http://www.dnevnik.s...1042306265< /a>

Prav tako ne verjamem da so padle cene najemnin za pisarniske prostore. Kamor koli se ozrem, pa naj bo v centru ali pa v predmestjih Ljubljane, povsod so veliki transparenti oddajamo Pisarniške prostore. Prav tako 7.5% negativna gospodarska rast je obenem razlog, da bo povpraševanje na tem segmentu izrazito upadlo.

Če pozorno prebereš članek, vidiš, da se govori o OGLAŠEVANIH cenah. Promet z nepremičninami pa je še vedno skromen. Realno so najemnine v LJ upadle za 21% glede na lanski december. To pomeni, da smo še vedno na isti poti -->krah. :D

bondy je napisal(a):
http://www.dnevnik.s...1042306265< /a>

Prav tako ne verjamem da so padle cene najemnin za pisarniske prostore. Kamor koli se ozrem, pa naj bo v centru ali pa v predmestjih Ljubljane, povsod so veliki transparenti oddajamo Pisarniške prostore. Prav tako 7.5% negativna gospodarska rast je obenem razlog, da bo povpraševanje na tem segmentu izrazito upadlo.

 TO je približno tako kot če začneš teči po hribu navzdol ... tečeš vedno hitreje in hitreje ... nato prideš do prepada, in se za trenutek ustaviš, upaš da ne boš zgrmel v globino ... in ta trenutek se ti v glavi ful dogaja .... no .... na koncu vseeno padeš.

Gospod, abohte, brez živčnosti prosim. Moj komentar se je nanašal na bondy-a in ne na Vas. ;) Pozabil sem uporabiti KSZ na začetku post-a oz. klikniti odgovor direktno na bondy-u. Drugače pa si prebral površno tudi bondy-ev post in on ga je površno napisal, kot se to rado zgodi. Se pa strinjam s tvojo drugo trditvijo, da podatek 21% padec najemnin pač govori o preteklosti in ne prihodnosti. Je pa pomenljiv v kombinaciji z nekaterimi drugimi dejavniki in kazalniki.

kot kaze sem se zatipkal. Ne verjamem, da cene najemnin za poslovne prostore niso padle.

bondy je napisal(a):
http://www.dnevnik.s...1042306265< /a>

" oglasevane cene nepremicnin". Folk je popizdil in se odlocil, da pa zaprmej ne bo vec spuscal, brigajo jih kupci :)

'Nuff said.

Ja, ne bojo znižal pa pika. Pa naj bo prazno, če nočejo po nastavljenih cenah kupovat.

kot kaze lastnike že stiska (7.40 e/ m2 oglasevana cena

http://www.nepremicn...876571.jpg< /a>

bondy je napisal(a):
kot kaze lastnike že stiska (7.40 e/ m2 oglasevana cena

http://www.nepremicn...876571.jpg< /a>

 
Da se tudi ceneje, trust me (no saj za mnoge to ni neka novica...)

ker spremljam dogajanje lahko povem, da se novejše in cenovno zanimive enote v LJ kar prodajajo. Opažam tudi, da nekateri mislijo, da je že pravi čas za nakupe.

lp

tmy je napisal(a):
Opažam tudi, da nekateri mislijo, da je že pravi čas za nakupe.

To si najbrž opazil tudi leta 2007 in lansko leto.

bondy je napisal(a):
kot kaze lastnike že stiska (7.40 e/ m2 oglasevana cena

http://www.nepremicn...876571.jpg< /a>

Ja, kakšna nizka cena, pa tako lepo tuš kabino ima.

V povprečju so oglaševane cene pol previsoke. Ko se spustijo za 50%, se lahko začne pričakovati dogajanje na trgu. Pa končno bo treba začet rušit kašne zanič bojekte, kjer živijo ljudje. Standard se hitro niža in ni pričakovati, da bi se kej kmalu popravil.

