Realna cena je tako in tako tista, ki jo je kupec pripravljen plačati, ne pa tista, ki jo po nekih tabelah določajo "poznavalci-strokovnjaki".
Sicer pa, logično da so nastavljene cene 10-15% višje od prodajnih; Tržna pravila bolšjega sejma pač. Vsak kupec je vesel, ko nastavljeno ceno zbije za teh 10-15%....
Otac

Tako kot pri delnici vidiš dejansko ceno za nazaj, zakaj ne bi bil še register z zadnjo prodajno ceno točno tega stanovanja ki ga kupuješ? Verjetno ni prave volje za kaj takega, tako kot je ni za izboljšanje razmer na nepremičninskem trgu.

Pogodbene cene prodanih nepremičnin po Sloveniji: prostor.gov.si/index.html - gumb "Javni vpogled", zavihek "Skupna baza ZNPosr".

Ne vem le, če je baza ažurna in popolna, naj bi pa vsebovala podatke od 1.1.2005.

Z malo klikanja pridete na strani prostor.gov.si tudi do podatkov o popisu stavb, ki pravkar poteka ...

ja, ampak vcasih kupci zbijejo ceno samo navidezno, saj s tem znizajo stroske posla. Vsaj po mojih izkusnjah je 'uradna' cena eno, neuradna pa drugo - vsaj del kupnine se pogosto placa 'na roko'. Dejanska cena je potem res nekaj nizja od oglasevane, ampak ne 15%

Razhajanje je se vecje, ker se marsikatera oglasevana nepremicnina samo "prodaja", pa zelo dolgo ne proda.

V ZDA je recimo nepremicnina, ki se ne proda 1 leto ocenjena kot nekaj nezmoznega prodaje (pa verjetno dozivi znizanje cene ze prej). Pri nas imas pa modele ki po enem letu pacanja nepremicnine na trgu ceno se zvisajo, ces "da so sle cene gor" ;))

knezsz je napisal(a):
ja, ampak vcasih kupci zbijejo ceno samo navidezno, saj s tem znizajo stroske posla. Vsaj po mojih izkusnjah je 'uradna' cena eno, neuradna pa drugo - vsaj del kupnine se pogosto placa 'na roko'. Dejanska cena je potem res nekaj nizja od oglasevane, ampak ne 15%

Temu se reče utaja davka. Prijavitelj bi moral dobiti progresiven % od utajene vsote, kot nagrado :)) Ali pa nek bonus pri naslednjih dohodninah. Grem stavit, da ne bi noben več pod roko operiral.

blink je napisal(a):



Temu se reče utaja davka. Prijavitelj bi moral dobiti progresiven % od utajene vsote, kot nagrado :)) Ali pa nek bonus pri naslednjih dohodninah. Grem stavit, da ne bi noben več pod roko operiral.

 
ja, seveda je utaja, pa ne samo davka - gre tudi za natego nepremicninskih agencij, ki dobijo za posrednistvo manj kot bi sicer (pa se vedno precej). Je pa ta utaja omejena, ker nihce noce zbujati suma. In potem smo ravno nekje pri onih 10% :)

Obstaja samo en davek, ki se ga veselim: davek na nepremičnine in zemljišča, ki jih nihče ekonomsko ne uporablja. In prosim, naj ne bo simboličen...

stankas je napisal(a):
Obstaja samo en davek, ki se ga veselim: davek na nepremičnine in zemljišča, ki jih nihče ekonomsko ne uporablja. In prosim, naj ne bo simboličen...

Že pri nepremičninah bi bil problem dokazati, da se "ekonomsko" ne uporabljajo. Pri zemljiščih pa je to znanstvena fantastika :)

stankas je napisal(a):
Obstaja samo en davek, ki se ga veselim: davek na nepremičnine in zemljišča, ki jih nihče ekonomsko ne uporablja. In prosim, naj ne bo simboličen...

Davek, ki ne bi bil le simboličen in to na vse ekonomsko neuporabljane nepremičnine, bi kmalu zelo znižal ceno stanovanj.

