TadejK je napisal(a):

Ne. Morda je bil ponujeni znesek stave 10000 € prenizek, da bi premamil tako pomembne gospode, kot so lastniki nepremičninski agencij, pa bi pomagalo, če bi ponudil več. Bom razmislil ;)

 
Hvala za zelo poučen opis poti do razsvetljenja! To običajno počneš z excelom ali uporabljaš kakšna bolj specializirana orodja?

Glede stave... pa mogoče pazi, da jo boš sklepal s polno poslovno sposobnimi osebami! Zaenkrat bolj slabo kaže, da boš našel kakšnega takega :)

Cene stanovanj niso v sorazmerju s plačami. Premica naravne rasti cen novogradenj za LJ pripelje do 1400 Eur /m2 in padlo bo še pod to. Ali niste brali 'moje finance' noter je krasen članek, ki postreže z vsemi detajli - Investitorji so zadolženi za 1,2 milijarde pri bankah, pri čemer imajo samo 185 mio lastnega kapitala, novih neprodanih stanovanj je toliko da bi se po dosedanjem trendu prodaje prodajala 6,5 let (brez da se zgradi še kakšno novo in brez da upoštevamo da se prodajajo tudi stara!). Od novih projektov gradbinci ne odstopajo, ker je marža zaenkrat še zelo debela. Banke vedo da bodo investitorji težko poravnali dolgove, na izbiro pa imajo samo da vzamejo nazaj manj denarja ali pa stanovanja - ne glede na to kaj izberejo posledično zmanjšujejo ceno. Na drugi strani od kupca banke zahtevajo večjo maržo pri kreditu in večji polog, ker vedo da bo padlo, s temi pogoji posledično manjšajo krog kupcev, ki zmorejo zadostiti pogoje za nakup. Torej padec po trd in krut.

bugar777 je napisal(a):

Maričko si brije pičko...bebec polpismeni

Malo lepše bi se vseeno lahko obnašal.

maricko je napisal(a):
No pa dejmo mojster pametni,da vidimo.Uzames na kredit 10 stanovanj,jih oddas.Na teh 10 najemnin dodas priblizno 1000 evrov mesecno da pokrije kredite.Cez toliko let imas penzijo ki jo ti nebos nikoli videl butec.In zadnje boli te kurac koliko je vredno stanovanje 50000 ali 100000 evrov,ker jih nebos prodal.KONEC ZGODBE.

 
maricko,
poglej hipoteticni primer (ga bom zelo poenostavil, ampak point se ne spremeni): denimo da kupis 10 stanovanj danes, recimo vsakega po 100,000 EUR, torej skupaj 1 mio EUR. Gres na banko po posojilo, recimo po 5% obr. meri, na 20 let recimo, ok? Ok, pri banki anuiteta za tako posojilo pride cca. 6600 EUR. Ti stanovanja oddajaš, recimo vsakega po 400 EUR na mesec (+ stroški, ampak nima veze). Iz tega dobiš skupaj 4000 EUR, kar pomeni, da moraš za pokritje kredita banki iz svojega žepa dati še 2600 EUR vsak mesec. Ok.

...Čez 20 let...

Imaš, če predpostavimo, da so 20 let starejša stanovanja še vedno (realno) vredna 100,000 EUR, imaš 1 mio EUR (ali, če želiš, približno enak znesek sedanje vrednosti prihodnjih najemnin v neskončnost - perpetuity -- mesečna najemnina 400 EUR pribl. ustreza obrestni meri 5% - da ne kompliciramo).

Na drugi strani, a veš, da če bi tistih 2600 EUR vlagal na banko, bi imel po 20 letih prav tako 1 mio EUR (še malenkost, cca. 50,000 EUR več - predpostavka, da naložiš po isti, torej 5%, obr. meri)? Brez rizika, brez zajebavanjas pobiranjem najemnine,...

A si ti kdaj računal te stvari?