Meni pa se zdijo cene stanovanj v Ljubljani KATASTROFALNO prenapihnjene. Ne me basat, gospodarska rast v povprečju 5%, rast cen v Ljubljani na vrhuncu tudi po 20% na leto. In to za rabljene podrtije in nova stanovanja kar ista cena, ne me basat, da je to normalno. To je žaljenje IQ povprečnega Janeza, no. :D V Ljubljani je kar vse skos rastlo, rast že, ne pa za več kot znaša gospodarska rast! Povsod, brez ene same samcate izjeme velja zakon ekonomije, kar raste prehitro, pade. Saj poznate tudi nepremičninarji pregovor, kdor visoko leta, nizko pade! In pri nepremičninski božjasti v Sloveniji so bili vsi navajeni visoko letati, zdaj pa naj se še navadijo nizko pasti. ;)

abohte je napisal(a):
Nikjer na tem forumu se nisem preveč strinjal z idejo, da so pri nas cene močno prenapihnjene (so nekoliko previsoke in mislim, da kakšne večje korekcije niti več ne bo). Kar se pa tiče poslovnih nepremičnin v Ljubljani se pa strinjam, da bodo mnogi investitorji v hudih, hudih težavah. Bistveno večjih, kot pa investitorji pri stanovanjih.

 
Daj argumentiraj to trditev prosim. Mi gre res na k... ker vedno postavljaš trditve in jih potem prodajaš kot dejstva. Kar je IMHO bullshit.
Torej argumentiraj zakaj so cene samo nekoliko previsoke in zakaj kašne večje korekcije ne bo?


Hvala.

Hja, Jazbinškov zakon. Stanovanja na prodaj za 10 tisoč evrov v Ljubljani. Drži, časovno omejena visoka rast upravičena. Vendar pa ne v neskončnost! Osebno se ne pustim prepričati, da je rast od leta 1992 pa vse do 2008 normalna. En del tega obdobja že, vsekakor pa po mojem mnenju ne zadnja leta. Tvoj argument z Jazbinškom torej po mojem ne drži v celoti. Ali si ti morda mislil, da lahko nepremičnine v nedogled rastejo s kar nekajkrat višjo stopnjo kot je BDP? Zakaj ne morejo nepremičnine rasti hitreje od BDB? Zato, ker je BDP pač pomemben kazalnik bogastva države in tudi blagostanja prebivalcev. In če nepremičnine podivjano rastejo v nedogled pač enkrat mora priti do korekcije navzdol. Sicer pa ste nepremičninarji mojstri obračanja besed, že večkrat dokazano tu na forumu. Najprej folk trdi, da ne more pasti, potem ko pade, se trdi da ni padlo temveč je prišlo do korekcije in potem ko še bolj pade, trdijo da je padec majhen in da naprej ne more več pasti. Tema od folka.

Preveč se obeša krivdo na Jazbinškov zakon, premalo se daje poudarka na t.i. nepremičninsko mafijo v navezi z bankami, ki so trg polivale z relativno poceni denarjem. Pa še skorumpirane uradnike prištej, ki so le za ustrezno plačilo pohiteli s spremembami planov in gradbenimi dovoljenji. Nalijmo si čistega vina, kako (je) sistem funkcioniral. Cenitev iz leta 1994, kjer je dvosobno stanovanje v Bežigradu ocenjeno na 400 evrov po kvadratu, prodati ga ni bilo lahko tedaj za tak denar. Če upoštevamo inflacijo in nekaj na račun rasti standarda oz. plač, je poštena cena 1000 na kvadrat danes za tako stanovanje. Ostalo je pretiravanje in trg rabi čas, da se normalizira po šoku - tudi 5000 k na meter. Pa ne pozabite, tudi v času Jazbinška so bila stanovanja na trgu izven tega naprodaj, le ker je bila ponudba izjemno velika, se ni izplačalo veliko graditi, dokler nismo vstopili v EU in s tem postali del prvovrstnega sveta in dobili poceni denarne vire.

Čist tako za hec: a sploh natančno vemo, po koliko se je v okviru Jazbinškovega zakona prodajalo m2 v Lj? Pa naredimo sedaj izračun samo upoštevaje inflacijo in izračun samo upoštevaje rast plač. Ker če so bile rabljene luknje v osnovi podcenjene, bi to lahko pomenilo le, da v dovolj dolgem obdobju pač ne izgubijo kaj dosti na vrednosti, nikakor pa ni logično, da staro stanovanje na ceni pridobiva ker s časom propada. Drugo je špekulacija, ki trdim danes sestavlja več kot pol cene, ki jo vidite v oglasih.
Pa še tole je z Jazbinškom, kar ne upošteva nihče; stanovanja so bila res relativno poceni, vendar so tudi državo nekaj stala-vzdrževalni stroški, to menda drži? Zdej tedaj je do stanovanja prišlo precej ljudi, ki bi drugače nikoli ne imeli lastnega stanovanja oz. bi bili v najboljšem primeru najemniki v Lj. Torej prenekateri bi se sicer morda zakreditiral, prenekateri tega niti ne bi zmogel/upal ker prihodnost ni bila tako rožnata, kot se nam je kasneje relativno fantastično izšlo do 2008, s tem se menda tudi strinjamo? Kar hočem rečt je, da bi bil državni izplen, če bi recimo bila 5x dražja v osnovi lahko precej manjši, precej manj prodanih stanovanj in ostali bi vzdrževalni stroški. Kar bi lahko še slabše vplivalo na trg, je pa res, da bi bilo neprofitnih lukenj dovolj, če se ne bi kak blok kar zrušil, če bi bil slabo vzdrževan. Torej je bil vsaj pri socialnih izdatkih s tem, ko so stanovanja postala lastniška, narejen nek prihranek, poleg stroškov vzdrževanja.
A ima kdo podatke, kako je bilo s cenami v vzhodnem in zahodnem berlinu pred padcem in po padcu zidu? Pa še primerjajmo, kje je bil Berlin 1994 recimo in kje je danes.

