Pozdravljeni!
Pred par tedni smo se odločili prodati nepremičnino pod pohorjem na Lackovi cesti. Zanima me predvsem kako nepremičnino s tako ceno prodajati. Trenutno se prodaja tako preko agencije kot tudi osebno. Trenutno so zanimanje pokazali samo nekateri rusi, ki pa si še seveda niso prišli nepremičnine ogledati. Zanima kako in kje oglaševati takšne stvari v tujini in kako priti do tujih kupcev, če je kdo seznanjen s tem.
Hotel je tudi dobro obiskan in dobro ocenjen na spletnih agencijah za oddajanje sob (booking.com,...). Prodajajo starši, ker je bila stavba kupljena samo za renoviranje in kasnejšo prodajo zaradi takrat ugodne cene stavbe.

Gre pa za nepremičnino:
www.bolha.com/poslov...1272806190

Cena trenutno 900.000 €

Najbolje da izdelas spletno stran po moznosti tudi v ang, ita, fr, inem in ruuskem jeziku. Btw cena je poo mojem precej pretirana.

[dawisek]
Pozdravljeni!
Pred par tedni smo se odločili prodati nepremičnino pod pohorjem na Lackovi cesti. Zanima me predvsem kako nepremičnino s tako ceno prodajati. Trenutno se prodaja tako preko agencije kot tudi osebno. Trenutno so zanimanje pokazali samo nekateri rusi, ki pa si še seveda niso prišli nepremičnine ogledati. Zanima kako in kje oglaševati takšne stvari v tujini in kako priti do tujih kupcev, če je kdo seznanjen s tem.
Hotel je tudi dobro obiskan in dobro ocenjen na spletnih agencijah za oddajanje sob (booking.com,...). Prodajajo starši, ker je bila stavba kupljena samo za renoviranje in kasnejšo prodajo zaradi takrat ugodne cene stavbe.

Ce zadeva nosi ugoden cashflow se je po moje sedaj ne splaca prodajati... to pisem zato, ker po eni strani pises, da je hotel uspesen, po drugi strani pa ga prodajas, kar mi ne gre skupaj.

Sicer pa poskusi malo poracunati prihodke, stroske, (te podatke poznas samo ti) ter donos na kapital pri ponujeni ceni. Ce je preslab, ga razumnemu tujcu ne bos prodal, ampak rabis nekoga, ki ga bo kupil zaradi emocionalnih razlogov, kar je pa loterija...

Motivov za prodajo je lahko več. Zakaj pa nebi prodali, če nosi ugoden cash flow? Saj to je v ceni, ane?!
Sicer bi jaz naredil/dal narediti oceno vrednoti posla in/ali nepremičnine. Pri tako velikem denarju je strošek tega pri profiju zanemarljiv. Seveda pa ni vseeno komu daš oceno narediti.

Mislim, da tale zadeva ne nosi nekega hudega profita oz. je komaj za poplačilo obresti in stroške.

Za hotele se reče, da se ponavad 3-4x preprodajo preden pridejo do nekega dolgoročnega upravljavca... Normalno da ne vedno z dobičkom. Ne vem pa točno, kaj ti bo pri prodaji pomagala ocena strokovnjaka če ne bo kupca oz. bo kupec že sam povedal, koliko bi dal in potem je na prodajalcu ali bo prodal ali pa ne.

Najverjetneje je to razlog za prodajo. Začeli so s precej visoko ceno. Lahko je odzadaj ene 500.ooo kredita. Tako da bi lahko prodali za 600.000 in izstopili nekje z nulo.
S tako visoko ceno pa bolj ko ne, koljejo sami sebe.

[zmiha2009]
Motivov za prodajo je lahko več. Zakaj pa nebi prodali, če nosi ugoden cash flow?

Zato, ker je pac cas za taksne posle neugoden - nepremicninska kriza, financna kriza, to pa gotovo pomeni diskont na ceni, a ne?

Saj to je v ceni, ane?!

V ceni je se marsikaj drugega. Recimo, moznost da dve ulici naprej nekdo prodaja podobno bajto toliko ceneje, da se bolj splaca tisto vzeti, obnoviti, in vpeljati v hotelski posel...

