0703Boski je napisal(a):

 ad 1) Če kupiš novo stanovanje, moraš kupiti še opremo. 

Če najameš takšnega, ki je prazno vredno 100k€ tudi... če najameš pa to isto stanovanje opremljeno, potem najemnina ne bo več enaka, ker stanovanje ne bo vredno 100k€, ampak 100k€+oprema... zaradi mene lahko balinaš z višino najemnin in opremo kolikor hočeš, pa to ne bo spremenilo dejstva, da znaša najemnina v Ljubljani 4-5% od vrednosti letno.

Hmm, v tujini je navadno tako, da je najem prej opremljenega stanovanja cenejsi od neopremljenega...

PS: Krediti so sicer v redu stvar, dokler je risk analysis/management s strani bank korekten; saj vidis globalne probleme zdaj.

dalex je napisal(a):
Hmm, v tujini je navadno tako, da je najem prej opremljenega stanovanja cenejsi od neopremljenega ...

PS: Krediti so sicer v redu stvar, dokler je risk analysis/management s strani bank korekten; saj vidis globalne probleme zdaj.

 kje si pa to videl? (res pa je, da je veliko več stanovanj brez opreme, v švici so običajno stanovanja brez luči. kar je seveda velik plus, glede na to, kako grdo opremo v stanovanjih ponujajo v sloveniji)

Na Dunaju, lukav; obstojeca oprema je po volji lastnikov, ne pa po volji najemnikov.

dalex je napisal(a):
Hmm, v tujini je navadno tako, da je najem prej opremljenega stanovanja cenejsi od neopremljenega...

 Lepo bi bilo, če bi že enkrat dojeli, da višino najemnine določa vrednost, ne pa trenutne muhe najemodajalcev (ali najemnikov).. vsaj pri večini je tako... tisti, ki ne znajo zračunat lahko od tega rahlo odstopajo, ampak tudi takšni se zgledujejo po večini ;)

0703Boski je napisal(a):

 ad 1) Če kupiš novo stanovanje, moraš kupiti še opremo. Za 500€ dobiš v najem lepo stanovanje, za 100k€ pa ti še zdaleč ne znese za novo stanovanje+opremo. Po hitrem pregledu, za 500 € dobiš v Lj 2-3 sobno stanovanje, 10-20 let staro. Oglaševane cene za podobna so sedaj 150k€-180k€.

ad 2) glej ad 1. Vzemi bolj realne številke.
Dodatno, tvoje stanovanje po 10 letih NIKAKOR ne bo vredno 140k€. Zakaj bi pa bilo? A se stvarem z njihovo uporabo in izrabo cena ne niža? Mogoče bo novo toliko, če upoštevam tvoje cifre. Čudna teorija....
Dodatni plusi: kot lastnik imaš dodatne stroške, tudi z novim, zakaj tega ne priznaš (stanovanjski sklad, zavarovanje, minimalno tej so stvar lastnika).
Kaj se zgodi, če izgubiš job? 500€ se veliko lažje odplačuje kot 1000€, a ne da? Kaj se zgodi v primeru, da ti banka vnovči hipoteko in je tvoj flet prodan na dražbi, koliko boš iztržil? Po moje, stvari, ki jih v sedanjih časih ne moreš kar tako spregledati. Kaj pa mobilnost?
Skratka, moj point je v tem, da se v sedanjem času in sedanjih cenah (da ne pomislim na tiste, ki so kupili stanovanja na +20/30% višjih nivojih) še splača biti v najemu. Bom pa tudi jaz enkrat spremenil mnenje, gotovo.

