http://www.nepremicn...Field.y=14< /a>


Zakaj so takšne razlike v ponudbah med oglasi za nakup, ki jih dajejo posredniške družbe in zasebniki (zasebna ponudba)?

Je kdo že klical na kakšen oglas v stilu - za znano stranko kupimo po 3000 EUR/m2?

Tko iščejo stranke in poizkušajo bit price makerji

sjeraj je napisal(a):
Tko iščejo stranke in poizkušajo bit price makerji

Zanimivo, da na nepremicnine.net tolerirajo takšno oglaševanje. Me zanima, če dobijo kej € za take oglase. Še bolj čudno je, da tega (bolj redno) ne preverjajo inšpektorji, ki so odgovorni za nepr. posredovanje.

Je kdo že klical na te oglase in mu niso prodajali "mačka v žaklju"? Če odmislim oglase "price makerjev" - ki včasih ponujajo višje cene za nakup, kot so oglaševane prodajne cene, je prov neverjetno kakšen je razkorak med oglaševano ponudbo in oglaševanim povpraševanjem.


Glede na komentarje na forumu, je podobna situacija trenutno na LJSE - glede na to, da se stvari na borzah baje razpletejo hitreje, me zanima kako se bo to razpletlo tam.

Približno izgleda tkole: ti pokličeš, recimo pridejo pogledat, malo pomutijo, da je stanovanje sicer lepo, a ni primerno za njihovo stranko, lahko pa ti ga vzamejo v prodajo... še lepše pa je, ko ti prodajajo, da je stanovanje zelo primerno za njihovo stranko, vseeno pa moraš z njimi skleniti pogodbo o posredovanju, kupca pa spet ni...

Višjo nakupno ceno bojo dali v oglas, več jih bo poklicalo, večjo ponudbo bodo imeli.
Ko sem prodajal (  leta 1999 ) sem poklical 28 agencij,več ko 15 ogledov od teh so bile  4 agencije , ki so oglaševale da kupujejo celo po višji ceni kot sem prodajal. Samo ENA je rekla da je nepremičnina vredna VEČ od moje nastavljene prodajne cene 

*15 ogledov = 7 skrajno nepoštenih agencij oz. posrednikov in pogodbe, ki so vredne razmisleka
*razni očitki - ja kaj pa naj rečem našemu kupcu - saj se ga ne upam pripeljati sem.....
*prodajal sem 3.5  leta, kupec  pa ni bil preko agencije in je začel kupovati 8 dni predno je kupil...

Hvala obema!

Definitivno si bom zapomnil te umazane trike. In za takšne "storitve" bodo lahko po novem lahko računali neomejene provizije za posredovanje. (Ne pravim, da so vsi nepremičninski posredniki barabe!)

Kaj počnejo naši inšpekcijski organi?

Pa saj to ni nepošteno če iščejo - ne obljubljajo, da bodo kupili po tej ceni.
Cilj posrednika je združit kupca in prodajalca prepričati vsakega, da malo popusti.. Idealno je če kupec zagrabi brez cenkanja, sem videl tudi že požrešnega prodajalca, ki je potem še zvišal ceno - kupec pa je bil seveda užaljen in je šel kupovat drugam...

PS. Bivši "tajni agent, ki je osrečevall  v 1996, sicer pa NISEM PROFESIONALEC - NE znam LAGATI !

JanezNovak131 je napisal(a):  Če odmislim oglase "price makerjev" - ki včasih ponujajo višje cene za nakup, kot so oglaševane prodajne cene, je prov neverjetno kakšen je razkorak med oglaševano ponudbo in oglaševanim povpraševanjem.Glede na komentarje na forumu, je podobna situacija trenutno na LJSE - glede na to, da se stvari na borzah baje razpletejo hitreje, me zanima kako se bo to razpletlo tam.