Kompas hoteli slovenj gradec d.d. v stečaju na 6. javni dražbi ponuja poslovno stavbo (hotel-1241m2) in zemljišče 1155 kvadratov za izklicno ceno 870 000 ojrof. Samo za primerjavo avtorju te teme...

Zdaj uradna cenitev je bila 1.050.000, nepremičninska agencija je sama postavila ceno 940.000 glede na njihovo "presojo", to je tudi cena, po kateri jo oni prodajajo na svojih straneh. Hotel v Slovenj Gradcu verjamem, da se prodaja ceneje, ker preprosto lokacija ni toliko zanimiva. Mi smo oddaljeni 1km od gondole in smučišča, zraven avtobusne postaje kjer stojita 2 avtobusa, ki vozita vsak dan vsakih 15 min do centra mesta ali smučišča. Maribor bo v letu 2012 prestolnica kulture, 2013 univerzijada, ki bo na pohorskem smučišču in pa tudi evropsko prvenstvo v košarki bo v bližini. Hotel je dobro obiskan pozimi in še najbolje poleti (tranzitni turizem, predvsem poljaki, nemci in ostali "severnjaki" ki potujejo na hrvaško in jim je to ravno nekje na polovici poti - zasedenost nekje 80% poleti), najslabše obiskano OKT, NOV in MAR, APR. Letos je bilo preko 100 smučarskih dni, Pohorsko smučišče je beležilo rekorden obisk smučarjev.
Prodaja se, ker nihče od nas ni nikoli delal v turizmu in ker smo hišo pred prenovo dobili zelo ugodno in jo obnovili z namenom, da jo prodamo. Sedaj Aprila je minilo 5 let od kar smo lastniki nepremičnine in smo se s tem izognili nekemu davku, ki ga bi morali plačat če bi bili lastniki manj kot 5 let (kateremu ne vem, to sem pač izvedel od staršev). Med tem smo seveda izkoriščali nepremičnino za pokrivanje teh stroškov in dobička. Cena se seveda da znižat sej nikjer ne piše, da je fiksna in nihče ne postavi prve cene tiste po kateri bo na koncu prodal nepremičnino.

Ti nam raj kašne finančne podatke navrži ne pa neke floskule o cenitvi in to. Cenitev je za tako nepremičnino irelevantna. Hotel v Slovenj Gradcu sem ti prilimal zato, ker je nekajkrat večji in se prodaja že po več kot pol nižji ceni od ocenjene zgolj za primerjavo tvoji ceni. Glede na to, da se prodaja precej podobnih turističnih kapacitet pa raje ne bom pametoval, koliko utegnete s prodajo iztržiti ker je več kot očitno optimalen čas za prodajo mimo - želim ti čimveč.

[rename]

Valjda se ne prodaja kokoš, ki bo v 2012 in 2013 nesla zlata jajca, formata nojev ;-)

Tale je pa boljša, kar sem jih tule prebral zadnje čase:)
- ja malo je takih kur.

Sam to mi je tista slovenska glupoča. Nekaj je ocena, potlej oglaševana cena in na koncu "seveda to ni končna cena"- Ajde sej ne prodajaš na tržnici, da boš barantal za 20-30 posto gor dol, mogoče max 5 %. Meni je npr, sploh noro poklicat nekoga , ki ima po moji oceni 30% previsko ceno. In sploh pri vrednosti, kot se tule omenja. Bi si mislil, da so v SLO sami miljonarji, kaj pa je nam tistih 100.000. No, jaz sem hudičevo vesel, če zaslužim tretjino tega na leto.

