Zanima me kako bi lahko ovrednotil vrednost nepremičnine. S posredovanjem cenilcev ne želim imeti opravka, ker ne upoštevajo tržne vrednosti ampak ocenjujejo kvadraturo in objektivno ocenijo objekt. Ali obstaja kje kak nasvet kako oceniti oz. kje bi lahko dobil kako informacijo o tem na internetu. Zanimajo me predvsem konkretne informacije in ne splošne.

LP

anetmiha wrote:
Zanima me kako bi lahko ovrednotil vrednost nepremičnine . S posredovanjem cenilcev ne želim imeti opravka, ker ne upoštevajo tržne vrednosti ampak ocenjujejo kvadraturo in objektivno ocenijo objekt. Ali obstaja kje kak nasvet kako oceniti oz. kje bi lahko dobil kako informacijo o tem na internetu. Zanimajo me predvsem konkretne informacije in ne splošne.

LP

 
To o cenilcih ne drži, drugače, oglas "prodam najboljšemu ponudniku".

lp.m

Spoštovani,

tako lepo ste zastavili problem, da vam moram že po etiki odgovoriti. Vaše vprašanje je podobno problemu, ki ga je imela mladina v 30.letih našega stoletja, ker se je domnevno otepala vsake avtoritete. In ko so prof.Gogalo vprašali, kaj išče mladina, da bi lahko odrasla. In odgovor znanega pedagoga je bil, da išče "avtoriteto", čeprav mladina tega ne prizna.

Tudi vi iščete avtoriteto, ki bo znala oceniti nepremičnino. Vendar pa menite, da takšne avtoritete nimajo cenilci. Priznate jim dobro ocenjevanje objektov, ne pa nepremičnine. Žal, vsaj tako se trdno prepričan, boste morali najti pomoč ravno pri cenilcih oz. natančneje pri t.i. pooblaščenih ocenjevalcih nepremičnin. Gre za kategorijo cenilcev, ki so sposobni razumeti t.i. najboljšo rabo zemljišča (best use). Resda je potrebno pri tem oceniti vrednost objekta, vendar je ključno, da znajo oceniti vrednost lokacije (zemljišča). Ponavadi se za takšen namen oceni vrednost zemljišča po metodi residualov.

Kolikor poznam cenilsko stroko je v Sloveniji več deset ljudi, ki to zna, ali pa bi vsaj morali znati. Znati bi morali vsi tisti cenilci, ki imajo licenco za pooblaščenega ocenjevalca, ki so vpisani v register pooblaščenih ocenjevalcev, na Slovenskem inštitutu za revijijo www.si-revizija.si .  Morda niso ravno ceneni, vendar se nad njihovim delov izvaja strog letni nadzor, tako da lahko za vsako ocenjevanje plačate in zahtevate še recenzijo oz. oceno o poročilu o ocenjevanju nepremičnine oziroma nepremičninske pravice.

Kot vidite, ni krajše poti do strokovnega odgovora. Potrebno pa je, da iz celotne populacije cenilcev najdete tiste, ki so kvalitetni.

Čeprav sem bil zelo dolg, morda lahko zdaj ugotovite, da vam nisem povedal kaj bistveno novega.


S prijaznimi pozdravi.

Da se se jaz vmesam, kot dodatek k mnenju g. Kozarja

1.Stoskovni pristop ocenitve-na podlagi stroskov gradnje nadomestne Nepr z enako uporabnostjo plus vrednost stavbnega zemljisca
2. Trzni pristop primerljivih prodaj Nepr-ocenjevanje vrednosti s primerjavo preteklih prodaj primerljivih Nepremicnin v casovno cimkrajsem obdobju na obmocju lokacije
3.na podlagi pristopa donosa-temelji na predpostavki da je vrednost posesti enaka sedanji vrednosti bodocih donosov
Taki so nacini ocenjevanja vrednosti Nepr
LP

anetmiha je napisal(a):
Zanima me kako bi lahko ovrednotil vrednost nepremičnine. S posredovanjem cenilcev ne želim imeti opravka, ker ne upoštevajo tržne vrednosti ampak ocenjujejo kvadraturo in objektivno ocenijo objekt. Ali obstaja kje kak nasvet kako oceniti oz. kje bi lahko dobil kako informacijo o tem na internetu. Zanimajo me predvsem konkretne informacije in ne splošne.

LP

Tako, da jo das na trg in prodas. Pa bos videl, koliko denarja dobis zanjo. To je edina realna cena.

Drugace pa, ce s cenilci noces imeti opravka, s kom pa? Cenilci lahko ocenijo samo objektivno vrednost nepremicnine. Ocenijo lahko da so recimo not nova okna, ki bi stala XYZ. Ne morejo pa oceniti, kolilko taksna okna pomenijo potencialnemu kupcu. Ajd, nekemu povprecnemu kupcu ze, a ne morejo oceniti faktorja "dragi, jaz bi pa to hiso tako meeela, sem se kar zaljubila vanjo". Lahko ocenijo, koliko bi stala vgradnja klime, ki jo recimo stanovanje ima, a ne morejo oceniti kako vroce je potencialnemu kupcu in koliko vec nad tisto ocenjeno ceno bi bil pripravljen placati za dejstvo da je v njem klima.

Ampak se vedno je to najboljsa ocena kar jo lahko dobis, s tem da se pac zavedas, cesa cenilci ne morejo oceniti.

Sicer pa mi sploh ni jasno kaj razumes pod PRAVO ceno nepremicnine!?

Prodajaš ali kupuješ?

Najprej se moraš odločiti ali želiš gradbeno ali tržno vrednost.

Gradbena vrednost je pač cifra, koliko so vredna okna+zidovi+omare+... - če bi jih kupil v trgovini sedaj (če je zadeva stara, pol se ta vrednost zmanjša)

Za tržno vrednost: preglej ponudbo nepremičnin v okolici tvoje nepremičnine (oglasi), s tem da so končne cene še nekaj nižje.

Tudi sam sem bil v podobni dilemi kako postaviti ceno nepremičnini. Prišel je cenilec, povedal (o)ceno, vendar je bil to samo približek.

Pravo ceno pove samo trg - nepremičnino prodač za toliko, kolikor je potencialni kupec pripravljen odšteti zanjo.  Izredno pomembna faktorja pri ceni sta kako hitro želiš prodati, predvsem pa lokacija nepremičnine.

Točno.
Lahko narediš oceno ali seznam želja.
Tudi cenilec ti lahko naračuna 50 miljonov, pa na trgu morda ne boš dobil 40.

Saj poznate tisto: zdravnik in cigan sta imela identični hiši na sosednjih parcelah.
Ciganova je bila seveda vredna 2x več, saj je lahko napisal "odlična soseščina, sosed zdravnik".
Zdravnik tega pač ni mogel napisati v oglas ;-))