abohte je napisal(a):
BDP je kazalec, ki kaže koliko se ustvari ne pa koliko se ima (res sta pa kazalca precej povezana).
Saj drugače jaz nikol nisem rekel, da cene stanovanj niso prenapihnjene pa tudi nisem rekel, da je t.i. normalna rast samo posledica Jazbinškovega zakona.
Teorija:
Kaj če so se po Jazbinšku stanovanja prodajala po 30% dejanske, da rečem "normalne vrednosti", v tistem trenutku.
Recimo, da stanovanja rastejo po stopnji BDP (ki je kao normalna) in da je bila stopnja rasti BDP v povprečju od takrat cca. 4%.
Da bi iz 30% realne vrednosti prišla na 100% realno vrednost in da obenem še sledijo rasti BDP bi morale nepremičnine vsako leto rasti cca. 11%.
Če pa upoštevaš, da naj bi se takrat stanovanja prodajala za cca. 20% dejanske vrednosti in so bile konec 2008 cene napihnjene na recimo 115% bi ta rast morala biti še bistveno višja (cca. 8,5% samo da lovi ta razkorak) kaj šele rast BDP in inflacija!

Ta primer je sicer ogromno poenostavljanje samo sem poskušal čimbolj ilustrativno pokazati številke.

 
zanimiva teorija :)
a povsem brez vrednosti. Katera je tista realna vrednost? cifra 1000€/m2, 2000€/m2......Predpostavljaš da so bile cene napihnjene na 115%. Od kje ti to, kako si prišel do te številke, po občutku?

Jaz mislim, da se gibanje cene stanovanj mnogo bolj kot po tvoji teoriji da približno oceniti s kupno močjo prebivalcev in dostopnostjo virov denarja. Torej, povprečna plača manj kot 1000€, ne zadošča za nakup povprečnega m2 stanovanja. Še bolje, vzami razpoložljiv dohodek, ki ostane povprečnemu (namišljenemu) državljanu in izračunaj koliko let nalaga na kup, da pride do 50m2, kar je nek normalen standard po osebi. Torej koliko 20 let, 30 let po sedanjih cenah?
Se strinjaš, da je kupna moč zelo švoh, v sedanjih razmerah, pri "uradno" 100.000 brezposelnih pa še toliko nižja.

Gremo naprej. Vir denarja. Krediti danes težko dosegljivi, max 60-70% vrednosti nepremičnine. Obrestna mera res nizka, a pribitki pod 2,7% jih ne dobiš. Preračunaj kaj se bo zgodilo, ko se bo euribor dviginil, marže pa ostale visoke. Kako bo to vplivalo na obstoječe in nove potencialne kreditojemalce.

Mogoče omenim še en dejavnik. Zaloge. Zanimivo bi bilo oceniti za koliko pri sedanjem prometu predstavljajo zaloge novozgrajenih stanovanj in pa tudi obstoječih, ki se prodajajo.

Skratka, dejavnika, ki bi v bližnji prihodnosti, (leto, dve) vplival na dvih cen ne vidim. Vidim jih pa mnogo, ki bi lahko, potencialno pospešili pot navzdol.
just my 2c

abohte je napisal(a):
Kar se tiče pa ostalega. Jaz razpredam o vzrokih za strmo rast cen nepremičnin v preteklosti.

vsekakor ne pozabi na vpliv lajsanja dostopnosti denarja, se zlasti po vstopu v eu, in vecanja leveraga.

ne govorim ali-ali, pravim samo, da je skoraj kompletna zgodovina danasnje drzave slovenije cas stalnega narascanja enostavnosti in cenenosti financiranja - do 2008.