 
Ma brez veze, saj vidis, kam tycoon moli taco... k "standardnemu" nacinu oddaje nepremicnin v sloveniji:

- kupis 20-30 let staro socialisticno stanovanje, kjer je umrla kaksna mamca
- stanovanje malenkost pocistis, 50 let staro pohistvo pustis not, v kopalnici das cez usrane ploscice linolej
- najemnikov ne prijavis, 500 EUR kasiras vsak mesec na roko, pogodbo imas napisano na servieti ali robcku papirja, tako po domace "francl, joze in miha bodo tu stanovali, bab prjmejdus ne smejo met not', pa men bodu vsak mesc 500 EUR djali, na roke!"
- poloznice morajo placati najemniki (ne glede na to, ali so gor vzdrzevalni stroski ali obratovalni)
- na svetu stanovalcev zahtevas da vzdrzevanja dajo na isto poloznico kot obratovanje (this is not a joke, pri nas to delajo, guess why - da najemniki ne morejo placati samo obratovanja, ampak vse skupaj ali nic)
- ker stanovanja "samo rastejo" zasluzis 10% na leto samo z apreciacijo, najemniki so za zraven

Z najemnino placujes kredit, apreciacija ti pa je neto dobicek. Manes si roke, in vsenaokoli trdis, da je to boljse kot delnice - za ziher raste, past ne more, kredit je prakticno odplacan, in 10% apreciacija je vec kot delnice na dolgi rok.

:)

: ...da višino najemnine določa vrednost...

Vrednost doloca cloveska psiha in vrednost lahko odstopa od lastne navzgor ali dol; pac odvisno od faze gospodarskega cikla. A ne trdite nepremicninski strokovnjaki, da so najemnine za nepremicnine nenavadno nizko glede na obstojece (ali pretekle, saj ne vem) vrednosti nepremicnin v Sloveniji?

tycoon2 je napisal(a):

 Lepo bi bilo, če bi že enkrat dojeli, da višino najemnine določa vrednost, ne pa trenutne muhe najemodajalcev.. vsaj pri večini je tako... tisti, ki ne znajo zračunat se pa zgledujejo po večini ;)

 
edini razlog, da naš prijatelj tajkun še ne binglja na štriku je, da so, na njegovo srečo, njegove nepremičnine samo imaginarne.:)

Takih, ki so imeli obveznice se kar tare (irony), ob tem da smo se šli zadnjih 5 let catch the cash v skladih in delnicah na nacionalni ravni....


Dejstvo je, da moraš uravnoteženo investirat, zato da ti ni prehudo ko kaj zgrmi.

Spremljam trg nepremičnin že kar nekaj časa in zagotovo so se prodajale tudi slabe v času rasti. So pač kupovali taki ki so z lahkoto denar "oplemenitili" na borzi, kjer je bila rast še veliko hitrejša od nepremičninske  (če si sodeloval zadnjih 10 let nisi imel prevelikih težav s kupnino).  Torej niso bili SAMO krediti tisti, ki so poganjali nepremičninski trg. Kot lahko vidimo pa zadeva na borzi v zadnjih dveh letih ni najbolj rožnata za IZSTOPAJOČE in zato ni čudno da so preostali srečneži s kešem v žepu bolj izbirčni.  Dejstvo je da je relativno veliko ljudi Z LAHKOTO zaslužilo zelo veliko na borzi in se seveda tako lahkotno lotilo kupovanja nepremičnine (to je baje pametno, če poslušamo starše, dedke in babice)...
LJudje so se šlli INVESTICIJE v nepremičnine. Danes pa tega ni več.
Sedaj kupujejo tisti, ki resnično rabijo in imajo tudi denar.

Danes sem bila v banki. So rekli da NI NIKAKRŠNEGA problema in da bi z lahkoto dobili hipotekarni kredit - samo če ga želimo. Nikakršnih komplikacij, zahtev... Zato ne pišite da kreditov ni MOŽNO dobiti. Če imaš redno službo ni problema. Problem je v tem da jih ljudje ne UPAJO vzeti, banke bi jih pa z veseljem talale takim ki so sposobni poplačat kredit.