Damn, kaj morajo razmišljati šele "neprofesionalci", navadni kupci?!

bigswingingdick je napisal(a):

 
maricko,
poglej hipoteticni primer (ga bom zelo poenostavil, ampak point se ne spremeni): denimo da kupis 10 stanovanj danes, recimo vsakega po 100,000 EUR, torej skupaj 1 mio EUR. Gres na banko po posojilo, recimo po 5% obr. meri, na 20 let recimo, ok? Ok, pri banki anuiteta za tako posojilo pride cca. 6600 EUR. Ti stanovanja oddajaš, recimo vsakega po 400 EUR na mesec (+ stroški, ampak nima veze). Iz tega dobiš skupaj 4000 EUR, kar pomeni, da moraš za pokritje kredita banki iz svojega žepa dati še 2600 EUR vsak mesec. Ok.

...Čez 20 let...

Imaš, če predpostavimo, da so 20 let starejša stanovanja še vedno (realno) vredna 100,000 EUR, imaš 1 mio EUR (ali, če želiš, približno enak znesek sedanje vrednosti prihodnjih najemnin v neskončnost - perpetuity -- mesečna najemnina 400 EUR pribl. ustreza obrestni meri 5% - da ne kompliciramo).

Na drugi strani, a veš, da če bi tistih 2600 EUR vlagal na banko, bi imel po 20 letih prav tako 1 mio EUR (še malenkost, cca. 50,000 EUR več - predpostavka, da naložiš po isti, torej 5%, obr. meri)? Brez rizika, brez zajebavanjas pobiranjem najemnine,...

A si ti kdaj računal te stvari?

Damn, kaj morajo razmišljati šele "neprofesionalci", navadni kupci?!

 
... ja, ampak on jih bo vmes, ko bodo stanovanja spet "zrastla", prodal z dobičkom ... nato bo vse skupaj vložil v Finanzas Forex ali kaj podobnega in spet zaslužil ... nato bo ves denar vložil spet v stanovanja, ker bodo v tem času ta spet "padla", ker vsi vemo, da ne morejo kar naprej "rasti" ... in tako dalje in tako naprej ... ziher sem, da na to varianto ti sploh nisi pomislil ...  

najobj je napisal(a):

 
... ja, ampak on jih bo vmes, ko bodo stanovanja spet "zrastla", prodal z dobičkom ... nato bo vse skupaj vložil v Finanzas Forex ali kaj podobnega in spet zaslužil ... nato bo ves denar vložil spet v stanovanja, ker bodo v tem času ta spet "padla", ker vsi vemo, da ne morejo kar naprej "rasti" ... in tako dalje in tako naprej ... ziher sem, da na to varianto ti sploh nisi pomislil ...  

 
Prav imaš, najobj, to mi še na kraj pameti ni padlo.

Zaupal ti bom, pa naj ostane med nama: tako čez palec stanovanja pridobivajo ca. 20% na leto. Ne glede na to, a so u vukojebini ali stara 40+ let. Če se vmes malo rast vrednosti upočasni, pa kompenziraš tako, da dvigneš najemnino.

sjeraj je napisal(a):
Zaupal ti bom, pa naj ostane med nama: tako čez palec stanovanja pridobivajo ca. 20% na leto. Ne glede na to, a so u vukojebini ali stara 40+ let. Če se vmes malo rast vrednosti upočasni, pa kompenziraš tako, da dvigneš najemnino.

 
Aha. Hvala.

Preprosto ljubim pridevnik "NADSTANDARDEN".

Človek se ga kar ne more odvaditi,

nadstandarden, nadstandarden, nadstandarden, nadstandarden, nadstandarden, nadstandarden, nadstandarden,.....

TadejK je napisal(a):

Ne. Morda je bil ponujeni znesek stave 10000 € prenizek, da bi premamil tako pomembne gospode, kot so lastniki nepremičninski agencij, pa bi pomagalo, če bi ponudil več. Bom razmislil ;)

 
Še ena variabla je, ki je nisi upošteval, bančni krediti in delež teh v kalkulaciji. Na makronivoju npr, banke so že pri ponudnikih (gradbenih firmah) za cca 1,8-2 mldr. evrov globoko, koliko se bodo poglobile pri kupcih pa je vprašanje. Skratka, dostopnost do kreditov bo vplivala na tvojo krivuljo. Lep dan.

bigl je napisal(a):
Še ena variabla je, ki je nisi upošteval, bančni krediti in delež teh v kalkulaciji. Na makronivoju npr, banke so že pri ponudnikih (gradbenih firmah) za cca 1,8-2 mldr. evrov globoko, koliko se bodo poglobile pri kupcih pa je vprašanje. Skratka, dostopnost do kreditov bo vplivala na tvojo krivuljo. Lep dan.