Se mi zdi da ima  @sjeraj nastavljeno povpraševanje po precej nižji ceni, tako, da so prodajalci užaljeni :-)))) ( če se pa motim se pa oproščam - imam v spominu  )
Tako je to bilo od nekdaj. Nekateri imajo čas čakati in postavljajo svojo ceno, nekaterim se pa mudi. Podobno je pri oglasih za najem/oddajo. 

bicyclebarricade je napisal(a):

Se mi zdi da ima  @sjeraj nastavljeno povpraševanje po precej nižji ceni, tako, da so prodajalci užaljeni :-))))
Tako je to bilo od nekdaj. Nekateri imajo čas čakati in postavljajo svojo ceno, nekaterim se pa mudi. Podobno je pri oglasih za najem/oddajo. 

 Ja drži, nastavljeno imam na tako ceno, kot se zdi meni vredno. Imam pa tudi ogledano nekaj in sicer eno hiško ca. 20 km iz Lj. v 3gf. po ceni 450 na kvadrat. Mogoče bom pa raje to uzel, pa zrihtam, pa potem ali menjam ali prodam, mogoče jo bom pa kar meu, ker je solidna, dostopna lokacija.

Najbolj pokvarjen kupec  -  poiskal me je sam, ( kupoval je III.fazo) ko sploh še nisem prodajal, je prišel in rekel :
"S cenilko sva si ogledala hišo in je rekla :"Vredna je toliko ( pol manj  - leta 1999) če se mu mudi še 15 % manj "

JanezNovak131 je napisal(a):  Zanimivo, da na nepremicnine.net tolerirajo takšno oglaševanje.

 Ko je bil samo salomonov oglasnik, je bilo tudi po 7 različnih oglasov za isto nepremičnino

 NAPAKA

Vsaka stvar je vredna ravno toliko, za kolikor se lahko proda -  tle pa ne razumem najbolj, v čem je štos, a kupec te je kar poiskal in rekel toliko ti dam če prodaš...no ja zakaj ne, samo če se kupec sam prsmeje naokol, je cena višja, ne nižja:)

bicyclebarricade je napisal(a):

 Ko je bil samo salomonov oglasnik, je bilo tudi po 7 različnih oglasov za isto nepremičnino

 
Ko sem jaz prodajal eno stanovanje, sem odklanjal agencije, ki so hotele samo pridet pogledati stanovanje.
Sprejel sem samo tistega, ki je imel kupca za ogled. Ene dva sta me predvidevam tudi nategnila, pač pripelješ prijatelja in ga predstaviš kot kupca, ampak na koncu sem prodal brez agencije.

Na začetku sploh nisem mislil prodati..Bila je III faza zgrajena leta 1984 potem pa več kot 8 let "mirna bosna".Po 8 letih so se začeli pojavljati kupci pa sploh nisem prodajal ...l skoz so me nadlegovali..tudi namigovanja na znižanje cene s spolno uslugo L. 1999 mi je ponujala žena kupca , ki je več kot 3 leta prepričeval naj prodam...takrat so sicer cene počasi rastle ampak ko sem se odločil prodat in sem klical agencije, pa intenzivno tudi sam oglaševal, sem bil z živci po pol leta tako na koncu, da bi prodal tudi onima , ki sta 3 leta čakala, pa nisem bil v denarni stiski.

Vsaka stvar je vredna ravno toliko, za kolikor se lahko proda -

Ampak to  pomeni da so nepremičnine vredne samo tisti trenutek toliko kolikor je kdo pripravljen plačati!Kupec pa lahko pride, ali pa ne, ali pa prej kupec obupa. ( 07 in 08 so vredne toliko? )

sjeraj je napisal(a): Vsaka stvar je vredna ravno toliko, za kolikor se lahko proda -  tle pa ne razumem najbolj, v čem je štos, a kupec te je kar poiskal in rekel toliko ti dam če prodaš...no ja zakaj ne, samo če se kupec sam prsmeje naokol, je cena višja, ne nižja

