Konkurenca prodaja 10% nižje, oni pa še vsaj 15% nižje.
Pa višja kakovost bivanja. Zakon.

Moraš priznati, da je intervju lepo polikan. Škoda, da finance ne bodo povedale ali je šlo za neposredni intervju ali je lahko izprašani "dodeloval" odgovore.

Všeč mi je, da je uporabil vse aktualne argumente investitorjev:

1. "nisem seznanjen, zato ga tudi ne morem komentirati" - eleganten izogib.

2. "Konkretne številke težko komentiram...Vsako stanovanje, tako rabljeno kot novo, pa je zgodba zase." - izogib negativnemu dejstvu + argument segregacije/diferenciacije.

3. "napovedovati gibanje cen je v trenutni gospodarski situaciji zelo nerealno in neresno...Trg se bo počasi segregiral" - drugič izogib negativnemu dejstvu + argument segregacije/diferenciacije.

4. "Te določamo kar po 14 kriterijih, na podlagi katerih so lahko višje ali nižje" - mutenje + segregacija.

5. "Glede na trenutne gospodarske in finančne razmere smo s prodajo razmeroma zadovoljni, seveda pa se ne moremo pohvaliti s številkami izpred dveh let. Prodali 2 stanovanji na mesec" - pozitiven spin po mojem mnenju zelo slabih podatkov.

6. "Cene smo določili na podlagi različnih kriterijev in v primerjavi s konkurenco so naša stanovanja vsaj 15 odstotkov cenejša...Naselje je umeščeno v naravno okolje, hkrati pa njegova lega blizu južne ljubljanske obvoznice omogoča hiter dostop do prestolnice. Pozidanost je manjša od dovoljene, s čimer smo želeli zagotovili višjo kakovost bivanja." - mi smo boljši kot konkurenca.

Osebno mi je zanimiv predvsem argument mi smo CENEJŠI in BOLJŠI kot konkurenca. V praksi bi lahko pomenil, da se začenja tudi konkurenca med investitorji v duhu - kdor bo sedaj začel zniževati bo še lahko pobral tisto kar je še na trgu. 
Seveda pa se lahko motim.

JanezNovak131 je napisal(a):
Moraš priznar, da je intervju lepo polikan. Škoda, da finance ne bodo povedale ali je šlo za neposredni intervju ali je lahko izprašani "dodeloval" odgovore.

 
Bodo, če bo kdo vprašal. Sicer nisem preverjal pri kolegih, vendar glede na to, da je članek iz oglasne priloge Nepremičninski informator, je skoraj zagotovo, da je šlo čez avtorizacijo.

Se opravičujem za provokacijo :). Hvala za podatek. 

Slučajno veste ali imajo na iProjekt PR? Če je odgovor DA, potem jim gredo iskrene čestitke!

JanezNovak131 je napisal(a):
Se opravičujem za provokacijo :). Hvala za podatek. 

Slučajno veste ali imajo na iProjekt PR? Če je odgovor DA, potem jim gredo iskrene čestitke!

 
Ne vem. Na njihovi strani ni videti, da bi imeli točćno za to zadolženo osebo.

JanezNovak131 je napisal(a):
Moraš priznati, da je intervju lepo polikan. Škoda, da finance ne bodo povedale ali je šlo za neposredni intervju ali je lahko izprašani "dodeloval" odgovore.

Všeč mi je, da je uporabil vse aktualne argumente investitorjev:

1. "nisem seznanjen, zato ga tudi ne morem komentirati" - eleganten izogib.

2. "Konkretne številke težko komentiram...Vsako stanovanje, tako rabljeno kot novo, pa je zgodba zase." - izogib negativnemu dejstvu + argument segregacije/diferenciacije.

3. "napovedovati gibanje cen je v trenutni gospodarski situaciji zelo nerealno in neresno...Trg se bo počasi segregiral" - drugič izogib negativnemu dejstvu + argument segregacije/diferenciacije.

4. "Te določamo kar po 14 kriterijih, na podlagi katerih so lahko višje ali nižje" - mutenje + segregacija.

