Haha, blazno blaga formulacija.

Ameriski trg je komaj na zacetku padca, pot do dna bo dolga, pocasna in krvava:

www.irvinehousingblo.../reset.PNG

Graf kaze mesece do resetov eksoticnih kreditov v ZDA glede na januar 2007. Ce komu pase si lahko narise crto tipa "YOU ARE HERE" nekje na X osi pri stevilki 7.

bc123a je napisal(a):
Haha, blazno blaga formulacija. Ameriski trg je komaj na zacetku padca, pot do dna bo dolga, pocasna in krvava: www.irvinehousingblo.../reset.PNG Graf kaze mesece do resetov eksoticnih kreditov v ZDA glede na januar 2007. Ce komu pase si lahko narise crto tipa "YOU ARE HERE" nekje na X osi pri stevilki 7.

A lahko malce pokomentiraš tale graf. Namreč kratice mi niso direkt jasne, preveč iskati se mi pa ne da + kakšna so bila stanja v preteklosti.

jeanmark je napisal(a):


A lahko malce pokomentiraš tale graf. Namreč kratice mi niso direkt jasne, preveč iskati se mi pa ne da + kakšna so bila stanja v preteklosti.

Ok, po vrsti. Sem na dopustu in vreme je slabo, tako da...

Stanje v preteklosti: v preteklosti je veljalo, da je klasicno posojilo za hiso 30 letna hipoteka s fiksno obrestno mero, kjer anuiteta ne sme presegati 30% prihodkov. Oziroma, to je pomenilo da je cena nepremicnine, ki si jo je lahko nekdo privoscil bila nekako 3x letne bruto place, standard je pa bil 20% pologa.

Torej, ce imas 70.000 USD letne place, si se lahko nekako normalno kvalificiral za hiso, ki je stala 210.000 USD, s tem da si moral imeti prihranjenih okrog 40.000 USD.

Glavni posojilodajalci so bile banke. Banka je poznala tvojo zgodovino in tebe kot stranko, in banka je posodila svoj denar. Zato je bil postopek najetja posojila dosti zajebano opravilo, na drugi strani je bil nekdo, ki je res pazil ne samo na svoj denar, ampak tudi posredno nate, ker banki res ni bilo v interesu, da bankrotiras...

Kratice: ARM pomeni "Adjustable Rate Mortgage", torej hipotekarno posojilo z variabilno obrestno mero. ARMov je bilo v ZDA v preteklosti (dajmo reci, pred 1995, ali celo pred 2000) relativno malo, prakticno zanemarljivo malo. Zgoraj omenjena 30 letna fiksna hipoteka je bila del ameriske kulture/tradicije kot ... kaj pa vem, cocacola ;)

Po letu 2000/2001 je Fed spustil obrestne mere in svet mu je sledil. Zacelo se je obdobje poceni denarja in donosi obveznic so padli. Denar je zacel loviti nalozbene priloznosti in naenkrat so se frajerji na wall streetu domislili da pa so nepremicninski krediti tudi dobra investicijska priloznost in da je v bistvu neumno da ta posel prepuscajo lokalnim bankam. Nastal je trg za nepremicninska posojila, in tako se je postopek financiranja in dajanja posojila razdelil v dva dela. Namesto klasicnih bank so nepremicninska posojila zaceli vedno intenzivneje trziti "lenders" (posojilodajalci), torej podjetja, katerih prakticno edini biznis so bili nepremicninski krediti, niso imeli svojega kapitala, niso sprejemali vlog, skratka, delovali so samo kot neke vrste posredniki.

S tem je prislo do bistvene spremembe: lender izvede postopek odobritve posojila, potem pa tvoje posojilo proda naprej INVESTICIJSKI banki (torej, wall street banki), ki ga zakamuflira, zapakira, raztrancira v razlicne vrste obveznic in proda na obvezniskem trgu. S prodajo kredita lender dobi denar, ki ga je posodil tebi spet nazaj, in lahko naredi nov kredit. Investicijska banka se ne ukvarja s tvojim ratingi, ne ukvarja se s tem, koliko si sposoben odplacevati posojilo, to je delo lenderja. Do neke mere se zavaruje proti nategom s tem, da mora lender "slabo" posojilo odkupiti nazaj, ce a) v prvih nekaj mesecih (npr. 3) zamudis kaksen obrok b) se izkaze da je prislo do zlorab/natega pri odobritvi kredita (npr. lazna dokumentacija).