No sej sem napisal tudi najbolj pokvarjen kupec. Seveda se viša, hotel sem nazadnje avkcijsko sprožit, pa je tisti , ki je takrat ponujal največ, rekel , da ne bo dvigoval roke .... Kakšen mesec kasneje pa je prišel pravi kupec...

bicyclebarricade je napisal(a):

Ampak to  pomeni da so nepremičnine vredne samo tisti trenutek toliko kolikor je kdo pripravljen plačati!Kupec pa lahko pride ali pa ne ali pa prej kupec obupa.  ( 07 in 08 so vredne toliko? )

 Ja dokler je kdo kupil kaj je bilo očitno vredno (nekomu). Sej če slučajno poznaš celo zgodbo okrog Dubaja, potem ti je jasno, da so nepremičnine nikjer na svetu, ne pri nas ne v Dubaju ne...(vstavi po lastni izbiri) ne morejo cene rasti toliko, ker nobena lokacija ni nekaj posebnega (pa Dubaj napram Ljubljani še ima nekaj prednosti...), in se veselje konča in za špekulativnimi nakupi pride čas nujnih prodaj. Tam so pa potem potencialno donosne kupčije :)

Zanimiva je tvoja štorija, podobno izkušnjo sem imel z eno parcelo, ki je navadna njiva, je pa na res dobri lokaciji in nekaj časa so dnevno hodili spraševat, če prodam tisto njivo. Nisem hotel prodati, zato pa sem, da bi se te gamadi od prekupčevalcev znebil, zabil tablo, prodam njivo za 100€ na kvadrat(to je recimo toliko, kot bi dobil za zazidljivo parcelo), od tedaj se je oglasil le eden:)

sjeraj je napisal(a):  Nisem hotel prodati, zato pa sem, da bi se te gamadi od prekupčevalcev znebil, zabil tablo, prodam njivo za 100€ na kvadrat(to je recimo toliko, kot bi dobil za zazidljivo parcelo), od tedaj se je oglasil le eden:)

Če je prišel 1 in je videl ceno , potem je dobra lokacija
Mene je za ono III fazo prišel nagovarjat nekdo,( ki se je s podjetjem, ki je kupilo njegovo hišo s parcelo ) pogodil tako, da mu oni priskrbijo nekaj nadomestnega - prišel je do mene in rekel :" Čim več reci oni imajo denar "
Takrat še nisem mislil prodajat, ampak za dobro ceno pa bi, pa sem nekako čez vikend prišel do več kot 3 kratnika takrat realne cene.
One od firme je skoraj kap, ko so prišli na pogajanja, pripravljeni so bili plačati max. 20% nad neko realno tržno ceno.

PS.Lokacija je pa vsakemu posamezniku različno vredna. Imaš lahko za živet, za posel ... za nezazidljivo parcelo, ki je strateškega pomena za našega najemnika, je cenil del parcele na 450 €, drug del parkirišče pa na 150 €,  tudi nismo pripravljeni prodati, on rabi za posel , mi pa dobivamo najemnino.  Zdej pa grem na sprehod,    Lp

sjeraj je napisal(a):
Imam pa tudi ogledano nekaj in sicer eno hiško ca. 20 km iz Lj. v 3gf. po ceni 450 na kvadrat . Mogoče bom pa raje to uzel, pa zrihtam, pa potem ali menjam ali prodam, mogoče jo bom pa kar meu, ker je solidna, dostopna lokacija.

Recimo , da je  vredno  450 €/m2. Oni "moj najbolj pokvarjeni kupec" bi rekel : "Sva si ogledala s cenilko, pravi da je vredno 225 €/m2, če se vam mudi pa še 15 % manj.  ( je treba imet kar jajca prodajalcu take prijavljat)  

bicyclebarricade je napisal(a):

Recimo , da je  vredno  450 €/m2. Oni "moj najbolj pokvarjeni kupec" bi rekel : "Sva si ogledala s cenilko, pravi da je vredno 225 €/m2, če se vam mudi pa še 15 % manj.  ( je treba imet kar jajca prodajalcu take prijavljat)  

 Jaz bi rekel, da je treba imeti zdrav razum in ne jajca. Jajca iz titana rabiš da kupiš, nekaj kar je vredno 225 za 450.  

