pa, kaj misliš, kdo ima v lasti tisto poslovno stavbo na Dunajski, ali pa v Italiji v Udinah in tako naprej? Vsak sedež Hypo banke v neki državi je najprej nepremičninski projekt Hypo leasinga ali pa Hypo consultants, Hypo svetovanje ... whatever. Netvegan projekt, zato je fajn za učenje.

Ja meni je čudna da bi se banka spuščala direktno v te projekte, saj nepremičnine niso njen primarni biznes.

bondy je napisal(a):
Ja meni je čudna da bi se banka spuščala direktno v te projekte, saj nepremičnine niso njen primarni biznes.

Saj se banka ne spušča direktno v te projekte. Leasing se.

Vinci je napisal(a):

Saj se banka ne spušča direktno v te projekte. Leasing se.

Pa ni to tako kot, da bi dal surovo jajce iz enega žepa v drug žep? 


Tudi če jajce poči v drugem žepu si še vedno umazan...

ja, in teh 90% ki bodo kupovali nepremičnino ne-kot-investicijo ima po tvoje potrebno količino denarja v žepu? tukaj je namreč catch

...pri čemer pozabljaš, da več kot 90% nepremilnino že ima in se jim sladko jebe, če je cena 50 al pa 5000€ na kvadrat meter... Sladko pa se ne jebe le destini od teh 90%, ki so podlegli čaru kupi, dokle je drago, da ti bo banka poceni zasegla oz. se boš 30 let pehal, da boš odplačal zid in potem umrl morda ne kot suženj čez tri dni.
Dej razloži, kaj se bo zgodiilo z vsem tem silnim zidovjem, ki po teh cenah ne more bit prodano in z vsemi novimi projekti, ki še niti začeti niso in bodo do leta 2012 na trgu (predpostavimo, da glede na silne izglede, razvidne tudi iz proračunskih napovedi, da nam vsaj do tedaj trda prede) - naj ti za Lj. omenim le Celovški dvori, Šumi, Situlo, Tribuno, Emoniko, Kolizej, Šmartinka, Dunajski kristali, Brdo etc. etc.?? Ali bodo cene močno upadle in celo kakšna stara gradnja bi morala pasti na ceno parcele, ali pa bomo vsi gradili v okolici Lj. v lastni režiji in bo Ljubljana postala mesto ostarelih penzionerjev?? Ne rabiš se pretirano obremenjevat s ceno, ker le močna hiperinflacija lahko prepreči padec cen za 50% ali več. Glede na trenutne močne deflacijske pritiske je možnost za zlom celotnega gradbenega sektorja v Sloveniji približno 99%, Če pa meniš, da bomo zaradi zidovja dal na kocko še banke...ne verjamem, ne verjamem... Me pa zanima, kako bo npr, Zoran Jankovič čez par let opravičeval nakup neprofitnih in socialnih stanovanj od gradbincev po cenah, kot jih je v zadnjem času, ko bo cena novogradenj recimo 1k evrov? Pa še tole: denimo, da pade tržna cena stanovanj na 1k, potem bo navzdol potrebno korigirat tudi te neprofitne najemnine? Kar bo celo sliko Jankovičevega bailouta samo poslabšalo, ker je že tako dal klofuto najemnemu trgu s tem, ko so se nekatera cenejša stanovanja sprostila in je torej z neprofitnimi najemninami gotovo vplival na nižanje najemnin, torej bo MOL izpadel le še kot a je bolj brcnil v temo, ko se je izpogajal za tako nesramno visoko ceno, kot se je.

abohte je napisal(a):
Jaz res ne razumem ljudi, ki ne razumejo tega, da pri nas nepremičnine v obdobju nekaj let ne bodo padle za 50 in več odstotkov.
Kljub temu, da jim je bilo že vse razloženo na vse argumente odgovorjeno oni še kar delajo neke izračune in nejeverno zmajujemo z glavo, ko jih podatki razorožijo.

Bondy na nič nisi pozabil. Tvoj izračun je čisto korekten. Problem je samo, da ti gledaš na to stanovanje, kot na investicijo. 90% Slovencev pa na to ne gleda, kot na investicijo in oni so tisti, ki oblikujejo ceno.

 

Sam kupujem stanovanje, ker ga nimam in ne gledam nanj kot na investicijo. Če se cene ne spustijo za vsaj 30 % mislim bit podnajemnik do smrti, ker se mi to bolj splača. Ne rabiš bit genij, da to pogruntaš. Pa sem po moje eden redkih, ki bi si lahko privoščil stanovanje tudi po današnjih cenah.

gsavli je napisal(a):

 
Če dobiš en kos zemlje nekje (rečmo 500 m2), ti Marles postavi hišo gor za 100k. Alora, za sedanjo ceno 2-3 sobnega stanovanja dobiš hišo na eni mali parceli (še vedno precej večji od tiste, ki jo ima stanovanje). Skratka, ko jih jebe, nepremičninarje.