Ja no dejstvo je, da se takih "hotelov" prodaja kar nekaj tudi v bližnji okolici omenjenega in da precej očitno kupcev, vsaj po domišlijskih cenah tudi tu ni. Zdej če recimo takimle ponudiš ne vem 200 ali 300k bojo pa užaljeni :) No kaj hočem povedat še je, da je tole bilo kupljeno tipično špekulativno in zdej prodajat to po neki "ocenjeni vrednosti" je zgolj prodajanje in morda bo kupec ali pa ne. Jest tole objavo razumem celo bolj kot oglas v smislu tle ste strokovnjaki za finance in privatniki (kdo pa ma dnar?) pridte, pa vržte dnar na mizo, da bomo mi fajn zaslužli. Ja ne vem, težka bo...takle hotel po mojem nima neki posebno visokega cashflowa, dobička pomoje tudi sigurno ni tolk, da bi npr. opravičil ceno pol miljona, zato pa me tudi firbec matra, kakšni so finančni kazalci tega, če to sploh obstoji. Sej vem da se ponavljam, ampak na koncu, vi ki prodajate ste to kupili tako "ker je bilo poceni" ne pa zaradi tega, ker bi bila za tem neka uspešna zgodba, ker če bi zgodba v resnici bila, sedaj sploh ne bi prodajali. Tko da na koncu lahk še rečem samo to da verjetno bo tlele treba precej znižat ceno, da bo sploh kakšen resen interes - dokler ni prodano pa tako ne moremo vedeti, kakšna je tržna cena :)

[slep]

Včasih se je takim reklo pravljičarji ( po Bob-u), ko se je šlo za vlaganje na balkanu nad P/E 40. Očitno so se ti preselili od delnic k nepremičninam. Tak da glede na količino takšnihle postov in glede na dinozavrsko dinamiko nepremičninskih trgove, je nepremičnine naslednje pet let bolje le opazovati. It v nakup pa le z trezno glavo- izračuni.

Prodjalec naj napiše podjetje, ki upravlja s hotelom.

A se je tale hotel kupil za ene 260 k€?

Nimam pojma kaj je s tem podvinom, ampak kokr vem je Triglav to par let nazaj, ko so bile percepcije malo drugačne to že neuspešno prodajal. 160k je mogoče res malo ampak vprašanje je, koliko je ta zadeva donosna in koliko je treba še vložit za kej več donosa - mislim, da v neki posebno dobrem stanju podvin ni in bi blo treba mnogo vložit še.

Ok za tole je mogoče ob takem "prometu" 300k precej dnarja :)

[rename]
> [Plavi]
> Prodjalec naj napiše podjetje, ki upravlja s hotelom.

Evo, stric gugl je hitro našel.
www.booking.com/hote...58740e291b

Potem pa gremo na zemljevid na najdi.si, kjer na naslovu Lackova 158 najdemo: Roma Krebelj & Krebelj d.n.o. (opa, d.n.o. ;-)

Prihodek v 2010: 67.476 (v 2009: 80.933)
Čista izguba v 2010: 6.838 (v 2009: dobiček 49 eurov)
Število zaposlenih: 1,98 (povprečna bruto plača: 832 eurov)
Opredmetena osnovna sredstva: 269K
Dolgoročne obveznosti: 251K
Kratkoročne obveznosti: 50K

I rest my case ;-)

Saj zdaj je pa jasno zakaj je taka cena ..... pufi 300 jurjev, osnovna sredstva 300 jurjev, in malo neki za bemfo in še malo za rezervo je to še 300 jurjev pa smo pri 900 tih.
Če pa vzameš še bonus univerzijade in mesta kulture .... potem je pa to sploh odlična priložnost.

[rename]
> [Dthor]
> > [rename]
> > > [Plavi]
> > > Prodjalec naj napiše podjetje, ki upravlja s hotelom.
> >
> > Evo, stric gugl je hitro našel.
> > www.booking.com/hote...58740e291b
> >
> > Potem pa gremo na zemljevid na najdi.si, kjer na naslovu Lackova 158 najdemo: Roma Krebelj & Krebelj d.n.o. (opa, d.n.o. ;-)
> >
> > Prihodek v 2010: 67.476 (v 2009: 80.933)
> > Čista izguba v 2010: 6.838 (v 2009: dobiček 49 eurov)
> > Število zaposlenih: 1,98 (povprečna bruto plača: 832 eurov)
> > Opredmetena osnovna sredstva: 269K
> > Dolgoročne obveznosti: 251K
> > Kratkoročne obveznosti: 50K
> >
> > I rest my case ;-)
>
> Saj zdaj je pa jasno zakaj je taka cena ..... pufi 300 jurjev, osnovna sredstva 300 jurjev, in malo neki za bemfo in še malo za rezervo je to še 300 jurjev pa smo pri 900 tih.
> Če pa vzameš še bonus univerzijade in mesta kulture .... potem je pa to sploh odlična priložnost.