To je imelo zelo zelo zelo daljnosezne posledice. Naenkrat je lender posojal denar ki v bistvu ni njegov. In investicijske banke so te kredite v raznih oblikah prodale naprej, tako da tudi njihov denar to ni bil. Jasna posledica "other's people money" mentalitete je bilo to, da so standardi kreditiranja padli. Lenderji in njihovi agenti so bili placani v procentih od odobrenih kreditov, in je bilo v njihovem interesu odobriti cimvec kreditov (rizik pa v koncni fazi itak nosi nekdo drug).

Ker so standardi odobritve kreditov padli, padle pa so tudi obrestne mere, se je zacela pot rasti cen nepremicnin navzgor. Za majhno anuiteto so ljudje lahko najeli vecji znesek denarja. V doloceni fazi so nepremicnine postale tako drage, da si je vedno manj ljudi lahko privoscilo "klasicno" fiksno 30letno hipotekarno posojilo, in lenderji so postali iznajdljivi.

Izumili so kredite z variabilno obrestno mero, torej ARM.

Skupaj s tem je poceni denar se vedno iskal investicijske priloznosti in lenderji so ugotovili, da so investitorji pripravljeni financirati tudi kredite ljudem z slabo do katastrofalno zgodovino ravnanja z denarjem - to so subprime kreditojemalci. Ki so nekaj let prej bankrotirali, niso imeli stalnih prihodkov, izhajali iz revnejsih slojev.

To je se povecalo pritisk na ceno nepremicnin in procent lastnistva nepremicnin je zrasel iz cca 65% na 69% v nekaj letih. To je ogromno.

Zaradi nizkih obrestnih mer so ARM krediti postali zelo popularni. Jasno je, da je ARM v casu nizkih obrestnih mer pac izrazito cenejsi, in procent ARMov je strmo porasel v casu nepremicninskega balona.

Lenderji so dobivali vedno nove ideje, kako plasirati nove kredite na trg. Ljudem so ponujali refincanciranje ze delno odplacanih his z fiksno hipoteko na ARM hipoteko (reklame tipa "we lower your mortgage payments", gotovo si srecal bannerje po netu, a ne?).

Poleg tega da ARM obroki eksplodirajo ko se zvisajo obrestne mere, je vedno vec kreditov imelo se dodatne bombe skrite v pogojih. Imeli so posebno "teaser rate", torej obdobje nenormalno nizje obrestne mere, ki je lahko od enega do 3 let. V tem casu so obroki nenormalno nizki, potem pa po izteku tega casa (od tu "reset", torej interest rate reset) preide placevanje kredita na obrestno mero, ki je lahko nekajkrat visja (!) od zacetne.

Ljudem so zadeve prodajali tako, da so jim pac omenili da bodo pred resetom pac se enkrat refinancirali, ce ne bodo imeli denarja in basta.

V vecini primerov so pri ocenjevanju placilne sposobnosti upostevali umetno nizko anuiteto iz uvodnega obdobja. Recimo, da imas 3000 USD dohodka, in hoces hipoteko. Ponudijo ti ARM z 2 letno anuiteto 1000 USD na mesec, recimo da z 3% zacetno obrestno mero ... za kar se po pravilih investicijske banke, ki kredit odkupi, seveda kvalificiras. Ko sta dve leti mimo, recimo zadeva naraste na 8% + USD libor !!! in tvoj obrok naraste na 2000 USD ali celo bistveno vec....