 
What he said.

abohte je napisal(a):
Jaz res ne razumem ljudi, ki ne razumejo tega, da pri nas nepremičnine v obdobju nekaj let ne bodo padle za 50 in več odstotkov.
Kljub temu, da jim je bilo že vse razloženo na vse argumente odgovorjeno oni še kar delajo neke izračune in nejeverno zmajujemo z glavo, ko jih podatki razorožijo.

Bondy na nič nisi pozabil. Tvoj izračun je čisto korekten. Problem je samo, da ti gledaš na to stanovanje, kot na investicijo. 90% Slovencev pa na to ne gleda, kot na investicijo in oni so tisti, ki oblikujejo ceno.

 Bistro in briljantno kot vedno.  Kar tako naprej.

abohte je napisal(a):
Jaz res ne razumem ljudi, ki ne razumejo tega, da pri nas nepremičnine v obdobju nekaj let ne bodo padle za 50 in več odstotkov.
Kljub temu, da jim je bilo že vse razloženo na vse argumente odgovorjeno oni še kar delajo neke izračune in nejeverno zmajujemo z glavo, ko jih podatki razorožijo.

Bondy na nič nisi pozabil. Tvoj izračun je čisto korekten. Problem je samo, da ti gledaš na to stanovanje, kot na investicijo. 90% Slovencev pa na to ne gleda, kot na investicijo in oni so tisti, ki oblikujejo ceno.

ne vem, za koliko še lahko pade in ali bo to preseglo -50%, vendar pa nisem nikjer med 294 tvojimi zapisi zasledil potrditev zgoraj odebeljenega teksta - se pa lahko tudi motim in sem kaj spregledal.

abohte je napisal(a):
Ti si pa prepričan, da ga nima?

 A ti drugače razumeš paradoks nepremilnin po slovensko? Dovoli da ti nakažem: za tistega ki ima ovolj sredstev, je stanovanje lahko investicija, ker ima možnot alternativne izbire in denar pošlje tja, kjer prinese več; na drugi strani so oni, ki nimajo ne lastne nepremičnine, ne sredstev, da bi lahko ustvarjali alternativne naložbe, je pa u bistvu bolje da se do grla zapufajo (če jim znese), ker bodo, če bodo zvozili na koncu imeli vsaj tisto luknjo. Če ne še vedno lahko vstopijo v sistem državne sociale, torej so vaj poskusili. No dokler se je dalo dobit kredite vemo kako je bilo, zdej pa vemo, da se nepremičninarje pred trankami hvalite s tem, da ste prej vsaj kredite dobili. Torej vemo, kdo je tisti, ki u bistvu zaradi sistema mora kupovat oz. hoče kupovat, in kdo lahko špekulira.  Ker je, kot ti je predhodni komentator nakazal, takih, ki bi vseeno kupovali, zmanjkalo, predvsem zato, ker nimajo (dela, služb, fuša itd.), pa trg praktično stoji. Nekdo je enkrat tule razglabljal, da je veliko povpraševanja par rangov nižje, s prihranki recimo 5-10k (ostalo kredit) za nakup, pa si lahko predstavljamo, kje se utegnejo potemtakem spet vzpostaviti resnejša povpraševanja upoštevaje prihranke in dostopnost kreitov. Torej na kratko: očitno je, da potencialni kupci nimajo, ker bi jih tale padec že zrajcal...

abohte je napisal(a):
Nadalje, recimo, da tvoja predpostavka, t.j., da je možnost za zlom celotnega gradbenega sektorja v LJ 99% (btw a lahko razložiš kako si prišel do številke) drži mi lahko samo poveš kolikšen delež ponudbe na trgu stanovanj pravzaprav predstavljajo novogradnje? A mi znaš morda povedati koliko od teh novogradenj prodajajo gradbinci? In pa zakaj si prepričan, da v kolikor bi šel ne vem Vegrad v stečaj bi potem stečajni upravitelj prodajal Celovške dvore za 1.000€/m2?