:-)))
Dobra.
Mislim, da se prodajalec ne bo več oglasil na tem forumu. Saj z istim nickom ne ;-)

Ne vem zakaj se ne bi oglasil?? Vprašanje teme se je glasilo kako do tujih nepremičninarjev oz tujih kupcev kar še vedno nisem dobil odgovora. Tako, da me to še vedno zanima, če ima kdo kakšno pametno idejo. Slovenci v teh časih nimajo niti 300.000 za nakup, oz če imajo ne bodo zapravljali za nepremičnine v tem času.

Če ti nimaš (Dolgoročne obveznosti: 251K, Kratkoročne obveznosti: 50K), mogoče pa kdo drug vseeno še ima. Ne žali vseh povprek s tem, da je teh 300k drobiž..

[zima1188]
Če ti nimaš (Dolgoročne obveznosti: 251K, Kratkoročne obveznosti: 50K), mogoče pa kdo drug vseeno še ima. Ne žali vseh povprek s tem, da je teh 300k drobiž..

Najprej se malo umiri in ne jemlji vsega tako osebno... Kot drugo nisem nikjer rekel, da je drobiž ampak se še vedno pogovarjamo o enaki nepremičnini in ceni 300.000 za to oziroma takšno nepremičnino. Nihče v celi temi ni podal pametnih odgovorov na moja vprašanja, vsi pač uživajo v naslajanju in kritiziranju. Pričakoval sem malo več profesionalnosti in strokovnosti ampak vidim, da kaj takega na forumu ni mogoče pričakovati, ker se lahko vsak vpiše in komentira. Tako, da hvala 1 ali 2 za majhen nasvet. Lp, David

[dawisek]
Vprašanje teme se je glasilo kako do tujih nepremičninarjev oz tujih kupcev kar še vedno nisem dobil odgovora. Tako, da me to še vedno zanima, če ima kdo kakšno pametno idejo.

Ne vem sicer, zakaj bi se nek tujec danes zanimal za nakup nepremicnine v slo, pa vendar...

..kupca bos po moje tezko nasel preko tujega nepremicninarja. Kdor ze isce nalozbo v slo, se bo pozanimal pri slovenskih agencijah. Rusi najbolj povprasujejo v Portorozu, tako da mislim, da bi se lahko oglasil kaki tamkajsnji agenciji.

Drugace pa racunalnisko pismeni tujci, ki si zelijo selitve (in nalozbe v tujini), radi brskajo po straneh za izseljence (expat), ki jih je na netu precej. Lahko pa poskusis tudi na kaki strani tipa:

www.businessesforsale.com

kjer je s podobnimi poslovnimi ponudbami kar precej prometa.

Hvala rename in tmatej za fajn nasvete, bom upošteval in predlagal staršem, da znižajo ceno.

[dawisek]

Nihče v celi temi ni podal pametnih odgovorov na moja vprašanja, vsi pač uživajo v naslajanju in kritiziranju. Pričakoval sem malo več profesionalnosti in strokovnosti ampak vidim, da kaj takega na forumu ni mogoče pričakovati, ker se lahko vsak vpiše in komentira. Tako, da hvala 1 ali 2 za majhen nasvet. Lp, David

Za profesionalne nasvete se plača, to bi moral kot prvo vedet.

Drugaće pa net in brskaj, nemško, angleško najbrž znaš. Pomailaj par agencij Avstrija,Italija (ker je blizu) Anglija (ker je veliko kapitala), Rusija (ker jih mogoče zanima).
Povej kdo si, kaj želiš, kake reference imajo (pomembno, da ne izgubljaš ćasa). Dobi si ene pet ponudb pa boš videl.
There is no free lunch in če prodajaš nepremičnino, za vrednost kot pišeš, 10.000 ni veliko. Provizija pri taki transakciji (900.000) lahko seže do 50.000. Agencijo lahko enostavno preveriš po njih bilanci in če so resne (govorim o tujih) imajo vsaj miljon prometa (tu mislim provizije).
Bogatih Rusov se pač ne vozi ravno zastonj naokoli.
Tukaj gor se ti smejimo iz enostavnega razloga, ker imaš previsoka pričakovanja.
Nekak kot bi starega obnovljenega jugeca hotel prodat po ceni Mercedesa. Mogoče smo nori mi in ti uspe prodat za ceno kot navajaš- če boste, lahko tule napišeš.