Dthor je napisal(a):  Jaz bi rekel, da je treba imeti zdrav razum in ne jajca.

 V mojem primeru  je kupec opazil, da se z novogradnjo 8 let ne dogaja nič, pa je poiskusil najprej za pol cene. ( sem se zgoraj zmotil, ta kupec je prišel leta 1993 ). Ker sem mu rekel, da ne prodam, sicer pa še ne vem, ali bom živel v hiši ali pa jo bom oddajal, je poiskušal potem z raznimi osnutki pogodb, kako bi on hišo dokončal, se vselil, meni mesečno plačeval 500 DEM, prej kot v 10 letih pa bi postal lastnik hiše, do takrat pa bi se najemnina počasi zmanjševala .Ti osnutki, tudi po popravkih, so bili po mojih izračunih še bolj nepošteni od prvotne ponudbe za 1/2 cene, on pa mi je potem očital, da za 500 DEM njegovi zaposleni delajo ..... in da kaj bi rad. Nazadnje je prišla še njegova mama, pol leta kasneje, češ da kaj se grem in da ne prodam ... me pa takrat ni bilo zraven, drugače bi jo zihr pljunil v faco pa še zagrozil bi ji da jo bom v jajca našutiral. ( ta kupec je bil kar uspešen poslovnež, za njegovo mamo pa ne izdam kje je delala - meni se je zdelo pa vse skupaj zelo zabavno in sem z velikim veseljem poslušal , zelo malo komentiral, brez odvetnika itak PODPISOVAL NIČ in se učil)

sjeraj je napisal(a): ......... Vsaka stvar je vredna ravno toliko, za kolikor se lahko proda -  tle pa ne razumem najbolj, v čem je štos, a kupec te je kar poiskal in rekel toliko ti dam če prodaš...no ja zakaj ne, samo če se kupec sam prsmeje naokol, je cena višja, ne nižja

Še 1x ;
No sej sem napisal tudi najbolj pokvarjen kupec. Seveda se viša, hotel sem nazadnje avkcijsko sprožit, pa je tisti , ki je takrat ponujal največ, rekel , da ne bo dvigoval roke .... Kakšen mesec kasneje pa je prišel pravi kupec...
DOPOLNJENO
Onadva, ki sta tri leta čakala, da bi kupila sta ponujala  X  - zadnja ponudba + spolna usluga žene
najboljši ponudnik, ki ni hotel dvigovati roke - ponujal  X +  ( 11.42 % X )
moja nastavljena cena -----------------------------------------  X +  ( 25.71 % X )
kupec, ki je začel iskati 8 dni prej ---------- prodano za  X +  ( 18.57 % X )

Nazadnje sem torej prodal cca. 6% pod nastavljeno ceno. Najboljši ponudnik je ponujal cca. 11 % manj .
Kot sem napisal zgoraj, na koncu sem bil po pol leta, od dne, ko sem začel intenzivno prodajati, z živci tako na slabem, da bi prodal tudi za X brez s. usluge .

sjeraj je napisal(a): ne morejo cene rasti toliko, ker nobena lokacija ni nekaj posebnega (pa Dubaj napram Ljubljani še ima nekaj prednosti...), in se veselje konča in za špekulativnimi nakupi pride čas nujnih prodaj. Tam so pa potem potencialno donosne kupčije :)

 Nekatere lokacije so nekaj posebnega. Sicer pa kot je Dthor  napisal.

bicyclebarricade je napisal(a):  .Lokacija je pa vsakemu posamezniku različno vredna. Imaš lahko za živet, za posel ... za nezazidljivo parcelo, ki je strateškega pomena za našega najemnika, je cenil del parcele na 450 €, drug del parkirišče pa na 150 €,   tudi nismo pripravljeni prodati, on rabi za posel , mi pa dobivamo najemnino.  