 Moja ocena temelji (gre za celo slovenijo, ne le lj.) na podatkih, ki jih lahko poiščeš sam bodisi v medijih, bodisi v bilancah gradbincev: upošteval sem kratkoročno zadolžeost, porast dolgov od dec. 2008 do oktobra 2009, ter odbil od investicij v zidovje toliko, kot GURS ocenjuje padec (pazi, to ni toliko, kot bi dobil, če bi bili prodali, dejansko bi moral odbiti še vsaj 20% ker toliko stanovanj po moji ocenjeni ceni ne boš prodal v enem letu niti pod razno, pa še garancij nima kupec itn. kar spodkopava ceno). Gradbinci imajo več ali manj že sedaj negativen kapital in zdej lahko samo čakamo, kaj bodo skvačkali v bilancah 09'. Kaj delajo uprav in nadzorniki ne vem, vem pa da grdo kršijo insolevnčni zakon. Koliko predstavljajo novogradnje? Zanimivo vprašanje, po oglasih bi se dalo reči okoli polovice, ampak to je ugibanje na prvi pogled... 
 Za CD jih morda ne bi prodajal upravitelj ampak so verjetno pod hipoteko, bi torej kar banka morala pljuniti v roke in se jih znebiti, razen če pričakuješ, da bodo banke od sedaj postale nepremičninske družbe in prevzele vse s tem povezane stroške... ? Pri tečaju je bistveno, da se premoženje kar se da hitro unovči, brez dodatnih stroškov, ker le tako varujemo upnike. Ne vem no, malo poglej trenutno je dražb polno, raznoraznih in se ne prodaja dobro, tako da bodo imeli v primeru stečajev, ki bodo sledili vsi polno dela z odprodajo stanovanj, to pa bo priložnost za drastičen pad cen. Rabljene luknje bodo seveda še bolj na udaru.

Vegrad, Primorje, Kraški zidar, Konstruktor, Begrad... SCT raje ne bi omenjal v tem kontekstu. Pa še nekaj ne pozabi: ne samo , da so dolžni vse naokoli, tudi banke jim ne bi smele poaljšati posojil zaradi t. i. protitajkunskih določil v zakonih (vemo, da so bolj ali manj gradbinci menedžersko odkupljeni) Torej za rešitev se lahko bodisi dokapitalizirajo (kdo jih pa bo, morda prezadolženi podizvajalci in dobavitelji materialov?) ali se prodajo drugim (kdo jih bo pa hotel?). Po mojem se tale orgija v roku pol leta mora odviti, kakorkoli že.

abohte je napisal(a):
A maš mogoče še podatek kolikšen delež stanovanj se je prodalo prek dražb?

 Kako to misliš, to je vendar nemogoče vedeti. Vem samo približno, kolikor utegnem spremljati, da je več kot tisoč raznih, predvsem bivalnih nepremičnin bilo letos predmet raznih dražb, od dražb v postopkih prisilne izterjave, stečajev in likvidacij, potem pa še razne dražbe ministrstev (MORS, MJU), stanovanjskih skladov, občin, nekatera podjetja, bilo ponujenih, koliko so pa prodali...kdo ve.

velika večini tistih, ki po tvoje na stanovanje ne gleda kot na investicijo, je v bližnji preteklosti to stanovanje kupila na kredit, srečnejša množica takšnih pa eventuelno s prodajo starega (manjšega) in deloma kreditom. skratka magična beseda je kredit in to ne na 5-10 let, ampak precej njih na 20+ let. ker vrabci čivkajo, da je danes nemara celo lažje priti do vode v Sahari kot dobiti kredit, je rezultat jasen, vidi ga pa vsak, k ni slep.
seveda pa ti lahko trobiš po svoje, da trg stoji, ker imajo slučajno vsi dogovorni time-out ali kaj podobnega, could not care less

Sodišče teh podatkov ne vodi, tako da je kakršna koli info. o tem špekuliranje. S tem, da če pogledaš opravilne številke aktualnih dražb, recimo za okrajno sodišče v Lj. razpisane na netu so to stare zadeve in sice vloženor do vključno leta 2005 je naprodaj 17 nepremičnin in vloženo 2006-08 11 nepremičnin. Glavni val iz tega naslova se lahko pričakuje naslednjo pomlad in nato jesen. 

Po bilancah je SCT sicer na istem, hkrati menim, da se bo sposoben prilagoditi bližnjim želežniškim poslom bolj, kot kdorkoli drug, nenazadnje je Zidar dober (beri zalaga) vaše in naše, je pa po drugi strani on sam glavni nebilančni kapital. Kako je z nasledstvom in kaj se bo zgodilo lepega dne, ko bo Ivan postal truplo pa ne vem in ne želim ugibati. Sicer ima še neporavnane posle z malimi delničarji, kar bi ga lahko stalo kakšnega stanovanja ali dveh v novi skakalnici (če se malo pohecam) v Ljubljani.