Torej "arm reset schedule" je koledar, kaksno stevilo/delez kreditov se bo kdaj resetiral na visjo obrestno mero. Ravno sedaj, glede na graf (tocke 6,7,8 na X osi, os je glede na januar 2007 in je v mesecih), kupi ameriskih posojilojemalcev prvic dobiva poloznice z realnimi anuitetami, ki jih v veliko primerih ne bodo mogli odplacevati. Mogoce bodo odplacali kaksen obrok ali dva, mogoce imajo nekaj prihranjenega denarja, potem pa konec... z 3000 place pac ne mores placevati 2500 kredita... no way. V ZDA traja postopek od defaulta (nehas placevati) do zaplembe hise najmanj ene 6 mesecev, torej bo na nepremicninskem trgu prava veselica sele naslednjo pomlad, ko bodo lenderji in investicijske banke metali ljudi iz his in vse te nepremicnine po likvidacijski ceni vrgli na trg.... mnozicni defaulti bodo imeli tudi vpliv na trg obveznic, slavni ABX indeks (pogooglaj, pa tudi jaz sem ze nekajkrat dal link) kaze na to, da se posojilodajalci ze hudo bojijo, kaj bo z denarjem, ki je bil posojen v obliki nepremicninskih kreditov. Lahko da se bliza hud kreditni preplah in posledice bodo lahko zelo daljnosezne... (recimo eksplodirajoce efektivne obrestne mere, kar bo zanimivo tudi za slovenske posojilojemalce, vezane na libor)

In kot vidis, se zadeva zaradi razlicnih tipov kreditov zlepa ne neha se najmanj dve leti.

No, se ena kratica obstaja: Option-ARM. To je sploh fin kredit, prvih nekaj let ti dajo moznost "daj sta das", se pravi, placas kolikor placas, preostanek pa se pristeje k glavnici. Kredit se resetira po izteku dolocenega casa (in od takrat naprej so pravila kot pri navadnem ARMu, se pravi placaj toliko ali leti iz hise), ali pa takrat ko skupen dolg preseze recimo 110% glavnice (manj ko placujes, prej se to zgodi).

Ogromno teh kreditov je bilo porinjeno kreditno nesposobnim, subprime kreditojemalcem. Velik del jih je bilo odobrenih z pomanjkljivo dokumentacijo (se ena kratica, to so Alt-A krediti), se pravi da se dejansko ne ve, kaksni so njihovi dohodki (in valjda je mozno da jih je velik del res subprime).

Tudi marsikak "prime" kreditojemalec se je zakreditiral pod pogoji, ki so dejansko samomorilski, ze dolgo se ve da v ZDA niso problem samo subprime in alt-a krediti.

No, zadnja kratica, "agency arm" mi ni cisto jasna, po moje gre za kredite dane iz strani dvozivk (drzavno/zasebni posojilodajalci) kot sta Freddie Mac in Fannie Mae.

Unsecuritized pomeni, da kredit ni zavarovan z hipoteko.

Ce te kaj zanima kar vprasaj, ne da se mi vec tipkati... :)

bc123a je napisal(a):


Unsecuritized pomeni, da kredit ni zavarovan z hipoteko.

Drek, tole ni res, tisto je unsecured, malo povrsno berem... unsecuritized je verjetno kredit, ki ga je dala navadna banka in ga obdrzala na svojih knjigah, torej ni bil naprej prodan investicijski banki in raztranciran v razlicne vrste nalozbenih produktov.

Ta elaborat bi si zasluzil objavo v financah (malce dodelan, z grafi, izracuni...). Vsebinsko pa zadane bistvo. Po moje bi povprecnemu slovencu zadevo najlazje predstavil, ce vse skupaj primerjamo z raznoraznimi nategi tipa Amway, Catch the Cash, itd. Klasicna Ponzijeva shema.
Ko si ze omenil Fannie Mae in Freddie Mac, ki sta kao "penzijska" sklada. Po moje bo kar nekaj "uglednih bank" tipa Bear Stearns ostalo s polno vreco tovrstnih bad loans. Skusal se jih bodo resit na racun "davkoplacevalcev" in voila - pred kratkim je Fannie Mae povecala obseg obveznic (s odkupovanjem le-teh od prej omenjenih), ki se vezejo na te bad loans za kar 100% in so zdaj ze pri cifri 47 milijard USD. 
 

bc123a je napisal(a):

Drek, tole ni res, tisto je unsecured, malo povrsno berem... unsecuritized je verjetno kredit, ki ga je dala navadna banka in ga obdrzala na svojih knjigah, torej ni bil naprej prodan investicijski banki in raztranciran v razlicne vrste nalozbenih produktov.

ja. sekuritizacija je ravno proces pakiranja v nalozbeni produkt. ce bi slo za nezavarovanost kredita, bi pa bil unsecured.

