pok nepremičninskega balona do 2020? kakšne neumnosti so pa sedaj to?

Jah, tko je. Baje bo takrat. Baje nekje na začetku aprila. Baje da celo 1. aprila :)

Bob, a tudi ti kupuješ nepremičnine na zalogo in zato drugim greniš življenje? Enkrat bo sigurno prišlo do poka, kaj Slovenci mislite, da bo naš trg rasel in rasel. NO GO

bo rasel, bo boš videl

Ja začel bo pokat 1. aprila ob 11.36. Videl na kugli.

Jaka kugla, če ne kaže sekund!

Članek ni opredeljen na stanovanja in poslovne prostore.

Firme so za olajšave kupovale poslovne prostore in v manjši meri stanovanja in hiše. Kot naložbo in varčevanje pa se državljani odločajo za nakup nepremičnin. Veliko je tudi tistih ki imajo bodoče študente in so kreditno sposobni pa vzamejo kredit in namesto za najemnino plačujejo kredo in čez par let upajo da bodo zaslužili še na ceni m2.

Jaz pa pri vsej stvari nekaj ne razumem. Kristalno jasno je, da je EDINI razlog za rast cen nepremčnin to, da niso obdavčene in jih ljudje kupujejo kot naložbo (tudi jaz), vse ostalo je brez zveze. Poznam ogromno ljudi, ki nimajo samo dveh ampak več stanovanj, ki jih oddajajo. Pa dejansko ni boljše naložbe. Cena skoz raste (težko najdeš na borzi naložbo s tako visokim in dolgotrajajočim donosom), najemnino prijaviš minimalno in na to plačuješ minimalni davek, pa kaj češ lepšga... Zato, dokler nepremičnine ne bodo KONKRETNO obdavčene, še posebej tiste, v katerih ne živi lastnik, je vse skupaj uzalud.

krokodill je napisal(a):
Jaz pa pri vsej stvari nekaj ne razumem. Kristalno jasno je, da je EDINI razlog za rast cen nepremčnin to, da niso obdavčene in jih ljudje kupujejo kot naložbo (tudi jaz), vse ostalo je brez zveze.  

Žal ni mogoče tega skopirat in kazat na DURSu, ko ti hočejo zakasirati davek na kapitalski dobiček pri prodaji nepremičnine.

krokodill je napisal(a):
Jaz pa pri vsej stvari nekaj ne razumem. Kristalno jasno je, da je EDINI razlog za rast cen nepremčnin to, da niso obdavčene in jih ljudje kupujejo kot naložbo (tudi jaz), vse ostalo je brez zveze. Poznam ogromno ljudi, ki nimajo samo dveh ampak več stanovanj, ki jih oddajajo. Pa dejansko ni boljše naložbe. Cena skoz raste (težko najdeš na borzi naložbo s tako visokim in dolgotrajajočim donosom), najemnino prijaviš minimalno in na to plačuješ minimalni davek, pa kaj češ lepšga... Zato, dokler nepremičnine ne bodo KONKRETNO obdavčene, še posebej tiste, v katerih ne živi lastnik, je vse skupaj uzalud.

kako enostavno je lahko življenje. koliko časa pomeni skoz?

nisi razumel.

tudi vlada pripravlja sanjske projekte za čleto 2015

Gustl je napisal(a):


Žal ni mogoče tega skopirat in kazat na DURSu, ko ti hočejo zakasirati davek na kapitalski dobiček pri prodaji nepremičnine.

 
To samo utrjuje tezo g.Krokodila, da ljudje kupujejo nepremičnine, kot naložbo. Dolgoročno, seveda, ker je realizacija dobičkov obdavčena.


Vse skupaj se pa odlično ujema  z mojo pogosto ponovljeno trditvijo, da za nepremičninski balonček ima veliko zaslug izjemna kupna moč precejšnjega dela prebivalstva, ki nepremičnin ne potrebuje in ne kupuje za bivanje.

lp.m

Tudi mene zanima!