5. "Glede na trenutne gospodarske in finančne razmere smo s prodajo razmeroma zadovoljni, seveda pa se ne moremo pohvaliti s številkami izpred dveh let. Prodali 2 stanovanji na mesec" - pozitiven spin po mojem mnenju zelo slabih podatkov.

6. "Cene smo določili na podlagi različnih kriterijev in v primerjavi s konkurenco so naša stanovanja vsaj 15 odstotkov cenejša...Naselje je umeščeno v naravno okolje, hkrati pa njegova lega blizu južne ljubljanske obvoznice omogoča hiter dostop do prestolnice. Pozidanost je manjša od dovoljene, s čimer smo želeli zagotovili višjo kakovost bivanja." - mi smo boljši kot konkurenca.

Osebno mi je zanimiv predvsem argument mi smo CENEJŠI in BOLJŠI kot konkurenca. V praksi bi lahko pomenil, da se začenja tudi konkurenca med investitorji v duhu - kdor bo sedaj začel zniževati bo še lahko pobral tisto kar je še na trgu. 
Seveda pa se lahko motim.

 Kako potem lahko primerja cene s konkurenco?

Primerja lahko, komentira pa težko :)

Sej pravim, super PR. Če bi zelo hitro bral intervju, bi čist verjel odgovorom.

Spoštovani,
no izmed teh petih, ki naj bi imeli težave ob nakupu že zaaranega stanovanja,sem bil tudi jaz. Njihova ponudba je bila, da bodo banke dale boj ugodno obresti za posojila. Na mojo pripombo, da so dale banke že ponudbo v juliju mesecu 2009 in to ponudbo, ki sploh ni bila konkurenčna z drugimi bakami, so izjavili, da bo sedaj banka Unicredito, dala "RESNO" ponudbo. Drugih rešitev ne ponujajo. Pa si mislim, pa kdo ima tule koga za norca ? Glede postavljanja cene pa tole: ob izračunu za moje zaarano stanovanje je tale vsota 3.000 EUR in to za stanovanje izven obvoznice, za naselje kjer ni primerne trgovine (trenutno - obljubljali so jo !), ni še povečanega vrtca in šole (trenutno - obljubljali so jo !), ni primerne prometne ureditve - obvoznice (trenutno - obljubljali so jo v bodočnosti, da se razmišlja o njej !), ipd. med in mleko !! Seveda teh obljub niso zapisali pač pa le "povedali" v letu 2007, da ne bo pomote. Pa si poglejte danes to stanje-nič od tega! Podatek o 160 prodanih stanovanjih je larifari, menim da jih ni več kot 80 od 320. Zakaj torej Aleš navaja številko 160? Ja zato, da nebi potencialni kupci bežali stan od "mesta duhov". Zakaj tako mislim? Na spletnem portalu, kjer se združujemo "zaarani kupci" z namenom doseči obljubljeno in boljše cene, se jih je do dedaj javljajo cca. le 60. Verjetnost, ker gre za mlade družine, da nimajo dostopa do interneta kar cca 100 potencialnih kupcev je pa mala. I projekt po moje napihuje številke o prodanih stanovanjih. Glede ta tempo prodaje "dve stanovanji na mesec" si lahko izračunate kdaj bo naselje vsaj približno polno.
Kar se tiče pa samega naselja pa dam gospodu Alešu kar prav-je luštno z dovolj prostora.

Je bila ara 10% in določena kot odstopnina?
Če je tako, bi osebno ob tem, da so cene uradno padle 13%, realno pa so in bodo očitno še bolj, pustil aro in si poiskal kakšno stanovanje v Ljubljani - npr. prejšnji teden sem videl papirje za prodajo novogradnje na viču po 2210 EUR/m2 - to je 800 EUR/m2 ceneje + meni  osebno boljša lokacija (ni gužve na Dolenjki do službe, je pa res manj narave). Če se mudi s preselitvijo, pa bi vsaj do konca leta potrpel v najemu - še Jankovič pravi, da bo konec leta 2000 EUR/m2.

