Kot sem napisal v nekem drugem komentarju po moje nima smisla graditi novih stanovanj, dokler niso zasedena vsa obstoječa, vsaj tam, kjer obstaja interes da bi kdo živel. Očitno tudi ta vlada ne bo na tem področju naredila čisto nič, pa bi se dalo dokaj enostavno rešiti vsaj to področje, če že ne celovito urediti področje davka na nepremičnine, ki ga trenutno pri nas sploh nimamo. Ampak kot kaže vsem vladajočim do sedja v tej državi tako stanje v bistvu povsem ustreza. Verjetno marsikdo od njih upa, da bo lahko kupil še kakšno dodatno neobdavčeno investicijsko nepremičnino in dopolnil svojo zbirko. Zaradi takega stanja pa nastradajo predvsem mladi, ki imajo ob začetku kariere nizke prihodke, so kreditno nesposobni in jim tako ostane samo plačilo visokih najemnin in praktično potem celo življenje najem. Eden od glavnih sponzorjev vsega tega pa zadnjih nekaj let tudi centralne banke s svojo monetarno politiko, ki tistim, ki imajo že sedaj veliko omogoča, da imajo še bistveno več, ostalim, zlasti "varčevalcem" na banka pa jemlje oziroma prikrito krade prek inflacije. Temu strokovno potem rečejo "stealth devaluation".

Če gre za zagotovitev primarnih potreb, torej lastnega doma, stanovanje seveda kupite, odgovarja Brilli: »Četudi smo s cenami na vrhu in lahko vrednost nepremičnine vsaj v prvih letih upade, bo v 20 letih, kolikor jo boste uporabljali in zanjo denimo odplačevali posojilo, pridobila vrednost. Lahko sicer še čakate tri ali štiri leta, a poznam primere, ko iskalci stanovanja niso mogli več čakati in so ga na koncu kupili za 30 odstotkov višjo ceno.«

Nakup stanovanja kot naložbo pa Brilli odsvetuje: »Pri teh cenah stanovanj je donos zelo vprašljiv.«

Sem jaz čuden ali je to skregano drug z drugim. Pravi da cene ne morejo več gor in je za naložbo donos preslab, hkrati pa piše, da bodo šle cene, če ga kupiš zase še gor? Dejstvo je, da če bi v petih letih prišlo do padca tudi za 10%, bi se ti že splačalo za 5 let najemati in potem kupiti. Govorim o rangu 400k stanovanje in kaj dobiš na trgu za najem (za 1000 dobiš sprejemljivega). Težava je v tem, da se cene ne bodo spustile tudi če bo drugo leto kriza oz se bodo spuščale prepočasi. Trajalo je več kot 5 let po kriti 2008, da so šla na sprejemljive nivoje.

Mariskaj se bi dalo narediti, a tu ima država (vlada) škarje in platno. A to je treba imeti jajca in neko vizijo, kar pa Janša nima.

[Pokinimisi]
>Če gre za zagotovitev primarnih potreb, torej lastnega doma, stanovanje seveda kupite, odgovarja Brilli: »Četudi smo s cenami na vrhu in lahko vrednost nepremičnine vsaj v prvih letih upade, bo v 20 letih, kolikor jo boste uporabljali in zanjo denimo odplačevali posojilo, pridobila vrednost. Lahko sicer še čakate tri ali štiri leta, a poznam primere, ko iskalci stanovanja niso mogli več čakati in so ga na koncu kupili za 30 odstotkov višjo ceno.«
>
>Nakup stanovanja kot naložbo pa Brilli odsvetuje: »Pri teh cenah stanovanj je donos zelo vprašljiv.«
>
>Sem jaz čuden ali je to skregano drug z drugim.

Ti si cuden :)

Pri donosih so misljene najemnine.

Če je sedaj vrh cene, potem tudi v 20 letih ne boš pridobil na vrednosti stanovanja, kajne? In če je donos že sedaj preslab, zakaj je potem nakup dober za lastno uporabo? Ker če najemnina precej zaostaja za vrednostjo (kar v Lj zelo) je vedno bolj smiselno najemati dokler cene ne padejo ali pa celo v nedogled. To je kot z delnicami, če si kupil na ATH, ki se ga ne da več preseči si naredil zajeb, ki je irreversible, tako z vidika apreciacije kot dividend yielda. S tem da ima nepremičnina vgrajeno depreciacijo, ki je delnica nima. Najemnina in vrednost sta povezani, ne moreš ju za eno stvar upoštevati, za drugo pa ne. Na nepremičnine.net najdete npr takšne ekonomske genialnosti kot npr. da je nekdo kupil flet v vili Belin, ga opremil (skupaj ranga 700-800k investicija), sedaj se pa trudi zadevo oddati po 1500 na mesec.