Predvsem mladi bi tako končno le prišli do svojega stanovanja. Danes to lahko storijo le s krediti, ki jih je zelo težko odplačevati. Vsaka slovenska generacija po 2. svetovni vojni je bila v boljšem položaju kot današnje mlade družine, ki si prvič rešujejo svoj stanovanjski problem.

Morda se bodo naši davčni uradniki nekoč spomnili, da bi bilo le dobro uvesti takšen davek na ekonomsko neuporabljane nepremičnine. Ostale davke pa bi seveda morali zato znižati.

dani14 je napisal(a):
.....pri nepremičninah bi bil problem dokazati, da se "ekonomsko" ne uporabljajo.....

Lastnik prazne nepremičnine ima stroške za vodo in elektriko precej nižje, kot če bi v hiši stanoval.
Tako bi bilo možno ugotoviti na podlagi računov ali se nekaj ekonomsko uporablja ali ne uporablja.

Bor777 je napisal(a):

Lastnik prazne nepremičnine ima stroške za vodo in elektriko precej nižje, kot če bi v hiši stanoval.
Tako bi bilo možno ugotoviti na podlagi računov ali se nekaj ekonomsko uporablja ali ne uporablja.

Večina stanovanj nima števca za vodo. Kar se tiče elektrike, lahko pojasnijo s tem, da nimajo ne TV,... kuhajo na plin, in da gredo zgodaj spat. Podobne težave so bile s pobiranjem RTV prispevka, rešili so jih z obveznim prispevkom, vezanim na elektriko.

Saj tudi meni niso povšeči prazna stanovanja za nenormalne najemnine ali cene, a problem je to dokazati. Ljudje s(m)o pripravljeni trditi neumnosti, samo da se izognejo višjemu davku. Čeprav bi več let zapored prihajale položnice za elektriko praktično brez porabe, bi trdili, da so pač odpovedali materialističnemu svetu....

Boljša rešitev (predvsem izvedljivejša) je ta, da se višje obdavči vse nepremičnine, na katerih naslovih ni prijavljenih prebivališč. Na osebo bi dal kvoto 50 m2, torej bi družina s 4 člani imela nižje obdavčenih (ali pa brez davka) 200 m2, višek kvadratov pa višje obdavčenih. Pa tudi ta sistem je daleč od popolnosti, ker takšnega, ki bi pasal vsem, ni.

dani14 je napisal(a):

Boljša rešitev (predvsem izvedljivejša) je ta, da se višje obdavči vse nepremičnine, na katerih naslovih ni prijavljenih prebivališč.

Jasno, da je to edina izvedljiva varianta. Poleg tega je to edina prava vzpodbuda k prijavljanju najemnikov.

dani14 je napisal(a):

Boljša rešitev (predvsem izvedljivejša) je ta, da se višje obdavči vse nepremičnine, na katerih naslovih ni prijavljenih prebivališč. Na osebo bi dal kvoto 50 m2, torej bi družina s 4 člani imela nižje obdavčenih (ali pa brez davka) 200 m2, višek kvadratov pa višje obdavčenih. Pa tudi ta sistem je daleč od popolnosti, ker takšnega, ki bi pasal vsem, ni.

Zakaj pa 50m2? Zakaj take olajsave? Po mojem mnenju nimajo smisla. Druzine imajo razlicne prioritete. Meni se recimo zdi 200m2 premalo za 4 osebe in bi se raje odselil ven iz vecjega mesta, da bi za isto ceno dobil vecjo hiso. Ti pa predlagas, da bi recimo veliko bolj vredno hiso v centru Ljubljane, ki ima manj kot 50m2 na osebo ne obdavcil, pa ceprav je vredna veliko bolj kot 100m2 hisa/osebo nekje v Prekmurju?

Kaksna je to logika?

izzy je napisal(a):

Zakaj pa 50m2? Zakaj take olajsave? Po mojem mnenju nimajo smisla. Druzine imajo razlicne prioritete. Meni se recimo zdi 200m2 premalo za 4 osebe in bi se raje odselil ven iz vecjega mesta, da bi za isto ceno dobil vecjo hiso. Ti pa predlagas, da bi recimo veliko bolj vredno hiso v centru Ljubljane, ki ima manj kot 50m2 na osebo ne obdavcil, pa ceprav je vredna veliko bolj kot 100m2 hisa/osebo nekje v Prekmurju?