10/10 za pregled in da se ti je dalo.

maharaja je napisal(a):
Po moje bi povprecnemu slovencu zadevo najlazje predstavil, ce vse skupaj primerjamo z raznoraznimi nategi tipa Amway, Catch the Cash, itd. Klasicna Ponzijeva shema.

po moje bi povprecni slovenec ob branju tega glasno simfal cez neumne americane (to je pac taka folklora), potihem pa cedil sline, kako bi tudi sam prisel do taksnih kreditov in verjel, da njemu se pa potem ze ne bi zgodila stala.

(pa najbrz niti ni pogoj, da je slovenec.)

bc123a je napisal(a):


Ok, po vrsti. Sem na dopustu in vreme je slabo, tako da...

Stanje v preteklosti: v preteklosti je veljalo, da je klasicno posojilo za hiso 30 letna hipoteka s fiksno obrestno mero, kjer anuiteta ne sme presegati 30% prihodkov. Oziroma, to je pomenilo da je cena nepremicnine, ki si jo je lahko nekdo privoscil bila nekako 3x letne bruto place, standard je pa bil 20% pologa.

Torej, ce imas 70.000 USD letne place, si se lahko nekako normalno kvalificiral za hiso, ki je stala 210.000 USD, s tem da si moral imeti prihranjenih okrog 40.000 USD.

Glavni posojilodajalci so bile banke. Banka je poznala tvojo zgodovino in tebe kot stranko, in banka je posodila svoj denar. Zato je bil postopek najetja posojila dosti zajebano opravilo, na drugi strani je bil nekdo, ki je res pazil ne samo na svoj denar, ampak tudi posredno nate, ker banki res ni bilo v interesu, da bankrotiras...

Kratice: ARM pomeni "Adjustable Rate Mortgage", torej hipotekarno posojilo z variabilno obrestno mero. ARMov je bilo v ZDA v preteklosti (dajmo reci, pred 1995, ali celo pred 2000) relativno malo, prakticno zanemarljivo malo. Zgoraj omenjena 30 letna fiksna hipoteka je bila del ameriske kulture/tradicije kot ... kaj pa vem, cocacola ;)

Po letu 2000/2001 je Fed spustil obrestne mere in svet mu je sledil. Zacelo se je obdobje poceni denarja in donosi obveznic so padli. Denar je zacel loviti nalozbene priloznosti in naenkrat so se frajerji na wall streetu domislili da pa so nepremicninski krediti tudi dobra investicijska priloznost in da je v bistvu neumno da ta posel prepuscajo lokalnim bankam. Nastal je trg za nepremicninska posojila, in tako se je postopek financiranja in dajanja posojila razdelil v dva dela. Namesto klasicnih bank so nepremicninska posojila zaceli vedno intenzivneje trziti "lenders" (posojilodajalci), torej podjetja, katerih prakticno edini biznis so bili nepremicninski krediti, niso imeli svojega kapitala, niso sprejemali vlog, skratka, delovali so samo kot neke vrste posredniki.

S tem je prislo do bistvene spremembe: lender izvede postopek odobritve posojila, potem pa tvoje posojilo proda naprej INVESTICIJSKI banki (torej, wall street banki), ki ga zakamuflira, zapakira, raztrancira v razlicne vrste obveznic in proda na obvezniskem trgu. S prodajo kredita lender dobi denar, ki ga je posodil tebi spet nazaj, in lahko naredi nov kredit. Investicijska banka se ne ukvarja s tvojim ratingi, ne ukvarja se s tem, koliko si sposoben odplacevati posojilo, to je delo lenderja. Do neke mere se zavaruje proti nategom s tem, da mora lender "slabo" posojilo odkupiti nazaj, ce a) v prvih nekaj mesecih (npr. 3) zamudis kaksen obrok b) se izkaze da je prislo do zlorab/natega pri odobritvi kredita (npr. lazna dokumentacija).

To je imelo zelo zelo zelo daljnosezne posledice. Naenkrat je lender posojal denar ki v bistvu ni njegov. In investicijske banke so te kredite v raznih oblikah prodale naprej, tako da tudi njihov denar to ni bil. Jasna posledica "other's people money" mentalitete je bilo to, da so standardi kreditiranja padli. Lenderji in njihovi agenti so bili placani v procentih od odobrenih kreditov, in je bilo v njihovem interesu odobriti cimvec kreditov (rizik pa v koncni fazi itak nosi nekdo drug).