Še malo futra za homerjevega hrčka:

Kje pa piše da na daljši rok današnji vrh ni tudi najvišji vrh v 20 ali pa 30 letih kolikor nekdo sploh rabi nepremičnino? Evo dejanski primer: nekdo ki, je kupil celovške dvore v 2008 je do danes izgubil takole na uč minimalno 30% vrednosti (pa raje več). Torej, še danes, ko je vse (spet) v balonu ni povrnil niti nakupne cene. Kako pokriješ inflacijo npr. pri yieldu iz primera vile Belin? (namig: jo ne).

In nekdo, ki je vzel kredit za teh ''dvorov'' danes po 12ih letih plačuje recimo 1500 eur obroka, stanovanje pa ne more oddati za 1000 niti pod razno. Kakšna je njegova računica po 20 letih, torej čez 8 let? Postal bo lastnik stanovanja, ki bo vredno vsaj 30% manj za kolikor ga je kupil. Če pa bi najemal primerljivo nepremičnino, bi mu ostajalo 500 eur na mesec denarja, ki ga lahko plasira naprej in akumulira kapital z višjim donosom (računaj kaj je to v 20 letih). In seveda po 20 letih ni na istem temveč v bistveno boljšem položaju, kot nekdo, ki je to kupil.

Še enkrat, hiter izračun ti pokaže, da če ob teh cenah 5 let najemaš pa potem kupiš, si profitiral že pri 10% padcu cen. Nobenega denarja nisi vrgel stran, zaslužil si ga.

Nepremičnina ima več vrednosti kot eno je pa debilizem brez primere, kot da bi poslušal nepremičninskega posrednika. Doma se ne da kupiti kajne:):). Saj razumem tu neko čustveno komponento, da pa povozi finančo logiko je pa kot rečeno debilizem. Saj zato pa je pri nas tako kot je, cene v plafon, folk zapufan do amena za cegle pa kruh pa pašteta na mizi (pa bimer na lizing v garaži).

[Pokinimisi]
> Če je sedaj vrh cene, potem tudi v 20 letih ne boš pridobil na vrednosti stanovanja, kajne?

Ko govorijo o vrhovih, gre za kratko do srednjerocne projekcije. To niti slucajno ne pomeni, da dolgorocno ne bos pridobil na vrednosti. Poleg tega danes pridobitev vrednosti niti ni vec toliko pomembna, pomembno je, da na vrednosti ne izgubis in da si pokrivas vsaj inflacijo, z denarjem v stumfu pa to bec ne gre.

>In če je donos že sedaj preslab, zakaj je potem nakup dober za lastno uporabo?

Eh. To je pa fundamentalno nerazumevanje problema. Ker ce kupujes zase, je financna racunica povsem drugacna. V izracunu moras upostevati izgubo, ki jo bos imel zaradi placevanja najemnine. In tu ne gre za fiktivno zgubo, gre za povsem oprijemljivo in objektivno izgubo. Po koncu najema pa niti nepremicnine nimas v lasti. V praksi to zgleda takole: zaradi visokih najemnin je obrok najemnine enak obroku kredita. Po 20 letih je nepremicnina tvoja, lahko jo prodas, ohranil so vrednost. Ce placujes najemnino, si financno po 20 letih na istem, a hkrati nimas lastne nepremicnine, ki jo lahko prodas. Denar si v celoti vrgel stran. Ko gres v penzijo, moras placevati najemnino, ker nimas lastne nepremicnine, penzije so pa premajhne. In si v nepopravljivi riti. To ke fundament te problematike, ki ga je potrebno razumeti za debato na to temo.

>Ker če najemnina precej zaostaja za vrednostjo (kar v Lj zelo) je vedno bolj smiselno najemati dokler cene ne padejo ali pa celo v nedogled.

Odgovor imas ze v zgornjem odstavku.