(kar brzkone tudi prispeva k temu, da ljudje rast nepremicnin radi vidijo kot neko naravno danost, sedanje dogajanje pa kot nek cuden eksces, namesto da bi razumeli obrestna etc. nihanja)

Zdaj pa imajo mnogo manjše oči za stanovanja pa tudi riti se nekaterim manjšajo. :)

abohte je napisal(a):
Čisto tako za hec: če pa ne veš koliko so bila v času Jazbinška stanovanja, veš pa da so se prodajala zelo poceni, kako lahko potem trdiš, da je nora (glede tega se pač strinjava) rast posledica samo nenormalne požrešnosti in pohlepa.

 Vem približno koliko so bila, ne vem pa natančno npr. za koliko so šla, no pozabil sem, ker nisem bil nič zraven. Spominjam se samo tega, da sem malo po tem prodal eno nepremičnino v priljubljanskih občinah, ker sem tedaj zidal hišo nekje drugje. Za to pa vem koliko po kvadratu sem iztržil :) Ne resno, o tem jazbinšku je toliko govora, pa nikjer na netu ni zasledit cifre, razen da so šla dvosobna stanovanja po 10 000 evrov - to bi potem recimo zneslo cca. 400 dem na kvadrat? 

Ok ...sicer malo zamujam ampak vseeno ...3. Rast nepremičnin v zadnjih letih oz. vpliv jazbinskovega razdeljevanja na to rast.Strinjam se s tabo v tem da ima jazbinškov zakon močan vpliv na kasnejšo rast. Strinjam se da so bila stanovanja takrrat podcenjena. In trdim da je jazbinškovo razdeljevanje stanovanj imelo katastrofalne posledice za trg nepremičnin.Zakaj ? Predvsem zato, ker se je trg šele izgrajeval, večina prebivalstva do tedaj precej revna je naenkrat postala lastnik nerpemičnine v kateri je živela. Hkrati so cene začele precej naraščati zaradi začetne podcenjenosti in začela se je "balonska psihologija". Ljudje so dojemali nepremičnine kot hranilec vrednosti in orodje rasti premoženja. Zato se normalen trg ni vzpostavil oz. niti ni imel možnosti da se vzpostavi. (Nobenemu ni padlo na kraj pameti, da stanovanje s straostjo izgublja ceno,  ni se vzpostavil normalen najemniški trg, nihče ni razmišljal da mogoče si pa ne more privoščiti lastniškega stanovanja.... ). Zato je zaradi žačetne motnje na nerpemičninskem trgu zelo hitro nastala balonska mislenost, ki je napihnila vrednosti nepremičnin že pred letom 2000. Hkrati je država v nacionalni stanovanjski varčevalni shemi to še spodbudila, seveda ne gre spregledati nizkih obrestnih mer in lahkotnosti odobravanja kreditov. Zato se mogoče res lahko strinjam z marsikom, ki pravi da je slovenija specifičen trg ... res je ... začeli smo z motnjo, ki je povzročila napihovanje prvega balona, nacionalna varčevalna stanovajska shema je napihovanje nadaljevala in zadnje napihovanje balona je povzročila evforija ob poceni denarju in neutemeljenih borznih veselicah. Skratka ja, slovenija je specifičen trg, ker je nepremičninski balon precej boj napihnjen kot v ZDA, Španiji ali VB. Ampak hkrati tudi ne, slovenija ni specifičen trg in zanjo ne veljjo druga pravila kot v ZDA, VB, Nemčiji, .... .To je moje mnenje in videnje. Tvoje mnenje, kot sem ga razumel pa je: Če je bila začetna cena 100 enot namesto 300 enot(Cifre podajam kot primer), je potem normalno da je cen zrastla na 300 enot in seveda vzporedno dodana "Normalna rast cen za nakaj malega % letno " pa pridemo malce pod današnje oglaševane vrednosti -včerajšnje prodajne.  Razlika se bo oz. se je že skorigirala in to je to.In mislim da nimaš prav. Trg oz. ljudje morajo skužiti da nepremičnine niso drugačne od ostalega tržnega blaga ... z leti se jim vrednost ne povečuje ampak pada, razen v obdobjih balonske mislenosti - ali igranja piramidnih iger.Tako,to je moj odgovor . Kar se pa točke 1 in 2 tiče ... bullshit.