Če pa menite, da ste vsi kupci skupaj dovolj močni, pa se lahko poskušate pogajati kot skupina z večjo močjo. Glede števila prodanih stanovanj pa mislim, da se kot prodana stanovanja vštevajo tudi kompenzacijska stanovanja - obrtnikom pa seveda ni v interesu zniževanje cen. Točna realna številka pa je seveda "poslovna skrivnost".

Glede ustnih obljub pa je vedno potrebno biti pri pogajanjih izjemno previden, sploh pri tako velikih investicijah. Vedno se je potrebno zavedati, da mora take ustne obljube-zaveze prodajalca dokazati tisti, ki toži (v tem primeru vi kot kupci) - to pa je izjemno težko.

Želim vam vso srečo pri reševanju situacije.

JanezNovak131 je napisal(a):

 Glede števila prodanih stanovanj pa mislim, da se kot prodana stanovanja vštevajo tudi kompenzacijska stanovanja - obrtnikom pa seveda ni v interesu zniževanje cen. Točna realna številka pa je seveda "poslovna skrivnost".

 
TA mojster Bešter je izjavil, da niso nobenega stanovanja prodali kot kompenzacijo podizvjalcem.
Če je to res se bo soseska ob dveh prodanih stanovanjih na mesec napolnila že v  7 letih in ne v 15-ih letih ;-).

MMIL je napisal(a):
Spoštovani,
no izmed teh petih, ki naj bi imeli težave ob nakupu že zaaranega stanovanja,sem bil tudi jaz. Njihova ponudba je bila, da bodo banke dale boj ugodno obresti za posojila. Na mojo pripombo, da so dale banke že ponudbo v juliju mesecu 2009 in to ponudbo, ki sploh ni bila konkurenčna z drugimi bakami, so izjavili, da bo sedaj banka Unicredito, dala "RESNO" ponudbo. Drugih rešitev ne ponujajo. Pa si mislim, pa kdo ima tule koga za norca ? Glede postavljanja cene pa tole: ob izračunu za moje zaarano stanovanje je tale vsota 3.000 EUR in to za stanovanje izven obvoznice, za naselje kjer ni primerne trgovine (trenutno - obljubljali so jo !), ni še povečanega vrtca in šole (trenutno - obljubljali so jo !), ni primerne prometne ureditve - obvoznice (trenutno - obljubljali so jo v bodočnosti, da se razmišlja o njej !), ipd. med in mleko !! Seveda teh obljub niso zapisali pač pa le "povedali" v letu 2007, da ne bo pomote. Pa si poglejte danes to stanje-nič od tega! Podatek o 160 prodanih stanovanjih je larifari, menim da jih ni več kot 80 od 320. Zakaj torej Aleš navaja številko 160? Ja zato, da nebi potencialni kupci bežali stan od "mesta duhov". Zakaj tako mislim? Na spletnem portalu, kjer se združujemo "zaarani kupci" z namenom doseči obljubljeno in boljše cene, se jih je do dedaj javljajo cca. le 60. Verjetnost, ker gre za mlade družine, da nimajo dostopa do interneta kar cca 100 potencialnih kupcev je pa mala. I projekt po moje napihuje številke o prodanih stanovanjih. Glede ta tempo prodaje "dve stanovanji na mesec" si lahko izračunate kdaj bo naselje vsaj približno polno.
Kar se tiče pa samega naselja pa dam gospodu Alešu kar prav-je luštno z dovolj prostora.

 
Najbrž ne pričakuješ, da bo povedal, da ga mal tam odzada stiska.
Kolko pa bi radi popusta?

Jaz bi tam tudi eno stanovanje mogoče vzel za hčerko.
Sam ne po teh cenah sseveda.

Kot sem že napisal, ustnim obljubam oz. izjavam o kompenzacijskih stanovanjih ni preveč za verjeti. Sploh, če so avtorji takšnih izjav očitno že "izkazali" z neresničnimi izjavami. 

Po koliko bi pa kupil? 

JanezNovak131 je napisal(a):
Kot sem že napisal, ustnim obljubam oz. izjavam o kompenzacijskih stanovanjih ni preveč za verjeti. Sploh, če so avtorji takšnih izjav očitno že "izkazali" z neresničnimi izjavami. 

Po koliko bi pa kupil? 