Kaksna je to logika?

Daj konstruktiven predlog. Aja "kot procent od trzne cene nepremicnine" je slab predlog, sploh v sloveniji, kjer je "trg" en zmazek lobijev, zmesanih prodajalcev in obupanih kupcev, "trzna cena" pa nekaj, kar zelo tezko ocenis.

Pa se to: 50m2 razumi kot splosno olajsavo pri davku. Nekako tako kot pri EDS. Lahko bi bila tudi 0, a ni.

Logika pri davkih? Edino logično bi bilo, da so vsi postopki, ki so vezani na posameznika plačljivi. Za ostalo pa se davke pobira od vsakega v enakem absolutnem znesku.
 
To je po moje logično, ampak ali je realno (retorično)?

x0 je napisal(a):


Daj konstruktiven predlog. Aja "kot procent od trzne cene nepremicnine" je slab predlog, sploh v sloveniji, kjer je "trg" en zmazek lobijev, zmesanih prodajalcev in obupanih kupcev, "trzna cena" pa nekaj, kar zelo tezko ocenis.

"tax value". Recimo, moja hisa je trenutno okoli $138k tax value in $150 street value. Vsake nekaj let se ovrednoti. (glede na ceno prodanih his okoli, starost etc...).

Tale popis, ki ga sedaj imate bo prav prisel, da se oceni davcno vrednost nepremicnine (ki je v casu ocene dokaj blizu trzni vrednosti).

izzy je napisal(a):


"tax value". Recimo, moja hisa je trenutno okoli $138k tax value in $150 street value. Vsake nekaj let se ovrednoti. (glede na ceno prodanih his okoli, starost etc...).

Tale popis, ki ga sedaj imate bo prav prisel, da se oceni davcno vrednost nepremicnine (ki je v casu ocene dokaj blizu trzni vrednosti).

Se cakam na mojstra ki bo na podlagi popisa znal dati oceno trzne vrednosti.

Izzy ... lej, pa mi smo drzava, kjer se nepremicnine prodajajo (so "listed") po nekaj let, vmes pa prodajalci ZVISUJEJO cene, ces da grejo pac cene gor, ceprav ni kupcev.

Kako dobis tu realno vrednost?

izzy je napisal(a):

Zakaj pa 50m2? Zakaj take olajsave? Po mojem mnenju nimajo smisla. Druzine imajo razlicne prioritete. Meni se recimo zdi 200m2 premalo za 4 osebe in bi se raje odselil ven iz vecjega mesta, da bi za isto ceno dobil vecjo hiso. Ti pa predlagas, da bi recimo veliko bolj vredno hiso v centru Ljubljane, ki ima manj kot 50m2 na osebo ne obdavcil, pa ceprav je vredna veliko bolj kot 100m2 hisa/osebo nekje v Prekmurju?

Kaksna je to logika?

50 m2 bi bilo neobdavčenih, ker smo ljudje vsi enaki. Ne glede na lokacijo bivališča, raso, vero,... Preostanek bi bil obdavčen glede na vrednost (kot je že planirano).

Torej tvoj primer za hišo v Prekmurju, npr. veliko 250 m2, vredno 150.000 € za 4 člansko družino: olajšava 200 m2, davčna osnova 50 m2 v vrednosti 30.000 € - davek 0,5 % = 150 € davka ( na 12 položnic po 12,5 €). To je le teoretični primer za izzya, da bo videl, da poštenega obdavčenja ni. Vedno nekdo plača, vprašanje le koliko.

Nek približek že lahko dobiš (plus minus 15-20%). Sicer pa itak vemo, da iz vsega skupaj ne bo nič, ker bo na koncu prevladal populistični princip.

Mislim, da je padec cen nepremičnin Slovencu neprimerno bolj nepredstavljiv od padca berlinskega zidu konec osemdesetih.