V Sloveniji (in pravzaprav v kontinentalni Evropi) do poka nepremičninskega balona sploh ne more priti. Razlog pa je predvsem v pravni ureditvi. V tej kontinentalni pravni ureditvi namreč lastninska pravica ob koriščenju hipoteke ne preide na upnika, temveč gre nepremičnina na dražbo in iz izkupička se poplačajo dolžniki. Zato banke načeloma ne dajejo posojil v višini nad 70% vrednosti nepremičnine. Na dražbah nepremičnine dosegajo nižje cene, zato recimo 70%. Vse skupaj pa izhaja že iz rimskega prava. Tistih pravih hipotekarnih posojil, kot jih pozname iz ameriških filmov, v Sloveniji ni in jih ne bo dokler se ne spremeni pravna ureditev.

No, skratka, zato v Sloveniji ljudje ne morejo preprosto vreči ključa v poštni nabiralnik in iti živet drugam. To se je dogajalo v ZDA že leta 2004 in se tudi trenutno dogaja, še bolj pa v VB v preteklosti. In evo crash, če je magnituda dovolj velika. Tam na hipotekarnega upnika tudi preide lastninska pravica in zato lahko brez problema nepremičnino za đabe proda na trgu. Na hipotekarne upnike (banke ipd) v Sloveniji pa lastninska pravica  nikoli ne preide, postopek koriščenja hipoteka je cela nočna mora, zato upniki praktično ne morejo povzročiti crasha in ga tudi nočejo in ne bodo. Saj niso neumni.

Tako da crash do 2020? Daj nehi no. V Sloveniji se to pač ne bo zgodilo. Ko bo zadolženost prebivalstva prišla do točke brez povratka, bodo banke zaprle pipico. Tiste, ki je ne bodo, bodo pa pač šle po gobe zaradi dolgotrajnih postopkov koriščenja hipoteke. Največ, kar se lahko zgodi je, da se povpraševanje zaradi pomanjkanja ponudbe denarja umakne in trg zastane za kakšno leto ali dve. In to je to. Banke si ne bodo šle kopat luknje.

No, tako je moje razmišljanje.

ti govoriš o soft landingu. rast kot je sedaj prav dolgo ne more trajati. ker nekako dvomim, da je lahko staro razsuto stanovanje v socialističnem getu, čez 5 let 5k evrov/m2. ali se bodo cene umirile v letu, dveh ali pa bomo imeli pravi balon, ki bo tudi počil.

Po moje je v Sloveniji pravna ureditev taka, da balon ne more počiti, temveč lahko samo pušča. Banke ne bodo pustile, da bi se sploh povečal nad meje kapacitete, zato ker v našem sistemu v primeru "poka" naj... predvsem banka. Moje mnenje je, da se bodo cene kmalu umirile in potem nekako ustalile. Do padca cen pa lahko pride, če se nevarno poveča zadolženost prebivalstva in banke ustavijo vlak.

Lahko Finance postavijo vprašanje bankam, če so zainteresirani za prava hipotekarna posojila, kot jih poznamo iz ZDA ali VB in upam staviti, da bo večina odgovorila, da se oni tega ne bodo šli.

EDIT: Aja, še to. Ne govorim o soft landingu. Govorim o tem, da do tega sploh ne bo prišlo.

Vinci je napisal(a):
Lahko Finance postavijo vprašanje bankam, če so zainteresirani za prava hipotekarna posojila, kot jih poznamo iz ZDA ali VB  in upam staviti, da bo večina odgovorila, da se oni tega ne bodo šli.

 
Za kakšna posojila gre v tem primeru?
Otac

Problem pri slovenskih hipotekarnih kreditih je predvsem to, da se še vedno gleda predvsem na tki. kreditno sposobnost in se sposobnost oidplačevanja kredita tako ocenjuje glede na osebno boniteto, oz. višino stalnih osebnih prijemkov, še bolj ozko, na višino plače pri čemer je pogoj tudi delovno razmerje za nedoločen čas.

Ja, nepremičnina je res zastavljena, toda banka navadno zaradi tega ne omili kriterije po katerih odobri kredit. Vse pa zaradi tega, ker slovenska sodišča deluje počasi, obenem pa si banka nakoplje veliko slabe publicitete, če npr. zahteva izvršbo za izselitev in izpraznitev zasežene nepremičnine v primeru poplačila iz odprodaje nepremičnine.