Pri nas se totalni šiti niso prodajali za bajne novce, je pa res da je bilo vedno vse skupaj malce precenjeno.... Smo pač na periferiji, kjer  se vse bolj počasi obrača in trg tako ali tako veliko bolj gruntarsko deluje (ljudje se ne odločajo za prodajo tudi če imajo kakšno nepremičnino viška, šparajo za potomce), nepremičnin na voljo malo, pa še te so naprodaj če so slabe.

Zdi se mi da malo ljudi ob nakupu nepremičnine pretehta koliko ta nepremičnina ZARES stane lastnika. Predvsem ljudje pri nakupu hiš do 3.gradbene faze večinoma računajo z doplačilom nekaj 10 000 ojrčkov do vselitve, kar se navadno izkaže za popolnoma zgrešeno.

Ravno tako so zanimivi tisti, ki kupujejo stanovanja v manjših objektih: stroški vzdrževanja skupnih delov v n.pr.2 stanovanjski hiši ali 4 stanovanjski hiši SO sigurno višji od tistih v recimo 40 stanovanjskem objektu.... a to malokdo jemlje kot resno dejstvo vse do vselitve. Potem so pa seveda ZELOOOO presenečeni.

Ker so obresti nizke...

Joj, banka ti da z veseljem kredit z 50% obrestno mero na sekundo. See my point?

Ja, ce bi bile obresti na kredite visoke, koliko kreditov bi ti jemal, da bi se ti oplajalo tvoje premozenje?

PS: Ce so obresti nizke, a to pomeni, da je manj povprasevanja po najemninah ali vec?

bc123a je napisal(a):

 
- ker stanovanja "samo rastejo" zasluzis 10% na leto samo z apreciacijo, najemniki so za zraven :)

 Sj pravm, kako preprosta je ta logika, najemnina je samo za sljadoled, samo oni dan, ko se bodo razmere spremenile (višje OM+nižje najemnine,ker jih najemniki pač ne bodo zmogli...) bo pa pokol takih tajkunčkov. Tko da več al manj so izkoristli tržna neravnovesja, in trg jih bo tudi odplavil.

dalex je napisal(a):
Ja, ce bi bile obresti na kredite visoke, koliko kreditov bi ti jemal, da bi se ti oplajalo tvoje premozenje?

 Odvisno od tega, koliko bi z njimi zaslužil...

Kako ves, koliko bos zasluzil z necim cez 3 leta, ce vzames kredit danes po 20%?

dalex je napisal(a):
Ja, ce bi bile obresti na kredite visoke, koliko kreditov bi ti jemal, da bi se ti oplajalo tvoje premozenje?

PS: Ce so obresti nizke, a to pomeni, da je manj povprasevanja po najemninah ali vec?

 
njemu je vseeno, ker

- cene nepremičnin rastejo za vsaj 1 odstotno točko hitreje od inflacije.
- cena najema je vsaj 5% vrednosti nepremičnine.

sjeraj je napisal(a):

 Sj pravm, kako preprosta je ta logika, najemnina je samo za sljadoled, samo oni dan, ko se bodo razmere spremenile

 So se ze, in razni tajkun2cki samo se trmarijo s praznimi stanovanji in norijo zakaj folk ni pripravljen placati toliko, da bi pokrivalo njihovo anuiteto.

Sicer pa se da dolgo drzati glavo v pesku.

dalex je napisal(a):

PS: Ce so obresti nizke, a to pomeni, da je manj povprasevanja po najemninah ali vec?

 Verjetno si mislil na povpraševanje po najemu... praviloma ob cenejših kreditih ljudje bolj kupujejo, kot najemajo... sedanja situacija ni normalna, ker so krediti poceni, ljudje pa vseeno ne kupujejo... ampak to je predvsem zato, ker so precvikani... pa čakajo nižje cene, jasno ;)

dalex je napisal(a):
Kako ves, koliko bos zasluzil z necim cez 3 leta, ce vzames kredit danes po 20%?