Še sto parametrov je, ki bi jih morda lahko upošteval, če (i) bi imel dostop do njihovih časovnih potekov za vse te države in (ii) če bi znal izpeljati jasno teoretično povezavo oziroma model, kako vsak od njih vpliva na časovni potek povpraševanja, ponudbe, spreada ipd.

Ampak tako (i) kot (ii) sta pri večini teh parametrov, vključno s tistim, ki ga predlagaš, močno vprašljiva, zato bi napoved s tem lahko tudi pokvaril. Še posebej ob dejstvu, da je ta moja napoved že v sedanji obliki napovedala gibanje cen naših nepremičnin neprimerno bolje kot katera koli druga meni znana napoved iz naših krajev.

TadejK je napisal(a):


Še sto parametrov je, ki bi jih morda lahko upošteval, če (i) bi imel dostop do njihovih časovnih potekov za vse te države in (ii) če bi znal izpeljati jasno teoretično povezavo oziroma model, kako vsak od njih vpliva na časovni potek povpraševanja, ponudbe, spreada ipd.

Ampak tako (i) kot (ii) sta pri večini teh parametrov, vključno s tistim, ki ga predlagaš, močno vprašljiva, zato bi napoved s tem lahko tudi pokvaril. Še posebej ob dejstvu, da je ta moja napoved že v sedanji obliki napovedala gibanje cen naših nepremičnin neprimerno bolje kot katera koli druga meni znana napoved iz naših krajev.

 
za pravičnih statističnih 18% bo cene novogradenj znižal pukšičev zakon :))))))
saj ni res pa je

tetaestera je napisal(a):
za pravičnih statističnih 18% bo cene novogradenj znižal pukšičev zakon :))))))
saj ni res pa je

Po mojem bi bil tak zakon dokaj očitno protiustaven, čeprav Pukšič in SLS-populisti na to verjetno niso pomislili (oziroma jih niti ne zanima, ker itak ni cilj, da bi bil sprejet, temveč zgolj da bo nekaj tisoč ljudi reklo, da so se SLSovci edini trudili zanje in njihovo propadlo kalkuliranje in hazardiranje).

Če pa bi bil sprejet in ga nihče ne bi izpodbijal, potem pa ja – še en parameter, ki ga ne znam upoštevati, sem pa prepričan, da na splošni trend ne bo bistveno vplival...

TadejK je napisal(a):


Še sto parametrov je, ki bi jih morda lahko upošteval, če (i) bi imel dostop do njihovih časovnih potekov za vse te države in (ii) če bi znal izpeljati jasno teoretično povezavo oziroma model, kako vsak od njih vpliva na časovni potek povpraševanja, ponudbe, spreada ipd.

Ampak tako (i) kot (ii) sta pri večini teh parametrov, vključno s tistim, ki ga predlagaš, močno vprašljiva, zato bi napoved s tem lahko tudi pokvaril. Še posebej ob dejstvu, da je ta moja napoved že v sedanji obliki napovedala gibanje cen naših nepremičnin neprimerno bolje kot katera koli druga meni znana napoved iz naših krajev.

 
Eno je tehnična projekcija, vsebinska pa brez projekcije kreditiranja nakupov nepremičnin s strani bank, leasingov itd ni smiselna. Slednja pa odgovori na vprašanje kdaj se bo trg nepremičnin normaliziral - na neki drugi - nižji ravni. Do takrat pa  naj trg opravi purgatorij ponudbe. Lep dan.

TadejK je napisal(a):


Po mojem bi bil tak zakon dokaj očitno protiustaven, čeprav Pukšič in SLS-populisti na to verjetno niso pomislili (oziroma jih niti ne zanima, ker itak ni cilj, da bi bil sprejet, temveč zgolj da bo nekaj tisoč ljudi reklo, da so se SLSovci edini trudili zanje in njihovo propadlo kalkuliranje in hazardiranje).