D.

Predvsem da se oceni vrednosti posojila in se v isti višini odobri kredit (kredit v višini 100% ocenjene tržne vrednosti, pri nas je načeloma 60-70%). Potem tudi, da se v primeru apreciacije zopet oceni vrednosti nepremičnine in se da kredit za razliko, povečano tržno vrednost nepremičnine. Da se oceni opremljenost nepremičnine (notranjost) in se da kredit na notranjo opremo. In podobno. Ampak tam se gredo te stvari zato, ker lastninska pravica v primeri neodplačevanja kredita preide na upnika.

Vinci je napisal(a):
Predvsem da se oceni vrednosti posojila in se v isti višini odobri kredit (kredit v višini 100% ocenjene tržne vrednosti, pri nas je načeloma 60-70%). Potem tudi, da se v primeru apreciacije zopet oceni vrednosti nepremičnine in se da kredit za razliko, povečano tržno vrednost nepremičnine. Da se oceni opremljenost nepremičnine (notranjost) in se da kredit na notranjo opremo. In podobno. Ampak tam se gredo te stvari zato, ker lastninska pravica v primeri neodplačevanja kredita preide na upnika.

 
Ja, a pri nas pa ne? Zasežejo in prodajo, a ne?
Otac

In zakaj potem vlada ne stori nekaj glede pomanjkanja zemljisc, ***** ***** *********?!?!

Vinci je napisal(a):
Predvsem da se oceni vrednosti posojila in se v isti višini odobri kredit (kredit v višini 100% ocenjene tržne vrednosti, pri nas je načeloma 60-70%). Potem tudi, da se v primeru apreciacije zopet oceni vrednosti nepremičnine in se da kredit za razliko, povečano tržno vrednost nepremičnine. Da se oceni opremljenost nepremičnine (notranjost) in se da kredit na notranjo opremo. In podobno. Ampak tam se gredo te stvari zato, ker lastninska pravica v primeri neodplačevanja kredita preide na upnika.

O ja pa de! LASTNINSKA PRAVICA NE PREIDE NA UPNIKA!

Ta stavek si je treba dobro zapomniti, saj ZASTAVNA PRAVICA kot stvarna pravica na tuji lastnini, ki učinkuje zoper vsakega lastnika, četudi bi zastavljena nepremičnina vmes spremenila lastnika, NE zagotavlja lastništva nad nepremičnino temveč le in samo pravico, da se zastavljeno nepremično proda (tipično na dražbi) in se iz kupnine poplača dolg, preostanek kupnine pa se izroči dolžniku.

LP
Darko

otac je napisal(a):

Ja, a pri nas pa ne? Zasežejo in prodajo, a ne?
Otac

Ni avtomatizma, dosti tezje je, plus kot je nekdo rekel, slaba publiciteta za banko, ceprav ni kriva nic. V ZDA je to eskpeditivno. Saj vse pise zgoraj.

V ZDA je odvisno od prakse v zveznih državah. Odvisno tudi od vrste, mortgage ali deed of trust... ali nekaj takega. Ne spomnim se več.

Sem delal te stvari v ZDA in vem, da sem prenašal po rokah tako kombinirane pogodbe, kot tudi take z zastavno pravico in take z izključnim prenosom lastništva. Pri kombinirah je veljajo, da dokler je odplačevanja redno velja zastavna pravica (lien, se mi zdi, da je v angleščini), če pa se ne plačuje in se gre v "izvršbo" (sodišče ugotovi dolg), pa velja prenos lastništva. In takih pogodb je bilo v mojem primeru največ. Na dražbo gre v vsakem primeru.

Sem pač na lastne oči lahko videl, da je človek spakiral avto, odjavil priključke, banki pa poslal sporočilo "ključ je v nabiralniku."