 
Po ugodni ceni seveda ;-)
Po 3.000 za m2 že ne. Če pa pade za ene 20%...
Potlej sem se pa pripravljen pogajati.

So se tudi tukaj baje že pojavlila neka stanovanja -20%, bi rekel od katerega podizvajalca.
Je pa posrednik hitro umaknil ponudbo.

Google pa nič novega ne izpljune:-(

Glede na variabilnost ponudbe na tisti lokcaiji in cene malce starejših stanovanj v soseščini mislim, da bo hčerka lahko zelo kmalu dobila stanovanje po 2.400 za m2 - če je to tvoja ciljna cena.
http://www.nepremicn...tr=lavrica< /a>

Moj predlog: za ta oglas http://www.nepremicn...694356.jpg< /a> kontaktiraj prodajalca in reči, da daš recimo 80.000 EUR oz. po 2.000 EUR na kvadrat. Keš. Če niso za stvar pa malce počakaj. Sem slišal, da ta tehnika pogajanj zadnje čase odlično deluje ;)

Če seveda misliš, da cene ne morejo pasti še nižje...recimo zaradi tega, ker bo invetitorja počasi (recimo v pol leta) stisnila banka(e), ki imajo kredit običajno zavarovan s po okrog 1.300 na kvadrat, cene pa se bodo - morda - začele približevati višini zavarovanja.

Seveda pa se lahko motim.

Hja ... no jaz sedim in imam kokice pripravljene. Mislim pa da bo slej ko prej enemu od kupcev ki so zaarali flete prekipelo in bomo videli kak strelski obračun ali pa vsaj plave oke. Če ni do tega že prišlo .... .

JanezNovak131 je napisal(a):
Glede na variabilnost ponudbe na tisti lokcaiji in cene malce starejših stanovanj v soseščini mislim, da bo hčerka lahko zelo kmalu dobila stanovanje po 2.400 za m2 - če je to tvoja ciljna cena.
http://www.nepremicn...tr=lavrica< /a>

Moj predlog: za ta oglas http://www.nepremicn...694356.jpg< /a> kontaktiraj prodajalca in reči, da daš recimo 80.000 EUR oz. po 2.000 EUR na kvadrat. Keš. Če niso za stvar pa malce počakaj. Sem slišal, da ta tehnika pogajanj zadnje čase odlično deluje ;)

Če seveda misliš, da cene ne morejo pasti še nižje...recimo zaradi tega, ker bo invetitorja počasi (recimo v pol leta) stisnila banka(e), ki imajo kredit običajno zavarovan s po okrog 1.300 na kvadrat, cene pa se bodo - morda - začele približevati višini zavarovanja.

Seveda pa se lahko motim.

 
Eh, na Lavrici bi morala biti cena neto m2 pod dve kilce evrotov.
Bodo tam začeli kupci are puščat prodajalcu, pa ga bo začela mal prpa grabit.
Je za počakat po mojem.

Se strinjam.

Nagradno vprašanje:Zakaj banke bolj ne stiskajo investitorjev, če je jasno, da cene padajo in je v Ljubljani vsaj 3000 neprodanih stanovanj? 

So zavarovanja res tako dobra - torej le do okrog 1300 EUR/m2, koliko so čez palec stroški gradnje (vem, zelo konzervativna ocena) ali kaj hudiča se jim plete po glavi, da še ne ukrepajo? Jamstvene sheme? Popravki bilanc šele naslednje leto? Prijateljstva in politične usluge? Upanje v svetlo prihodnost?

Fajn bi bilo slišati razmišljanje kakšnega bančnika na to temo. Pa so vsi tiho kot smrt.

JanezNovak131 je napisal(a):
Se strinjam.

Nagradno vprašanje:Zakaj banke bolj ne stiskajo investitorjev, če je jasno, da cene padajo in je v Ljubljani vsaj 3000 neprodanih stanovanj? 

So zavarovanja res tako dobra - torej le do okrog 1300 EUR/m2, koliko so čez palec stroški gradnje (vem, zelo konzervativna ocena) ali kaj hudiča se jim plete po glavi, da še ne ukrepajo? Jamstvene sheme? Popravki bilanc šele naslednje leto? Prijateljstva in politične usluge? Upanje v svetlo prihodnost?