 --poleg populizma tega predloga je cilj seveda tudi da bi bil sprejet, saj je med kupci stanovanj na lavrici tudi metka karner lukač (sls). in se enkrat vec se potrjuje "kvaliteta" poslancev/ministrov ipd. njihovi predlogi zakonov pa vedno osnovani na resevanju lastne riti (zraven pa so drugi collateral damage)

bigl je napisal(a):
Eno je tehnična projekcija, vsebinska pa brez projekcije kreditiranja nakupov nepremičnin s strani bank, leasingov itd ni smiselna. Slednja pa odgovori na vprašanje kdaj se bo trg nepremičnin normaliziral - na neki drugi - nižji ravni. Do takrat pa  naj trg opravi purgatorij ponudbe. Lep dan.

 
Povprečni dohodek na prebivalca je vsaj toliko, po mojem pa celo bolj pomemben vsebinski / fundamentalen (t.j. ne tehničen) parameter kot razni parametri povprečne zadolženosti prebivalstva. Posredno se povprečni dohodek odraža tudi v povprečni ročnosti kreditov in povprečni anuiteti, s tem pa sta  posredno  tudi ta dva parametra v neki meri upoštevana v tem mojem (sicer res pretežno tehničnem) pristopu.

Neposredno pa, če povem še enkrat in še bolj jasno, jaz tega ne znam upoštevati. Če ti znaš, lahko tukaj predočiš svojo izpeljavo formule ali pa vsaj navedeš kak model iz literature, ki se je izkazal za zanesljivega recimo v ZDA 2003-2009 (čeprav dvomim, da kaj takega obstaja, ker potem bi Shiller in kolegi znali napovedati ne le da bo prej ali slej padec, ampak tudi njegov timing, dinamiko in magnitudo).

Ampak kakor koli že, če vseeno meniš, da poznaš tak model, predlagam, da ga tukaj predočiš in na osnovi njega podaš alternativno napoved gibanja cen nepremičnin, pa bova recimo čez eno leto pogledala, ali bo ta napoved kaj bolj natančna od moje. Če ne znaš podati eksplicitne povezave med ceno kot funkcijo časa in parametri lokalne zadolženosti prebivalstva kot funkcijami časa (in verjetno še česa), pa nima pravega smisla, da še naprej modrujeva, saj sem jaz že priznal, da tega ne znam. Lep dan tudi tebi.

andrejcc je napisal(a):
 --poleg populizma tega predloga je cilj seveda tudi da bi bil sprejet, saj je med kupci stanovanj na lavrici tudi metka karner lukač (sls).

 
Jaz sem 99% prepričan, da tak zakon ne more biti sprejet, pa 99.9% prepričan, da ne more biti sprejet in nato še prestati presoje ustavnega sodišča (če bi jo kdo zahteval). Tudi nomotehnično si ne predstavljam najbolje, kako bi tak zakon "izgledal".

Imaš pa verjetno prav, da je razumljivo, če poslanci SLS kot člani zakonodajnega telesa tega ne vedo in ne razumejo ;)

tetaestera je napisal(a):

za pravičnih statističnih 18% bo cene novogradenj znižal pukšičev zakon :))))))
saj ni res pa je

Kakšen je to zakon? Lahko daš kakšen vir?

Vinci je napisal(a):

Kakšen je to zakon? Lahko daš kakšen vir?

 
včerajšnji Svet na Kanalu A

od 32.30 min naprej

http://poptv.si/mult...-2009.html< /a>

Najboljse je, ko Lukačeva trdi da je socialni šibka ;)

TadejK je napisal(a):

 
Povprečni dohodek na prebivalca je vsaj toliko, po mojem pa celo bolj pomemben vsebinski / fundamentalen (t.j. ne tehničen) parameter kot razni parametri povprečne zadolženosti prebivalstva. Posredno se povprečni dohodek odraža tudi v povprečni ročnosti kreditov in povprečni anuiteti, s tem pa sta  posredno  tudi ta dva parametra v neki meri upoštevana v tem mojem (sicer res pretežno tehničnem) pristopu.