To je bilo v letu 2007.Najemniku smo isto leto povišali najemnino za 100 %, pa ni imel nobenih pripomb ! ( sicer pa najemnine prej nekaj let nismo višali )  Podobno nezazidljivo parcelo, le 600 m stran, sicer na slabši lokaciji je v istemu letu nekdo kupil po 15 € / m2, del uporablja prav tako za parkirišče

bicyclebarricade je napisal(a):
Višjo nakupno ceno bojo dali v oglas, več jih bo poklicalo, večjo ponudbo bodo imeli.
Ko sem prodajal (  leta 1999 ) sem poklical 28 agencij,več ko 15 ogledov od teh so bile  4 agencije , ki so oglaševale da kupujejo celo po višji ceni kot sem prodajal. Samo ENA je rekla da je nepremičnina vredna VEČ od moje nastavljene prodajne cene 

*15 ogledov = 7 skrajno nepoštenih agencij oz. posrednikov in pogodbe, ki so vredne razmisleka
*razni očitki - ja kaj pa naj rečem našemu kupcu - saj se ga ne upam pripeljati sem.....

 + 15 ogledov = 7 poštenih, ki so povedali da kupca nimajo .... od tega 1 nadpovprečno poštena ( ona samo ENA ) ,od katere sem dobil kar nekaj brezplačnih nasvetov,tudi potem ko je videla, da sem dobil kupca, jo je skrbelo če bo vse v redu. Tudi kasneje smo še sodelovali . Ta ista se je leta 2002 spraševala o vzdržnosti take rasti cen....

bicyclebarricade je napisal(a):

 + 15 ogledov = 7 poštenih, ki so povedali da kupca nimajo ....

Mogoče bo kakšen nepremičninski posrednik povedal ali se tudi oni poslužujejo takšne prakse oz. ali so koga že ovadili na UVK zaradi nelojalne konkurence.

Stenat?

JanezNovak131 je napisal(a):

Mogoče bo kakšen nepremičninski posrednik povedal ali se tudi oni poslužujejo takšne prakse oz. ali so koga že ovadili na UVK zaradi nelojalne konkurence.

Stenat?

 Hehe tapravga kličeš - patološkega lažnivca:)) Ta se še to ne more zjasnit, a nastopa po enim vzdevkom al pod 5;)

JanezNovak131 je napisal(a): Mogoče bo kakšen nepremičninski posrednik povedal ali se tudi oni poslužujejo takšne prakse oz. ali so koga že ovadili na UVK zaradi nelojalne konkurence.

 Jest sem delal leta 1996. Agencija ni bila iz Ljubljane, ni pa to naš znanec. Bil sem agent za Ljubljano, oni iz agencije so klicarili vsakega , ki je imel zasebno ponudbo - potem pa so poklicali mene in v akcijo. Seveda so po telefonu zamolčali večini kupcev, da se za prvi ogled plačuje 1000 sit, kar naj bi šlo v moj žep. Večkrat sem se odpovedal temu denarju ravno zaradi reakcij na nepošteno delovanje agencije.
 Poslušal sem tudi očitke tistih, ki se jim je agencija vsilila - potem pa hotela  2 % od vrednosti oz. vrednost 1 mesečne najemnine pri oddaji.( plačevanje za ogled se je po cca. 2 mesecih ukinilo, večino sem na ogled peljal samo 1X , ker smo imeli slabo izbiro, kupcev pa ogromno  ) 
Za prodano nepremičnino sem bil plačan 10 % od 2 %. Za spodbudo sem imel za naslednji dve obljubljeno 15 % od 2 %, za 5 in 6,  20 %...  Potem se je dogajalo, ko sem prodal ali oddal 2 kom  da so raje klicali - do konca meseca druga dva agenta, ki sta bila tudi zaposlena.Drug mesec pa spet začetek z 10 % od 2 %
Moj delodajalec je na razgovoru za službo rekel : " Za take nepremičnine, za katere je očitno, da se bodo takoj prodale - mene že ne bo klical, ampak jih bo prodajal sam ! Po pol leta sem pustil bastarda, ker mi je ostal dolžan za opravljeno delo!
KUPEC JE KRALJ - najbolj previden je preverjal zadnje stanje v zemljiški knjigi pol ure preden je podpisal kupoprodajno pogodbo.