Bom sem prilimal malo "podatkov" za socialna stanovanja brez parkirišč v BS3 (podatki za zadnje štiri mesece, v prilogi graf za preteklih 15 mesecev).

	6.jul	15.jul	3.avg	26.avg	7.sep	22.sep	26.okt
Število oglasov	27	29	28	32	32	31	34
Povprečna oglaševana cena za m2	2.358	2.351	2.276	2.310	2.321	2.309	2.267
Min	1.948	1.948	1.948	1.948	1.948	1.948	1.731
Max	3.214	3.214	3.214	3.214	3.214	3.214	3.214

abohte je napisal(a):
Na tem forumu sem mogoče že stokrat pisal o tem kaj je po mojem vzrok tako strme rasti cen stanovanj. Dosedaj mi ni še nobeden oporekal tega argumenta.
1. Zakaj bi se cene nepremičnin gibale v skladu z % BDP?
2. Mal se vprašaj kakšna je bila osnova na kateri je temeljila ta 20% rast (hint: Jazbinškov zakon).

1. Zato ker moras za to, da nepremicnino kupis, nekaj zasluziti. Ce nepremicnine rastejo hitreje kot BDP, to pomeni da se nesorazmerno vecji del porabe prebivalstva preliva v nepremicnine, kar se prej ali slej ustavi. Ker ljudje imajo se druge potrebe, kot pa cegle.

2. Osnova, na kateri je temeljila 20% rast ni jazbinsek. Jazbinskova luknja se je izpela najpozneje takrat, ko so cene nepremicnin normirane na nek normalen indikator (bdp per capita?) dosegle zahodne nivoje, ali pa se prej, ker smo precej bolj zarukan kos evrope od kaksnega Dunaja in bi tudi normirane cene morale biti nizje.

20% rast se je nadaljevala/zgodila precej po tem. Kaksen kurcev vpliv pa ima jazbinsek na to, da se prodajajo stanovanja po ceni 4000 EUR/m2 (glej clanek)? Zdrava pamet ti kaze, da je to posledica retardiranosti investitorjev in prodajalcev.

0703Boski je napisal(a):

Jaz mislim, da se gibanje cene stanovanj mnogo bolj kot po tvoji teoriji da približno oceniti s kupno močjo prebivalcev in dostopnostjo virov denarja.

O tem niti ni treba parlamentirati, normalne cene nepremicnin so dolgorocno pogojene z naslednjimi omejitvami:

- cena nepremicnine je max 3x bruto druzinskega letnega dohodka
- anuiteta kredita je 1/3 neto place.

To je vse, to je racunica ki je na zahodu dolgo veljala, in ocitno spet zacenja veljati.

Se nekaj dodatne literature:

https://forum.finance.si/?m=228251#228251
https://forum.finance.si/?m=236651#236651
https://forum.finance.si/?m=581171#581171

0703Boski je napisal(a):

  Mogoče omenim še en dejavnik. Zaloge. Zanimivo bi bilo oceniti za koliko pri sedanjem prometu predstavljajo zaloge novozgrajenih stanovanj in pa tudi obstoječih, ki se prodajajo.

Ce sem prav izracunal ob zadnjih podatkih GURSa, je zalog novozgrajenih stanovanj za SEDEM LET (!).

500 transakcij/leto v sedanjih razmerah, in 3500 stanovanj na prodaj.

gsavli je napisal(a):

 Predvsem pa kupcev.

 
Ne vec. Stanovanja se prodajajo, ne pa prodajo :)

Vinci je napisal(a):
Bom sem prilimal malo "podatkov" za socialna stanovanja brez parkirišč v BS3 (podatki za zadnje štiri mesece, v prilogi graf za preteklih 15 mesecev).

	6.jul	15.jul	3.avg	26.avg	7.sep	22.sep	26.okt
Število oglasov	27	29	28	32	32	31	34
Povprečna oglaševana cena za m2	2.358	2.351	2.276	2.310	2.321	2.309	2.267
Min	1.948	1.948	1.948	1.948	1.948	1.948	1.731
Max	3.214	3.214	3.214	3.214	3.214	3.214	3.214

 
Tale Max je tipicen slovenski nepremicninski prodajalec :)

Ta max bo čez slab mesec praznoval obletnico. :)

EDIT: Ampak hecno je, da tudi tisti min prodaja že od letošnjega junjia, pa kar ne gre.