Ker so standardi odobritve kreditov padli, padle pa so tudi obrestne mere, se je zacela pot rasti cen nepremicnin navzgor. Za majhno anuiteto so ljudje lahko najeli vecji znesek denarja. V doloceni fazi so nepremicnine postale tako drage, da si je vedno manj ljudi lahko privoscilo "klasicno" fiksno 30letno hipotekarno posojilo, in lenderji so postali iznajdljivi.

Izumili so kredite z variabilno obrestno mero, torej ARM.

Skupaj s tem je poceni denar se vedno iskal investicijske priloznosti in lenderji so ugotovili, da so investitorji pripravljeni financirati tudi kredite ljudem z slabo do katastrofalno zgodovino ravnanja z denarjem - to so subprime kreditojemalci. Ki so nekaj let prej bankrotirali, niso imeli stalnih prihodkov, izhajali iz revnejsih slojev.

To je se povecalo pritisk na ceno nepremicnin in procent lastnistva nepremicnin je zrasel iz cca 65% na 69% v nekaj letih. To je ogromno.

Zaradi nizkih obrestnih mer so ARM krediti postali zelo popularni. Jasno je, da je ARM v casu nizkih obrestnih mer pac izrazito cenejsi, in procent ARMov je strmo porasel v casu nepremicninskega balona.

Lenderji so dobivali vedno nove ideje, kako plasirati nove kredite na trg. Ljudem so ponujali refincanciranje ze delno odplacanih his z fiksno hipoteko na ARM hipoteko (reklame tipa "we lower your mortgage payments", gotovo si srecal bannerje po netu, a ne?).

Poleg tega da ARM obroki eksplodirajo ko se zvisajo obrestne mere, je vedno vec kreditov imelo se dodatne bombe skrite v pogojih. Imeli so posebno "teaser rate", torej obdobje nenormalno nizje obrestne mere, ki je lahko od enega do 3 let. V tem casu so obroki nenormalno nizki, potem pa po izteku tega casa (od tu "reset", torej interest rate reset) preide placevanje kredita na obrestno mero, ki je lahko nekajkrat visja (!) od zacetne.

Ljudem so zadeve prodajali tako, da so jim pac omenili da bodo pred resetom pac se enkrat refinancirali, ce ne bodo imeli denarja in basta.

V vecini primerov so pri ocenjevanju placilne sposobnosti upostevali umetno nizko anuiteto iz uvodnega obdobja. Recimo, da imas 3000 USD dohodka, in hoces hipoteko. Ponudijo ti ARM z 2 letno anuiteto 1000 USD na mesec, recimo da z 3% zacetno obrestno mero ... za kar se po pravilih investicijske banke, ki kredit odkupi, seveda kvalificiras. Ko sta dve leti mimo, recimo zadeva naraste na 8% + USD libor !!! in tvoj obrok naraste na 2000 USD ali celo bistveno vec....

Torej "arm reset schedule" je koledar, kaksno stevilo/delez kreditov se bo kdaj resetiral na visjo obrestno mero. Ravno sedaj, glede na graf (tocke 6,7,8 na X osi, os je glede na januar 2007 in je v mesecih), kupi ameriskih posojilojemalcev prvic dobiva poloznice z realnimi anuitetami, ki jih v veliko primerih ne bodo mogli odplacevati. Mogoce bodo odplacali kaksen obrok ali dva, mogoce imajo nekaj prihranjenega denarja, potem pa konec... z 3000 place pac ne mores placevati 2500 kredita... no way. V ZDA traja postopek od defaulta (nehas placevati) do zaplembe hise najmanj ene 6 mesecev, torej bo na nepremicninskem trgu prava veselica sele naslednjo pomlad, ko bodo lenderji in investicijske banke metali ljudi iz his in vse te nepremicnine po likvidacijski ceni vrgli na trg.... mnozicni defaulti bodo imeli tudi vpliv na trg obveznic, slavni ABX indeks (pogooglaj, pa tudi jaz sem ze nekajkrat dal link) kaze na to, da se posojilodajalci ze hudo bojijo, kaj bo z denarjem, ki je bil posojen v obliki nepremicninskih kreditov. Lahko da se bliza hud kreditni preplah in posledice bodo lahko zelo daljnosezne... (recimo eksplodirajoce efektivne obrestne mere, kar bo zanimivo tudi za slovenske posojilojemalce, vezane na libor)

In kot vidis, se zadeva zaradi razlicnih tipov kreditov zlepa ne neha se najmanj dve leti.