bicyclebarricade je napisal(a):  + 15 ogledov = 7 poštenih, ki so povedali da kupca nimajo .... od tega 1 nadpovprečno poštena ( ona samo ENA ) ..........  Ta ista se je leta 2002 spraševala o vzdržnosti take rasti cen.

 Tole zgoraj sem se zmotil okoli letnice. Leta 2004 je bilo to. 

Za samo ENO  agencijo, ne bom delal reklame, saj se nikoli ne ve, kakšen način prodaje/nakupa/najema/oddaje se bo kdo odločil, pa da ne boste na napačnemu mestu iskali ali pa čakali. Več časa in več truda, ko bo vloženega pri iskanju in pogajanju, več se lahko pričakuje, ni pa nujno da bomo uspeli z iskano ceno. Nekateri imajo zasebno oglaševanje, drugi samo prek 1. agencije - ekskluzivno, tretji na vseh koncih....  Srečno vsem

brez skrbi VSE SE PRODA/kupi/odda/najame samo cena mora biti prava. 
*kupim parcelo z razgledom v nebo, po nizki ceni .

Meni se je zgodilo da sem prodajal nepremicnino in se je na oglas javil nepremicninar s kupcem. Na koncu se je med drugim izkazalo, da je kupec direktor nepremicninske agencije. Dobro da sem še pravočasno opazil prevaro.

bicyclebarricade je napisal(a):
Višjo nakupno ceno bojo dali v oglas, več jih bo poklicalo, večjo ponudbo bodo imeli.
Ko sem prodajal (  leta 1999 ) sem poklical 28 agencij,več ko 15 ogledov od teh so bile  4 agencije , ki so oglaševale da kupujejo celo po višji ceni kot sem prodajal. Samo ENA je rekla da je nepremičnina vredna VEČ od moje nastavljene prodajne cene 

Da ne bo preveč izkrivljena situacija moram dodati, da je bil vzrok za nezadovoljstvo agencij moja previsoko nastavljena cena cca. 30 % glede na konkurenčne nepremičnine, ampak zaradi takratnega zanimanja kupcev, ki sem jih že imel, sem poiskusil iztržiti največ.  V ožji izbor sem najprej uvrstil 46 agencij, nazadnje klical na 28 agencij, 3 so me poiskale same , s 7. sem imel sklenil pogodbo o posredovanju.

bondy je napisal(a):
Meni se je zgodilo da sem prodajal nepremicnino in se je na oglas javil nepremicninar s kupcem. Na koncu se je med drugim izkazalo, da je kupec direktor nepremicninske agencije. Dobro da sem še pravočasno opazil prevaro.

 Če bi potem kupil bi še bilo, tako pa se je najbrž hotel vsiliti zaradi propvizije.
Heh, podobno sem takoj na začetku, z delodajalcem odšel na moj prvi ogled , kot "kupec" ( zato, da je lahko direktor oni revi še malo znižal ceno* ), pa da je videla, da se trudi okoli iskanja kupcev... pa  še  pred menoj se je frajerja delal... šit.

*klasična varianta - če po 5 ogledih noben ne kupi je treba ZNIŽATI CENO ( "na normalno ceno" )