>To je kot z delnicami,

To nima z delnicami niti najmanjse veze. To lahko trdi samo nekdo, ki cisto nic ne razume. Delnica ima izkljucno financno vrednost, nepremicnina pa ima se druge. Ze razlozeno zgoraj.

Razmisljas isto, kot Kotnik, ki je pred vec kot desetletjem pisal kolumne na to temo in se potem cudil, zakaj cene ne padejo. Tudi on ni razumel fundamentalnih stvari v tej temi.

Meni se zdi zanimivo to vztrajno ponavljanje da rabimo davek na nepremičnine.
Ob tem pa imamo v bistvu že 2 davka na nepremičnine in smo kar spodobno obdavčeni.

Prvi je NUSZ (kjer se plača vsa površina), drugi pa devek na premoženje (kjer obdavčijo nad 160m2 na družino).

Ob tem pa je zatrjevanje da bi dodaten davek povečal ponudbo in znižal cene stanovanj res fantastična ideja, ker v resnici bi glede na vsako logiko moralo biti ravno obratno, kar je bilo že tudi 100krat prediskturiano v vsakem primeru, ko se je opravičevalo davčne oaljšave.

Kar bi pocenilo stanovanja, bi bila prepoved kupovanja stanovanj za potrebe investiranja finančnih skladov (kjer stanovanja sploh ne igrajo svoje osnovne vloge, temveč so zgolj hedge ohranjanja vrednosti, kar je v času izjemno nizkih donosov na druge investicije še kako aktulno), drugi ukrep pa bi bil priskrba velike količine stavbnih zemljišč za namene stanovanjske gradnje s strani Republike Slovenije.

In dodatni davek je v elektricnem prikljucku, prikljucku za vodo, snagi(ki jo moras placevati ce je ali pa ni naseljeno), rezervnem skladu/ce je v bloku, strosek je vzdrzevanje. Idioti nimajo pojma, zato pa nic nimajo. Razen zleht gobcev, ki suntajo/sirijo sovrastvo do boljsih od sebe. Posedajo po kaficih, zapravljajo, lenarijo in cakajo, da jim bo kaj padlo izpod neba: beri: da jim bo drzava solidarno senkala vse, kar jim na misel pride. Da bo z davki pobrala vse in transferirala njim.

[abohte]
> [1127DXSXU]
> Meni se zdi zanimivo to vztrajno ponavljanje da rabimo davek na nepremičnine.
> Ob tem pa imamo v bistvu že 2 davka na nepremičnine in smo kar spodobno obdavčeni.
> Prvi je NUSZ (kjer se plača vsa površina), drugi pa devek na premoženje (kjer obdavčijo nad 160m2 na družino).

Katastrski dohodek...

In da, davek na nepremičnine potrebujemo. Dostojno visok davek, ne takšno kvazi obdavčitev.

> Ob tem pa je zatrjevanje da bi dodaten davek povečal ponudbo in znižal cene stanovanj res fantastična ideja, ker v resnici bi glede na vsako logiko moralo biti ravno obratno, kar je bilo že tudi 100krat prediskturiano v vsakem primeru, ko se je opravičevalo davčne oaljšave.

???

> Kar bi pocenilo stanovanja, bi bila prepoved kupovanja stanovanj za potrebe investiranja finančnih skladov (kjer stanovanja sploh ne igrajo svoje osnovne vloge, temveč so zgolj hedge ohranjanja vrednosti, kar je v času izjemno nizkih donosov na druge investicije še kako aktulno),

??? Koliko stanovanj pa imajo finančni skladi v lasti? In ali so ta stanovanja prazna? Ker če niso, je vseeno, ali je lastnik Jože ali pa NNLB sklad - stanovanje je v funkciji in zaradi tega se cena na trgu stanovanj ne premakne niti za mišjo dlako.

> drugi ukrep pa bi bil priskrba velike količine stavbnih zemljišč za namene stanovanjske gradnje s strani Republike Slovenije.

Pa že... Kakšen je bil že argument proti davku na nepremičnine?

Glavni argument je bil da tak davek že imamo v NUSZ.
Poterm je bil davek vseeno sprejet, pa ustavno ustavljen, vendar je kasneje vseeno začel delovati skozi davek na premoženje. Prvi obračun sem dobil v letu 2019. Takoda davek IMAMO.