No, se ena kratica obstaja: Option-ARM. To je sploh fin kredit, prvih nekaj let ti dajo moznost "daj sta das", se pravi, placas kolikor placas, preostanek pa se pristeje k glavnici. Kredit se resetira po izteku dolocenega casa (in od takrat naprej so pravila kot pri navadnem ARMu, se pravi placaj toliko ali leti iz hise), ali pa takrat ko skupen dolg preseze recimo 110% glavnice (manj ko placujes, prej se to zgodi).

Ogromno teh kreditov je bilo porinjeno kreditno nesposobnim, subprime kreditojemalcem. Velik del jih je bilo odobrenih z pomanjkljivo dokumentacijo (se ena kratica, to so Alt-A krediti), se pravi da se dejansko ne ve, kaksni so njihovi dohodki (in valjda je mozno da jih je velik del res subprime).

Tudi marsikak "prime" kreditojemalec se je zakreditiral pod pogoji, ki so dejansko samomorilski, ze dolgo se ve da v ZDA niso problem samo subprime in alt-a krediti.

No, zadnja kratica, "agency arm" mi ni cisto jasna, po moje gre za kredite dane iz strani dvozivk (drzavno/zasebni posojilodajalci) kot sta Freddie Mac in Fannie Mae.

Unsecuritized pomeni, da kredit ni zavarovan z hipoteko.

Ce te kaj zanima kar vprasaj, ne da se mi vec tipkati... :)

tole za komentar... Jim Cramer: If Your House is Down, Dump It :)
http://housingdoom.c...t-default/< /a>

bc123a je napisal(a):


Ok, po vrsti. Sem na dopustu in vreme je slabo, tako da...

Stanje v preteklosti: v preteklosti je veljalo, da je klasicno posojilo za hiso 30 letna hipoteka ..................... 

Fenomenalno tale post. Moral bi pisati kolumne, na zelo poljuden način znaš zbrati dejstva in predstaviti problematiko širšemu krogu.
Ko sem bral vse tole, bogsigavedi do kje bo šlo tole pri nas. Cene so več ali manj že dosegle plafon normalnih kreditov (OK, če je 20 let z izhodiščem na 4% in naraščajočim trendom normalno). Kakšne telovadbe se bodo spomnili tu da bi podaljševali norijo ?

Tale post od bc123a bi moral biti plačljiv. Ma ne na žetone. Honoriran od časnika Finance.
Lp. 

lukav je napisal(a):

tole za komentar... Jim Cramer: If Your House is Down, Dump It :)
http://housingdoom.c...t-default/< /a>

Cramer: "No, No, there is no place where [mumble] you wouldn’t be down on your home if you bought it in 2006, that’s what the issue is. So, I’m saying that buying homes in 2006 was like buying the Nasdaq in February of 2000 . They’re very very similar - it was better to be margined out than to continue to put capital against those Nasdaq stocks."

Hvala za prispevek!

blink je napisal(a):


Cramer: "No, No, there is no place where [mumble] you wouldn’t be down on your home if you bought it in 2006, that’s what the issue is. So, I’m saying that buying homes in 2006 was like buying the Nasdaq in February of 2000 . They’re very very similar - it was better to be margined out than to continue to put capital against those Nasdaq stocks."

Cramer bi si zasluzil kaksen plac z Bubbo kot sojetnikom.

Se ene pol leta nazaj je skupaj z A Mozillom (tisti pretirano posoncen CEO od Countrywide, CFC) javno v svoji oddaji prepriceval ljudi da sploh ni nobene krize. Zna biti se kje na youtube...

Jebemti, kje je shramba, ko jo rabis :-) No, nom namesto tega odgovoril v thread.

Zelo lepo napisano.

bc123a je napisal(a):

...

Odlično napisano, izredno jasno. Dosti boljše od vseh člankov, ki sem jih zadnje čase bral v Financah.

Tudi jaz se pridruzujem mnenju o clanku. Upam, da bo se kdaj dez padal :)