Fajn bi bilo slišati razmišljanje kakšnega bančnika na to temo. Pa so vsi tiho kot smrt.

 Po mojem se ne zavedajo, da polovica zaaranih stanovanj ne pomeni, da bo toliko stanovanj tudi dejansko prodanih.
Ker nekateri kupci ne bodo mogli izpeljati nakupa, ker ne morejo prodati starega, nekateri pa bodo pač pustli onih 10% are in drugje poiskali stanovanje recimo 20% bolj poceni. 

sajtrga je napisal(a):

Ker nekateri kupci ne bodo mogli izpeljati nakupa, ker ne morejo prodati starega 

Ravno to je poleg zaostrenih pogojev kreditiranja eden glavnih razlogov za krč nepremičninskega trga... če ne moreš prodat svojega starega stanovanja, ti ne pomaga še tak popust na novega.

tycoon2 je napisal(a):

Ravno to je poleg zaostrenih pogojev kreditiranja eden glavnih razlogov za krč nepremičninskega trga... če ne moreš prodat svojega starega stanovanja, ti ne pomaga še tak popust na novega.

 
Veš, da temu ni tako!!. Lep dan.

Razen, če ti dajo 100% popust ;)

tycoon2 je napisal(a):
Razen, če ti dajo 100% popust ;)

 
Ne spremeni dejstva, kljub temu  nimaš prav:-) . Lep dan.

Ker?

JanezNovak131 je napisal(a):
Glede na variabilnost ponudbe na tisti lokcaiji in cene malce starejših stanovanj v soseščini mislim, da bo hčerka lahko zelo kmalu dobila stanovanje po 2.400 za m2 - če je to tvoja ciljna cena.
http://www.nepremicn...tr=lavrica< /a>

Moj predlog: za ta oglas http://www.nepremicn...694356.jpg< /a> kontaktiraj prodajalca in reči, da daš recimo 80.000 EUR oz. po 2.000 EUR na kvadrat. Keš. Če niso za stvar pa malce počakaj. Sem slišal, da ta tehnika pogajanj zadnje čase odlično deluje ;)

Če seveda misliš, da cene ne morejo pasti še nižje...recimo zaradi tega, ker bo invetitorja počasi (recimo v pol leta) stisnila banka(e), ki imajo kredit običajno zavarovan s po okrog 1.300 na kvadrat, cene pa se bodo - morda - začele približevati višini zavarovanja.

Seveda pa se lahko motim.

 

tycoon2 je napisal(a):
Ker?

 
Mešaš stvari:-) lep dan.

Recimo?

tycoon2 je napisal(a):
Razen, če ti dajo 100% popust ;)

 
če veš, da boš novo stanovanje kupil 20k ceneje, boš ceno za staro stanovanje lahko spustil 20k nižje in vse skupaj
pripeljal do srečnega konca:-))))


Folk si je naredil kalkulacijo za 30k kredita, dodatnih 20 pač njihov družinski proračun pač ne prenese.

Tvoj srečni konec ima samo dva "manjša" felerja: kreditov folk ne more dobit (ali si jih pa ne upa vzet), starega stanovanja pa večinoma ne more prodat, tudi če spusti za 20k€ (ker vsi pričakujejo vsaj 50% nižje cene)...

tycoon2 je napisal(a):
Tvoj srečni konec ima samo dva "manjša" felerja: kreditov folk ne more dobit (ali si jih pa ne upa vzet), starega stanovanja pa večinoma ne more prodat, tudi če spusti za 20k€ (ker vsi pričakujejo vsaj 50% nižje cene)...

 
res k sreči, da so nepremičnine tako nelikvidne, da jim cena ne more pasti. Kakšno srečo imajo vsi ti nevedni potencialni ali resni prodajalci!

tycoon2 je napisal(a):
...ker vsi pričakujejo vsaj 50% nižje cene...

 
A niso ravno pričakovanja kupcev in prodajalcev tista, ki na koncu določijo ceno? 
Če vsi pričakujejo vsaj 50% nižje cene, potem bodo vsaj 50% nižje cene?