Še ena stvar je, ki je premalokrat omenjena, a kar pomembna. In sicer to, da oglasi na nepremičnine.net niso plačljivi. Primer: Nekdo 150.000 eur vredno stanovanje, ki ga sploh nima namen prodati, prodaja po 180.000 eur. In zjebe sceno.

Referendum, da se poenostavi gradbeno dovoljenje. Naj se ukine vse te virtualne funkcije kakor so nadzorniki in merjenje stavbe z šublerjem na milimeter. To kar je nova zakonodaja naredila je na papirju poenostavila eno, po drugem pa zakomplicirala vse. Samogradnja je postala recimo komplikacija uber alles.

Kaj pa če razmišljamo alternativno:
JA, bo možno kupiti stanovanje (ali hišo) po normalni ceni, ampak bo to izven Ljubljane, odmaknjeno. Dobra internetna pokritost in bolj razširjeno delo od doma bo za marsikoga rešilo to težavo, obenem pa je veliko ljudi, ki zavestno gredo živeti na podeželje (zadnjič so Moje Finance navajale en tak primer).
In, če vštejemo zraven velik del praznih sanovanj in hiš, ki so neuporabljena in delajo ljudem vseeno dolgoročno izgubo (vrednost jim pada, če čisto nič ne vložijo v svojo nepremičnino), bodo ljudje za nepremičnine ki so odmaknjene in starejše KONKRETNO morali znižati ceno. Tudi iz vidika draženja vgradnje materialov za obnovo ali nekaterih majstrov, ki jih bo tak kupec moral vkalkulirati v nakupno ceno (oz. v naknadne dodatne stroške, beri: torej podrtija ne more biti 100 jurjev).
Tako, da JA, stanovanja se bo dobilo po normalni ceni, ko se norija umiri, ampak v odmaknjenih delih kot so deli Goriške, Notranjske, Bele Krajine, Prekmurja, Prlekije, nekaj časa tudi še Koroške ampak bo ob izgradnji tretje osi Koroška pridobila na vrednosti.
Moj odgovor je torej JA. Seveda pa logično, da ta JA absolutno ne velja za Ljubljano in Obalo, počasi pa bodo šle cene gor v Mariboru, Celju, Ptuju, v Novem mestu in v Novi Gorici.

Cene so vsepovsod normalne (odražajo ponudbo in povpraševanje). Glede na novico, da bodo Ljubljani bližnje občine naredile vse, da priseljevanje zmanjšajo, bodo cene v Lj le še rasle. Potem pa, ali plačaš, ali presediš več ur dnevno v avtu.

Problem je vožnja znotraj Ljubljane; sam sem živel 20 km iz mesta in sem rabil 15 minut do samega mesta (Koseze/Vič), potem pa še 20 min v LJ. Sodelavci iz LJ so enako rabili slabe pol ure za pot v skužbo. Ni šanse, da bom kdaj živel v mestnem getu...

Avtor tega članka ni kaj dosti po tujini hodil. V glavnih mestih so po celem svetu stanovanja draga! Kdor si ga ne more privoščiti, verjetno tudi avtor članka ne, si kaj poišče v periferiji in se vozi npr. 30-60 minut v center. Cena gradbenega metra novega sodobnega stanovanja v centru LJ se giblje na višini ca 3.000 €/m2. Torej, je prodajna cena 4.-6.000 € nekaj čisto normalnega. Za ljudi s praznimi žepi bo to vedno povsem nerazumljivo...

Kot je to v navadi je za večino problemov kriva država. Ne da se graditi poceni stanovanj, ker država s svojimi predpisi tega enostavno ne dovoli. Hoče vse mogoče deluxe variante od nizkoenergijskih, do obvezne minimalne cirkulacije zraka in ne vem kakšnih še vse pogojev in predpisov. Pa nebroj dovoljenj, pa komunalni prispevek te useka, pa nekatere občine sploh ne dovolijo določenih gradenj, pa še bi naštevali, od česar so dragi materiali in zadeve povezane s tem ša najmanjši problem, največji je država. Davek na davek, pogoji na predpise na pogoje, vse to ceno potisne strmo navzgor.

Edina rešitev za to je deregulacija. Občina/spomeniško se nima kaj vtikati v posle na zasebnih parcelah. Gradbena bi morala biti odobrena v 3 dneh. Pogoji za gradbeno bi se morali zmanjšati na minimum, vse ostalo opravi projektant. Nobenih namembnosti za parcele več.