Včeraj sem razlagal, da se splača najeti bajto za 1000 EUR, če je njena tržna vrednost cca. 300k EUR (in to popolnoma brez vsake debate). Folk me je samo debelo gledal, če se mi ne zdi noro, da bi 1000 EUR vsak mesec metal stran :)))

Jasno, dodaten bonus pri lastništvu bajte je ta, da cene itak rasejo :)

dani14 je napisal(a):


50 m2 bi bilo neobdavčenih, ker smo ljudje vsi enaki. Ne glede na lokacijo bivališča, raso, vero,... Preostanek bi bil obdavčen glede na vrednost (kot je že planirano).

Torej tvoj primer za hišo v Prekmurju, npr. veliko 250 m2, vredno 150.000 € za 4 člansko družino: olajšava 200 m2, davčna osnova 50 m2 v vrednosti 30.000 € - davek 0,5 % = 150 € davka ( na 12 položnic po 12,5 €). To je le teoretični primer za izzya, da bo videl, da poštenega obdavčenja ni. Vedno nekdo plača, vprašanje le koliko.

Torej bi nekdo v Prekmurju placal davek, ker ma 50m2 vec v vrednosti 30k EUR (skupna vrednost recimo 150k EUR), nekdo, ki pa sedi na 500k EU pri samo 200m2 pa ne bi placal nic?

x0 je napisal(a):


Daj konstruktiven predlog. Aja "kot procent od trzne cene nepremicnine" je slab predlog, sploh v sloveniji, kjer je "trg" en zmazek lobijev, zmesanih prodajalcev in obupanih kupcev, "trzna cena" pa nekaj, kar zelo tezko ocenis.

Pa se to: 50m2 razumi kot splosno olajsavo pri davku. Nekako tako kot pri EDS. Lahko bi bila tudi 0, a ni.

 
Zakaj je trzna cena slab predlog trg predstavljajo samo sklenjene transakcije globina trga in racionalnost ponudnikov in povprasevalcev te ne smeta zanimati.

Prav tako ne razumem zakaj olajsava ali 50m2 ni premozenje ki ti nosi bodisi realni ali oportunitetni dohodek in ce je nepremicninski donos npr okoli 7,5% na leto bi moral biti davek na nepremicnine 1,5% ukiniti pa bi bilo potrebno sedanji davek na oddajanje nepremicnin v najem, saj je ze zajet v davku na nepremicnine.

Ce pustis oba das "revezem", ki v nepremicnini le zivijo in ne prejemajo dejanske rente olajsavo ali bolje "svinje kapitalisticne" obdavcis 2krat.

x0 je napisal(a):


Se cakam na mojstra ki bo na podlagi popisa znal dati oceno trzne vrednosti.

Izzy ... lej, pa mi smo drzava, kjer se nepremicnine prodajajo (so "listed") po nekaj let, vmes pa prodajalci ZVISUJEJO cene, ces da grejo pac cene gor, ceprav ni kupcev.

Kako dobis tu realno vrednost?

Ja, saj to mi je jasno. Ampak kaj naj recem? Tudi Slovenija bo enkrat srecala realnost.

izzy je napisal(a):


Ja, saj to mi je jasno. Ampak kaj naj recem? Tudi Slovenija bo enkrat srecala realnost.

Po moje bo realnost po srecanju obupana ucvrla iz slovenije, kar jo bodo noge nesle :)

izzy je napisal(a):



Torej bi nekdo v Prekmurju placal davek, ker ma 50m2 vec v vrednosti 30k EUR (skupna vrednost recimo 150k EUR), nekdo, ki pa sedi na 500k EU pri samo 200m2 pa ne bi placal nic?

Po tej logiki pač ne bi plačal.

Tebi je torej bolj povšeči nižji davek brez olajšav (npr. namesto 0,5% na 0,25%). Tudi prav, saj to je bil le moj predlog, kot sem pa že napisal, nič ni idealnega.

Aja, pri 0,25% davku bi plačal 375 €. Sam oceni, kaj je manjše zlo.

0817Po3 je napisal(a):

 
Zakaj je trzna cena slab predlog trg predstavljajo samo sklenjene transakcije globina trga in racionalnost ponudnikov in povprasevalcev te ne smeta zanimati.