Neposredno pa, če povem še enkrat in še bolj jasno, jaz tega ne znam upoštevati. Če ti znaš, lahko tukaj predočiš svojo izpeljavo formule ali pa vsaj navedeš kak model iz literature, ki se je izkazal za zanesljivega recimo v ZDA 2003-2009 (čeprav dvomim, da kaj takega obstaja, ker potem bi Shiller in kolegi znali napovedati ne le da bo prej ali slej padec, ampak tudi njegov timing, dinamiko in magnitudo).

Ampak kakor koli že, če vseeno meniš, da poznaš tak model, predlagam, da ga tukaj predočiš in na osnovi njega podaš alternativno napoved gibanja cen nepremičnin, pa bova recimo čez eno leto pogledala, ali bo ta napoved kaj bolj natančna od moje. Če ne znaš podati eksplicitne povezave med ceno kot funkcijo časa in parametri lokalne zadolženosti prebivalstva kot funkcijami časa (in verjetno še česa), pa nima pravega smisla, da še naprej modrujeva,  saj sem jaz že priznal, da tega ne znam. Lep dan tudi tebi.

 
Tudi jaz ne vem kdaj in kako bodo na situacijo v teku odreagirale banke na strani ponudnikov. Povpraševalci pa čakajo. Brez plačilno sposobnega povpraševanja:-) po domače plačilno sposobnih kupcev ne bo nakupov. Zanje so znani pogoji bank. A povpraševanja po njihovem denarju iz razloga previsokih cen na ponudbeni strani in negotovosti glede zaposlitve še ni niti slučajno ni v obsegu, ki bi lahko normaliziral ta trg, v kakšnem krajšem obdobju. Seveda kupce zanima kdaj bodo cene najnižje, prodajalce pa kdaj se bo začel odboj in rast. Oboje bi moral urediti trg, ki pa je v primeru nepremičnin - invalidni trg. Zato je prav, da čas naredi svoje. Slednje bo, to pa sem prepričan v korist kupcev. Torej najprej nižje cene in nato normalizacija cen glede na kakovost, brez divjanja cen počez. Lep dan.

Hvala, tudi bondyu za link.

bondy je napisal(a):
od 32.30 min naprej

http://poptv.si/mult...-2009.html< /a>

Najboljse je, ko Lukačeva trdi da je socialni šibka ;)

 
Jap, skleda smeha. "Spravljajo se na socialno šibke" (potem ko je stavek prej bilo rečeno da kupuje stanovanje za 200K€) :)))))

ja tudi blog LIBERTAREC danes to povzema. Videti je da se na nepremičninskem področju nekaj zelo dogaja....

http://libertarec.bl...gspot.com/< /a>

Kokice in pivce v roke :)

bondy je napisal(a):
od 32.30 min naprej

http://poptv.si/mult...-2009.html< /a>

Najboljse je, ko Lukačeva trdi da je socialni šibka ;)

Aha. Tako torej. Predlog je res super.

maricko je napisal(a):
Velja sam ne pod pogoji kar porocajo porocila,ampak da mi najdes pametno stanovanje po nizki ceni.se pravi mediji nemajo nobene zveze z tem,ampak samo dejanja,torej najdi stanovanja ki jim pada cena,jaz pridem pogledat,in ce res drzi ti dam 5000 jurjev.

a pa si ziher likviden za 5 mio?

ali pa je misljeno poplacilo s stanovanji? :)

crt je napisal(a):


a pa si ziher likviden za 5 mio?

ali pa je misljeno poplacilo s stanovanji? :)

 Ne vem zakaj uporabljaš mnoižino. Vsako stanovanje slej ko prej pripleza do te cene. Samo vprašanje časa je.

Dthor je napisal(a):

 Ne vem zakaj uporabljaš mnoižino. Vsako stanovanje slej ko prej pripleza do te cene. Samo vprašanje časa je.

Mu moraš oprostiti. Črt je šele začetnik pri investicijah v nepremičnine.