Za VB pa ne vem, ker se je tam praksa bistveno spreminjala, prav zaradi tistega nepremičninskega poloma pred 20 leti, ko so začeli prakticirati, da lastništvo ne pride, ker so v tem primeru banke bolj previdne - več tvegajo.

otac je napisal(a):

 
Ja, a pri nas pa ne? Zasežejo in prodajo, a ne?
Otac

 
Zasežejo vred tudi prebivalce nepremičnine. Potem veš, da se na dražbah kar tepejo za takšne nepremičnine.

lp.m

Ja, in potem te prebivalci nočejo odpreti ljudem ki so prišli na ogled, če že kdo pride v takem primeru, itd.

Vinci, nebi rad polemiziral, saj to presega namen zaradi katerega je članek napisan.

Zdi pa se mi, da je osnova nesporazuma v tem, ker se ne pozna osnove stvarnih pravic. Lastninska pravica, kot univerzalno vseobsegajoča pravica omogoča lastniku, da prosto razpolaga s stvarjo. To pomeni, da stvar lahko uporablja, uživa plodove, odsvoji, obremeni (s kako drugo stvarno pravico, npr. zastavno, tako, da je zastavi) ali celo uniči (pri čemer zgolj uniči eno obliko, torej stvari spremeni obliko, in je še vedno lastnik, toda stavbišča brez stavbe, pogorišča, koščkov, itn.). Lahko s svojo lastninsko pravico razpolaga celo tako, da opusti izvrševanje lastniske pravice in tako stvar postane "nikogaršnja last" (res derelictae).

Zastavna pravica pa NI lastniska pravica, temveč služi kot akcesorna (dodatna) pravica le strogo določenemu namenu, to je poplačilu kredita. Zastavni upnik ima pravico TUJO stvar dati na dražbo, je prodati in se iz izkupička poplačati, pri čemer mora (če gre za zastavo) preostanek kupnine izročiti prejšnjemu lastniku stvari. S nakupom stvari se kupca napravi za lastnika. Lastninska pravica preide tako neposredno iz dolžnika na kupca stvari in nikoli ne "preskoči" na zastavnega upnika in potem iz njega na kupca.

Nedkatere ureditve so pri tem tako stroge, da celo sploh ne dovoljujejo, da bi zastavni upnik sodeloval pri dražbi.

D.

puplis je napisal(a):
Ja, in potem te prebivalci nočejo odpreti ljudem ki so prišli na ogled, če že kdo pride v takem primeru, itd.

Ja, samo v Sloveniji, kjer si v vsaki ulici pravo razlagajo po svoje.

Vinci je napisal(a):
Predvsem da se oceni vrednosti posojila in se v isti višini odobri kredit (kredit v višini 100% ocenjene tržne vrednosti, pri nas je načeloma 60-70%). Potem tudi, da se v primeru apreciacije zopet oceni vrednosti nepremičnine in se da kredit za razliko, povečano tržno vrednost nepremičnine. Da se oceni opremljenost nepremičnine (notranjost) in se da kredit na notranjo opremo. In podobno. Ampak tam se gredo te stvari zato, ker lastninska pravica v primeri neodplačevanja kredita preide na upnika.

 
In iz katerih razlogov (na strani bank) se takšne prakse (posojila 100% kupnine) ne uvede tudi pri nas?

0219K21 je napisal(a):


O ja pa de! LASTNINSKA PRAVICA NE PREIDE NA UPNIKA!

Ta stavek si je treba dobro zapomniti, saj ZASTAVNA PRAVICA kot stvarna pravica na tuji lastnini, ki učinkuje zoper vsakega lastnika, četudi bi zastavljena nepremičnina vmes spremenila lastnika, NE zagotavlja lastništva nad nepremičnino temveč le in samo pravico, da se zastavljeno nepremično proda (tipično na dražbi) in se iz kupnine poplača dolg, preostanek kupnine pa se izroči dolžniku.

LP
Darko

 Ok, ampak -

Vinci je napisal(a):
Na dražbo gre v vsakem primeru.

Torej je končni efekt isti? Oziroma, kje mi zmanjka?
Otac

Darko, pa saj je to razumem. Ampak tako kot opisuješ je strogo predpisano v kontinentalnem pravu. V anglosaksonskem je pa drugače.