Neke ocene koliko je realno vredno si dobil, tule nismo ravno iz foha tako da čisto možno, da brcamo v temo.
Za začetek si poglej npr tule, kaj vse se ponuja
www.businessesforsal...s-for-sale
Tvoji prihodki (Sales revenue)od 10sob so po moji oceni cca 100.000 eur (10*50 eur*200dni)

[dawisek]
Pozdravljeni!
Pred par tedni smo se odločili prodati nepremičnino pod pohorjem na Lackovi cesti. Zanima me predvsem kako nepremičnino s tako ceno prodajati. Trenutno se prodaja tako preko agencije kot tudi osebno. Trenutno so zanimanje pokazali samo nekateri rusi, ki pa si še seveda niso prišli nepremičnine ogledati. Zanima kako in kje oglaševati takšne stvari v tujini in kako priti do tujih kupcev, če je kdo seznanjen s tem.
Hotel je tudi dobro obiskan in dobro ocenjen na spletnih agencijah za oddajanje sob (booking.com,...). Prodajajo starši, ker je bila stavba kupljena samo za renoviranje in kasnejšo prodajo zaradi takrat ugodne cene stavbe.

Gre pa za nepremičnino:
www.bolha.com/poslov...1272806190

Cena trenutno 900.000 €

bom ti tako rekel, sicer sam nimam v tej vrednosti nepremičnin ampak vseeno nekaj parcel prodajam..

Če ni zanimanja ga pač ni in tukaj ni kaj. Postopoma spuščaj ceno dokler ne pride kakšen kupec potem se pa s tistim ali več kupci pogajaj, drugega tukaj ne moreš storiti. Oglašuj na nepremičnine.net in mogoče pri kakšni dobri agenciji. Kakšna je iztržljiva cena za takšno zadevo ne vem, ampak druge res ni kot spuščanje in pogajanja.

Alternativa je javna dražba, malo oglašuješ po netu pa recimo v tujini. Samo spet, če boš nastavil tako ceno kot ti jo predlaga agencija, zapravljaš čas.

[slep]
Alternativa je javna dražba, malo oglašuješ po netu pa recimo v tujini. Samo spet, če boš nastavil tako ceno kot ti jo predlaga agencija, zapravljaš čas.

treba ceno realno postaviti in v teh časih še upati zraven za prodajo z dobičkom, seveda ne bom sedaj ugotavljal za koliko je kupil itd:)

sej vem j.... upanje, treba ceno nastaviti tam kjer je zanimanje potem pa se pogajati.

[samograh]

sej vem j.... upanje, treba ceno nastaviti tam kjer je zanimanje potem pa se pogajati.

Dvomim, da mu taki nasveti kaj koristijo, opazam pa tudi, da se slovenske poslovne kvalitete koncajo pri nivoju nakupu/prodaje kile kruha.

Ker gre v bistvu za dejavnost in je objekt zgolj sredstvo, lahko prodajalec z zelo malo domislije razmislja tudi o kakem drugacnem modelu prodaje, kot je pa golo nizanje cene. Nacin financiranja nakupa je pri takem znesku zelo pomemben, se pomembnejsi od cene same.

Ceno moras kupcu narediti dostopno, nizanje cene je pa samo en od nacinov, kako to naredis.

V tujini pri prodaji takšnih mini hotelov in podobnih jajc dodajo napoved oz. oceno denarnih tokov, ker načeloma noben ne bo kupil hotela, če bo z njim izgubljal denar ali ne bo v razumnem obdobju pokril kupnine. Naj si izračuna, koliko je vreden ta hotel na podlagi denarnih tokov in potem bo približno videl, pri čem sploh je.

EDIT: Aja, pa saj to so že omenjali v tej temi.