Prav tako ne razumem zakaj olajsava ali 50m2 ni premozenje ki ti nosi bodisi realni ali oportunitetni dohodek in ce je nepremicninski donos npr okoli 7,5% na leto bi moral biti davek na nepremicnine 1,5% ukiniti pa bi bilo potrebno sedanji davek na oddajanje nepremicnin v najem, saj je ze zajet v davku na nepremicnine.

Ce pustis oba das "revezem", ki v nepremicnini le zivijo in ne prejemajo dejanske rente olajsavo ali bolje "svinje kapitalisticne" obdavcis 2krat.

 
Evo budale, tale bi kr oportunitetni dohodek obdavčil... Eni so pa res inventivni... A bi pol v primeru padanja cen država plačevala lastnikom ? Ali bi pa zadevo lahko pobotal, tako kot pri delnicah? bluzator na kvadrat...

izzy je napisal(a):

Ja, saj to mi je jasno. Ampak kaj naj recem? Tudi Slovenija bo enkrat srecala realnost.

No ja...realnost je ta, da davka na nepremicnine ne bo. Edino kar lahko v Sloveniji zniža nepremičnine je rast euribora ali pa gospodarska kriza. Sproščanja zemljišč seveda niti ne bo.

Morda lahko na obali cene nekoliko zniža odprtje trga nepremičnin na Hrvaškem.

izzy je napisal(a):



Torej bi nekdo v Prekmurju placal davek, ker ma 50m2 vec v vrednosti 30k EUR (skupna vrednost recimo 150k EUR), nekdo, ki pa sedi na 500k EU pri samo 200m2 pa ne bi placal nic?

Tako je. Ce je cilj povecati izkoriscenost nepremicnin in sesuti spekulacije s praznimi stanovanji je to popolnoma ok nacin. Ker ta v ljubljani, ki sedi na 500K EUR bo zelo hitro zbankrotiral, ce nepremicnine zelo hitro ne spravi na trg (najemni ali prodajni), zato bo imel interes cimprej not naloziti 4 ljudi.

dani14 je napisal(a):


Po tej logiki pač ne bi plačal.

Tebi je torej bolj povšeči nižji davek brez olajšav (npr. namesto 0,5% na 0,25%). Tudi prav, saj to je bil le moj predlog, kot sem pa že napisal, nič ni idealnega.

Aja, pri 0,25% davku bi plačal 375 €. Sam oceni, kaj je manjše zlo.

Hm... meni se zdi bolj primerno, da se davek na nepremicnine predpise na lokalnem nivoju. Vsaka obcina/mesto svojega. Nekako med 0.5 in 1.5%. Odvisno od potreb in od tega, ali zelijo privabiti nove prebivalce ali ne.

iz tega pobranega denarja pa se pac polni obcinska/mestna malha.

Tako se ti lahko zgodi, da je nekdo znotraj mesta, ki ima svoj davek in znotraj obcine, ki ima svojega in placuje dvojno. Pa nic zato. Bo povisalo mobilnost ljudi in prineslo novo konkurenco.

0817Po3 je napisal(a):


donos npr okoli 7,5% na leto bi moral biti davek na nepremicnine 1,5%

Si ti nor? Ali pa nimaš nepremičnine v lasti. In tudi ne ambicij, da bi jo imel.

Če vzameš eno povprečno hišo v vrednosti 200.000 €. Lastnik bi moral plačevati 3.000 € zato, da lahko živi v svoji hiši? Ti nisi normalen.

Zakaj bluzator premozenje je premozenje zato ker je sposobno lastniku prinasati dohodek, lastnik je pa potem sam odloca ali bo s svojim premozenjem gospodaril ali ne.

In ziveti v lastni nepremicnini pomeni kar realen dohodek saj se izognes placevanju najemnine. V "razvitem" svetu je obremenitev za druzinski proracun priblizno enaka ce primerjas najem in recimo 30 letno hipoteko (oziroma ob tenutnih obrestnih merah bo odplacevanje kredita celo cenejse).