 Če vzamem kredit po 20%, moram zaslužit več kot teh 20%...

tycoon2 je napisal(a):

 Verjetno si mislil na povpraševanje po najemu... praviloma ob cenejših kreditih ljudje bolj kupujejo, kot najemajo... sedanja situacija ni normalna, ker so krediti poceni, ljudje pa vseeno ne kupujejo...  

Morda je pa problem tudi v tem, da ne dobiš več kredita za 90 ali 100%, ampak morda le še za 60%. In ti nič ne pomaga ugodna obrestna mera, če nimaš 40% keša.

:  ...moram zaslužit...

Ker je samo ena stvar v zivljenju, ki se mora , verjetno hoces reci, da želiš zasluziti vec, ceprav (zelo verjetno) v prihodnost ti pac ne vidis? In zdaj, ce ti zelis in ce ne vidis v prihodnost, si pac, kot vsi ostali, lahko tudi na negativni strani, ali pac ne?

Ker sicer, sem preprican, bi tvoje storitve videnja v prihodnost prisle izredno prav v vseh vladah (se posebej slovenski, nemski, ameriski)... ;)

Gustl je napisal(a):


Morda je pa problem tudi v tem, da ne dobiš več kredita za 90 ali 100%, ampak morda le še za 60%. 

Po mojih informacijah ga dobiš... ne sicer 100%, 90% pa. Večji problem so zavarovanja...

Stanovanja imajo to lastnost da na prvo žogo zgledajo zelo donosno. Lepo dobivaš vsak mesec denar na roke, cena je pa dokler ne prodaš prepuščena tvoji domišliji. Pri delnicah je na videz drugače, točno veš na čem si!

dalex je napisal(a):

 verjetno hoces reci, da želiš zasluziti vec 

Želja ni zadosti... zadevo je treba dobro preračunat... kdor se v posle spušča samo na osnovi želja je lahkomiseln.

To, da višino najemnine določa vrednost, enostavno ni res. Spremljam dogajanje in vidim, da se v Ljubljani stanovanja oddajajo v povprečju za cca 10 EUR/m2 ne glede na to, ali gre za star socialistični blok, ali za fensi novogradnjo, ki se sicer prodaja po 3 x višji ceni.

Moj point je, da vrednejše ko je stanovanje manjši je donos od najemnine, ker v višini najemnine ni bistvene razlike. Torej vrednost stanovanja ne določa višine najemnine.

tycoon2 je napisal(a):

Želja ni zadosti... zadevo je treba dobro preračunat... kdor se v posle spušča samo na osnovi želja je lahkomiseln.

 Super, ker veš, povej mi kakšna bo cena 3 sobnega stanovanja v Bežigradu septembra 2018 in kakšne bojo najemnine za isto stanovanje?

Odvisno od inflacije.

Tycoon2 vidim da vidiš v prihodnost, pa si prosim za nas vzemi 10min časa pa nam pokaži 5 nepremičnin za katere misliš da jim bo cena rastla.

Kaksne bodo cene nepremicnin v Sloveniji cez 3 leta?

Si v fahu, si obogatel, torej vidis v prihodnost ali pa si odlicno izracunal vse.

Zdaj povej tako, da bos cez 3 leta ti imel korist, ne morebitni bralci tvojih komentarjev.

Pasant je napisal(a):
Spremljam dogajanje in vidim, da se v Ljubljani stanovanja oddajajo v povprečju za cca 10 EUR/m2 ne glede na to, ali gre za star socialistični blok, ali za fensi novogradnjo, ki se sicer prodaja po 3 x višji ceni.

 Te bom kar takoj razočaral: to so morda oglaševane najemnine, vendar če si malo iznajdljiv se da dobiti tudi po nižji ceni. Vedar ponavadi ne v oglasih, ker taka stanovanja so takoj oddana.