Najslabša ideja je to, da bi ta državni cirkus reševala država s še večjim cirkusom in še več regulacije. Tole je dokaz da centralno planiranje ne deluje, eni bi ga radi pa še več.

Davke na nepremicnine imamo ze visoke. Ce so hocem kupit se dodatno stanovanje kot investicijo za 300k moram zasluzit 700k, od tega zneska placat dohodnino in prispevke da mi ostane 300k za novo stanovanje v ceni katerega je ze 22% ddv. In ko kupim naj pol se vsako leto placijem dodatno kazen ker sem si privoscil dodatno stanovanje?

Jp, "equity of outcome", vsi enaki, vsi revni...

[Pokinimisi]
Samo tole, ker nimam casa

>Nepremičnina ima več vrednosti kot eno je pa debilizem brez primere

Delnice imajo samo financno vrednost, nepremicnina pa TUDI uporabno, v njej lahko zivis. Poleg tega ti najemnina prinasa denar tudi v primeru, ce cene padejo, z delnicami si pa ustvaril cisto zgubo v primeru padca. Povej mi, kje tocno je debilizem brez primere? Ali lahko v delnici živiš? Ali jo lahko oddajaš?

Dividendni donos je enako najemnina. In ne sedaj enačit z delnico, dal sem primerjavo glede nakupa na vrhu, kjer pa je logika enaka.

[Pokinimisi]
Moram ti odgovorit še na tole:

>In nekdo, ki je vzel kredit za teh ''dvorov'' danes po 12ih letih plačuje recimo 1500 eur obroka, stanovanje pa ne more oddati za 1000 niti pod razno.

Ti sploh ne veš, o čem teče beseda. Oz. ne veš niti tega, o čem ti sam pišeš. V članku piše, da se ti denas ne splača kupiti, če kupuješ za investicijo, in da kupi nepremičnino, če jo kupuješ za zsvoj dom. Ti si se vprašal, v čem je razlika med nakupom nepremičnine z inveticijo in za lastno uporabo. In jaz ti razlagam to razliko, ti pa meni da je to "urnebesni debilizem" in potem mi greš razlagati, da se ne splača kupovati, ker je donos od najemnine premajhen. Je pa fak no, saj ti že v članku piše, da se nakup z oddajo ne splača, in tudi jaz ti razlagam samo nakup za lastno uporabo, ti pa sedaj meni kontriraš, da se nakup za oddajo ne splača. Mislim, jebe lub zbunjenog. Pa mimgrede, noben investitor ne pačuje mesečnega obroka 1500 eur, investitorji, ki kupujejo za oddajo, kupujejo s kešem. res, pojma nimaš o tej temi.

>Kakšna je njegova računica po 20 letih,

Ta računica ne obstaja, ker izhajaš iz predpostavke, da ljudje plačujejo mesečne obroke 1500 eur, oddajajo pa za 1000 eur - takih situacij pa ni, za oddajo kupujejo na keš, za svojo uporabo pa na kredit. Kregaš se z oslovo senco.

Neboluze. Samo idioti kupujejo s kešem. Jaz jih ne poznam, pa delam z gospodarstveniki zadnjih 20 let. Meni sicer ne deluješ kot oslova senca...

[Pokinimisi]
>Še enkrat, hiter izračun ti pokaže, da če ob teh cenah 5 let najemaš pa potem kupiš, si profitiral že pri 10% padcu cen

Ni res. Kdaj so najvišje cene? Ko so obresti najnižje. kdaj so najnižje cene? ko so obresti najvišje. Ne dolgo nazaj so Finance naredile konkretne izračune, če si kupil lani ob precej nižjih cenah in letos ob precej višjih. Lani si za nepremičnino pačal oprijemljivo več, ker so bile obresti toliko višje, danes pa ob precej višjih cenah oprijemljivo manj zaradi nižjih obrestnih mer. Poišči in preberi si ta članek, potem se pa pridi nazaj kregat.

Za debato na to temo ti manjka precejšen kontekst oz. celega kupa stvari, ki pomembno vplivajo na temato, niti ne dojemaš.

Spet nebulozice. Pojdi si pogledat višino obrestnih mer v letu 2008, ko je bil vrh cen.